囤屋稅
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租事難圓滿1／租補政策大成功＋預期囤房稅 房東：租金先漲再說！
「300億租金補貼」上路1年後，7月3日續推「租金補貼2.0」政策，「不需要告知房東就可以申請」，加上行政院7月端出「囤房稅2.0」草案，兩套政策看似補貼租屋族又健全房市，卻引發房東憂心資產曝光加重稅負，「租金先漲再說」，近期新北樹林更發生租客因不滿租金調漲，開瓦斯氣爆的憾事。CTWANT訪查，不少專家、房客及房東指出，確實已掀起一波租金漲價潮，「政府追到房東稅收」、「但這樣房客真得有補貼到嗎？」房業網調研中心主任林裕豐就說，「300億租金補貼」讓黑市房東現形、資產全都露，政府追回不法稅收，合情合理；但租金補貼非萬年政策，一旦停止補助，租金行情必難回落，無疑是讓房客先嘗甜頭，後吞高漲的房租。全國300萬租屋族陪著70萬黑市房東一起被割韭菜，政府做莊也是最後的大贏家。行政院自2022年推出300億租金補貼，今年7月初，政府加碼續推「租金補貼2.0」，放寬申請條件，不用房東個資，只要有書面租約即可申請補貼。據營建署最新數據，含去年舊戶直接帶入，至8月5日，約有38.7萬戶申請租金補貼2.0，其中新申請戶16.3萬戶，創下歷年新高。不過同一時間主計總處也公布今年6月的租金指數達103.66，再創歷史新高；yes123求職網調查也發現，有44.7%的上班族都在外租屋，且過去1年來，在國內通膨壓力之下，有高達59.9%的人遭房東調漲租金，讓租屋族坦言「壓力山大」。與此同時，行政院也完成「囤房稅2.0」草案，將囤房稅「縣市歸戶」改為「全國歸戶」，「非自住房屋出租者」調降稅率為1.5%至2.4%，空置未出租的非自用住宅稅率從1.5%至3.6%提高至2%至4.8%，公益出租人則是1.2%。台北市套房平均月租逾2萬元，捷運站旁的套房更是驚人，租金支出已超過單身族月薪的1/3，負擔相當沈重。（圖／黃威彬攝、趙文彬攝）檯面上，政府祭出租金補貼雖是降低租屋族負擔，但前提是，要先將隱藏房東暴露在檯面上，房東一旦被現形，就得乖乖繳納稅金，因此「300億租金補貼2.0」及「囤房稅2.0」草案，已讓租屋市場提前炸鍋。對此，財政部官員解釋，「現行出租房屋適用的稅率是1.5%至3.6%，而囤房稅2.0方案，將會針對『非自住房屋出租者』調降稅率為1.5%至2.4%，空置未出租的稅率則是2%至4.8%，因此對房東而言，房屋稅稅率應該是下降，不至於轉嫁在房客的身上。」「如果轉嫁在房客身上，絕對不是房屋稅的問題，因為房屋稅並沒有對房東多課稅，反而是降稅的，鼓勵他們把房子拿來多做利用。」但囤屋稅2.0真的是幫助房東降稅？「對隱形小房東來說，沒有誠實報稅的誘因，反有可能被追稅！」馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，台灣租屋黑市中的隱形房東，以持有3戶以下的小房東為主，多登記為自用，稅率是1.2%，若「被」浮上檯面變「非自住房屋出租者」，須面對的是1.5%稅率，公益出租人則是1.2%，等於是加稅。 「比起身分曝光，恐面對『溯及既往』及『所得稅級距攀升』的可能，有些觀念傳統房東可能寧可持續待在黑市內。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說。受到近年各地房價創下歷史新高，加上通膨、升息等因素，都帶動整體租金走揚。（圖／報系資料庫）雖然「囤房稅2.0」尚未三讀通過，若今年通過新房屋稅單最快後年才出現，短期不見實質稅收，不過成本增加的預期心理，再加上追稅恐懼，對房東已造成不小影響。「當然是先漲再說！」北市房東M先生就說，現在所有租金都已經調漲了，以前台北市獨立套房1.6萬元，距離捷運站近的1.8萬元，現在都開到2.2~2.6萬元，「等房客要申請時，成本都已經先預扣起來了，誰還傻傻的自己吸收？」至於調漲後的物件是否具有競爭力，他說，北市就是房東市場，有不少是手上50~100戶的大房東，採取商業化經營管理模式，就算空租幾個月也沒差，「反正北市租金是已經回不去了！」另外一位王太太則說，「現在普遍房東的共識都是鼓勵租客去申請，因為就算彼此先講好，事後都很難說，倒不如就依照政府政策，讓房客申請租補，我也乖乖繳稅，只不過，多出的成本，我還是會反映在租金上。」她向CTWANT記者反問，「這樣房客真的有補貼到嗎？」至於網友們普遍反映，就算沒有囤房稅，租金也會調漲，「要漲租金可以有千百種理由...難道不課稅就保證不漲租金」「最終還是打在無殼蝸牛身上」「把租屋黑數稅負提高，就浮上檯面光明正大漲房租，到最後都是在坑殺租屋族。」
完工量創高＋房市買氣退燒 待售新成屋創8年新高
根據內政部低度用電調查，全國待售新成屋去年第四季增至82,307宅，數量創下統計以來新高，專家表示，受到近2年完工量都超過10萬戶，加上去年下半年市場買氣衰退，導致去年第四季的待售新成屋數量攀升，推估囤屋稅2.0上路，將有3~4萬戶建商戶受到影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察數據結構來看，待售新成屋的數量緩步攀升，新北市、桃園市、台中市就占了其中的5成，顯示重劃區多且推案量大的區域，似乎都有待售新成屋數量較多的狀況，且屋齡2~5年的數量約有3.8萬戶，倘若趨勢沒有改變，可能有3~4萬戶未來會遇到建商囤屋稅2.0的問題。統計顯示，2020下半年到2021下半年，全國待售新成屋維持在7萬戶左右，不過2022年呈現上升趨勢，2022年第四季增加至8.2萬戶，創下統計以來新高，其中有54%都是屋齡2年內的待售新成屋，推估應該與2021年使照核發10.5萬戶與2022年11.2萬戶有關，過去預售推案開始進入大量完工期。若以區域來看，房市大量推案區也是待售新成屋數量較多的區域，包括新北有1.7萬戶，桃園1.4萬戶，台中1.3萬戶，高雄8,486戶，台南7,056戶與台北市的3,752戶，新竹市與新竹縣也有5,600餘戶。曾敬德表示，待售新成屋數量增加，一來與過去預售大量推案完工有關，二來去年下半年開始平均地權條例討論發酵，市場投資買氣退場，整體交易放緩，也會導致新成屋去化速度放緩，加上央行的連續性升息等干擾，都可能是導致待售新成屋數量緩步增加原因。
囤房稅實現居住正義？3／囤房稅難抑制房價？ 空頭總司令張金鶚痛斥別再亂講五四三
立院下週一將討論實質房屋稅修正案，朝野要針對台灣是否開徵「囤房稅」再度交鋒，財政部、綠委及部分學者雖以「房東、屋主將轉嫁囤房稅給買家及租屋客」為由，質疑囤房稅對於壓抑房價、實現居住正義「未必是最佳解方」，但素有房市「空頭總司令」的前北市副市長、退休政大教授張金鶚卻痛斥，上述說法都是推辭，不排除是怕得罪建商及炒房者的政治考量。他還強調，實證研究囤房稅在台北市實施結果非常有效，囤房稅效果絕對比房地合一稅更好，房地合一2.0若搭配囤房稅，雙管並進效果才能立即凸顯，他呼籲政府不妨就先開徵囤房稅、看看他的講法及「實證研究」是否比官員主張更正確。張金鶚反炒房立場鮮明，他在前台北市市長郝龍斌任內，主導北市實施囤房稅，打壓房價，被外界稱為「房市空頭總司令」，他離開市府後回到政大任教，退休後再被清華大學聘為科技管理學院榮譽講座教授。他說，清大曾做過實證研究，運用他在台北市副市長任內的房地產交易數據、搭配經濟模型進行研究，證明開徵囤房稅對於抑制房價絕對有幫助。他強調學術理論都應該要禁得起實證研究「實證才是真道理」，因此請反對開徵囤房稅者別再講一些「五、四、三」。張金鶚解釋，他離開市政府後，現任市長柯文哲放寬囤房稅的認定標準，認為建商存有的房屋是存貨非囤房，才導致囤房稅的效果被壓抑。他表示，囤房稅的效果是「產生打房的預期心理」，近來有些媒體以「南韓也打房多年效果卻有限」質疑開徵囤房稅「無助打房」，但南韓的情況又與台灣不同，包括租屋（租金繳交）不同、民眾習慣不同，而且南韓打房打得太晚，錯失先機，才導致越打房價越高，他認為台灣就算開徵囤房稅，房價的漲跌也不會與南韓相同。除此之外，張金鶚也強調，台灣持有房屋的稅賦過低，美國、歐盟都沒有這樣的狀況，這些國家少見有人持有多棟房屋，就是因為稅賦很重。他還坦言，囤房稅確實是地方稅，但並不代表中央政府就什麼事都不用作，或許中央政府管不到稅基，但稅率總可以管。財政部與其找各種理由不作為，拖拖拉拉，不如就採納他的建議，先做做看，與其講得再多卻不願意有動作，中央政府下決心開徵囤房稅、快速有效的壓抑房價，才可能夠獲得多數民意支持。