噶瑪蘭興業
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皇宮啟示錄4／從飯店到KTV房租打趴營收案例多 後市判斷失準「願賭服輸」
台北六福皇宮3年前被「房租打趴營收」的熄燈故事，在新冠疫情催逼下仍持續上演。麗緻餐旅集團旗下台中亞緻飯店去年3月正式熄燈，因為「租金年年升高，賺的不夠虧的多！」飯店的房東國泰建設，與六福皇宮的房東國泰人壽，同屬素有國內最大房東之稱的「霖園集團」。據了解，台中亞緻自2006年開幕以來，住房率一直維持在7到8成，平均房價落在4,000元，不過由於每年租金逾1億元，占總營收超過3成，長期虧損成了麗緻餐旅集團的財務包袱，宛如六福皇宮的翻版。麗緻餐旅集團事業開發部副總羅明威曾表示，台中亞緻2020年1月平均住房率達9成，2019年第四季餐飲業績成長近4成，但仍不敵租金逐年高漲，「多次與國泰協商租金調降均未獲回應。」因大環境不景氣，固定成本及租金年年升高，疫情成為壓垮該飯店的最後一根稻草。有50年歷史的台北華國大飯店，疫情期間積極轉型防疫旅館、外帶餐飲銷售，但仍不敵疫情宣布10月熄燈，房東台灣人壽將收回重新改建。（圖／黃威彬攝）比六福集團幸運的是，由於台中亞緻租約於2005年簽訂20年租約，雖租約還有5年多未履行，但租約有約定不可控制情事之終止契約條款，因此經仲裁後免賠房東違約金。另一家國泰人壽的租客，台南首家五星級飯店「出降低租金善意」。今年另有2家企業也為租金槓上房東。知名KTV「星聚點」復興館於2009年與房東簽訂25年租賃契約，疫情爆發業績大受影響，星聚點向法院提起訴訟，要求房東「噶瑪蘭興業公司」將房租調降30%，噶瑪蘭僅同意緩繳15%，並要求疫情減緩後須回補調減金額。此訴訟最後被北院判決駁回。有50年歷史的「台北華國大飯店」雖疫情期間轉向防疫旅館、加強館外餐飲銷售，但2021年第一季合併「住房、餐飲營收」仍衰退21%。當時總經理林靜如曾指出，「過往營收的租金占比約為30%~35%，由於營收大幅下滑，每月租金1,200萬元已經占4月份營收超過120%以上，營收連支付租金都不夠。」KTV至今未解封，星聚點無法承受高額租金，除西門店今年5月停業，復興館也無法負擔每月431萬元租金，提民事訴訟請求房東調整租金至原本的3成，但被台北地方法院駁回。（圖／翻攝自星聚點臉書）因此，華國向房東「台灣人壽」提出免租，或租金調降為營收的30~35%，但雙方談不攏，今年8月經台北地方法院民事調解庭，提出紓困減租25%，原2027年到期的合約提早於2021年10月底解除租約，雙方才達成共識，華國將於10月底熄燈，台壽則提早收回大樓進行都更改建，算是好聚好散。一位商仲表示，面對房客減租的要求，房東的退讓或強硬，都沒有對錯，「簽長約租客本來就該對未來數十年進行商業判斷，若覺得不合理可以不簽，中途覺得不合理，有的房東也願意重新檢討，再不行就是向法院提起訴訟，一切依合約進行，這就是契約精神。」也就是願賭服輸。
疫情難撐告房東求房租打三折 星聚點判決出爐
位於台北市復興南路的星聚點KTV，因認為受疫情影響，每月431萬多元房租太高，向台北地方法院提起民事訴訟，請求調整租金訴訟，請求法官判令出租的房東噶瑪蘭興業公司同意房租打3折、降為129萬多元，但法官判星聚點敗訴。目前尚未提供判決理由。去年星聚點提告，請求法院判准房租從2020年4月1日至同年9月30日止調整為每月129萬5351元，並表示復興館房租每月400多萬元，租期15年，12年來已付6億元給房東未拖欠，曾發函請房東降租，但對方僅同意調減15％租金3個月，並要求疫情後回補差額。