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柯文哲新商辦實價登錄「單坪88萬元」高於行情 網友推測：急著把錢處理掉？
民眾黨主席柯文哲近日遭人踢爆，2024年5月10日以本人名義，用4300萬元現金購入位於「林森濟南路口」濟南大廈3樓之48.76坪商辦。根據內政部不動產交易實價查詢，該則交易每坪單價「88.2萬元」，不僅是同社區最高交易單價，還高出同社區平均交易單價每坪71.4萬整整2成。有網友就懷疑，直接用現金全款購屋，還用遠超行情的價格買下房產，是否可能是「急著把錢處理掉？」民進黨籍台北市議員林延鳳26日召開記者會，指出柯文哲在2024年5月10日以本人名義，用4300萬元現金購入位於「林森濟南路口」濟南大樓三樓之48.76坪商辦。柯文哲回應，購屋基金來自於「選舉補助款」。在民眾黨規定，選舉補助款3分之1要歸中央黨部，3分之2可以歸個人，他參考其他總統候選人的例子，用該筆款項去購入「未來長期使用的個人辦公室」。據悉，柯文哲購買的商辦大樓位在林森南路、濟南路口，緊鄰立法院研究大樓，名為濟南大廈，屋齡為47年，樓高12層，總戶數66戶，由國泰建設投資興建。根據實價資料顯示，該大樓除了一筆標記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」的交易紀錄，以每坪33.89萬的價格成交之外，綜觀過去10年的交易紀錄，大多落在6到7字頭之間，僅2022、23年各有一筆交易以每坪80萬元左右的價格成交，交易均價為每坪71.4萬元。而柯文哲以每坪「88.2萬元」購入，是該商辦大樓實登新高價，同時明顯高出均價2成，高出近期市價1成。根據實價資料，該大樓除了一筆標記為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」的交易紀錄，以每坪33.89萬的價格成交之外，綜觀過去10年的交易紀錄，大多落在6到7字頭之間。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）濟南大廈過去僅2022、23年各有一筆交易以每坪80萬元左右的價格成交，交易均價為每坪71.4萬元。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）根據《nownews》報導，房產專家Sway指出，按照房地產市場慣例，用現金買房又不認識屋主，「中間必會有掮客出現，幫忙喊價與成交」，成交價格內含掮客的服務費用，然後作實價登錄，「掮客賺一大筆」。Sway質疑，柯文哲到底是被拐買天價普通商辦，還是為了要花掉現金，硬買一個「超爛投報商辦」？網路上也有民眾討論，一般人就算手裡有4300萬，也不會用現金全款去買4300萬的房子，而是拆分後拿7至8成去做投資理財，剩下的款項才用頭期款加貸款去購屋。會直接用大筆現金全額換成不動產，尤其是以明顯高於市價的價格購買，在實務上似乎只有一種情況，就是「這筆錢需要馬上處理掉」。此外，柯文哲購入的商辦，目前該地點由「先發興業股份有限公司」登記使用，這間公司的負責人是「桂焌傑」，與前立委羅福助助理同名同姓。根據《中時新聞網》報導，桂焌傑已經證實今年6月被告知「屋主已更換」，但不曉得新屋主是柯文哲，而該租約也延續至原租約期限，也就是2025年4月為止。桂焌傑還指出，自己與柯文哲並無私交，只是單純的屋主換人並持續租約，請媒體莫再打擾。
國泰學童圓夢計畫暨紀錄獎 見證孩子逐夢勇氣 影像展現生命力 傳遞自我挑戰心價值
為激發偏鄉學童潛能，開展生命的韌性與視野，國泰人壽慈善基金會、國泰世華銀行文教基金會、國泰建設文教基金會共同主辦「國泰學童圓夢計畫」及「國泰圓夢紀錄獎」，今(21)日舉行「國泰圓夢紀錄獎」典禮，由國泰慈善基金會董事長黃調貴、國泰世華銀行基金會董事長李明賢，以及國泰建設文教基金會董事長張清櫆皆親臨現場，勉勵學童勇於追夢、自我挑戰。將社會公益與企業永續融合，是國泰學童圓夢計畫暨圓夢紀錄獎的核心意涵，「國泰學童圓夢計畫」今年共計發放454萬元圓夢金，支持24間國小、480位學童勇敢逐夢，同時期望用影像來改變生命，亦加碼發放21萬元獎金給「國泰圓夢紀錄獎」得主，鼓勵具教育熱忱的老師紀錄逐夢歷程，激發學童持續進步的力量，並傳遞熱忱教育使命。 國泰慈善基金會董事長黃調貴（後排右二）與參與圓夢計畫小朋友們相見歡。（圖／國泰慈善基金會）本屆「國泰圓夢紀錄獎」有3部影片獲獎，評審團一致認為影片內容對偏鄉師生在逐夢挑戰中所遭遇的困境、如何克服困難與解決問題的歷程，有細膩的描述並傳遞深刻的價值。有阿美族的孩子以光影照亮文化的故事(花蓮水璉國小光影戲劇隊)；布農族的孩子如何超越自己，在挑戰祖先的獵場-嘉明湖尋根過程中，也尋找自己的心(高雄巴楠花部落中小學)；以及濁水溪畔長大的孩子透過空拍機和社區踏查，看見濁水溪生命力，盼守護濁水溪的故事。國泰人壽慈善基金會、國泰世華銀行文教基金會、國泰建設文教基金會共同主辦「國泰學童圓夢計畫」及「國泰圓夢紀錄獎」，今(21)日舉行「國泰圓夢紀錄獎」典禮，透過鏡頭見證孩子逐夢勇氣。（圖／國泰慈善基金會）國泰慈善基金會董事長黃調貴致詞時勉勵：「在這些影片當中，我們看到一群正在探索自我的孩子，有自己的目標，找到自己的熱忱，不畏嘗試，老師們是帶領孩子面向未來的探照燈，照亮孩子前進的道路，這一路上大家共同合作、共同成就、共同成長，在少子化浪潮下，更需要讓每一個孩子發揮潛在的能力，走向屬於他的未來！」頒獎典禮由新北牡丹國小提琴隊以溫馨動人的表演揭開序幕；同時特別邀請臺灣童心創意行動協會(DFC臺灣；Designfor Change)執行長許芯瑋分享人生故事，及對教育的熱情和具體實踐。國泰慈善基金會指出，舉辦國泰學童計畫暨圓夢紀錄獎，不僅為台灣教育灌溉正能量，同時也體察到，學童們處於各種挑戰接踵而來的時代，培力學童面對風雨勇敢挑戰的毅力與韌性，將是台灣未來持續突破發展的關鍵力量。
開發十年！進入最後倒數 預計將再度推升區域置產潮
板橋房市自預售案「勝輝一邸」去年以每坪121.5萬元成交價，帶領板橋突破百萬大關之後，新板特區中古豪宅也重返9字頭，帶動鄰近江翠重劃區推案來到8字頭行情，尤以最精華的DE區最先站穩每坪80萬元。市場專家表示，江翠DE區開發已接近尾聲，推案進入倒數階段，由於周邊新古屋皆已站上8字頭，若有預售新案稀有推出，每坪80萬元絕對是基本地板價！觀察內政部實價登錄近一年江翠重劃區DE區揭露資訊，包括「潤泰峰匯」、「遠雄鉑翠」、「潤泰文樺」、「雙江翠」等成屋社區，皆已有每坪逾80萬元交易，如「潤泰峰匯」17樓戶在今年3月以每坪85.6萬元成交，「遠雄鉑翠」則有多筆8字頭紀錄，另外「潤泰文樺」總價逾5000萬的大坪數戶別也來到每坪83.3萬元價位。江翠北側重劃區DE區近期實價揭露一覽表。（圖／品牌提供）板橋江翠重劃區發展約10年，隨著指標案陸續完工，開發也逐漸步入尾聲，其中最精華的D區完成度已超過92%，市容街廓成形，近來江翠最知名的指標建商立信機構推出最後倒數指標預售案「立信雙星」，就位在開發素地最稀有的D區，面積達886坪，將規劃純住宅與住商混和雙棟建築，打造江翠重劃區雙星地標。DE區指標案「立信雙星」緊鄰板南線江子翠站、環狀線新埔民生站，地段含金量高。（圖／品牌提供）立信機構為江翠重劃區最知名的領航推手，基地集中C、D、E區，推出包括新外灘、帝景系列等共16件作品，平均每3位購屋者就有1位選擇立信機構，此次可謂壓軸推出「立信雙星」，總銷達70億，看好集結雙捷、商城、公園、水岸與名宅品牌一次到位，預計今年Q3正式公開，近來潛銷期間已吸引超過百組民眾洽詢。江翠重劃區最精華地段 「立信雙星」擁抱雙捷運利多「立信雙星」專案經理楊誠五表示，「立信雙星」基地位江翠重劃區最精華地段，享捷運板南線江子翠站與環狀線新埔民生站雙捷運利多，擁抱重劃區新穎市容更近取雙商圈傳統生活機能與交通軌道便利性，基地面積886坪，規劃地上18~19樓、地下6樓雙棟建築，全區共303戶，設計18~19坪2房、21~25坪2+1房、28~34坪3房，邀請國泰建設御用大師、品牌名宅推手葛介南以及屢獲英美國際殊榮獎項的許紘胤操刀，預計今年Q4動工、117年Q3完工。立信多年來重磅開發案多集中於華江一路，「立信雙星」預計將再度推升區域置產潮。（圖／品牌提供）價格部分，楊誠五分析，近期實價登錄可見江翠重劃區新古屋已站上8字頭，且三重、新莊、中和新建案也來到每坪80萬元大關，「立信雙星」順應市場行情，預計每坪開價8字頭，總價帶約在1900~3200萬元，且相較新成屋、中古市場享有更優惠的付款方式。另外，一般事務所產品有機會在7字頭行情入手，總價帶約在1600~2200萬元，「立信雙星」以入門級的實在價格，極為吸引現今購屋族目光，詢問度也相當高，待正式公開後，可望成為板橋房市熱潮中置產新焦點。
央行再出手信管「這群人」最倒楣 國建張清櫆：下半年仍溫和成長
國泰建設(2501)今(14)日舉辦股東會，由董事長張清櫆主持，會中承認2023年合併營收154.81億元，稅後淨利21.6億元，EPS 1.87元，繳出近5年最佳成績，並通過配發現金股利1元。對於央行13日再度出手第六波信用管制，張清櫆表示，算是溫和的政策，預售買氣多少受影響，但對整體市場衝擊不大，估下半年房市仍將溫和成長。央行再出手調控房市，七都第二戶房貸再度限縮下修到6成，張清櫆認為，對於預售市場心理層面影響比較大，買氣多少會受到影響，但影響範圍只在於少數人，且有需求的客戶可能還是會買，「反倒是即將交屋的預售已購客，會有立即性的影響。」國泰建設股東會中承認2023年合併營收154.81億元，稅後淨利21.6億元，EPS 1.87元，並通過配發現金股利1元。（圖／林榮芳攝）張清櫆說，國泰建設目前已著手清查關心手上已售、興建中的個案，客戶是否遇到第二屋的問題，可再進一步協商，共同找出一個方式看如何把合約走完，但預期戶數只是少數。對於下半年房市，張清櫆認為，今年房市買氣之所以熱，是因為房價跌不下來，消費者也覺得現在不買、以後更貴，再加上國內經濟表現佳，在業者持續自律下，估下半年房市仍會溫和成長，如果有購屋需求，就要快點買適合自己的房子。國建於2023年推出新北「國泰民樂」、台中「國泰美禾」等新建案，由於產品規劃符合市場需求，銷售成績良好。在營收方面，去年入帳有新北「國泰豐和」「國泰豐碩」、台北「國泰華威 豐年」、桃園「國泰川青」等4案，以及前一年度已完工未交屋部分，統計全年營收合計約68.2億元，合併營收154.81億元。國泰建設今年時逢60週年，擴大推案規模，今年上半年一口氣推出7案，分別是中和「META PARK」、「METRO PARK」、新莊「國泰旭」、內湖「承真」、三重「RIVER PARK」、台中「仰薈」、台南「仰睦」合計總銷約600億元。
國建60週年全台7案遍地開花 張清櫆：下半年市場續熱
國泰建設(2501)與三井不動產集團再度攜手推案，這次前進新北市中和，於環狀線中原站、橋和站旁推出新北指標大案，總案量320億元。27日舉行公開記者會，宣布一期「META PARK」幾近完銷，二期「METRO PARK」正式登場。今年適逢國泰60周年，董事長張清櫆表示，今年將在北中南各地區推出7案，總銷約600億元，創下歷年新高，對於市場熱度，他也提到，「若沒有不利因素，應該會持續到三、四季。」「市場暴起暴落對消費者來說也是一種傷害。」張清櫆坦言最近市場確實較熱，去年上半年政府抑制房市，市場開始冷卻，7月平均地權條例上路，預售不得轉讓，讓二、三季後冷卻，市場預售供給減少後，第四季開始房市有醒過來，今年1月總統大選選完後，市場恢復正常，但一、二季通膨壓力未減緩，經濟成長率又比預期還好，1月以來股市站穩2萬點，通膨下資產配置者選擇房地產保值，因此市場不錯，「以這樣狀況看起來，沒有不利因素下，第三、四季會持續下去。」國泰建設相當重視格局規劃，包括空間方正、採光、通風等，最大房型52.55坪。（圖／黃耀徵攝）他也說到，「營建業都希望是緩慢往上升，不希望太熱絡，盲目買房不是好現象。」「成本要降很難，我們也不希望市場暴起暴落，對消費者來說也是一種傷害。」國泰建設今年滿一甲子，張清櫆也表示，一路走來產品主要是住宅，近年也朝其他不動產領域多元發展，希望未來國泰建設是綜合開發商。未來持續布局精華區土地、慎選合作夥伴與優質廠商，並透過多元開發的方式，與合作夥伴組成策略聯盟，增加複合式開發視野與機會。國泰建設資深副總林清樑也表示，今年國泰建設將在北中南各地區推出7案，銷售額約600億元，算是歷年新高，其中新北指標大案中和「META PARK」、「METRO PARK」2期總銷金額合計逾320億元。國泰建設與三井於4年前開始合作，除了住宅、飯店，也合作商場，像是敦化北路花園飯店案、高雄鳳山lalaport商場，及台南「UNi PARK」、三重「RIVER PARK」、中和「META PARK」「METRO PARK」住宅案，另外雙方也成功取得新竹市政府崙子段公辦都更案，目前於全台六都評估適合開發的住宅或複合式不動產。張清櫆說，這次「META PARK」「METRO PARK」是中和很大的案子，基地條件非常好，希望與三井創造優質的地區指標社區，因此不管在產品定位、規劃設計行銷和施工管理都討論很多，希望將2家公司的特色結合，如國泰引以為傲的格局，三井日式的新穎的設計都會展現在該案。一期「META PARK」幾近完銷，二期「METRO PARK」正式登場，每坪開價80~90萬元。（圖／黃耀徵攝）張清櫆也說，因為符合市場自住、置產、換屋客戶需求，再加上兩品牌合作讓客戶買得安心，所以一期去化順利，二期正式公開，第一批沒買到趕快來滿第二期，第二批產品坪數更符合購屋者需求。「META PARK」與「METRO PARK」基地相連，兩期開發總面積達5400坪，以SC結構打造31~32層全棟鋼骨建築，2塊基地總共4座超高樓建築。今開案的「METRO PARK」基地面積2501坪，坪數規劃28~52坪，48、52坪三面採光，主、客浴皆開窗，公設則邀請日本NSD日建設計打造，每坪開價80~90萬元。
520商辦突起1／「打住不打商」置產轉風向 雙北5大百億指標案商辦占2席
房市年度大戲「520檔期」登場，CTWANT記者調查，今年商辦推案異軍突起，尤其在雙北、台中商辦指標案放量，幾乎和住宅並駕齊驅。業者告訴CTWANT記者，「政府『打住不打商」，商辦房貸成數不受限，投資置產客從住宅轉向商辦，買氣升溫中。』據591新建案調查，今年520檔期商辦指標案明顯較往年增加，雙北共計推出6個百億新案，商辦案就占2件，分別是台北市北投區「IBC環球企業總部」，總銷120億元；以及新北市新莊區中悅建設推出的「松Tower」，總銷135億元。中悅建設總經理陳再河帶著CTWANT記者走訪位於新莊副都心的「松Tower」，工人忙著公設、外觀和園藝工程的收尾，1、2樓已有第一銀行進駐，已插旗1樓但尚未進駐的還有渣打銀行、國泰金，星巴克也積極接洽希望能搶一角地金店面。興富發看準網紅經濟、青年小型創業，手中已備有5筆微型商辦案將釋出，可售金額約1052億元。（圖／記者林榮芳攝）「松Tower」預計6月份正式舉辦公開儀式，同系列另有「栢Tower」「悅Tower」同步銷售中。陳再河表示，3棟Tower陸續於去年底落成，最先完工的「悅Tower」目前四零四科技已租8個樓層，低樓層則有永豐金包辦5個樓層，「所有金融業都想搶進副都心商辦1樓，還有許多上市櫃科技業再洽談樓層產品。」「本來是打算完工後才銷售，目前已經進駐或簽約的，多是興建時就主動『急洽』。」「傳產、科技業在近20年都賺到錢，希望廠、辦分離，員工上班舒服、接待外賓也體面。」陳再河表示，新北市純商辦太少，大多是廠辦產品，中悅總部搬至副都心後，發現有許多商辦的潛在客戶，除了企業自用，也不乏有置產客，「有些客人是直接來問『有沒有帶租約的樓層可以出售』，有租客進駐的反而更搶手，所以我們租、售都能配合。」陳再河分析，以新北來說，總價超過6000萬元的產品受豪宅限貸令影響只能貸款4成，但若是選擇商辦產品做為置產投資標的，沒有總價限制，一般都可以貸到7成。過往在北台灣以大坪數豪宅聞名的中悅，近年悄悄轉型，目前線上推案8成都是商辦案，新莊副都心就握有千億商辦案量，也是目前副都心商辦推案量最大的業者。台中七期商辦、豪宅林立，目前有聯聚、冠德、豐邑、興富發、允將建設等建商積極進行約10個商辦興建、規劃中。（圖／記者林榮芳攝）而北市的「IBC環球企業總部」，推案建商為新總陽建設，名氣雖不高，但背景不小，負責人鄭有盛是上市建商興富發(2542)總裁鄭欽天的小舅子。巧的是，興富發近年也積極轉向入商辦市場，5月初才在台中七期公開總銷83億元的微型商辦「市政萬象廣場」，並喊出「2024年是微型商辦元年」，目前興富發全台握有5筆微型商辦案，總銷破1000億元。台中位居全台中心點，聚集精密機械、航太、半導體、自行車等大廠，備受外商、外企矚目，近年隨全球供應鏈重組，企業大廠紛紛回台擴廠，帶動台中商辦需求升高。興富發今年推出7案逾1100億元案量，商辦案就有4案占總量的7成，且都集中在台中七期。再加上目前已完工的4棟商辦，堪稱七期「商辦一哥」。對於這次首推小坪數商辦產品，興富發副總廖昭雄表示，興富發這十年來都推首購宅，總裁鄭欽天看到年輕人流行微型創業，各地方政府也積極推青創貸款，發現這是個很大的市場。允將建設「TST台灣之鑽」摩天商辦預售案，基地就在台中新光三越與台中大遠百間，規劃打造樓高40層，產品規劃60至500坪，總銷150億元。（圖／翻攝自台中市環保局官網）興富發主委王建騏也告訴記者，網紅經濟、小型創業的流行，帶動微型商辦需求，因此調整商辦產品從過往的百坪縮小成25~45坪，以「市政萬象廣場」為例，含車位總價落在2000萬元內，年輕人更容易入手外，還能擁有如豪辦的奢華門面大廳。已購客、從事室內設計的莊先生表示，公司常駐人員約5人，25坪小而美的微型商辦，在運營坪效和資金靈活運用上，相當符合需求，搭配黃金地段、公司門面，如虎添翼，除辦公室也可當作接待客戶的形象館，也包含了置產概念，不排除再買一戶。520檔期台中另一指標商辦案「TST台灣之鑽」為允將建設推出，基地位置就在全台百貨「店王」台中新光三越與「店后」台中大遠百之間，超狂地理位置，總銷160億元。台中七期好熱鬧，記者實地走訪七期，不少工地加緊施工中，除了在地建商聯聚、豐邑、允將等，還有國泰建設(2501)、冠德(2520)、皇翔(2545)等北部上市建商也都首次跨足七期商辦市場，市場預期2024年七期商辦總推案量將衝破千億大關。未來10年內台中七期一棟棟摩天大樓將拔地而起，「TST台灣之鑽」規劃打造樓高40層；豐邑機構、冠德建設的複合式商辦商場開發案，規劃打造樓高53層；還有興富發的「惠國段90地號」更是將以63層，挑戰台中最高摩天商辦。市場人士分析，在政府「打住不打商」的政策明確下，購置商用不動產不受豪宅限貸令和第二屋貸款成數降低影響，過去投資置產需求的客人也從住宅產品轉向商辦產品。且，選擇購置商用不動產最大好處是不需要裝潢，也沒有隔間問題，管理非常方便，不僅平均投報率優於住宅，長期出租企業，也能更穩定當個包租公、包租婆。591新建案總編輯李忠哲分析，商辦此前因話題性較低，建商開發意願不高，推案量始終有限。但隨著貿易戰開打，大批回流企業帶動相關需求，不只部分區域的A辦行情水漲船高，整體供給水位更出現緊繃。再加上危老及都更議題點燃老舊商辦重建商機，市場尋找新辦需求增加，都是造就這波推案大熱的主因之一。
520商辦突起2／大建商百億案轉戰中南部 業者：市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下，今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查，今年520住宅指標案平均分布，雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出，值得注意的是，大型建商明顯往中南部布局，台中有潤隆(1808)、華固(2548)，高雄有豐邑、興富發(2542)；雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計，今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約1萬戶，銷售金額高達3202億元，年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看，2月銷售量最大的是台中市，共1624件，其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上，百億指標大案過去多集中在雙北，今年520檔期，指標案遍地開花，均勻分布全台，甚至因大型建商積極布局中南部，讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」，總銷110億元，近期接待中心才剛上案名。（圖／潤隆提供）台中地區520亮點都集中在西屯區，有總銷106億元的「華固頂匯」，此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者，台中土地資源豐富，又有許多殷實企業，科學園區腹地廣大，消費力又強，相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長，因此華固決定跨足台中，目前已經買了4塊地，「華固頂匯」為第1案，開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回，本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館，預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」，「沒想到很多台中好朋友一直問，因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷，反應很好，第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解，「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案，潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」，總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示，該案基地位置非常漂亮，位於逢甲大學東側，旁邊就是中央公園軸線，規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅，跳脫小坪數思維，設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後，於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左)，坪數規劃29~49坪。（圖／豐邑提供）「水湳經貿園區就是下一個七期！」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭，林暐鈞認為，七期開發已飽和，水湳才正要起步，未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面，520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」，不過因建照尚未取得，因此房市聚焦在前金區2大案，興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」，且2案距離5分鐘車程內，短兵相接，相當競爭。據了解，「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品，開價每坪45~65萬元，搭配興富發集團的優惠付款方案，目前潛銷已近8成；「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案，由創意家操刀代銷，每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示，目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中，已在飯店舉辦2場說明會，預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪，於5月8日正式公開，新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。（圖／記者方萬民攝）北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案，分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」，總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」，據悉開價已站穩5字頭。雙北地區，原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案，不過就在5月後，經CTWANT記者求證，確定延期推案，讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」，4個百億大案撐場。根據記者調查，南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」，2個接待中心都還在趕工中；國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」，總銷165億元，為「META PARK」的二期，即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開，但其實早在1個月前就已經銷售，新潤興業董事長郭長庚表示，「士科大院.」總銷金額127億元，目前每坪開價105~120萬元間，相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說，「士科大院.」只要一半的價格，未來也有望比照大直房價。對於今年市況，林暐鈞表示，依潤隆內部銷售數據來看，今年房市滿熱，尤其購屋年輕化明顯，總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門，也出現不少80年次的客戶，「由於之前政府推很多抑制房價的政策，現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制，但仍有很多剛需客，不只自住也置產，並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數？他認為，「都是同一黨派，應不會有太意外的事發生！」慕樺廣告董事長李幹樂也認為，受到通膨壓力因素，使得目前全台房市表現還不錯，但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題，導致整體營造成本居高不下，現在還沒看到有利空，也因為政府超前布局祭出不少管控措施，台灣房市相對健康，預期今年下半年房市持穩，與上半年差不多。
低基期高成長！大三重贏家置產必勝之道
大三重重劃區建設議題各不同，區段潛力股在哪裡？哪裏有景觀有捷運更有大建設的未來？2024置產不敗學看見起漲區，買在甜蜜點，享受高強度的資產未來！三重區仁義、重陽、大都會左右岸 重劃區比一比 置產看發展 資產變智產2024年台灣經濟力持續爆發，除了股市上2萬點的新紀錄之外，台經院更預測今年國內經濟成長率將有3.15%的持續好表現；房市方面則在剛性自住買盤的帶領下，只要是兼具生活機能、交通機能與未來發展的區域，價格都不斷水漲船高，例如以一橋之隔跨界雙北繁華的三重區來說，包括重陽重劃區、仁義重劃區、與二重疏洪道兩側重劃區等，都是近幾年新北置產人氣最高的地方；其中重陽重劃區發展最早、趨近飽和；仁義重劃區則主打小而美的純住宅領域訴求；而二重疏洪道兩側重劃區則集結了包含捷運、商場等各項重大建設，發展持續成熟也讓房價不斷走高，例如國泰建設與三井集團聯手的三重置地案、潤泰三重捷六案，預估未來都將站上每坪80萬元以上的價格。而在三重眾多的重劃領域中，卻有一塊坐享水岸景觀、重大建設、捷運增值等重大利多，房價卻仍相對凹陷的「大都會水岸特區」，已開始吸引眾多置產行家的目光。同樣新北第一環 「大都會水岸特區」未來建設議題正發酵位於二重重劃區右側、大都會公園北段的「大都會水岸特區」，以散步距離直接受惠捷運三重站的所有重大利多，包括即將完工啟用的新北首座CITYLINK、以及由舊果菜市場改建、新北史上最大規模都更案「三重綠藝之丘」；最重要的是，這裡直接受惠於新北市政府近年提出的「TOD擴大三重都市計畫」，包括位於三重區疏洪東路三段與中興路二段的北環段Y19B站，以及位於二重公園前的機捷A2a預定站，加上既有的北捷中和新蘆線與桃園機捷的三重站，都讓軌道經濟價值持續推升。同樣坐穩新北第一環地位、更多未來議題正在發酵的「大都會水岸特區」，當然成為行家置產大三重最聰明的選擇。「大都會水岸特區」受惠於新北市政府的「TOD擴大三重都市計畫」，包括北環段Y19B站及機捷A2a預定站，串聯捷運網絡，提升區域軌道經濟價值，是未來發展的重要據點。（圖／業者提供）把握房價起漲點 三重凹陷區 水岸第一排景觀優勢力位於「大都會水岸特區」的指標新案「萊茵水花園」，坐擁水岸第一排的絕佳位置，等於直接複製大直水岸身價翻倍經驗，同時距離捷運A2a預定站僅3分鐘、步行約10分鐘就是中正北路生活圈、萬坪大都會公園綠意過街就到；三面臨路717坪壯闊基地，由建築名家陳麗珍．高仲廷建築師事務所擘畫，更引進新美齊物業優質代管一年免管理費、加上美學花藝團隊 CNFlower、義大利頂級傢俬B&B Italia聯手打造公設空間美學，從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到，一次就把資產變智產，讓身價與生活同步扶搖直上。看完以上分析，總結在大三重重劃區中，話題最多、建設最多、新北第一環最具增值大補漲優勢，目前市場最被看好當然就是「大都會水岸特區」！從去年開案一路口碑好評不斷的「萊茵水花園」，無論地段景觀、基地條件或產品規劃，皆是一時之選，表現超越區域其它同級個案，還沒感受過現場魅力的你，把握機會，快來一窺獨家迷人優勢吧！「萊茵水花園」坐擁水岸第一排景觀，與自然綠意融為一體，從景觀價值、水岸增值、軌道經濟優勢、生活質感到未來補漲空間都面面俱到。（圖／業者提供）
捧億買豪宅1／「這社區」連3年稱霸豪宅王 萬海陳家砸8億與周董為鄰
2023年北市十大成屋豪宅出爐，由北市大安區「One Park Taipei元利信義聯勤」連3年蟬聯，創下去年豪宅最高成交紀錄的是萬海(2615)陳家，一口氣買砸於8億元買下2戶，與周杰倫、江蕙當鄰居。去年上榜的十大豪宅，全數單價皆站上200萬俱樂部，其中6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個更是採無貸款方式購入，顯見豪宅限貸令和平均地權條例法人購屋許可制，仍阻擋不了富豪們買房的慾望。時序進入3月，去年地產交易皆已完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2023年北市十大豪宅排行榜，其中信義區有3個社區進榜最多，其餘分散在大安、中正、松山、中山區，進榜豪宅包括「One Park Taipei元利信義聯勤」、「松濤苑」、「皇翔御琚」、「文華苑」等，總價都在4億元以上，且無貸款購入，顯示買家財力驚人。三連霸再度奪冠的「One Park Taipei元利信義聯勤」，屋齡約5年，基地規模超過2000坪，由於正對大安森林公園第一排，擁有無敵棟距和景觀，房價抗跌保值，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。去年擊敗眾多知名豪宅、創下最高成交紀錄的是僑外資勇誼公司，與另一同樣公司登記地址的欣楓公司，去年6月一口氣買下25樓2戶，總價分別約4.23億元、4.15億元，換算單價277萬元。進一步查詢，勇誼公司的代表人為陳致遠，即為萬海少東，推測25樓2戶應都為萬海陳家所購入。「敦南霖園」為霖園集團蔡家起家厝都更案，去年還在預售即創下每坪單價達285萬元，高於「One Park Taipei元利信義聯勤」，其中已有5戶被蔡政達、蔡宏圖(圖)兩兄弟，斥資19.83億元買走。（圖／翻攝自國泰建設官網、CTWANT資料室）「One Park Taipei元利信義聯勤」標榜全天候「黑卡級」管家服務，無論日常採買或代訂米其林餐廳、私人飛機都能包辦。每戶總價動輒3、4億元，不僅出現家族一次出手買下多戶，且幾乎都是現金無貸款買進。該社區知名住戶除元利建設、全聯董事長林敏雄外，還有糖果糕餅商徐福記家族、全台最大廢棄物清理業者「可寧衛」總經理楊永發，以及台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌等。去年入主「One Park Taipei元利信義聯勤」的還包括健康美麗公司，以總價3.6億元成交，而該公司負責人姓張，董事名單驚見麗彤生醫(6539)董事長張麗綺，研判也應是相關親友取得。觀察2023年十大豪宅交易，就有6個社區的最高成交單價是以法人名義買進、7個採無貸款方式購入。對此，第一建經研究中心副理張菱育表示，雖然近年因央行祭出「豪宅限貸令」，再加上國內歷經5次升息，但手中握有大筆資金的頂級豪宅客，購屋根本無需貸款，也從不擔心多戶課徵囤房稅的問題；平均地權條例去年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，但富豪資產配置需求仍在，只要符合用途申請，不難說需求者仍有辦法闖關以公司名義置產。新落成的「Diamond Towers 台北之星」住宅開價每坪230~290萬元，今年相當有機會攻進豪宅榜。圖為5樓公設層。（圖／業者提供）台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步解釋，以下6種情況，法人經許可後得以購買住宅，包括合建、實施或參與都更危老，衛生福利機構場所或合作社購買供社員共同使用，一般法人可購買宿舍使用，但不可超過員工人數，或同一使用執照內5戶以上，規模出租經營使用。她認為，法人購置住宅採許可制，豪宅市場交易降溫，今年還有囤房稅2.0上路，建商將面臨持有成本大增的壓力，大坪數物件餘屋多的社區，或許開始面臨價格修正的兩難考驗。不過分析豪宅後市價格，張旭嵐認為，目前市場上多個豪宅預售案的成交價格皆超過每坪200萬元，像是國泰霖園集團蔡家的起家厝都更案「敦南霖園」，目前正在施工中，去年20樓就以每坪282.14萬元的價格超越豪宅之首「One Park Taipei元利信義聯勤」；總樓高達30、31層的新落成豪宅「Diamond Towers 台北之星」，住宅開價每坪230~290萬元，未來成交價皆不難刷新豪宅排行榜，頂樓戶甚至有機會挑戰每坪300萬元的彭淮南防線。
國泰建設砸逾10億買下北屯區營建用地 建住宅大樓銷量上看45億元
農歷春節後建商購地需求回溫，建築業龍頭國泰建設（2501）上周六（17日）公布重大訊息，率先開第一槍，以交易總額約新台幣10.45億元，買下台中市北屯區營建用地。國泰建設資深副總經理林清樑表示，全案預計以危老重建方式，更新成以中小坪數為主的住宅大樓，估計未來總銷量可望達45億元。龍年開工之後，國泰建設率先公告以10.45億元的交易價格，買下台中市北屯區北平路三段的營建用地，包括有土地及建物各一筆。其中土地面積達567坪，每坪平均取得成本約184.4萬元；至於建物，面積約717.98坪。賣方為協承國際有限公司及5位自然人，非關係人。國泰建設向來被視為房市的領先指標，此次選在台中大手筆出手搶地，也在新春開工之後，拔得頭籌，開出買地第一槍，為房市搏得好采頭。林清樑表示，這次取得的營建用地，在台中市四期重劃區，位於北平路三段、河北路二段。為當地開發較早的重劃區，由於地上建物為幾戶透天厝，具備危老重建條件。預計未來將重新開發為住宅大樓，並以中小坪數為主，總銷金額暫估約在45億元左右。
選地有感！媲美大直 雙捷水岸「風華雙城匯」重磅登場
深耕大台北近20載的億德建設具備長遠的前瞻目光，厚實的土地開發經驗，每回出手都經過縝密的判斷分析，從起家的南港地區，推案足跡遍佈北台灣各大精華區，更跨出台灣遠赴金門推案，屢次完銷掌聲都代表著消費者的肯定，陸續推出風華系列建案，到今年即將完工交屋的板橋「文化風華」都交出優越成績單，擅長挑選極具前景潛力的黑馬地段，近期看準新北市第一環的三重地區，推出指標案「風華雙城匯」！北台灣可開發土地稀缺，尤其匯聚水綠風光、雙捷及成熟商圈更是絕無僅有，台北市以擁有廣闊水岸景觀，同時兼具休憩親子樂活空間的大直地區最具代表性，歷經開發30年，豪宅身價歷久不衰，不僅穩居三位數身價，更是不少層峰人士最想入主的夢幻地段。二重右岸前臨424公頃新北大都會公園，擁有豐沛的休閒機能。（圖／業者提供）細數新北市擁有同等條件的地段唯有三重地區的二重右岸生活圈，除了和台北市僅以一橋之隔，囊括二捷二快六橋的地利優勢，捷運三重站為中和新蘆線、機場捷運雙捷交會之樞紐站點，一站5分鐘直抵國門雙子星特區，愜意轉乘五鐵，後倚集美商圈及明星學區，具備完善的生活機能，更難能可貴的是擁有廣達424公頃的新北大都會公園，濃厚綠蔭相當於16座大安森林公園，生態溼地、自行車道、熊猴森樂園，兼具運動、景觀及親近水綠自然之機能。看準二重右岸深具房市黑馬之動能，群雄割據水岸沿線土地，其中國泰建設曾以溢價率71.37%、加價超過14億元擊退宏普、遠雄、興富發等上市建商，如今有國泰、潤泰、元利等大咖建商齊心助攻該區成為房市一級戰區，億德建設瞄準集美商圈、大都會水岸核心的成功路、三面通透的角地，擘劃新案「風華雙城匯」，臨路棟距超過15米，採一條龍服務，一手由土地開發、企劃、銷售到售服，自家甲級營造廠興建，打造蘊藏內涵、品味生活的優質住宅。億德建設選址精準，「風華雙城匯」正處於重劃區三面通透角地。（圖／業者提供）「風華雙城匯」擁有5年防水保固、15年結構體保固等十大購屋保證，提供消費者最安心的承諾，採挑高3.6米高坪效格局設計，規劃2~3房符合首購換屋需求，戶戶當層排氣、臥室開窗，配置大尺度工作陽台、獨立廚房，樑柱外推減少過度裝潢浪費，加上戶戶均有3米左右大面寬，安定面寬敞，其中一戶2房主臥室還留設更衣室機能，3房則提供雙衛浴空間，室內建材採用全室全熱交換器、長庚活水系統，搭配日本INAX 衛浴、林內三機、 SPC地板，充足的收納空間，生活動線機能滿載。然而近年營造成本上漲，民眾購屋壓力倍增，為了讓青年族群晉升有殼一族，「風華雙城匯」提供2~3房限時早鳥訂簽95萬元起之優惠付款方案，搭配政府健全房市的新青安房貸，大舉降低購屋門檻，並減輕購屋貸款壓力，力挺青年首購成家。
積穗生活圈翻轉進行式 「擎天峰和」潛力無窮
「中和區最精華的積穗生活圈，將會是新北未來翻轉能量最大的區域之一。」這可能是許多中和人或是新北人不知道的Point，卻是中和改變進行式！中和積穗生活圈是中和最早開發的區域之一，擁有2高、64快速道路，華中橋、中正橋雙橋優勢，一線抵達台北市，擁有環狀線，興建中的萬大線雙捷運加持，成為各大重量級開發商鎖定的區域。中和在地房仲不諱言指出：積穗價值在過去被低估了，此區雖屬中和門牌，地段上緊鄰板橋區、土城區，從早期的遠東世紀廣場進駐，到近期的MIT國際科學園區、台灣科技廣場、北醫大雙和生醫園區環繞，周圍有超過有超過65家上市櫃公司，如遊戲橘子、大宇資訊、宇峻奧汀麗台科技、威剛科技、新光產物青雲國際科技、冠捷科技、微星等多家知名公司匯聚，成為中和科技、生醫產業的關鍵位置。「擎天峰和」擁有捷運、公園、制震等地段產品優勢，成為雙和房市熱銷指標。7大重磅級開發案匯聚 日本三井集團也看好而房地產增值要件就是區域內持續重大利多，積穗生活圈不僅是科技產業磁吸效應，周圍更匯聚7大重磅級開發案，其中包含國際知名開發商三井集團，將攜手事業夥伴國泰建設一起打造「中和板南路計畫」，5500坪基地預計打造4 棟超高樓層住宅，三井集團近年積極佈局台灣，過去在日本東京六本木，有中城都市更新改造經驗，預料開發案將為該區帶來不同風貌。另外還包含：新美齊捷運中原站共構案、遠雄廠辦、華固商辦、冠德中和高中捷運聯開案、冠德環球百貨案，以及即將落成的北醫「雙和生醫園區」，從產業面、上市櫃公司的進駐，讓原有價值地段增添優勢。建設不斷 雙北少有強勁地段房市專家指出：城市計畫、軌道開發、上市櫃開發商進駐，往往都是房市票房保證！過去台北信義計畫區、或是南港產業與軌道經濟拉抬下，近幾年房價走揚。作為北市的衛星城市，第一環的中和積穗生活圈，更是雙北少數擁有多條捷運的區域，早期的中和新蘆線、到近期環狀線通車，2025即將迎來萬大線，可見地段價值不容小覷！歷時15年整合近千坪基地 打造「擎天峰和」知名品牌建商岳泰機構，早期就看準中和積穗生活圈發展，歷時15年時間從事都市更新，終於順利整合近千坪土地，並攜手北市豪宅菁英團隊三門聯合建築師事務所、聯邦工程、一隱照明、雅屋設計，於員山路、員山路266巷口打造經典地標「擎天峰和」。岳泰機構由鵬霖營造起家，鵬霖營造擁有30年營造經驗，對於建築營造結構極為重視，「擎天峰和」以SRC+RC耐震雙結構、日本第一住友制震壁，擘畫地上29層中和嶄新地標，耐震係數達到六級，為目前積穗生活圈推案之最！目前28坪2房已完銷，主力房型為38坪3房產品，以及52、56、62坪4房產品。「擎天峰和」擁六級耐震設計，選用SRC+RC雙結構，以及日本第一住友制震壁，呵護住戶與家人的安全。中永和少有綠覆率高的地段值得一提的是，「擎天峰和」擁有中和少有的公園景觀優勢，區內擁有近9000坪員山公園、嘉新、嘉穗、錦和運動公園共4大公園環繞，面積加起來超過萬坪，成為中永和一帶少數綠覆率極高的區域。生活機能方面，「擎天峰和」仰賴積穗生活圈，鄰近Costco好市多、Global Mall中和環球購物中心，輕鬆抵達新板特區，享受Mega City 板橋大遠百、遠東百貨、麗寶百貨、五鐵共構的板橋車站商圈，距離興建中的捷運萬大線中和高中站約750米。負責銷售的信義代銷專案蔡哲夫表示：積穗生活圈7大開發案匯聚、建設不斷，逐步打破過去大家的刻板印象，因此吸引到不少中和在地客、板橋、土城客層，也有不少永和客群。多數客戶自用外，更有不少看好此區的成長性的置產客戶，選擇長期持有，等到房子與周邊開發案等陸續完成，預料成為可與其他新北核心區互別苗頭的板塊。
獵地桃園王2／蔡宗翰領軍國壽鎖焦不動產 十年豪砸500億堪稱桃園王
在大型商辦及不動產開發商口中，壽險龍頭國泰人壽有另一稱號，就是「桃園王」。CTWANT記者盤整，國泰人壽近十年來獵地買樓成績單，光是在桃園購地及參與高鐵桃園站BOT權利金，已投入逾258億元，若再加上土地開發金200億元，即近500億元。以國泰人壽去年四月公布年報中，可知約握有5千億現金，相對近年投入桃園500億元約莫占一成的規模，可說是「重押」！為何國泰人壽鍾情桃園？「Joseph（霖園集團第三代蔡宗翰）愈加看好全國最高出生率的桃園，人口紅利帶來的長期發展商機，只要桃園有適合的素地、倉儲、商辦大樓要出售，國壽就是會積極搶購。」一名金融同業主管說。翻開國泰人壽年報，46歲的蔡宗翰，擔任國壽董事近17年來，國壽投資不動產腳步逐步加速與增量，從南到北，台南、嘉義、台中、新竹到桃園、台北市，著重市區精華地段之外，尤其著墨高鐵、台鐵、桃園機場捷運沿線周邊土地與商辦大樓等。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超分析，國壽投資不動產策略中，會先洽談租客合約後買地，即可達到長期穩定收取租金效益。圖為與永聯物流合作的楊梅園區。（圖／翻攝永聯物流開發臉書）2012年，國壽以逾43億元權利金拿下高鐵桃園站產專區逾10萬坪土地的BOT案後，更是主力鎖焦桃園。隔年起，一出手就是超過10億元等級雙位數金額做倉儲，出租給永聯物流大園、楊梅物流區，在桃園站周邊蓋IT資訊大樓，買進市區商辦大樓，擴展至大溪、蘆竹等共七區，持續累積工業、商業用地與標的之外，2020年豪砸46.8億元買進桃園八德「廣豐新天地」百貨商場。完全印證國壽不僅搭上網購進出貨高需求，還有新移民至桃園買房成家立業的成長戶數，所帶來的旺盛市場商機。一名金融業資深主管說，「十年前，保險界許多金控大股東，既羨煞又後悔地說，未能像國泰人壽投標桃園高鐵站特定區6.62萬坪招商案。」近二年疫情攪局，觀光服務業經營辛苦，交通部再度招商，大部分金融業觀望不敢出手，只有國泰人壽展現獵地決心。「受到全球貨幣寬鬆、低利率及台股、美股投資旋風襲捲年輕世代，挹注的交易手續費、海外投資獲利等，讓金融本業業績創歷史新高大豐收，也能彌補轉投資觀光旅館等營收暫歇停滯動能。」一名長期觀察金融家族不動產投資動向的地產專家說，國泰人壽獵地底氣十足。霖園集團蔡宗諺、蔡宗翰與蔡宗憲堂兄弟，於三年前「國泰萬怡酒店」開幕時同台亮相，傳遞出國泰金控董事長蔡宏圖的雙軌接班計畫。（圖／報系資料照）更給力的是，蔡宗翰已就接班位置。46歲長子蔡宗翰於2005年5月起，進入國泰人壽董事會擔任董事，2011年6月再擔任國泰世華銀行董事，2016年起出任國泰世華銀副董事長至今第二任。蔡宏圖則在2017年卸下國壽與國泰世華銀董事長，分別由非「蔡姓」的黃調貴與郭明鑑接任董座，與蔡宗翰聯手拿下高鐵桃園站產專區BOT案的國壽總經理熊明河，升任為國壽副董事長。進入霖園集團的蔡家第三代，除了蔡宏圖的長子蔡宗翰外，次子蔡宗憲現任國泰產險董事、神坊資訊副董事長與國泰金控資深副總經理。蔡宏圖的哥哥蔡政達擔任國泰金控董事，其長子蔡宗諺於2006年進入國壽擔任董事迄今，並出任國泰建設資深副總、國泰健康管理顧問副董等，次子蔡宗男為國泰人壽副總。2019年3月，台北市規模最大都更建築「國泰萬怡酒店」和「國泰民生建國大樓」開幕時，蔡宗諺、蔡宗男、蔡宗翰、蔡宗憲共同出席，這不但是國泰與連鎖飯店萬豪國際酒店集團合作的處女作，也展現第三代有志一同將國泰建設轉型為控股集團，邁向商業不動產開發。「小老闆（蔡宗翰）雖然現在比較少出席不動產投資案決策會議，但他會就有興趣標的給『我要』指示，信任團隊所做的市場研究行情與執行力。」一名金融圈資深主管透露說。這位11兆資產的霖園集團準接班人，不只是地產「桃園王」。
皇宮啟示錄4／從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」
台北六福皇宮3年前被「房租打趴營收」的熄燈故事，在新冠疫情催逼下仍持續上演。麗緻餐旅集團旗下台中亞緻飯店去年3月正式熄燈，因為「租金年年升高，賺的不夠虧的多！」飯店的房東國泰建設，與六福皇宮的房東國泰人壽，同屬素有國內最大房東之稱的「霖園集團」。據了解，台中亞緻自2006年開幕以來，住房率一直維持在7到8成，平均房價落在4,000元，不過由於每年租金逾1億元，占總營收超過3成，長期虧損成了麗緻餐旅集團的財務包袱，宛如六福皇宮的翻版。麗緻餐旅集團事業開發部副總羅明威曾表示，台中亞緻2020年1月平均住房率達9成，2019年第四季餐飲業績成長近4成，但仍不敵租金逐年高漲，「多次與國泰協商租金調降均未獲回應。」因大環境不景氣，固定成本及租金年年升高，疫情成為壓垮該飯店的最後一根稻草。有50年歷史的台北華國大飯店，疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售，但仍不敵疫情宣布10月熄燈，房東台灣人壽將收回重新改建。（圖／黃威彬攝）比六福集團幸運的是，由於台中亞緻租約於2005年簽訂20年租約，雖租約還有5年多未履行，但租約有約定不可控制情事之終止契約條款，因此經仲裁後免賠房東違約金。另一家國泰人壽的租客，台南首家五星級飯店「出降低租金善意」。今年另有2家企業也為租金槓上房東。知名KTV「星聚點」復興館於2009年與房東簽訂25年租賃契約，疫情爆發業績大受影響，星聚點向法院提起訴訟，要求房東「噶瑪蘭興業公司」將房租調降30%，噶瑪蘭僅同意緩繳15%，並要求疫情減緩後須回補調減金額。此訴訟最後被北院判決駁回。有50年歷史的「台北華國大飯店」雖疫情期間轉向防疫旅館、加強館外餐飲銷售，但2021年第一季合併「住房、餐飲營收」仍衰退21%。當時總經理林靜如曾指出，「過往營收的租金占比約為30%~35%，由於營收大幅下滑，每月租金1,200萬元已經占4月份營收超過120%以上，營收連支付租金都不夠。」KTV至今未解封，星聚點無法承受高額租金，除西門店今年5月停業，復興館也無法負擔每月431萬元租金，提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成，但被台北地方法院駁回。（圖／翻攝自星聚點臉書）因此，華國向房東「台灣人壽」提出免租，或租金調降為營收的30~35%，但雙方談不攏，今年8月經台北地方法院民事調解庭，提出紓困減租25%，原2027年到期的合約提早於2021年10月底解除租約，雙方才達成共識，華國將於10月底熄燈，台壽則提早收回大樓進行都更改建，算是好聚好散。一位商仲表示，面對房客減租的要求，房東的退讓或強硬，都沒有對錯，「簽長約租客本來就該對未來數十年進行商業判斷，若覺得不合理可以不簽，中途覺得不合理，有的房東也願意重新檢討，再不行就是向法院提起訴訟，一切依合約進行，這就是契約精神。」也就是願賭服輸。
三級防疫凍房市「這」縣市最慘淡 推案量、成交量皆大跌6成
國泰建設公布2021年第2季全國房地產指數，相較上一季價穩量縮，與去年同季相比則是價量俱穩。其中成交價新竹上漲5.07%最多，台南推案量倍增，高雄則是推案量及成交量都大跌6成，可說是三級警戒期間房市影響最慘淡的地區。5月中全台進入三級警戒，房市成交量急縮。觀察各地區表現，相較去年同季，本季成交價除台中因推案區位偏外圍故下跌外，其餘皆維持穩定或上漲，其中新竹上漲5.07%最多；在成交量方面，除新竹成交量增加，其餘地區維持穩定或小幅減少，高雄則是成交量減少6成最多。國泰建設表示，新竹縣市房地產相較去年同季，開價、成交價持續上漲，雖受疫情影響推案量縮，但銷售率達22.23%，疫情期間逆勢成長，創2015年以來新高點，應與區域供給少、電子科技產業景氣持續熱絡有關。另外，台南房市在南科擴廠效應下，產業及房市持續暢旺，亦帶動房價成長，相較上一季及去年同季皆為價量俱穩，整體推案金額仍增加2成多，推案及成交戶數皆維持穩定。而高雄則是因建商延後推案，雖然成交價維持穩定，但推案量及成交量均減少6成，成交戶數創新低。國泰建設表示，本波成交價與前波高峰相比，新北已接近前波高點，其餘地區均較前波為高；但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點。綜合本季房市，相較上季或去年同季，全國房市價格維持穩定，成交量短期下滑，未來營建成本漲幅趨勢為觀察重點。各縣市大廈成交行情。（圖／國泰建設提供）
趕房地合一2.0上路前下車? 這家公司2戶轉手大賺6280萬
房地合一2.0即將於7月上路，市場已出現「見好就收」交易！根據實價登錄揭露，大直豪宅「達麗花園」9樓頂樓戶於今年3月以1億2388萬成交，單價103.9萬元，對照7年前的取得價格9500萬，屋主賺了2888萬，獲利3成。不過這還不是今年最賺的豪宅，信義區豪宅「國泰信義富鼎」8樓戶，今年3月1億9900萬賣出，屋主6年前購入價格為1萬6400萬，該戶賺了3500萬，暫居今年第一季北市億元宅中，轉手獲利最多的豪宅交易。另外，「國泰信義富鼎」8樓另一戶，今年2月交易，也賺了2780萬，名列第三賺錢的交易。進一步觀察地籍資料，兩戶8樓屋主都是奕如實業，104年取得，今年2、3月前後分別售出給歐康投資和鄭姓自然人，兩戶共入袋6280萬，算是投資眼光精準。台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示，「國泰信義富鼎」一層兩戶，全棟僅16戶，為戶數精簡的中古華廈型豪宅，與周邊的新豪宅相比，具有「低公設、戶數單純、易管理維護」等優勢，歷來鮮少釋出，加上價格比新豪宅親民，因此受到許多低調富豪的青睞。雖然該社區樓層不高，但因鄰三張犁公園、面向信義國中運動場，棟距、景觀條件都不錯，也是信義區少數「坐北朝南」的帝王座向豪宅，又有老牌建商國泰建設的品牌加持，中長期持有，增值空間大。觀察今年第一季北市豪宅有轉手資料的豪宅交易，共12筆，其中有十筆獲利，前五名除了「國泰信義富鼎」兩戶、「達麗花園」頂樓戶。而第四和五名都是內湖的「長虹天璽」，都是在101年預售購入，今年賣出，分別賺了2144萬和1848萬。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，「達麗花園」位於明水路526巷內，屋齡已有17年，樓高僅9樓，社區共34戶，有游泳池，屬於低調的高級華廈，雖然非水岸第一排，不過高樓層仍能享有水岸景觀，該社區近年平均成交價格125萬左右，頂樓戶有具隱私性，若屋況維護得不錯，加上裝潢價值，賣到136萬的社區最高價格也不意外。而內湖豪宅「長虹天璽」105年完工，近內湖市區，鄰麗山國小，生活機能成熟，加上有藝人住戶，讓「長虹天璽」成為內湖明星級豪宅，尤其是106年後電塔拆遷，身價明顯翻漲，平均單價在9字頭，中高樓層單價百萬起跳，預售持有的轉手戶幾乎都能大轉一筆，去年5樓戶還賺4372萬。張旭嵐分析，不動產是時間財，雖然不如股市報酬高，但是漲跌相對穩健，觀察獲利高的前五名交易，都持有至少超過六年，若是登記在個人名下且自用，獲利部分可先扣400萬再以10%稅率繳納房地合一稅；假如是法人持有，在房地合一2.0上路前，仍可適用營利事業所得稅的20%稅率，繳納獲利所得，因此不動產仍是許多高資產族做資產配置的投資選項之一。
水利會拆我家1／70年住戶多次反映要購地遭拒 水利會轉頭賣給建商
新北市新店的碧潭五月推出新的「水舞」表演，吸引大批遊客前往；水舞表演場地不遠就是瑠公圳頭舊址，圳道與新店主要幹道北新路只隔著一排房屋，但環境清幽，水中還有許多游魚，讓人幾乎忘記置身都市中，難怪建商在圳道旁推出了堪稱新店新地標的豪宅大樓；只不過，在豪宅旁的一間平房上，卻張貼了許多抗議海報，控訴當地的「瑠公農田水利會」（水利會）涉嫌「繞過」法規，把地賣給建商；相關案件現在也正由監察院調查中。房子土地被賣的住戶賴碧珍表示，她的家族住在新店碧潭瑠公圳旁超過70年，水利會人員不僅未通知原住戶優先承購土地，還把原本的土地拆成不同地號，變為「畸零地」，以迴避相關賣地的規定，分批賣給當地的大建商，賣完後再把地號合併回來，根本是讓建商以迂迴的犯罪手法取得土地；她已針對水利會（現已改制為「農委會農田水利署瑠公管理處」）未依《農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則》規定、沒有通知占用戶優先承購，向監察院提出檢舉，現由監察委員調查中。賴碧珍的母視陳玉花向水利會申購土地遭到拒絕。（圖／賴碧珍提供）賴碧珍指控，她的家族從「萬新鐵路」還在的時候就住在鐵道旁，1950年已在當地設籍、1953年開始繳房屋稅，也數次向水利會申購土地，但水利會均以「機構用地」為由拒絕，近年更在「瑠公圳道再造說明會」等社區再造及歷史藝文活動上公開宣示，圳邊的土地不租不售，甚至2010年還曾找她近百歲的外婆拍影片，見證瑠公圳歷史。「水利會明知我們的居住事實，卻未通知優先承購權，賣給建商。」賴碧珍說，水利會把地分割成小塊地號，再以無人居住的空地名義，在2011年12月2日星期五下班前公告土地標售，10天後在12日截止領標，中間還包括二個周末假日，領標截止的隔天13日開標，以每坪約67萬多的低價標售給唯一一組投標人李姓建商家族，而國泰建設在2010年3月在附近光明街標購土地的價格是每坪220萬，高出三倍以上。地主委任律師蕭明哲4月26日在會同行政執行處履勘時表示，瑠公圳土地沒有優先購買權的規定，當時也是依法進行投標取得土地。農委會農田水利署瑠公管理處表示，土地分割及標售都依法進行，原屋主屬長期占用，並無優先承購權。賴碧珍的外祖父蔡金木向水利會申購土地遭到拒絕。（圖／賴碧珍提供）
小檜溪推案競爭激烈 營建龍頭也推優付方案搶首購
房地產329檔期開打，推案量大的重劃區競爭更是白熱化，不少建商祭出優惠付款方案吸引購屋族，讓區域高價挑戰者營建業龍頭國泰建設也不得不跟風，破天荒於桃園小檜溪重劃區新案「國泰溪境」推出「結構工程零付款」，潛銷尚未開案已售4成。國建去年在小檜溪重劃區推出首案「國泰川青」，開案3個多月即熱銷提前動工，並以每坪38~45萬的開價創區域新高；挾一期氣勢，329檔期再推二期產品「國泰溪境」，有別「國泰川青」40~58坪中大坪數產品，「國泰溪境」定位在28～43坪中小坪數規劃，但開價挾國建品牌仍落在40萬上下，高於周邊推案。小檜溪重劃區線上銷售建案將近20個，為搶進首購市場，國建破天荒祭出優惠付款方案，除了訂金+簽約+開工款只需自備10%外，結構工程期間零付款，結構後裝修工程款及交屋款各5%，大幅降低入手門檻。其實國建並非首次推出結構工程零付款，2017年在台中市推出的首件小宅「國泰PLUS」早已有過先例，由於國建向來以營建品質與售後服務累積好口碑，品牌形同推案熱銷保證，即便每回開出區域房價指標，仍吸引不少對於國建品牌情有獨鍾的粉絲搶進。這次「國泰溪境」雖坪數不大，總價約落在1,300～2,000萬元間，但為了讓年輕首購族更輕鬆跨過購屋門檻，國建推出結構工程零付款，在北台灣可以說是首例。負責銷售的璞園建築團隊表示，後疫情時代資金充裕，房地產具有安全保值的特質，仍是吸引置產、自住的主要資金去向，小檜溪重劃區在各大建商搶進，自住及置產買盤捧場下，推出新案多有不錯的銷售佳績，除了區域首購客外，也有不少來自雙北首購族買方進場，以「國泰溪境」尚未公開的潛銷期間來說，銷售率已逹4成，28坪小坪數產品已搶訂一空。
南港商辦租金緊追信義計畫區 每坪上看2000元起跳
近年頂級商辦供不應求，受台北市長柯文哲「東區門戶計畫」嘉勉的南港，如今不少老舊建物與廠房皆進行都更改建，其中以商用不動產的供給量最為驚人，未來釋出量體有機會超越台北市中心，近期總銷逾千億元的超級大案「世界明珠」辦公大樓再傳新買家以每坪均價136萬元收購2樓層，專家預估，南港高端商辦每坪租金上看2000元起跳。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，南港隨著建商插旗、大型開發逐漸到位、企業總部進駐，商用不動產供需明顯增溫，各開發商在產品規劃上也都用盡心思，搶搭一波複合式風潮，推出包含辦公、商場、飯店等不同的產品定位組合。據信義全球資產公司統計，未來6年內南港將有21萬坪辦公面積釋出，其中包括「世界明珠」辦公室規模約1.4萬坪，預計2024年完工；國泰建設「利百代商業大樓」預計2023年完工落成，辦公室規模上看1.5萬坪；潤泰創新國際的「南港之心」複合開發案，辦公大樓可望有5萬坪，2026年完工。目前已知時程的開發案就有逾11萬坪辦公面積集中於2026年完工。2019年底「世界明珠」辦公大樓預售時，即以每坪100萬元打破史上新高紀錄，富邦人壽於2020年5月砸下282.87億元標得大南港土地，被形容是天價，如今再傳「世界明珠」新買家以每坪均價136萬元收購辦公大樓2層，改寫每坪136萬元新高，拉近跟信義計畫區辦公行情的距離。高力國際董事總經理劉學龍表示，南港高端商辦每坪單價至少破百萬、租金單價2000元起跳，已是現在進行式。柯宏安認為，南港商辦3年內空置率仍可維持在低檔，但在2022年起新大樓開始陸續完工後，短時間可能會拉升空置率，在頂級新辦公大樓目前供不應求的狀況下，對於需求企業有其吸引力，或能維持一定的租金水準，但因需要一定時間去化，租金可能會呈現一段緩慢成長。 南港輪胎「世界明珠」開發案，辦公大樓每坪均價已站上163萬元，改寫區域新高價。（圖／黃鵬杰攝）
房價回不去！建商：成本飆漲「封盤」囉
營建成本近年持續飆漲，估計整體上漲幅度已高達15％～20％，最近已有營造廠向建商採取「成本加成」的報價策略，有些建商也開始「封盤」不賣，打算把上漲的營建成本反應在未來房價上。房地產業者預期，「至少三～五年，營建成本上漲趨勢還回不去！」房價欲小不易。國泰建設副總林清樑表示，國建目前發包的新案，鋼筋、混凝土近一年漲幅就達50％；模板工發包成本也上漲50％；裝修工、泥作工、機電工等，工資也全面上漲。皇普建設董事長蘇永平表示，近年在全台發包、興建的住宅案，營建成本的上漲程度，是非常「有感」；模板目前行情每平方公尺在發包時是580元，實際要申報開工時廠商又漲到620元，考慮一個星期再談價格、又漲為650元；至於模板工資，每日行情也喊到3,800元，月薪至少10幾萬元。中華民國不動產開發公會全國聯合會理事長楊玉全、台北市公會榮譽理事長陳春銅表示，目前營建成本攀升的問題全台都有，主要在缺工最嚴重，連續壁施工，必須提早八個月至一年預訂，否則排不到；工地施工電梯，更要排隊二年，否則搶不到；鋼筋綁紮工資從每噸4,800～5,000元漲到7,000元；另外預拌混凝土方面，北部地區報價已來到每立方2,500元～2,700元，直逼十年新高。對於建商來說，15層樓高大樓，本來兩年多可完工交屋，現在要至少三～五年多才可能蓋好，預售屋買賣契約內容必須重新改寫，否則恐將衍生違約交屋糾紛。大陸工程台灣事業處總經理陳學聖表示，模板、鋼筋、預拌混凝土等三大項的工資，平均年漲幅都在50％以上，這三大項占營建總成本約達三成，依年漲幅都在五成估計，營建成本平均大幅攀升約15％，這是整體市場要面對的問題。林清樑表示，總體來說，國建旗下在建工程平均工期要延後三～六個月才能完工，對營建成本影響數大約15～20％。陳學聖直指，這一波營建成本波動，才是初升段，接下來還有粉刷、油漆、水電等還會上漲。建商估計，一建坪造價10萬的房子，現在已漲到11～12萬元，但未必每個地方都可反應在售價上。已有營造大廠採取「成本加成」的報價策略，要求建商共同承擔營建成本飆漲的潛在風險。目前建商因應方式各憑本事。國建已率先在營建成本攀升較敏感區域改採「先建後售」，以避免營建成本波動吃掉預估獲利；皇普也自2021年起，全台新案改採「先建後售」或「邊建邊售」；最近南部已有不少建商，已先「封盤」不賣，待全數發包、完工後確定所有成本，再進一步確定售價。陳學聖評估，在政府積極推動綠能、風電，及公共建設、基礎建設，加上高科技大廠紛紛百億建廠之際，全台「缺工潮」勢必持續，「工料雙漲」問題，還是會延燒下去，至少三～五年都回不去。