地政士
」 5億高中生 詐騙 台中 遺產 假結婚
第七屆想辦法愛心公益市集義賣募款達1,833,493元創歷年之最 全額捐助惠明視障者教養院
錢沒有不見，都變成愛心的溫度！冬季冷空氣一波波來襲，週六的市民廣場卻熱騰騰擠滿「粉有暖意」的愛心民眾。第七屆「想辦法愛心公益市集」以創意的風格帶來平靜的「溫柔粉紅」為主題設計，號召80個愛心攤位以二手義賣為主。不少市民每年都扶老攜幼全家參與，今年更有熟門熟路清早就來卡位的市民朋友，一整天市集買得夠、笑得夠、玩得開心，總結募款金額高達1,833,493元，創歷年之最，現場由各愛心攤主直接將所有善款捐給惠明視障者教養院作為營運經費，用滿溢愛心點亮惠明視障者教養院未來照護之路。「想辦法愛心公益市集」七年來持續傳愛，以實際行動取代致詞、握手社交形式。本屆特邀請臺中市政府地政局共同主辦，並吸引了眾多團體共襄盛舉，包括臺中市地政士公會、臺中市不動產經紀人公會、臺中市不動產經紀代銷商業同業公會及臺中市忠義國際同濟會等都加入聯合主辦的行列，展現各行各業的善心人士對社會的溫暖力量。惠明視障者教養院的院生因先天性多重障礙，生活中的基本動作都需要艱辛陪伴與練習，雖有公部門補助，但自籌經費仍面臨龐大缺口。每年「想辦法愛心公益市集」將新二手商品轉換為善款，以長期承諾為惠明視障者教養院致力籌募營運經費，惠明視障者教養院甘淑娟院長感性的說：「教養院都是多重障礙的視障院生，先天的障礙導致無法外出謀生，平日生活起居都需24小時關照，還好近年來有各界的幫忙，教養院才能全力照顧他們的食衣住行育樂。」今年「想辦法愛心公益市集」攤位中，有董娘團清衣櫃、不到千元帶走香奈兒等級精品搶翻天，有知名繪本畫家現場拍賣珍貴原作、有產地直送的新鮮小農商品，還有眾多實用實惠的二手居家用品，時尚、文青、主婦通通收穫滿滿，許多民眾響應號召穿著粉紅色裝扮並自備環保餐具參加，聯合主辦的臺中市不動產經紀人公會理事長陳淑惠指出：「會員平日忙於工作，但仍能在歲末年終之際，相邀一起為惠明教養院的院生注入一份心力，非常有意義。」臺中市高鐵文化觀光發展協會理事長楊明祥表示：「共同參加一起參加台中市民的水準真的很高，不但出人出力掏腰包做愛心，更以二手商品輪轉與環保餐具的行動支持永續實踐。」活動日天氣雖冷但伴隨著溫暖陽光人潮湧現，在活動區用舞蹈、歌聲、演奏等各項精彩表演接力不間斷，民眾一邊採購挖寶，一邊自備野餐墊在草地上欣賞、孩子們隨著音樂手足舞蹈，度過悠閒歡樂的周末時光，也讓更多市民朋友參與這場有意義的愛心活動，整場會場由湧脈文化及極光天氣晴負責企劃執行設計，特別感謝活動公益主持卓芳儀、彭佳冬、林瀅瀅、楊明祥，及參與公益演出的表演團體:葳格之星(葳格高中熱舞社）、迷火佛拉明哥藝術中心、日月星辰、忠孝國小長笛團、惠來國小長笛團、泰耶爾墩親子愛樂團、善男子樂團、花甲少年曾寶明等精彩節目，讓活動充滿愛心歡樂。中午時段由惠明樂團+SL Band的惠明感恩音樂會-心内的彼首歌，更是首次完成戶外演出，特別來賓邀請北港朝天宮董事長蔡咏鍀愛心獻唱，而活動大使鈕大可老師更是連續7年每一屆都到場用歌聲、用愛心、用行動力來支持想辦法愛心公益市集活動，受到現場熱烈的迴響。 想辦法愛心公益協會鄭博仁理事長表示，透過網路平台的串聯，「想辦法愛心公益市集」成功凝聚了眾多公益單位和熱心民眾的支持，讓愛心與永續化為低門檻的實踐行動。他表示，協會募款不扣行政費用全額捐出，工作人員亦為志工形式，但要常態舉辦大型活動仍須邀請大家支持，邀請更多愛心民眾加入協會與臉書粉絲頁，每年只要1200元年費，就能用行動支持永續與愛心的實踐。
賣房太晚規劃小心多繳幾十萬 專家教「一生一次」和「一生一屋」輕鬆節稅
新年即將來臨，相信大家已經在做來年規劃。而如果有想要賣房，在有念頭的那一霎那就該開始準備了！因為買賣房屋都有許多稅賦，而政府也有政策獻給「符合條件」的人。例如常見的「一生一次」或「一生一屋」來減輕土地增值稅，但這兩個是什麼意思？又應該如何執行？有哪些坑要避開呢？讓經驗豐富的踏取國際開發藍德義協理白話分析給你聽！一般來說土增稅稅率為累進稅率約在20%~40%不等，而以下介紹的兩種方式，可以將稅率降至 10%！簡單敘述兩者特性及異同：「一生一次」和「一生一屋」的共同點是「必須為自用住宅」，且須在該地設有戶籍，差異點為使用次數、產權條件、持有年長、面積限制。◉「一生一次」顧名思義雖然一人一生只能使用一次，但許多人不知道的事，這一次的申請，可以使用在「多戶」自用住宅，只要符合條件且在同一天簽訂買賣契約與申報土增稅，則可以在一生一次中使用不只一戶自用住宅的優惠。如果要申請一生一次，則在出售前一年不可供營業或出租，且地上建物必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，而戶籍更需登記在該地。如果是自用住宅建築在1年內完成者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值 10％。◉「一生一屋」則無次數限制，但需已使用過「一生一次」。雖然沒有次數限制，但是對於土地所有權人、配偶、未成年子女則有較高的限制：三者都需無該自用住宅以外的房屋。除了一樣需為自用住宅外，更需要連續持有滿 6 年，且出售前 5 年都沒有做出租或營業使用。此外，兩者皆在「土地面積」上有所限制：一生一次的土地若是都市土地，則其面積需不超過約90 坪；若是非都市土地，則其面積需不超過約 211坪。一生一屋的土地限制則是更為嚴格，若是都市土地，則其面積需不超過約 45 坪；若是非都市土地，則其面積需不超過約 105 坪。一生一次和一生一屋的差別與規定。（圖／踏取國際開發提供）踏取國際開發協理藍德義提到，曾經有位民眾提出疑問：「房子跟老婆共同為所有權人，出售時想要申請一生一次的優惠稅率，需要由誰申請呢？」答案是：兩個人都需要申請才能有整筆土增稅10%的減免優惠，等於兩個人都消耗了一生一次的寶貴機會。否則未申請的所有權人所持有的部分，則會按照一般用地的稅率計算。特別提醒關於自住自用的限制，很多民眾有的誤區是，將房產「無償」借給親友使用，此情節對於國稅局角度來看，容易被視為所有權人出租該不動產而獲利，進而導致稅賦減免不成還徒增額外個人綜所稅。踏取提醒這類狀況務必向國稅局提出「無償使用證明」及另外偕同兩名見證人至公證處辦理公證；法令更迭快速，你我既生活在法治的社會下，任何行事都須於事前多了解相關法令。「一生一次」和「一生一屋」看似複雜，但其實只要掌握核心概念，提早規劃，就能有效降低賣房的稅務負擔，避免因條件不符而錯失寶貴的減稅機會。無論是選擇「一生一次」還是「一生一屋」，都建議大家謹慎使用、仔細計算，並將這些優惠留給最具效益的交易。新的一年即將展開，一起透過正確的稅務規劃，讓你的房產交易更具價值！＊轉載不得修改內文及必須標明出處作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
8月起國人平均每天被詐4億！想避免「錢房兩失」 專家教你5招自保
台灣詐騙事件日漸猖獗，根據刑事局統計，2023年民眾「被詐騙」總金額累積高達88.78億元，已是史上新高。然而據內政部警政署資料，自今年8月以來，台人「每月」遭詐金額，平均超過120億，等於國人平均每天被詐走近4億血汗錢！詐騙事件中，以「假投資詐騙」為最大宗，約佔整體6成。有週刊指出，詐團不斷利用民眾不熟悉的法律名詞與文件，瞄準一般人的「貪婪」、「恐懼」等弱點，導致投資型詐騙的受害者，往往不僅存款被騙光，就連房產也被騙走。為了不讓民眾輕易落入「錢房兩失」的絕境，《鏡周刊》邀請到專家分享5招自保。一、申請地籍異動即時通房產達人「發電哥」、宏國德霖科技大學不動產經營系兼任講師吳聲煌一致推薦，申請「地籍異動即時通」是防詐神器。免費申請地籍異動即時通之後，舉凡名下登記的不動產，任何的買賣、信託、贈與、拍賣等發生移轉，系統就會以手機簡訊或電郵，通知所有權人。「可惜目前申請人數只有整體的8%。」自己開立地政士事務所的吳聲煌說明，法令雖未強制民眾申辦「地籍異動即時通」，但若遇到民眾來找他簽約、處理地政事務時，都會鼓勵「隨件辦理」，為住家增添防護。二、「乾淨房」做「抵押設定」增添防護週刊指出，詐團特別喜歡鎖定長輩們已還清房貸、沒有任何抵押權的設定順位，房屋價值落在1、2千萬元，流通性佳、謄本上「乾淨」的不動產。因此吳聲煌建議，對於這些特別容易吸引詐團的「乾淨房」，應先做好「抵押設定」將房子壓住，且金額最好是房屋價值的一半，會比較有保障。吳聲煌指出，登記規費是設定金額的千分之一，以價值2000萬元的房地產為例，抵押設定金額就是1000萬元，登記規費則為1萬元，花個1、2萬元讓長輩的不動產不被詐團盯上，其實相當划算。三、身分證影本或照片不外流「好事貸」創辦人孫鴻貴指出，只要有民眾的身分證影本或翻拍照片，足以辨識民眾個資，詐團就能騙走被害者的屋子。因為謄本有「公示性」，為保障不動產交易安全，全體民眾皆可調閱二類謄本，查出民眾名下的房地產狀況，再從他項權利部的「抵押權設定」就可看出貸款是否已還清且塗銷。房產達人發電哥也提醒，由於這種「乾淨房」移轉過戶很快，銀行也不需要通知本人，尤其是沒有銀行借貸順位排在前面的房產，詐團可以完全榨乾房地產價值。因此，他建議民眾房貸還清後不要急著塗銷，可再借筆300萬至500萬的小額資金，「卡一個銀行債權順位」在中間，房產就會相對安全。四、帳號密碼不外流，善用165專線週刊指出，一名來自新竹的7旬阿嬤，因為情感依附詐團成員，自己又不擅於網路操作，於是將自己的網路銀行帳號、密碼都告訴對方，最後財產遭到轉移，被詐團將騙來的贓款匯入人頭網銀帳戶，再立刻網路轉帳，以此設下「斷點」將錢洗白。此外，一切反詐的基本，是「只要有一絲不確定性，就打165反詐騙專線」。加上165官網也會不定時公告詐騙訊息，並且新增「165打詐儀錶板」有統計數據、最新詐騙案例等，民眾可多加留意警惕。五、不隨意設定「約定帳戶」律師吳榮達指出，民眾設定約定帳戶後，單日最高限額可轉出300萬元，因此輕易設定約定帳戶「絕對是大忌」！吳榮達提醒，人頭帳戶是詐騙犯罪中不可缺少的工具，詐團會利用他人提供的人頭帳戶設定為約定帳戶，然後快速轉移犯罪的不法所得。近年詐騙在台灣氾濫成災，人頭帳戶的收購價格也水漲船高，從早期的5000元，如今已漲到30萬元。
農地轉建地可怕暴利成高房價禍首 專家喊話地主：賺差不多就行了！
講到高房價，你第一個會聯想到什麼？是建商哄抬價格？投資客炒房？是新青安房貸降低了年輕人買房門檻？還是回歸到「氣電雙漲」與「建材漲價」的原物料問題？抑或是現在全台大缺工，移工引進不易導致的人工漲價、缺乏的問題？但在這些「後加工」之前，大家是否忘了，房子是蓋在土地上的呢？沒錯！在後段的「炒房」造成高房價之前，影響最大的就是「土地價格」。依據現行的《區域計畫法》，符合條件的農地可申請變更為建地。因此除了網路上充斥著農地變建地的教學外，更有不少開發商會投資較有變更機會的農地，使得這些農地身價水漲船高，也大大提升建商買地、建地的成本。土地價格不斷飆升，以高雄農21為例。（圖／踏取國際開發提供）坊間有著「國土計畫法後農地價格要崩盤了！地主虧大了！」的聲音傳出，然而若符合農地農用的規定，政府已對於農地已有諸多的稅賦優惠。撇開確實有農地轉建地需求的例子外，土地和房屋一樣，是人民生活的根本，實是不該成為「追求暴富」的工具。動手試算一下，以高雄為例，重啟的「農21」農地區段徵收案，面積約16.7公頃的農地，因有諸多建商搶先卡位，價格從20多萬元/坪一路飆30萬元，截至今年8月的成交金額已高達51萬元/坪。若持有1公頃的農地，在這驚人的價差中脫手，已經現賺 9 億元 (1公頃 = 3,025 坪；30 萬 x 3025 ≈ 9億)。而當建商取得每坪土地的價格已高漲至此，未來新建案的高房價應該不難想像。踏取協理藍德義認為，政府雖然已經在金融手段上實施「限貸」相關的限制，然而不從源頭解決問題，我們所做的也都只是補漏洞。前段舉例高雄還僅已核定的徵收/重劃案件時的價值，在過案以前的價格都僅僅只有4、5位數/坪，不用計算機都能算出其中可怕的利益空間，讀者可以查詢現今各區域農業用地價格即明瞭。即將上路的《國土計畫法》或許能夠對於這個現象有所幫助，但也就僅僅是補一片老舊破網，看似補了大洞卻讓更多小洞更加放大且不堪，然而政府更應在上路後積極的做通盤檢討，避免有心人士鑽取漏洞趁機炒地。此外，政府在進行規劃時，應優先考量「公設保留地(下稱：公保地)」。全台數萬公頃的公保地尚未被徵收，也沒有被開發，而地主卻要空繳地價稅還不能有所建設，對於土地開發的效益與人民的權益都是損失。不論是解編非必要的公保地，或是加速都市計畫的規劃與徵收，才能增加土地利用的價值與人民福祉。全台土地徵收案件多點開花，政府的徵收價格如前述，遠高於當初地主們取得的價格。且建商也願意祭出高額費用來與地主商談。當然，錢永遠不嫌多，只不過以踏取的土地開發經驗來看，只能摸著良心說一句：「差不多就可以了！」不少大地主們總認為建商賺得多而哄抬價格，卻沒有想到現在每一塊土地的價格，都深深地影響到未來的房價與下一代的居住正義。高房價的根源是土地價格的不斷飆升，而這背後牽涉的不僅是投機炒作，更是土地規劃與政策執行的挑戰。房地產市場需要的是理性與長期規劃，而非僅以短期利益為目標。政府、建商、地主與社會各界，皆有責任共同守護居住正義，唯有從根本著手，建立完善的土地與房屋政策，才能讓每一個人都能在這片土地上找到一個屬於自己的家。作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
苗栗老婦誤信超老套監管詐騙 損失640萬還抵押房子老公怒報警逮詐團首腦
苗栗縣65歲陳姓老婦人日前誤信誤信詐騙集團手法，以為自己的資產被檢警監控，先後寄出黃金、存摺，損失640萬元，詐騙集團見婦人上當，竟還夥同地政士及民間金融貸款業者，鼓吹陳女將不動產拿去抵押貸款，所幸陳女丈夫及時發現制止，警方則將以林男為首的10名詐騙集團成員，全案依法送辦。據了解，該詐騙集團假冒台北地檢署監管科，致電被害人稱她涉及洗錢案，財產必須被監管，婦人在心慌之餘不疑有他，先後寄出15兩黃金、金融卡及存摺等物給詐團，損失共640萬元。而詐騙集團仍不罷手，又誆稱其不動產也須被監管，夥同夥同林姓地政士及民間金融貸款業者，帶著她前往鄰近的地政事務所，意圖將其名下的不動產拿去抵押貸款350萬元，所幸陳女丈夫及時發現，立刻報警處理。苗縣警局長陳世煌16日召開記者會，提醒民眾隨著科技發展和金融服務的自動化，詐騙手法不斷翻新，特別是不動產詐騙，利用假冒身分、不實文件、非法轉讓等方式，對民眾造成了財產上的重大損失。苗縣警察局與苗縣府地政處展開緊密合作，大力推廣「地籍異動即時通」服務，並製作「鍾止詐騙防患未然」宣導影片，盼透過生動的情節和真實的案例，提高民眾的警覺心。
詐團勾結地政士！榨乾被害人「騙房抵押」收15％佣金 2年海削3億
刑事警察局詐欺犯罪防制中心「情資研析小組」分析假投資案件，擴大追查發現被害人分別遭假投資、假冒公署等手法詐騙，由詐騙集團成員誘導被害人至假交易所投資，或以監管金融帳戶及現金之名義，要求被害人領取鉅額現金。當被害人已毫無資金且身無分文時，詐騙集團再慫恿將房地產抵押借款，引導至特定融資公司後再向金主借款。警方查出，金主確認屋況核定貸款額度及利息後，由配合之地政士（代書）及金主代理人到地政事務所辦理抵押設定，扣除高額代辦費、仲介費、代書費及利息費用後，由假幣商或面交車手取走剩餘鉅額現金。本案林姓融資公司負責人與詐騙集團分工，明知借款人為詐欺被害人仍配合完成貸款，並收取被害人貸款金額6％－15％不等做為服務費，自111年起迄今被害金額逾3億元，被害人數逾數十人。案經刑事警察局中部打擊犯罪中心報請臺中地檢署檢察官謝怡如指揮偵辦，與臺中市政府警察局第二分局、第三分局、第六分局、太平分局及臺北市政府警察局文山第二分局等單位共組專案小組，歷經數波搜索及拘提行動，先於113年5月間於臺中市太平區及后里區查獲陳姓面交車手等10人，再於同（113）年6月至11月間搜索融資公司、地政士事務所及金主代理人，拘提林姓融資公司負責人及蘇姓地政士等人到案。專案小組並查扣現金、手機、電腦、點鈔機、地政士代辦借貸契約、貸款契約書、地籍謄本、融資公司及地政士事務所電磁紀錄等贓證物，經統計不法犯罪所得後，據以聲請扣押裁定房地產及名車獲准，警詢後依刑法詐欺、洗錢防制法、詐欺犯罪危害防制條例及組織犯罪防制條例等罪嫌移請臺中地檢署偵辦。警方呼籲，投資要慎選合法立案管道，切勿聽信他人鼓吹而點選來路不明網站進行投資，如有以高報酬、穩賺不賠等話術招募投資，請務必提高警覺；另檢警不會監管任何的人帳戶，更不會要求收取現金或存簿，提醒民眾聽到「身分遭冒用涉及刑案」、「將傳真公文給你」、「法院幫你保管金錢」、「監管帳戶」等關鍵字時，絕對是詐騙！如有疑慮請先撥打165反詐騙專線或110報案。
房地合一稅申報要當心！ 國稅局示警這「四大地雷」不能踩
報稅細節多，若踩雷荷包恐怕大失血！財政部11月公布4種房地合一稅常見申報錯誤，其中包括「將持有期間的列報房貸利息、將取得時間錯認為簽約時間與未符合連續設籍滿六年」等規定。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，近年房市交易市場火熱，個人房地合一稅收高達750億元，民眾申報前一定要了解規定，合法報稅與節稅。國稅局10月、11月一共列舉四大常見「房地合一稅」錯誤申報方式，首先是錯列房貸利息為費用。假設持有期間列報購屋借款利息31萬元，但房貸利息為房地使用期間之費用，不得認列，被重新核算課稅所得並補徵稅額。其中還包含簽約後延遲買賣移轉登記。公司於104年11月間與乙君簽訂土地買賣契約書，因故遲於105年2月1日始完成所有權移轉登記，於110年9月間出售並辦妥移轉登記，該公司認為土地於104年11月間即簽約購買，非屬房地合一稅之課稅範圍，故將出售土地所得額列報為免稅所得。若房地合一稅取得日期認定為所有權移轉登記日，經國稅局查獲，除補徵稅額外，將遭處罰鍰。還有不符合自用原則。民眾113年1月出售其於106年1月取得的A房地，自行申報課稅所得860萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元，繳納稅額46萬餘元，但民眾出售時在A房地設籍未連續滿6年，不符合自住房地免稅額適用要件，核定應補稅額126萬餘元。另外重建後原舊制所得稅改新制房地合一稅。民眾在房地合一稅上路後，購買土地700萬，與營利事業合建分回房地後，以2400萬元出售，但將土地成本700萬元加計互易發票金額750萬元，列報房地合一稅之取得成本為1,450萬元，國稅局減除互易發票金額750萬元，並以合建前A地之原始取得成本700萬元認定B房地交易成本，按A地持有期間（超過5年，未逾10年）適用稅率20%計算補徵稅額150萬元。曾敬德表示，由於不動產買賣交易過程稅務繁多，一般人一輩子可能只有一、兩次機會，自行申報錯誤率卻極高，建議有相關需求時，應諮詢可信任的專業地政士或委由地政士辦理，才能避免補稅、罰鍰的可能。
才認識4個月…夏男出殯日求婚賴生 駁假結婚認「做錯1件事」：最大錯誤
台中5億高中生墜樓命案，今（21日）二審開庭，夏男堅稱是基於共同想法而結婚，雖然2人只認識4個月，但並不是假結婚，而且自己有2000萬身家，反問法官：「若今天死的是我，賴生是否也會接受同樣的審判？」夏男表示，賴生在國小就已經繼承財產，也有相關契約書，2人首次見面是在2023年1月5日，當時他和擔任地政士的父親幫忙見證契約補強。從去年1月，自己就多次與賴生見面，並以朋友身分關心對方，但考量賴父高齡70多歲，觀念相當保守，且賴生還在讀高中，所以就很少聯絡，強調賴生這10多年一直活在家族爭產壓力中。去年4月抵賴父過世，夏男和賴生在出殯日遇見，便詢問要不要結婚，沒想到賴生直接同意，也沒去捧斗，讓他嚇了一跳，當下怕賴生沒想清楚，還要求查清楚相關資料，但記錄在案發後卻被檢察官當成證據，指控2人沒有結婚真意。夏男痛哭說道，他上訴不是因為刑期，而是不能把他沒做過的事惡意扭曲，案發至今將近2年，「是要把我逼死嗎？」他在偵查時相當配合，提供相關資訊讓檢警辦案，就是相信司法能證明他的清白，以為法官可以看見事實的全部，結果卷內的犯罪事實內容都是照抄媒體。夏男坦承，他最大的錯誤就是案發後沒第一時間拋棄繼承，因為當時殺人案件仍在偵查中，擔心拋棄繼承會坐實謀財害命說法，但如今時限已過，只能等民事婚姻無效訴訟出爐，他重申2人並非假結婚，且無論判決結果如何，都不會上訴，只盼一切煙消雲散。夏男還提到，自己有1、2千萬元的身家，如果今天死的是他，賴生是不是也會接受同樣的審判？由於該案尚有多項證據須釐清，將於12月5日再開庭，並於12月19日辯結。
台中5億高中生案！開庭爆衝突 夏男3警前「怒扯女子口罩」喊告
台中市5億身價的18歲賴姓男高三生，日前與26歲夏姓男地政士助理登記結婚後2小時，離奇墜樓身亡。夏男涉犯偽造文書罪，始終拒絕認罪，一審被判1年6個月有期徒刑，不服上訴。高分院今（21日）再度開庭審理，夏男淚灑法庭，還情緒失控當員警前扯掉女子口罩。回顧案情，案件發生於5月4日上午，夏男以「教你處理房地產」的理由，約賴男出門，隨後2人便到戶政事務所辦理結婚登記，接著相約住家喝酒，11時左右，賴男墜樓身亡。由於在這之前，賴男母親曾要求夏男父親將權狀交還給兒子，但對方不願意，怎料到接著又發生墜樓事件。因此賴男母親高度懷疑，夏男父親與其助理夏男知道兒子擁有大筆的房地產，加上近期有要求希望夏父返還權狀等事，夏姓父子才動了殺機。夏男在法庭上被問到有無結婚真意，居然反問何謂結婚真意，不想自己去定義要有多深的感情，結婚是他們的自由意識。之後被問到為何去找賴小弟，夏男竟回法官「你講這個就很好笑了」。全案經審理後，一審法官判夏男1年6個月有期徒刑。夏男不服上訴，高分院今（21日）再度開庭審理。據了解，夏男淚灑法庭，還質問門口民眾「叫什麼名字」、「我要告你」，甚至情緒失控當著3名員警面前扯掉女子口罩，場面相當混亂。
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
欺文盲簽同意書2／建商先聲奪人告地主 家屬車停自家門口也遭罰
住在台東的83歲蔣阿嬤指控，建商在她家旁邊蓋房子，不使用原本進出的道路，卻由地政士找她簽名同意提供自己的土地供建商通行，不識字的她原以為有補償金可以拿，沒想到同意書上根本沒提到；蔣阿嬤的家人得知後向建商抗議，並準備提告建商與地政士詐欺，沒想到建商更搶先一步提告民事，並告蔣家多人妨害自由、恐嚇等多項罪名，警察甚至對蔣家人停放在該處的車輛及圍籬開單。蔣阿嬤發覺她的土地並非縣政府徵收做道路、沒有補償金之後，與家人找建商理論，還在周圍掛起抗議布條，後來建商更開始動工，用怪手開挖蔣阿嬤的土地埋設管線，行動不便蔣阿嬤氣得坐著電動代步車，到工地前要阻止動工。而警方在接獲建商通知後，大陣仗出動十多名警力到場，甚至連分局長都親自到場，把蔣阿嬤以及及位家人驅離。鎮公所為此糾紛召開調解會，蔣阿嬤的家人與朋友出席調解會，要求建商應支付相當的金額做為阿嬤土地變成道路的代價，建商則找來台東房地產業的「聞人」陳義山代理和調，最後雙方不歡而散，建商方還提告蔣家人恐嚇，當天下午被帶到警局做筆錄。蔣阿嬤的外甥女說，當他們抗議建商時，馬上就有大批警力趕到，不僅法辦他們妨害自由，連用手機錄影都被告強制罪。（圖／讀者提供）蔣阿嬤的外甥女說，他們在朋友的建議下，原本打算提告建商與地政士詐欺，沒想到建商早他們一步，先提告民事訴訟，要求蔣阿嬤不得拒絕他人的通行權，同時必須容忍在土地下埋設電線、水管、瓦斯管及其它管線；蔣阿嬤的妹妹雖然未簽同意書，也被建商一併提告，要求拆除設在妹妹自己土地上的圍籬。除此之外，建商除了對蔣家方面出席調解會的6人提出刑事告訴，蔣阿嬤的弟弟、外甥女因為要求砂石車要先過磅，以免壓壞土地，也被控妨害自由，在9月30日第一次開庭。至於蔣阿嬤控告地政士詐騙的案件，半年前提告至今尚未開庭。蔣阿嬤與妹妹、弟弟相鄰而居，被劃為道路的土地就是三家人中間的一塊長形空地。蔣阿嬤的外甥女說，這塊地與其說是蔣家人的私有通道，還不如說是三家人的庭院，除了她母親種植的咖啡等作物收成偶爾從這邊搬運出去外，因為沒有外人會通過，大部分時間都是用來堆放物品及停放車輛；但自從被公告為現有巷道後，警察竟然對停放的車輛開罰單，甚至連她母親設在自己土地上的圍籬也被開單，反而對於建商越界在母親土地上做排水溝的行為不聞不問。「我的車根本不會擋到工程車出入，更何況這裡又沒劃紅線，連黃線、白線都沒有！」蔣阿嬤的弟弟不滿地說，他的車從以前就停在自己家門口，而且靠邊停車，並不妨礙其它車輛進出，但竟然接連被警察開了2張罰單，雖然金額不高，但令人不服氣；另外，他原本放在門口的花盆，也被警察要求移走。「這本來是我們家人的地，現在被騙，成了道路，竟連東西都不讓我放，車也不能停，太欺負人了。」蔣阿嬤的弟弟不平地說。蔣阿嬤與建商民事官司的委任律師湯文章表示，蔣阿嬤的土地被認定為現有巷道，形式上看起來合法，但實質卻很有問題，自己的土地被迫無償提供給他人使用，會勘時還沒通知利害關系人到場，老人家當然不服氣。他質疑，建商建案所在的土地，原本另有一條路可供出入，縣府卻又把蔣阿嬤的地認定為現有道路，其公告程序很有問題，未來會在法庭上為蔣阿嬤爭取應有的權益。蔣家人把阿嬤的這塊地當作庭院使用，也會放置物品、停放車輛；但被公告為現有巷道後，警察竟然來開單取締違停。（圖／讀者提供）律師鄧湘全指出，簽約、簽同意書是一種意思表示，根據《民法》第 88 條規定，如果意思表示的內容有錯誤，或是表意人事後察覺事情跟他原本認為的不一樣，可次從知道事情真相後一年之內撤銷他的意思表示（簽約）；同法89條規定，如果表意人是被騙，也一樣可在知道被騙後一年內撤銷。撤銷的方法可以用口頭或書面，只要能證明已讓對方知道就可。鄧湘全建議，雙方要簽約時，若有一方看不懂合約的文字，為了避免日後發生糾紛，最好請一位見證人，證明雙方充分理解合約內容。張姓地政士喊冤說，因為有仲介的客戶要買蔣家後方其他親友的土地，她請蔣阿嬤簽的同意書內容大意，是把蔣家土地讓作出入道路，建商願意分攤部份地價稅，但卻又說土地使用同意書不是她經手的，也不是她說有補償金的。辰堡建設陳先生說，蔣阿嬤的這塊土地當初是他們自己向縣府申請舖設道路，用政府的錢舖的路、蓋的水溝，本來就應該屬於公眾使用的道路。蔣家人所說的道路補償金，應該是地主跟縣府之間的事，蔣家人曾要求建商把土地買下，再捐給政府作道路，但辰堡建設只是地方上的小建商，無法讓人予取予求。辰堡建設委任律師李容嘉指出，民事庭一審已判決辰堡建設有權使用這條道路通行，全案目前二審中，行政法院也將在12月判決。這塊地做為道路已經20年，就算說是蔣家人的私人通道，辰堡建設的建地也是向蔣家人所購買，其中也包括蔣阿嬤名下的地。
欺文盲簽同意書1／原民嬤不識字 控建商騙簽約無償提供土地
一位住在台東的原住民阿嬤不會講漢語、也不識字，僅能勉強歪斜地寫出自己的名字。阿嬤的家人向本刊爆料，卻有地政士承諾只要阿嬤同意把自家的土地作為鄰旁建案出入道路使用，簽名同意就能獲得一筆「道路補償金」，然而事後家人檢視當初的同意書內容，發現條文完全沒有提及補償金。阿嬤認為無良建商與代書意圖不法所有，共同誘騙取得這筆上千萬元土地，已提起詐欺之訴。這筆佔地150多坪的土地就位在台東縣成功鎮三民里吉林街上，土地原所有人是現83歲的原住民蔣姓阿嬤。阿嬤透過小她30歲的弟弟翻譯說，二年多前有一名代書（地政士）主動聯絡她，聲稱她家後面的一塊土地要蓋社區，要求提供一部分自家土地讓建商「辰堡建設」的車輛進出，允諾會給阿嬤一筆道路補償金酬謝，並因而取得阿嬤簽署「土地使用權同意書」。事後，阿嬤眼見建案已漸漸成型，卻遲遲沒有收到錢，才告訴在北部從事油漆工作的兒子，家人返家後看了當初的同意書，發現內容僅敘明同意她名下的2筆土地「提供作公眾通行之道路用地，不得任意破壞或藉故刁難」，還註明這份文件溯及日後的繼承人、代理人，卻沒有隻字片語提到補償金。蔣阿嬤的兒子（左）從北部返家時，才得知母親被代書騙以為提供土地給建商路過可以拿到補償金。（圖／記者趙世勳攝）蔣阿嬤堅信會有補償金，家人向台東縣政府及成功鎮公所查詢，得到答覆公文都指該筆土地並非縣府與鎮公所的都市計畫道路範圍，地方政府也無相關土地徵收計畫；也就是說，阿嬤簽了同意書後，地政士向縣府申請，認定她的土地公告為現有巷道，但並非政府徵收道路，所以沒有補償金的問題。家屬詢問台東縣政府，關於建商委託地政士告知「道路補償金」並要求簽署同意道路使用的文件。縣府則回覆表示，此事「無涉台東縣政府辦理都市計畫區內現有巷道認定作業要點」，換句話說，縣府推得一乾二淨，指建商或地政士與地主簽什麼文件與縣府無關，縣府只是依規定辦理，經查證「顯見通行之初土地所有人並無阻止之情事」，認定蔣阿嬤的土地為現有巷道。「附近的地價每坪8到10萬元，被公告成道路的土地有156坪，價值一千多萬元，怎麼可能無償提供做道路，有那麼大愛嗎？」蔣阿嬤的兒子成年後北漂工作，因為吸入太多油漆溶劑氣體而罹患鼻咽癌，所幸發現得早，接受化療後已痊癒。他說，這塊土地是祖先留下來的財產，之前家族需要錢曾向銀行抵押，現在仍在償還貸款、繳稅金（公告為現有巷道的部分現已免徵），如今不僅要讓建材及大型機具通過，未來還要供社區居民出入，也不可以利用，當然也不能蓋房子，實在太不合理。蔣家親屬認為，該建案的土地原可由右邊的道路進出，卻欺騙不識字的老人簽署同意使用左側的土地，因而在路口綁白布條抗議。（圖／記者趙世勳攝）蔣阿嬤的弟弟指出，蔣家的親戚都住在附近，建商的這塊建地也是向一位蔣家遠親所購得，這塊地另有一條出入口，因為原本那條道路比較狹窄，他聽朋友說，臨接道路的大小會影響建築的容積，建商可能因此把腦筯動到蔣阿嬤的土地上，但無論如何，都不該騙老人家。蔣阿嬤透過弟弟翻譯說，原本以為土地借別人過，還有錢可以拿，沒想到家傳的土地在她手上變成公家的道路，「不知道以後見到祖先，要怎麼跟他們聊天？」張姓地政士喊冤說，因為有仲介的客戶要買蔣家後方其他親友的土地，她請蔣阿嬤簽的同意書內容大意，是把蔣家土地讓作出入道路，建商願意分攤部份地價稅，但卻又說土地使用同意書不是她經手的，也不是她說有補償金的。辰堡建設陳先生說，蔣阿嬤的這塊土地當初是他們自己向縣府申請舖設道路，用政府的錢舖的路、蓋的水溝，本來就應該屬於公眾使用的道路。蔣家人所說的道路補償金，應該是地主跟縣府之間的事，蔣家人曾要求建商把土地買下，再捐給政府作道路，但辰堡建設只是地方上的小建商，無法讓人予取予求。辰堡建設委任律師李容嘉指出，民事庭一審已判決辰堡建設有權使用這條道路通行，全案目前二審中，行政法院也將在12月判決。這塊地做為道路已經20年，就算說是蔣家人的私人通道，辰堡建設的建地也是向蔣家人所購買，其中也包括蔣阿嬤名下的地。
「新青安」掀房市熱潮 業務量壓垮第一線地政人員
「新青安」專案造成房市熱絡，導致第一線人員業務量暴增，新北市就有地政事務所基層向民進黨市議員黃淑君陳情，業務量倍增，人力缺額卻未補足，讓他們苦不堪言。對此，地政局回應，盼在年底補齊8名缺額，或採聘用職務代理等方式，避免同仁工作量加重；另為減輕人力負擔，AI協助審查預售屋定型化契約將於年底上路。黃淑君指出，新北市去年度土地稅及契稅歲入較預算數少，但今年因「新青安」專案，預計今年稅收會增加，但地政事務量也因此增加，過去多年法定員額及預算員額落差極大，而預算編列員額也遲遲無法補齊，地政局及各地所人員長期工作量增加，但8名人員缺額卻遲遲未補足惹怨，她並要求地政局提升地所同仁待遇（職等），尤其在六都業務繁重，應重新檢討。地政局表示，新北市是一個正在成長中的城市，人口超過400萬，地政局所屬共9個地政事務所，以新莊所為例，轄管新莊、五股、泰山、林口共4個行政區的地政業務，4區人口數超過70萬人，甚至比部分縣市的人口還要多，承擔的業務量遠比這些縣市的地政事務所多上數倍，導致全國地所出現「同酬不同工」的現象。地政局說，曾於2017年、2020年函請內政部，建議調升全國地所課長的職等，並盼能適度調升業務量繁重的「大所」職務職等，增加地政人才留任意願，創造人才在地深耕的條件。目前新北市9個地所員額總共642位，尚有8位缺額希望能在年底補齊，或者採用聘用職務代理等方式，避免同仁的工作量更為加重。黃淑君另指出，市府行政規費收入超收3億元，凸顯出市府行政業務量增加，行政業務過勞、人員缺乏惡性循環，盼可以導入AI協審或公會協審，減少第一線工作負擔。地政局說，新北市不動產交易案件數全國最多，目前正研擬導入AI來協助審查預售屋定型化契約，透過AI系統比對契約資料的正確性，預計於年底上路；此外，也希望能夠導入地政士等相關公會力量，在地政業務辦理過程中預先審查，但因地政業務審查規定多為中央管理，相關作業尚須法令配合修正，將持續與中央討論，並爭取擔任試辦縣市。
高利投資陷阱重現！ 內政部：房地產設定抵押需謹慎
近來不法人士行詐騙之行為愈加猖狂，據媒體報導，有不法分子利用「高獲利投資」或假冒政府機關名義，誘騙民眾將房地產作為抵押向所謂的金主借款，並勾結專用代書辦理抵押設定。內政部26日指出，相關手法恐涉及詐騙行為，呼籲民眾提高警覺，避免將房地產設定抵押，防治受騙。有關不法份子假冒政府機關名義，誘騙民眾將房地產作為抵押向所謂的金主借款等詐騙手法，內政部對此表示，相關手段往往會以各種理由扣除高額費用，可能涉及詐騙行為，提醒民眾遇到類似情形應提高警覺，避免輕易將房地產設定抵押，防止上當受騙。為加強保護民眾的不動產安全，內政部指出，自2016年10月31日起，推出「地籍異動即時通服務」。民眾可至地政事務所或上網免費申請該服務，當名下不動產發生移轉或抵押設定時，系統將自動發送手機簡訊或電子郵件通知，協助民眾隨時掌握不動產權利的變動，進一步保障財產安全。另外，亦可撥打24小時的165反詐騙諮詢專線求證。內政部同時籲請地政士在執行業務時，必須嚴格遵守法令規範，並堅持職業倫理與自律原則，確保不動產交易的安全與公正，切勿為了一己之利違法操作，損害人民的財產權益。內政部強調，任何涉及違法行為的地政士，將依地政士法嚴厲處理，絕不寬貸。最後，內政部提醒相關不動產從業人員若發現疑似不法行為，應立即向有關單位提出檢舉，共同防範不法行為的發生。
面對限貸令莫驚慌 應觀察市場並提升自身核貸條件
近期不論公民營銀行，房貸水位拉緊報，不動產放貸比逼近28%，縱使央行表態並未進行強制限制，然銀行「技術性地限貸」狀況確實存在。銀行放貸緊縮，導致民眾貸款困難苦不堪言，搶貸現象越演越烈，民眾搶貸除了比條件外，更需要排隊核貸或撥款，連帶影響房貸利率飆升，普遍已3%，甚至部分已有高於信貸利率的亂象。為什麼銀行要限貸呢？一直放貸給民眾，可以一直收利息不是很好嗎？根據《銀行法第72-2條》：「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。」在此不動產放款的限制之下，銀行自然得祭出因應措施。若想降低比例，不是降低住宅/建築貸款總額，就是提升銀行所收存款與債券發售額。但在新聞媒體大肆的推波助瀾下，引起不少民眾恐慌。央行目前採取的措施仍處於「呼籲自主管理」的階段，保持關注但暫不伸手的狀態下，持續觀察、測試著市場的變化與反應。簡而言之：—— 以拖待變試水溫。民眾不如預期的核貸、撥款，再加上房價高漲，勢必降低短期的交易價量。近期的實價登錄恐會出現較特殊的行情價，亦容易產生有價無市的狀況。踏取提醒，如欲購買中古屋或小坪數房型的民眾在審核條件上本就較為劣勢，在此波限制下，短期內核貸狀況更較往年不易，且普遍無法貸到理想的成數，而房貸利率也較難談到理想的數字。難道民眾就只能坐以待斃嗎？其實比起過度的恐慌，更應該做好適度的準備！以踏取的觀點來看，這個現象是屬於「特殊過度時期」，並非是常態。可稍微觀察市場動向，如短期內有購屋需求的朋友們，務必在審核時多跑幾家公股、民營銀行磋商比較，以免水位拉升造成的銀行延後放款問題，進而導致買賣違約。同時也需仔細審視合約上的違約條款，並且與建商、賣方溝通，商討若未來有此一情形，是否能夠延後違約截止日，或做其他的配套措施。當銀行審核條件變嚴格時，拉高自身授信條件就成了關鍵。例如不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期、提供穩定的金流收入及額外財力證明，倘若欲持續觀望的讀者，可以先將手中閒錢集中在可作為未來銀行認定財力的金融商品...等都是提升核貸條件的好方法。由於短期內震盪較大，踏取也建議民眾提前做好心理建設，冷靜觀察市場動向，提高自備款以面對放貸的變化，並先預期可能得到較高的房貸利率。無論市場如何變化，理性的決策和穩健的財務管理始終是面對任何挑戰的最佳應對之道。面對限貸令，民眾更應穩住腳步提升核貸條件。（圖／踏取國際開發提供）作者 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
35筆遺產沒人認領！7505萬「賸餘現金」全進國庫 用途曝光
財政部國庫署表示，今年1月至7月底無人承認繼承遺產賸餘現金有35件，總金額多達新台幣7505萬3481元，比去年增加8件、金額多出2511萬元，其中最大金額是1701萬元。而依《民法》「賸餘現金」全數進國庫，將用於國家政務推動統籌運用。據國庫署說明，依《民法》第1185條規定，無人承認繼承之遺產，於《民法》第1178條公示催告期限屆滿，經過清償債權並交付遺贈物後，若有賸餘，即歸屬國庫。無人承認繼承遺產多由法院選任遺產管理人（如：律師、地政士、會計師等）代為處理，後續賸餘現金也由該遺產管理人辦理解繳國庫事宜。財政部國庫署對各遺產管理人本於其專業能力及服務精神，奔走協調遺產事務並順利完成繳庫，表示肯定與感謝。根據國庫署資料顯示，今年1月至7月無人承認繼承遺產賸餘現金繳庫，共計35件，相較112年同期件數多8件；賸餘現金總金額7505萬3481元，也比去年增加2511萬元；其中單件最大金額是1701萬元、最小金額是6319元。依公告得知，「賸餘現金」歸入國庫後，供國家政務推動統籌運用。
新青安誰都能貸8成？拉高貸款成數與核貸率有撇步
近期想買房者，一定都對於「新青安房貸」非常熟悉，其中提供「長寬限期」「長貸款年期」「利率補貼」的特性，最高貸款成數達8成，貸款金額最高1000萬，對於小資族可說是切中要害。然而，難道誰都可以貸滿8成嗎？銀行對貸款申請者會進行什麼樣的嚴格審核呢？下列整理銀行常看的條件，對於不論是申請新青安房貸或是一般房貸者都受用無窮！影響房貸成數與核貸率的五大關鍵條件。（圖／踏取國際開發提供）通常在房貸評估中，銀行會從幾個層面來進行審核：信用評分、財力證明、屋況、負債情形、保證人、擔保品等。因此申請時以這個大方向為原則 —「向銀行展現自己有良好的信用並具備十足的還款能力」。● 信用評分：銀行會透過「聯徵」方式確認信用紀錄是否良好，因此像是信用卡紀錄、貸款還款紀錄都很重要。「那是不是乾脆不辦信用卡、不申請貸款就好了呀？」大錯特錯！試想今天貸款像是在找工作，若你是一張履歷白紙，銀行又要怎麼能夠了解你、信任你呢？不超額刷卡、不預借現金、準時還款、避免只繳最低應繳金額及刷卡分期。如果習慣用信用卡賺回饋者，也可提高信用卡額度，以此降低信用卡額度使用率(註：[應繳金額＋未到期金額] ÷ 信用卡額度)。培養良好的信用紀錄讓銀行信任，從而判斷你未來還款狀態，進而增加貸款額度。● 財力證明：最好能提供半年以上穩定薪轉證明及個人綜所稅報稅資料。如果薪資不高，可以提供本人的資產證明，如：存款、股票、基金、儲蓄型保單等等。如果是自由業之類無固定薪轉，可定期存入一筆存款、提供儲蓄險保單等，有助於證明還款能力。其中財力證明也會考慮到「收支比」(約6到8成，依各銀行規定而異)，以收支比6成來說，若月收入8萬，貸款支出只能4.8萬(除房貸外，信貸、信用卡分期、車貸也會併入審核)。因此不僅貸款牽涉您的個人財力，也會將其他支出納入考量。例外：非一般薪轉報稅類財力，走資產審核，則不看收支比。● 房屋狀況：包括屋齡、坪數及地段等因素。因此新成屋相較於中古屋普遍有更高的貸款成數。銀行多以「退休年齡(約70-80歲) - 屋齡 = 最高借款年限」，較嚴格的銀行可能會以60歲來做計算。且小坪數套房也會影響貸款審核，其貸款條件較差，權狀坪數小於20坪者或實際坪數小於15坪都容易被列為套房物件甚至無法申貸。而房屋附近的嫌惡設施因對房屋價值有負面影響，也會被列入審核。(實際估價仍需銀行派專業的鑑價人員進行評估。)● 保證人：目前銀行不可強制要求借款人提供保證人。不過如果自身條件仍有匱乏或想提高貸款成數者，可提供信用與還款能力良好的二等親內的親屬作為保證人。常見的如：夫妻之間以收入較高者，或父母收入較高者列為保證人。● 擔保品：以其他動產或不動產作為擔保品(設質)，如房屋、土地、股票、債券、汽機車等。此外，買賣案件的銀行貸款成數，通常為買賣價與銀行估價中，兩者取其低的8成。近半年，追高價銀行估不到。要特別留意的是，如果房屋有增建、露台、頂樓加蓋或裝潢等涵蓋在買價內的狀況，通常貸款成數會不足，則自備款要增加。在分析完貸款條件後，我們來聊聊「寬限期」。大家津津樂道的「5年寬限期」在未規劃的情況下，恐埋下不定時炸彈。儘管寬限期內每月只需繳交利息，不過未繳納的本金，都會累積到剩餘的貸款期限內攤還。雖然也有民眾表示，寬限期後再賣房也可以賺一筆，又可巧妙閃過房地合一稅的重稅。然而5年後的房市熱度難以推估，且未來買家是否願意出到你心目中的理想價？你又有多少時間、還款能力能夠負擔寬限期後的高額貸款呢？「不建議民眾以40年期貸款買房！」踏取國際開發副總詹博宇提到，除非估計往後40年生活穩定，且自身無其他理財規劃與鉅額費用支出，再來考慮40年期貸款。以台灣平均首購年齡35~45歲來說，繳完貸款時早已七老八十。人在年輕時的彈性、風險承擔能力較大，在青壯年時積極理財，也勝過在七旬時有所變卦而無法因應。除了期數太長的隱憂後，我們來談談「壓縮還款時間」的好處：如果提早把部分房貸繳完，則繳完的部分可以增貸做其他投資理財規劃。如購買動產/不動產、生兒育女、創業等需要高額支出，且房屋增貸的利率更相較於一般民間借貸來的低。不論是一般房貸還是新青安專案，在貸款前可直接向欲貸款銀行了解審核的要點、保持良好信用紀錄並提供穩定的財力證明，以提升核貸率與貸款成數。對於貸款年期做好全面且長期的理財規劃，搭配線上房貸試算工具，勿貪圖短期的輕鬆而忽略了應保留給未來自己的餘裕。也可免費洽詢踏取國際開發了解不動產與貸款規劃，了解自身財務狀況才能為夢想的家做足準備。作者 / 踏取國際開發 副總 詹博宇致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
頂客族注意！老公過世「她要跟小叔分遺產」 專家揭解法
現在社會有許多人選擇成為頂客族，然而當頂客族夫妻其中一人突然去世，另一個人可能還要跟其餘親屬「分遺產」。先前正業地政士事務所所長鄭文在就分享，一對50多歲的夫妻，丈夫因為罹患癌症時日無多，夫妻倆開始討論後事及遺產分配，才發現依據民法規定，丈夫的房產將有一半分配給小叔，這也讓妻子感到相當震驚。正業地政士事務所所長鄭文在接受媒體採訪時分享一個案例，當中提到，有一對50多歲的頂客族夫妻來向他諮詢，由於丈夫罹患癌症且時日無多，兩人開始討論遺產的問題，這才發現根據民法規定，丈夫過世後，其名下房產應由太太和小孩共同繼承。然而由於這對夫妻沒有子女，且丈夫的父母已過世，依民法規定，房產部分繼承權將落到第三順位，即丈夫的兄弟姊妹。也就是說丈夫去世後的遺產無法全部留給太太，配偶只能取得遺產的1/2，其餘部分將分配給丈夫的兄弟姊妹。許多民眾誤以為在沒有子女的情況下，丈夫的遺產會全部歸屬於妻子，但事實並非如此，因此鄭文在也建議，丈夫在生前迅速將房產全數贈與妻子，這樣才能確保房產歸屬妻子，不必與他人瓜分遺產。事實上，根據我國民法第1138條規定，遺產繼承人除配偶外，其法定繼承人順序第一為直系血親卑親屬，即子、女，如果子、女於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬孫子、孫女代位繼承其應繼分，第二順位為父母，第三順位為兄弟姐妹，第四順位則是祖父母。此外，民法中也提到，受贈人因故意不法之行為，致贈與人死亡或妨礙其為贈與之撤銷者，贈與人之繼承人，得撤銷其贈與，但其撤銷權自知有撤銷原因之時起，六個月間不行使而消滅。
解密不動產詐騙3案例 9成民眾不知道「這招」可自保
市蓬勃發展，不動產詐騙手法也層出不窮。了解不動產詐騙的常見手法和防範措施至關重要，踏取國際開發副總詹博宇分析3件案例，探討不動產詐騙的多種形式，揭示其背後的操作手法，並提供實用的防詐建議，幫助讀者在房地產交易中保護自身權益。從不同面向預防詐騙，多方查證才不會落入詐騙集團的魔爪。（圖／踏取國際開發提供）案例一：《假借兌獎名義，詐取個資》近期有多起詐騙案透過「個資盜取」延伸。其中嫌犯會持假中獎的高級餐券/禮券等，以代為兌換名義取得民眾身分證件影本，進而調查被害人名下房產並開始鎖定目標。嫌犯偽造被害人簽名的鉅額本票、借款契約前往調解委員會，主張被害人欠款，要求被害人房地產過戶抵債。而後再請共犯假造「欠債人」(被害人)授權書，當著調解員的面，開始進行奧斯卡般的演技，假裝正在進行債務調解。最後拿著第三方認證的調解書前至地政事務所辦理過戶，而被害人就會在完全不知情的情況下，丟掉了珍貴的不動產。案例二：《房東要小心，戶籍地可別設在出租地！》不少案例中發現，有心人士會看坊間出租物件，信箱中是否有積欠房東信件，若是發現房東將戶籍地設置於此，便會主動承租，甚至會以高於行情價「熱情承租」。一般來說若是房東未將戶籍地遷出，則會請房客代收，而貓膩就藏在此處！因為不法房客會偽造房東鉅額本票，並且向法院申請裁定。法院會將本票裁定的通知雙掛號寄到戶籍地，但因戶籍地同房客居住地，所以一旦房客惡意藏匿信件，房東將被蒙在鼓裡，導致未能在時間內提出抗告。結果，房客就順利地向法院聲請裁定並准予強制執行，拍賣房東的房子。案例三：《不動產也有甜甜價？買房資金全落個人口袋！》房價不斷攀升，如果能以市價打8折的金額購入房產，你是否會心動呢？許多詐騙集團以「內部員工價」名義，向民眾謊稱能夠出售低於行情的不動產，並以「節省仲介費」為由，引導民眾在非正式場所簽約（非銷售中心或建商公司），最後誘使民眾將款項匯入私人帳戶。上面3個案例屢見不鮮，到底該如何預防不動產詐騙？又該如何防止房屋被移轉？踏取副總詹博宇建議這5點你一定要牢記，並且轉發、協助家中長輩們了解：第一點：不隨意留下個資。詐騙集團常以電話/LINE假造身份，以各種優惠、查訪名義套出民眾個資。請務必再三進行確認，特別是身分證字號、身分證照片/影本，不宜隨意洩漏與外人。第二點：確認交易對象身份。在買賣不動產時，應留意匯款對象，不肖人員常以詐術誘騙買家匯款至私人帳戶，且慎選可信賴之建商，並積極查詢建商相關案例與新聞。如欲購買預售屋，亦可上預售屋實價登錄查詢是否有「一屋二賣情形」。此外詐騙集團也時常假冒地政士（代書）來取信於民眾，可向地政士公會洽詢其執業情形，或上「地政士資訊系統」查詢合法執業地政士。第三點：前往地政事務所免費申辦「地籍異動即時通」。地籍異動即時通的功能在於，申辦後如遇有申請買賣、拍賣、贈與、信託、抵押權設定、書狀補給、查封、判決移轉等12種情形。只要名下的不動產被申請登記時，在「收件」及「異動完成」這2個階段，都會以簡訊或email通知權利人，讓民眾能在第一時間知悉不動產權利異動通知，方能立即採取因應措施，不讓有心人士得逞。第四點：確認匯款帳戶是否與公司名或賣家相同，亦或是協議匯款至第三方信託履約專戶。務必要有明確的金流，並盡可能不用現金交付，倘若非得如此也必需取得收據或合約，且保留收款方身分證或公司營登及大小章。第五點：盡可能不做非公開的交易，因為透過建商、房仲業等公司都可親至公司設立之辦公室簽訂合約，並取得簽約人與該地區主管之身分資料（如名片），可反察核（親自、電話、信件）確認該人員任職該公司，且交付款項也務必以簽約方公司戶為主。自2016年推出至2023年止，以台北市為例，地籍異動即時通的申請率不到1成。踏取副總詹博宇也表示，在實務上洽談許多名地主，坐擁高額不動產數筆，然卻鮮少有人知道這項服務，實在是非常可惜。許多長輩們平時雖處事謹慎，然偶也難保百密一疏。若能提前申請地籍異動即時通，則能即刻阻止有心人士以不法方式偷偷移轉過戶。不動產詐騙無處不在，不法分子雖不斷更新詐騙手法，然換湯不換藥，其中根本核心皆為「竊取個資、偽造身份、以利誘之」。因此事先預防、選擇正規管道、核實交易對象的身份並尋求專業建議，不被顯而易見的利益所蒙蔽，方能保護自身權益。
詐乾老本2／詐團聯手民間資產公司與地政士 誘騙被害人親簽文件難定罪
近期詐團對於假檢警的詐騙手法再翻新！不但要求被害人辦理自然人憑證，以此確認被害人名下財產，並聯手民間資產管理公司與地政士誘騙被害人，北市一名退休婦人因此損失近2千萬元。該間民間資產管理公司目前仍在正常營運，且主打資產代辦安心迅速，不過由於相關抵押貸款文件均為受害民眾親簽蓋印，儘管檢警知曉民眾遭詐，就算案件被起訴也往往難以將款項追回。據了解，該公司成立於2023年9月，設立於桃園，資本額僅30萬元，但主要經營房屋土地一、二、三胎借款、汽機車借款、銀行與信用貸款等項目，更強調有實體經營店面，為20年經驗的資深專業貸款金融人員，不過記者實際前往該地，卻發現登記的處所外觀與一般民宅幾乎沒有區別，僅有一塊招牌，相關介紹影片也全由AI合成，而其粉絲專頁上還會時不時放出有民眾因資金需求，向其貸款成功的訊息，但簽約背景雜亂，甚至有在車上進行。高雄地檢署2019年偵辦放貸集團，放貸金額超過1億元，但被逮捕的15名嫌犯卻通通被判無罪。（圖／報系資料照）事實上，民間資產管理公司與詐團合作的案件過往並不少見。高雄地檢署2019年就曾偵辦「玉山國際財富管理顧問有限公司」與「玉山資產行銷有限公司」的放貸集團，民眾誤以為該集團為玉山銀行旗下所有，誘騙有資金需求的民眾申辦貸款，總計放貸金額超過1億元，向民眾收取高額服務費，並向民眾收取高利息（每月利息高達30%），最終民眾因付不出高額利息，導致房屋遭到法拍，不法獲利超過1.4億元。檢警2019年獲報後，進行北中南聯合搜索，逮捕15名嫌犯，並對其中6人聲押禁見獲准。案件被起訴後，經長達4年多的審理，高雄地方法院卻對15名嫌疑人通通做出無罪判決。高雄地檢署調查，該公司透過臉書或Line投放廣告，吸引民眾借貸，更向受害民眾鼓吹，只要透過私人借款培養信用條件，就可擁有特殊管道向銀行申貸成功，因此讓民眾誤以為該公司為玉山銀行關係企業，而將房屋抵押借款。檢警破獲誘騙民眾以房申貸的詐騙集團，查扣該集團幹部代步用的5輛雙B名車。（圖／報系資料照）等民眾隨該公司指示辦理完相關程序後，還得向代書事務所繳納一筆高額費用，但之後被害人發現根本沒有向銀行借款成功，也往往因付不出高額利息，房屋遭到抵押法拍。高雄地院審理後表示，儘管被害人聲稱誤以為該公司為玉山銀行關係企業，但實際審視相關合約中，通篇未見「玉山銀行」字樣，該公司也未宣稱自己為玉山銀行或受玉山銀行委託；而被害人在簽立契約書後，也確實有取得民間貸款，並非付出服務費後未取得任何款項，且相關文件等均由被害人親自簽約蓋印，交出相關土地建物權狀等重要文件，認為被害人在了解雙方權利義務後，出於自由判斷而簽立契約，因而對被起訴的15人含負責人在內全數做出無罪判決。