土地登記規則
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桃園逾9萬筆「總價1044億」土地無人繼承 列冊滿15年將公開標售
桃園市地政局12日議會工作報告，民代關心土地未辦理繼承狀況，地政局表示，累積未辦繼承土地有9萬6326筆、面積1427公頃、建物3659棟，依今年公告現值總價1000多億元，呼籲民眾應辦理繼承，若列冊滿15年沒辦繼承，將公開標售。市議員錢龍、黃婉如等針對土地未辦理繼承狀況指出，大筆土地沒有辦理繼承，要求地政局應該做好宣導，讓民眾知道，才能保障民眾權益。地政局長蔡金鐘答詢時說，未辦理繼承原因多，有的是土地持分太細，或是找不到人，也有繼承權問題而起爭議。地政局有多元宣導方式，例如結合稅務等單位，或是利用機會在外設攤、掛布條等宣導，也會在「熱區」舉辦說明會。蔡金鐘說，如桃園、中壢因為地價、房價較高，民眾繼承意願也會較高。他舉例，台北市地價、房價高，未辦繼承人數相對就比較少。蔡金鐘表示，如果6個月內未辦登記就會罰款，若超過1年，就會開始列冊管理15年，期間若還是沒有辦理繼承，就會移請國有財產署公開標售，所得歸國庫，呼籲民眾可以到地政局官網「不動產繼承專區」查詢。蔡金鐘也提到，遺產繼承沒有性別差異，男女都有繼承權，若是無法整合繼承人的意見，也可以先依照《民法》第1151條及土地登記規則第120條規定，由繼承人其一或數人代表全體繼承人，申請登記共同持有即可，未來達成協議再分割，避免被罰款或者遲遲未辦理繼承，導致遺產遭標售。未辦繼承中較為特殊如桃園區福元段1筆土地面積高達2427.23平方米，公告現值1.9億元，龜山舊路坑三段土地距離桃園長庚醫院1.5公里，面積2萬455.37平方米，公告現值2.06億元。石門水庫附近也有1位民眾名下有42筆土地面積達3萬320.9平方米，公告現值達4億。
繼承「銀行存款」遺產比房地產還難 劉韋德：因為少了一條便民法規
遇到親人去世，繼承人在辦理各種遺產繼承時，為何會常感覺要領銀行的存款遺產，會比繼承房地產還困難呢？答案原來是在不動產的繼承時，現行法令有一條很便民的法規。依據土地登記規則第120條，若部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記，其他繼承人就可以先向地政事務所依該條辦理公同共有繼承登記，避免造成遺產長期無法登記的狀態。至於登記完成後，若有過半數的共有人希望把不動產賣掉，還可以再依土地法第34-1條做處理，所以若利用這兩條規定，其他繼承人就可以順利將繼承的不動產處分掉，不會被其中一兩個繼承人所影響。但存款遺產的繼承，因為沒有這種便民條文，銀行因擔心責任問題，所以都會要求所有繼承人須出具相關資料並蓋章同意，缺一個都不行，而這也往往是很多家庭的痛。銀行這種要求雖非沒道理，但對於很多家庭來說，要所有繼承人都提供資料蓋章同意，常常是一件很困難的事情，主要原因可能有以下幾種：1繼承人間感情本來就不睦，所以有人不願配合。2繼承人間因遺產分配談不攏，所以有人不願配合。3部分繼承人覺得遺囑對自己不公平，所以不願意配合。4部分繼承人不知去向無法聯繫。不管是以上哪一種情況，要全體繼承人都同意一起去辦理提領銀行存款，就變成是一件很困難的事情，導致有許多存款遺產都長期放在銀行或郵局，成了「不動產」，讓許多繼承人感到非常困擾。要解決這種情況，最好的方式就是大家坐下來好好協調，但若最後仍無法達成共識，法律上還有一種方式，就是依民法第1164條請求分割遺產，等法官判決後，繼承人就可以拿判決書去銀行或郵局，依據判決主文提領應分得之款項。補充：據報載金管會宣布3萬元以下存款，若有部分繼承人無法親自至銀行辦理存款繼承，只要其中一位繼承人代表到銀行辦理，銀行會請來辦理的繼承人出具切結書後，就可以讓該繼承人領取存款遺產。不過這種做法，只是一種權宜便民措施，並非該繼承人把錢領走後就可以私用，因為這些錢屬於遺產，若未經全體繼承人協議分割就私用，會產生侵占刑責，不可不慎。
實坪制潘朵拉2／高嘉瑜屢踩建商雷區 在野立委聲援促行政部門研議
民進黨立委高嘉瑜日前再因質詢房地產實坪制，不僅遭到內政部長徐國勇吐槽，聲稱實坪制會推高房價，行政院長蘇貞昌更不客氣地「補槍」高的質詢失真，並反問「指實坪制好、那公設誰負擔」？高嘉瑜的實坪制訴求在黨內顯得勢孤，然而在野立委卻反而力挺，要求行政部門應該認真研議可行性。儘管慘遭修理的是執政黨立委，但官員強勢卻已讓在野立委看不過去，近期常關切「居住正義」的國民黨立委林奕華說，消費者抱怨公設灌水、虛坪推高房價時有所聞，環顧日、英、美等國都採「室內實坪」計價，消費者當然會期待「實坪制」早日實施，讓房價合理化。林奕華表示，房屋實坪制並非不能討論，否則為何2018年內政部能呼應外界的期待，實施建物「雨遮新制」（新建物雨遮不計坪不計價），去年內政部次長花敬群不也宣布要推動「車道車位不納入樓上公設」嗎？實坪制對房市是好是壞，外界看法不一，官員手握龐大資源，可以用科學數字說明政策，盛氣凌人的作法只是凸顯心虛。國民黨立委林奕華建議，房屋的「公設」與「室內面積」應該分離計價，分開登記，才能讓民眾更清楚購屋款究竟花在哪裡。（圖／黃威彬攝、報系資料照）她說，制度的改革常有「理想與現實差距」，「雨遮新制」剛上路時也出現建商縮小雨遮，節省成本，造成買方困擾等亂象，但近年爭議變少，顯見將問題攤在陽光下，市場機制有能力找出買賣雙方都能接受的平衡點。林奕華認為，目前都會區容積率上限限制相當嚴格，要大幅放寬「補貼建商公設」很困難，也易有「日照權不足」爭議，包括電梯、逃生梯等必要公設，她仍主張依實際建置成本、計入總房價，由住戶分攤，也就是「室內面積」與「室外公設」採分離計價，讓成本透明化，較為可行。「徐國勇說的也沒錯，內政部實價登錄系統有房屋每坪單價，房屋交易契約中也標註『公設比』，但民眾還是不知道購屋款，花在每項公設的實際金額，有沒有買貴了？」一名資深內政立委點出關鍵。他舉例，以往整棟大樓住戶要共同分攤停車場「車道」費用，但對部分未買車位住戶而言，「車道」形同「虛坪」，內政部次長花敬群去年也曾在立院表示「不希望停車場樓地板，賣樓上的公設價格」，考慮從建築技術規則、土地登記規則等行政命令做調整。但該方案迄今未實施，據他瞭解與建商強烈反彈有關。畢竟若未來車道費用都由有車位住戶分攤，車位價格勢必再漲，建商在不能不賣車位，建築成本又攀升下，擔心「車道新制」將嚇跑消費者？但若漲幅全數由建商吸收，則又壓縮獲利，對建商可說兩難。民眾在購買不動產前都會閱覽房屋廣告或參考實價登錄資訊，但由於台灣房屋的公設與室內面積未分離計價，形成房屋建坪單價與公設比成正向關係。（圖／報系資料照）
【3700萬成廢紙？5】地政局註銷權狀 律師：根本像極權國家
針對土地權狀遭撤銷的情況，律師沈泰基表示，台灣對於人民財產的保護相當全面，且《土地法》、《土地登記規則》裡都載明，沒有經過法院的判決，行政機關不能任意塗銷、註銷權狀，但是這樣的事情卻在台中市發生。沈律師指出，依據《土地法》第43條「依本法所為之登記，有絕對效力。」以及《土地登記規則》第7條「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」。也就是說行政機關不能任意註銷、塗銷、撤銷人民的財產，一切都必須依照司法機關判決的結果才能夠進行變更，而台中地政局今天將人民的權狀撤銷，土地所有權人在拿到地政事務所的公文時就已經是被撤銷的狀態，這樣的行為跟共產國家一樣，國家想把土地收回就收回。而台中市地政局在收到內政部的訴願書後，訴願書裡面有提到要撤銷原處分，也就是將原本登記、轉移的處分撤銷，並沒有提到要將善意第三人的土地權狀撤銷，台中市地政局這樣的行為根本是濫權，就像極權國家一樣。
【安泰銀行涉違法放貸】家族爭奪豪宅土地 控核貸程序違常規
掬水軒家族爭產20年，牽扯官司超過50起，其中一筆位在「致和園」的土地產權糾紛缠訟多年。掬水軒現任董事長張楷御指控，銀行遇到有訴訟註記的土地，不應該受理抵押貸款，但安泰銀行卻違規放款。「家族之間的爭產糾紛，外人很難釐清，但如果銀行涉及非法借貸，那就不只是單純的財產糾紛！」張楷御向本刊透露，他經手公司運作後追查發現，掬水軒柯家母子等人位在「致和園」中的這9筆土地，地政機關早有註記，卻能申貸成功30億，與一般銀行核貸程序不符。金管會銀行局法規制度組官員指出，如果借款人是以「土地建物抵押貸款」的名義申請貸款，銀行依法必須在設定抵押手續完成之後才能撥款；此外，依據《土地登記規則》，土地涉及訴訟、遭假處分時必須註記。雖然註記只是做為風險管理的考量依據，法律並未限制有註記之標的物做為擔保品，但本刊向一銀、土銀及兆豐銀詢問，三銀行皆回覆，在有註記的清況下，為控管放貸風險，是不會受理的。安泰銀行對此表示，所有的核貸過程都按照規定，完全合規、合法。 更多精采內容，詳見最新出刊269期《周刊王》和2155期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，2019/06/05全省4大超商、全聯及美廉社強勢上架，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/