孫至堅
」 茹曦酒店 仙妮蕾德 陳君華
王朝酒店求生術1／40年老飯店拚招商 無懼商圈沒落自帶人氣衝業績
這個夏季，北市小巨蛋商圈有了新變化。7月8日，全台首座旅館轉社宅在南京東路三段335巷揭牌，一口氣為供給不足的北市挹注300間房，8月18日，綠樹夾道的敦化北路口，還有新品牌「茹曦酒店」，以及一家夜店和元宇宙俱樂部即將開幕。CTWANT記者調查，這四樁皆非新造的建物，而是老牌飯店「王朝酒店」求生術。「兆基好宅-敦北館」8日揭牌儀式上，內政部次長花敬群大讚，「這是旅館轉型社宅的全台第一案，是鼎鼎大名的環亞飯店，地段好、房型絕對頂級，還有很棒的公共空間！」營建署副署長陳繼鳴告訴記者，「去年底總統指示旅館轉社宅政策，交通部和內政部於六都舉辦說明會，當時王朝孫總就很有興趣，很快促成此案。」王朝酒店昔日房間數共730間，可以承接大量團體客，但疫情反覆下，評估團客市場短期內難以回到疫情前水準，於是撥出300間房讓政府作為社宅出租，成為全台旅館轉社宅第一案，同時解決客房難賣和社宅稀缺的問題。（圖／趙世勳攝）王朝酒店前身是「環亞飯店」，這座有近40年歷史的北市地標，總房間數共730間，是全台第三多客房的飯店，旅館轉做社宅，飯店生意還要不要做？王朝酒店總經理孫至堅似乎不擔心，「王朝酒店建築呈現ㄇ字型，出租給兆基的是面對後巷的300間房，過去多是承接低價團體客，投報率不好，乾脆打包租給包租代管公司。」也就是說，原有的730間客房一分為二，「目前飯店營運的400多間房間，多是面向敦北樹海，繼續以飯店方式經營。」孫至堅解釋，「被規劃成社宅的A棟，未來的承租戶有單獨的進出動線，完全不影響酒店經營。」王朝酒店兩度易主，2006年由美商仙妮蕾德經由法拍標得，2020年再賣給富邦人壽，並售後租回，不料遇上疫情大爆發，2021年轉作防疫旅館，期間陸續花逾6億元重新裝潢，還爭取成為全台飯店轉社宅第一案。一位飯店同業直白地說，「疫情對飯店的衝擊，也翻轉業者經營思維，思考如何將閒置客房變現求生，能先活得下來比什麼都還重要。」王朝酒店前後砸逾6億元針對大廳、餐廳及客房的軟硬體設施做改裝，希望帶來全新消費體驗，為轉攻散客市場，飯店也增添親子賽車場及兒童遊戲室等多個空間。（圖／方萬民攝）而王朝酒店變現求生的重任，去年10月落在新到任的孫至堅肩上。今年56歲的孫至堅，曾在長榮集團飯店體系服務長達31年，掌管長榮全球10家酒店，儘管資歷豐富，但新東家是剛從防疫酒店退役的40年老飯店，且每年租金高達5.6億元，幾乎是一整年的營業額，要達到損益兩平，幾乎是不可能的任務。「敦北南京商圈沒落一段時間，王朝轉作防疫酒店後，完全沒有人氣，好冷清。」有人氣才能帶進財氣，孫至堅解釋，「切割300間租給兆基集團作社宅，租約一簽3年，每年能穩定收租近4700萬元，瘦身後營運壓力變小，也能有效做重新裝修，提高價格銷售。」此外，當年環亞飯店營運走下坡後，15、16樓的總統套房、旋轉餐廳荒廢20年，1樓店家也在近10年內一一退租。這些閒置空間，孫至堅已清出來，且對外招商，「未來15、16樓將有OOPS創潮玩圈經營空中酒吧、夜店和元宇宙共創空間，1樓也確定有路易十四冠軍茶、高氧健康智能館及火鍋品牌雞湯大叔進駐；健身房、三溫暖也委外給YOUTH Fitness & Yoga經營，擴大健身器材與教練師資，1樓加5樓營運空間共289坪，房客能免費使用。王朝酒店建築有近40年歷史，地下停車場也顯得破舊不堪，常被客人詬病，由USPACE經營代管後經過整修，空間變得明亮，地面也平整許多。（圖／茹曦酒店提供）「目前已招租成功的有1275坪，外加出租兆基的300間房間，年租金收益約5700萬元。」孫至堅領著記者爬上爬下，「就連過去常被消費者刷負評的停車場，如今也煥然一新，由USPACE經營代管。」至於酒店，從大廳、餐廳、宴會廳到客房，仙妮雷德已斥資6億多元，重新改裝，即將於8月18月正式更名「茹曦酒店」，重新出發，期待平均房價能從過去的2,300~2,500元提升到3,000~3,200元。為了力拼營收達到5億元，接下來孫至堅還要串聯周邊店家推出優惠卡、和高端品牌結盟發行會員卡，以及與全台單店精品旅館聯盟推住宿券，他也訂出了新目標，「全年住房目標2.6億元，餐飲收入2.4億元。」他話鋒一轉，向記者招攬，「有沒有親朋好友要進駐，我們還有2600坪空間在招租唷！」
王朝酒店求生術2／年租金5.6億比營業額還高 「賠本生意」背後有秘辛
疫後飯店業力拚回春，北市地標之一的王朝酒店將部分客房轉做社會宅，還重新裝潢換品牌「茹曦酒店」，引起業界關注。由於美商仙妮蕾德於2020年將王朝酒店建物賣給富邦人壽，售後租回7年，年租5.6億元，「這還沒計入人事及其他成本，要獲利幾乎不可能，現在多賺就是少賠！」王朝總經理孫至堅告訴CTWANT記者。王朝酒店最早是「環亞飯店」，1971年由菲律賓華僑、亞洲世界（國際）集團董事長鄭周敏興建環亞大飯店與環亞百貨，在當年是首屈一指的地標，包括國際巨星伊莉莎白泰勒、布魯克雪德絲都曾下榻，出入非富即貴，但受亞洲金融風暴影響，集團陷財務危機，飯店、百貨雙雙遭法拍。1971年菲律賓華僑、亞洲世界集團董事長鄭周敏響應政府號召投資興建環亞大飯店與環亞百貨，亞洲金融風暴時發生財務危機，曾請假日酒店集團經營，但最後仍躲不過飯店、百貨雙雙遭法拍出售的命運。（圖／報系資料庫）2006年經由寒舍集團創辦人蔡辰洋居中牽線，仙妮蕾德創辦人陳得福於三拍進場，70億元拿下並先後更名「台北盛世王朝飯店」「台北王朝大酒店」，不過在北市新飯店興起環伺下，王朝從主流退居二線品牌，多接待團體客為主，始終難拉抬房價與營收。2009年，富邦人壽以100億元買下環亞百貨大樓1300多坪，約14個樓層，並持續整合各樓層。由於微風南京（原環亞百貨）和王朝共用地下室與建照，富邦人壽若再拿下王朝後，更有利於日後坐享都更整合改建的增值利益。因此外傳，富邦人壽早就在2020年之前多次向仙妮蕾德洽談收購王朝的意願，開價一度來到300億元之上，不過陳得福皆未答應，最終於2020年7月拍板成交，富邦人壽砸268億元買下王朝。外界推測，疫情讓直銷與飯店兩大事業未來市況不明，因此陳得福轉念願持有現金便於周轉。仙妮蕾德創辦人陳得福（右）與寒舍集團創辦人蔡辰洋（左）關係密切，2002年陳得福曾替蔡辰洋爭奪太平洋SOGO經營權，2006年蔡辰洋牽線陳得福從法拍市場中買下環亞飯店。（圖／報系資料庫）表面上看起來陳得福大賺近200億元，實則簽訂售後回租條款，租約至2027年、年租金5.6億元，不論經營好壞，陳得福都得備好近40億元租金回繳給富邦人壽。知情人士就透露，王朝疫情前經營狀況較好時，年營收可達5~8億元，現在一年有5.6億元租金要繳，還不含人事成本費用，營運上相當吃重，不過當初陳得福願簽下交易的附帶條款，想必心裡已有底。一位離職員工就說，「董事長一家人都在美國定居，一年僅回來一次，一個決策要定案往往曠日廢時，中間換過不少總經理，或許是飯店經營不起色的原因。」對此，王朝總經理孫至堅不願多談，僅表示，「的確，要獲利很困難，但我們仍努力為飯店找出路，閒置空間招商、多餘的房間轉作社宅、嘗試不同可能性，現在多賺就是少賠！」由於距離合約到期只剩5年，員工自然也擔心5年後是否飯碗不保，孫至堅表示曾不下數次召集員工信心喊話，「目前全心建立新品牌『茹曦酒店』，品牌做起自然不排除老闆可能再作其他飯店投資的布局，來延續品牌效益。」微風南京和茹曦酒店共用地下室與建照，想都更改建兩棟建築必須一起進行，目前富邦人壽已持有茹曦酒店和微風南京多層樓，對於日後整合改建將更具優勢。（圖／張文玠、林榮芳攝）陳得福2019年在媒體上為仙妮蕾德作曝光宣傳時提及，「我做事業，看的是一生，不是一夜！」陳得福既然願意投入逾6億元整裝，拚5年打響新品牌，想必在故鄉台灣唯一的飯店據點，應該不會輕易放棄，即便租約到期很可能另有其他布局。遠在美國的仙妮蕾德全球執行總裁陳君華透過書面回應CTWANT，「集團在台灣的酒店在面對疫情衝擊下，除了繼續堅持經營外，更積極重新裝潢公共區域、客房以及會議空間，藉由這次的翻新和更名，讓更多人知道這是一家全新的現代酒店。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，富邦人壽買下王朝酒店，不論是交易價格或是售後回租的租金，都需要符合金管會要求，所以不會有過高及過低的不合理問題；由於百貨部分產權還需要時間整合，飯店、百貨一張照，不能單獨重建，所以短期由王朝回租算是安全牌，不過就目前經營狀況來看，2027年一到，不論富邦是否準備好要都更，都不會影響王朝獲利了結。
王朝酒店求生術4／廢棄總統套房變「夜店」 打造全台首座元宇宙俱樂部
「王朝酒店」8月18日即將更名「茹曦酒店」，大廳、客房裝潢煥然一新，其中亮點還有荒廢已久的15、16樓總統套房和旋轉餐廳，塵封20年首度示人。CTWANT記者獨家直擊過去一晚要價14萬元的環亞飯店總統套房，未來將保有舊有裝潢加上現代設計，成為全台首家「國潮風」夜店酒吧。14日，王朝酒店5樓會議廳舉辦著「茹曦酒店品牌說明會」，正式對外宣告8月18日即將更名，同一時間15、16樓也如火如荼的加緊趕工，因為飯店頂樓進駐的「OOPS創潮玩圈」也即將於19日開幕，並且要在上面大辦party狂歡，睽違20年來，再度點亮小巨蛋商圈夜空。這裡的承租經營單位是一家新加坡商星宴國際開發，CEO Andy帶著CTWANT記者獨家直擊80年代紅極一時的環亞飯店總統套房「成吉思汗」。入口就設在15樓，一處設計簡約時尚的大門，推開後別有洞天，居然是刻有龍飛鳳舞的旋轉樓梯，還有一座石雕龍池，緩步登上16樓，可見一整面牆的如意木雕裝飾，雖然早已荒廢，但天花板上金色龍紋雕飾和大宮燈，仍可感受當年的氣派輝煌。據了解，過去15樓總統套房入口上鑲著以金飾環繞而成的「成吉思汗」4個大字，進入後再沿著紅毯登上旋轉階梯至16樓，穿過一道拱門和寬闊的玄關後才進入室內，而此處應是過去的玄關。（圖／林榮芳攝）「成吉思汗」由名建築師李祖源規畫設計，室內168.5坪規劃5房2廳，另有125.5坪的室外花園。過去內部陳設有黑檀木與紅木家具和無數骨董字畫，更是最早採用三溫暖烤箱、超音波按摩浴缸，與十八Ｋ金鑄造水龍頭的星級飯店，當年前身環亞飯店開幕時，就以「成吉思汗」做為宣傳號召，並由國際巨星伊莉莎白泰勒為首住貴賓，轟動一時，直到2000年仍是台北市最貴的總統套房，可惜飯店經營每況愈下，「成吉思汗」也跟著走入歷史。「這個空間（總統套房）荒廢很久很久，一旁的旋轉餐廳也是，當初來看場地時堆滿了廢棄家具，布滿了灰塵，回去還咳嗽好幾天。」Andy直白說，這裡地點好、view也好，就是屋況非常差，本來以為只要裝潢很簡單，一拆才知道比想像的還困難，基礎工程包括消防、空調、水電都要重新來過，包含總統套房、旋轉餐廳共1000坪2層樓的空間，要花上7500萬元的裝修費用，加上後面的維運，上億元跑不掉。環亞總統套房於40年前興建時就採用三溫暖烤箱、超音波按摩浴缸，與十八Ｋ金鑄造水龍頭，這些設施在當年是非常奢華罕見的。雖總統套房已荒廢多年，但仍可見降板浴缸和十八K金的水龍頭。（圖／林榮芳攝）不過這一切都很值得，台北市再也找不到這樣非常具有特殊性、話題性的空間。Andy拿著設計圖比劃說著裝潢完工後的樣貌，「我們將會保留古色古香的裝潢做修復，再加上現代科技的燈光、音響做場域規劃，牆面加光條、金屬、宮燈裡也崁入變色燈。」據了解，他還找來多年前信義區知名夜店經營團隊合作，打算重新點亮王朝飯店頂樓，打造「國潮風」的酒吧、夜店。Andy說，總統套房是「OOPS創潮玩圈」的精神堡壘，因為它保留了文化底蘊，打造一處中西、古今文化匯流的空間，外頭超大戶外空間將作為空中露天酒吧，可以近望小巨蛋、遠眺台北101夜景。Andy接著帶記者來到另一頭過去曾是旋轉餐廳的圓弧形空間，目前已施作到一半，「未來這裡會是展演空間，牆上會有像紐約交易所圓弧形大屏幕等具科技感、現代感的裝飾，我們會在這邊舉辦VIP精品活動及時尚走秀。」星宴國際開發CEO Andy表示，在台北市難找到這樣絕佳地點和視野的辦公室，未來把「OOPS創潮玩圈」打造成通往元宇宙的入口，讓更多人能透過實體活動、交流、講座，認識虛擬的元宇宙世界。（圖／截自創潮玩圈臉書、林榮芳攝）除此之外，「OOPS創潮玩圈」還是個元宇宙產業的共創空間、孵化器，星宴國際鎖定科技新創團隊，提供經驗、人脈及資源的分享，幫他們創造價值，也讓這個生態鏈更完整，同時也是一個元宇宙概念的學習交流平台，舉辦各式NFT、虛擬貨幣講座，「講座結束，晚上還能舉辦after party與講師互動，串起整個場域、也創造連續性共創的合作與整合。」「飛在天空上的NFT不是我們要的，我們看到的是產業趨勢的發展性，要把這些飄在空中的東西落地，針對娛樂、潮流、音樂、web3.0創造一個好玩並賦予內在知識力的場域。」Andy誓言把「OOPS創潮玩圈」打造成通往元宇宙的入口，未來還要申請成立元宇宙在台協會。