好時價
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北市房價租金比56倍持續攀高 房東租金難賺若轉向短期交易恐推高房價
房價租金比反映購屋成本與租金收益的關係，也是觀察市場泡沫的指標之一。好時價研究發現，2023年台北市房價租金比達56.2倍，自2014年的40倍大幅上升，各類型建物中，公寓的房價租金比最高，達53.4倍，推測可能因屋齡較高但有都更預期所致。近十年來，台北市房價漲幅超過20%，但租金中位數僅漲約6%，導致房價租金比持續攀升，使投資客轉向短期買賣交易，進一步推高房價，建議政府應提出政策以穩定房市發展。2024年6月國內經濟景氣信號分數為38分，燈號轉為紅燈，出口表現轉好，顯示國內景氣持續增溫。據最新一期2024年6月清華安富房價指數顯示，全國房價指數為206.92，較去年同月上漲13.04%，整體呈現穩定向上趨勢。六都的房價指數年漲幅持續攀升，儘管台北市房價漲幅相對較小，但其房價租金比則高達56倍。房價租金比為房價與年租金之比率，該比值反映購屋成本與租金收益的關係，房價租金比若是越高，代表透過出租回收成本的年限就越長，對於投資客不利，相較之下，代表適合租屋，有利於承租者；相反的，若是房價租金比數字偏低，則代表「租不如買」。此外，該比值亦是做為觀察市場是否有泡沫現象的指標之一。好時價排除實價登錄買賣及租金的異常案件後，選取交易面積30~50坪的住宅及租賃樣本，分別計算買賣總價及年租金中位數，以此計算台北市的「房價租金比」，發現2023年台北市整體房價中位數為2,900萬元，而年租金中位數為51.6萬元，房價租金比一路從2014年的40倍攀升至2023年的56.2倍，呈現顯著上升趨勢，再再顯示台北居大不易。進一步觀察2023年各建物類型的房價租金比，台北市住宅大樓房價中位數為3,420萬元，年租金中位數為69萬元，房價租金比為49.57倍；華廈房價中位數為2,820萬元，年租金中位數為54萬元，房價租金比為52.2倍；公寓房價中位數為1,920萬元，年租金中位數為36萬元，房價租金比則高達53.4倍。由上述內容發現，台北市公寓型態的房價租金比明顯高於華廈及大樓，推測因公寓的屋齡普遍較高且缺乏公共設施及電梯，因此租金較低，然民眾購置公寓的目的為期待未來都更所帶來增值效益，導致公寓房價持續上漲，使得其房價租金比數字較高。整體而言，台北市近十年來房價漲幅超近2成，然而租金中位數漲幅約6%，租金漲幅追不上房價速度，導致房價租金比節節升高。高房價租金比讓投資客欲當包租公的難度增加，反而傾向短期買賣交易獲利，此又影響後市造成房價上漲的惡性循環，建議政府應盡速提出住宅政策，穩定房市發展。
投資客台中齊炒房？買2年就賣掉 9年房價大漲7成
實價登錄2.0在今年7月1日上路，其中「門牌全揭露」讓使用者能夠精準掌握房屋的成交資訊，也讓買賣交易型態更透明。其中有業者調查發現，近年成交價量增長不少的台中住宅，2012年8月以來，有3.26萬個門牌出現2筆以上的交易紀錄，平均持有2年就出售，獲利可達14.88%，9年來房價漲幅達70.52%，可見台中市房市投機與炒作風氣的盛行。線上估價公益平台「好時價」透過實價登錄成交紀錄發現，台中市住宅自2012年8月以來，共有3.26萬個門牌出現2筆以上交易紀錄，其中2筆以上交易占88.17%，3筆以上的占11.27%，兩者合計超過98%。以各行政區來看，重複交易數量占比最多的行政區前5名分別為北屯區（占16.60%），持有時間2.17年、價差13.73%，西屯區（占12.29%），持有時間2.52年、價差12.74%，北區（占9.33%），持有時間2.18年、價差17.99%，南屯區（占8.67%），持有時間2.68年、價差11.92%，太平區（占8.57%），持有時間1.91年、價差16.36%，占比合計逾5成5。台中市重複交易資訊（圖／好時價提供）以上行政區中，太平區在台中市屬房價基期相對低的區域，但近年受惠台74線快速道路通車帶來的交通利多，及太平新光重劃區的建設陸續進入與完工，且在台中市政府的規劃中，亦把太平區納入核心屯區治理範圍，投入相關資源促進發展，使得太平區晉升為台中市房市交易熱絡的區域。值得注意的是，以「持有時間」分群觀察重複交易案件，持有2年以內占44.68%，價差為11.36%；持有2~4年占31.38%，價差為15.00%；持有4~6年占16.58%，價差為17.62%；持有6~8年占6.81%，價差為29.73%；持有8年以上占0.56%，價差為48.95%。持有時間中位數為2.24年，出售時的價差中位數為14.88%。台中市重複交易持有期間（圖／好時價提供）不過「好時價」產品總監丁肇毅也強調，價差僅比較2次交易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的6~10%，計入後實際獲利狀況將向下修正。但是持有2年以內就轉手的比例將近一半，可見台中市房市投機與炒作風氣的盛行，未來房地合一稅2.0是否能有效打擊投機炒作，值得多加關注！「好時價」也與清華大學合作，將重複交易資料運用「重複交易法」模型編製房價指數觀察房市漲跌。在2021年7月，台中市的房價指數為158.69，與9年前相比漲幅達70.52%，而北屯區、西屯區、北區、南屯區的漲幅分別為81.90%、52.07%、78.99%、54.30%，皆高於全國的41.25%，顯見台中市近年的漲幅力道！
台南3000社區評比生活機能 前5強這個火車站旁社區包下3名
台積電帶動台南房市火熱，成為科技新貴島內移民的城市，不過台南幅員廣大，究竟住哪生活機最好？好時價分析台南市近3,000個社區的公園廣場、文教機構、生活購物、交通運輸、金融機構、醫療設施等6類生活機能綜合分數，發現台南車站及新營車站周圍的老市區最熱鬧，若以個別社區生活機能做排名，前10名永康區的社區就佔7名，其中前5名有3名皆鄰近大橋火車站。台南市生活機能熱點圖。（圖／好時價提供）觀察台南市的生活機能分布狀況，明顯仍以舊台南市區最方便，從台鐵台南站至大橋站附近地區的分數最高，熱區包含東區、中西區、北區及南區等行政區；舊台南縣的部分，則以新營車站周圍地區最熱鬧，範圍橫跨新營區及柳營區。台南市社區生活機能Top10。（圖／好時價提供）從以上熱點的分布來看，交通機能依然左右著地區的發展。好時價產品總監丁肇毅說明，早期鐵道將都市切割為兩側，造成發展落差，近年各政府皆朝著鐵路高架化或地下化努力，希望促使都市縫合、釋出更多稀缺的土地。值得注意的是，除了交通區位，台南市各地區的信仰中心也是生活機能的熱點所在，如安平區開台天后宮、西港區慶安宮、佳里區金唐殿等，附近地區的機能亦相對較佳。以行政區而言，台南市整體生活機能分數最高的前5名皆位於舊台南市，依序為中西區、東區、北區、安平區及南區。若從社區來看，台南市生活機能表現最好的前十名社區，永康區占最多，其次為東區。分數最高的前3名社區，分別是永康區「凱悅生活館大樓」，綜合評分為76.51分(滿分100)，東區「崇明天廈」，評分為76.02分，以及永康區「森富」，評分為75.77分。台南房市受到南科及台積電加持，2020年繳出亮眼的成績單，位於南科及台南舊市區中間的永康區，生活機能優越，加上有高速公路、鐵路等交通建設，成為許多南科新貴鎖定的購屋區段，根據台南市地政局公布的買賣移轉棟數資料，2020年永康區交易量達到3545棟，是全台南最多的行政區，熱度可見一斑。而永康發展最夯的區段就屬大橋重劃區，整齊街廓加上新穎建物，以及鄰近大橋火車站與高速公路，成為通勤族的好選擇。上述社區機能排名居冠的「凱悅生活館大樓」以及位居3、4名的「森富」、「台南長億城」社區皆離大橋火車站不遠，周邊學校、綠地環繞，同時也有醫療資源，為生活機能加分不少。