品嘉
」 胡偉良 品嘉建設 許峻豪 賴正鎰 以拖待變
雙北老房子多卻不見都更 專家點出4大現實因素
台灣各地發展不均，尤其大台北地區高樓林立周遭卻被老房子圍繞，說好聽是有文化韻味，事實上內部結構安全卻有很大隱憂。最近品嘉建設董事長、老屋改建協會理事長胡偉良針對雙北老屋沒都更，點出4大現實因素，有房價波動大、民眾認知錯誤和過度渲染都更好處等，讓城市都更計畫更困難了。品嘉建設董事長兼老屋改建協會理事長胡偉良日前透過個人專欄，分析在大都更時代，為何台北市和新北市老屋眾多，卻鮮少看到開始都更的狀況。胡偉良用日本和台灣做比較，他說日本民眾知道自己造成都更改建困難會覺得不好意思，避免拖累別人，但台灣人大多認為是自己權利，還會等到「地震幫忙推動都更」才願意接受，伴隨耗費的資源恐怕遠超過大家想像。胡嘉良點出造成都更牛步的4大關鍵，影響最甚的就是房價波動大，房價上漲時實施者享增值厚利，易有圖利建商的聲音；而房價下修時，實施者沒有立意，甚至因房價下跌受損失，連帶都更案可能停擺。其次是容積獎勵制度，居民通常希望「一坪換一坪」，但老舊建物早期的現存容積遠超過新法規的建築容積，因此都更改建給予的容積獎勵上限不足成為民眾接受都更誘因。第三點就是民眾錯誤認知，除了想要「一坪換一坪」，還有以為住宅區能比照商業區，房價50萬元希望以房價100萬元換回條件，不免妨礙老屋改建的推動。最後一點就是審議流程冗長，都更審議的流程全跑完就要耗時2年以上，過程中還可能碰到各種問題，通常就會花了5年時間，加上拆遷改建，開到到完工交屋入住，恐怕基本得花上10年時間，才能完成一件都更案。
「幹不掉對方就合作」北市2大都更建商聯手 民生東路目標整合6000坪街廓
台北市進入大都更時代，建商為快速搶佔都更市場大餅，也從競爭走向合作。品嘉建設與聖得福建設日前聯手啓動民生東路區域大規模都更計畫，全案規模預計將有6街廓，基地面積高達6000坪，目前已完成第一期2街廓1700坪面積的整合，品嘉建設董事長胡偉良喊出，剩下二期4街廓，預計1年完成整合。這次品嘉建設與聖得福建設聯手開發，胡偉良笑說，其實已經是雙方第3次合作，過去常常在同一塊基地插旗整合，但發現往往僵持不下，倒不如結盟攜手合作還比較快，因此嘗試從競爭關係走向合作關係，這是繼大同區承德路、士林區福國路合作的第3件都更案。胡偉良表示，目前品嘉正在進行都更改建的共有41案。圖為品嘉設立品牌展售中心（圖／林榮芳攝）聖得福是海砂屋改建成案數量最多的建商，目前手上握有內湖最大都更案，已整合2塊約2000坪基地，目前朝向萬坪大規模基地整合；品嘉建設目前在手有7案正在興建中、進行中有41案，其中面積達2000坪基地約4、5個，包括完成台北市松柏大樓公辦都更周邊1000坪基地的整合，同時朝向擴大基地範圍至2000坪以上。除此之外，內湖區環山路除600坪的街廓外，鄰近街廓的基地範圍目前已達2500坪以上。至於這次聯手啟動整合的「民生東路6個街廓」，位於民生東路二段147巷以西、錦州街以南、松江路235巷以北的大街廓，鄰近捷運天宮站。該地區老公寓房屋大約已有60年，松江里里長蔣築諠表示，住戶早在20年前就在談都更，但最後無疾而終，一直期盼能夠改建。胡偉良表示，這塊區域大約是1年前進場整合，第一期1700坪基地，共約190幾戶，整合同意比達9成5，目前尚未整合的10戶，主要是找不到所有權人，或是繼承產權複雜的家庭，也有少數還在觀望。不過都更改建是趨勢，相信有成功案例後，其他4個街廓的整合也會加速，他也喊出1年要整合完成6街廓，總計6000坪、約598戶，若換算未來推案總銷上看550億元。他也提到，以前是建商家家戶戶千拜託萬拜託參加都更，現在是住戶主動找建商談都更，尤其是這次403地震後想當明顯，整合速度加快很多。建商只要把握要專業懂法規、要懂讓利、要公開透明3點要素，應都能短時間有很高的整合效率，「地主的想法是占不到便宜也不要吃虧，因此只要公開透明，看到大多數住戶都簽約，很難不動搖；再者，不同意戶也容易被切割，未來想改建不容易，所以現在釘子戶已經很少了。」胡偉良認為，大規模都更改建有助於抑制房價，但現階段因為都更改建的量還不夠多，在供需平衡上，都更對於降低房價還起不了多大作用，反而因為地主的分回需求過多，加上都更的公益性需求造成房屋造價提升，現階段都更的房屋在市場上反而造成售價更高，但當市場上的都更案量愈來愈多，房屋的供給愈來愈大時，房價自然會開始出現下修的現象，這也是房價真正能夠下修的時候。
合建失和2／市場傳下個爛尾案在「這區」 賴正鎰：2成合建陷解約危機
近年原物料漲價，營造成本失控下，使不少合建案陷入停擺泥淖中。多位業者及專家觀察，「去年起，全台建商與合建地主多進入『重新協調』拉鋸戰。」鄉林集團董事長賴正鎰就透露，「約有2成合建案面臨解約危機。」CTWANT記者日前就接獲某上市公司發函給地主欲解除合建契約，市場已傳出下個爛尾樓恐出現在大同區。據營建署資料顯示，台北市去年核定都市更新案件計40件，今年1到9月則已核定28案；新北市去年全年核定20件，今年前9月已核定20件。但觀察雙北已核定公布的都更案件累計1272件，至今尚未開工的確有237件。另根據北市建管處統計2018年10月至今，都更危老報開工件數610件，其中尚未領得使用執560件；已請領建築執照而辦理開工展期356件，其中尚未領得使用執照338件。「很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成。」品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良觀察，從去年起全台建商與合建地主，都陷入在「重新協調」的拉鋸戰，若地主堅持原分回條件，建商也不可能賠本硬蓋，於是就把合約放到到期無效，再重談條件；已簽約、已開工無退路的，只能等原物料降價，「一切都以拖待變。」胡偉良多年前在北市萬華區買下一棟透天，原本打算插旗整合都更，後來才發現已有建商進駐，於是他成了合建地主之一。「該區整合建商已拿到大部分住戶的同意合建契約，已達都更門檻，但遲遲不送件，拖了快1年。」他推測，原因不外乎是因過去跟地主協議的分回條件，在營建成本不斷上漲下，已無利可圖。「很多小建商前幾年一窩蜂出來搶危老和都更的大餅，沒有太多實績，只能讓利吸引地主合作，但成本上漲後吃掉利潤，現在發現都啟動不了。」胡偉良說，當初跟該名建商講好，若有問題，便無條件讓給胡偉良的品嘉建設接手，但他看了看該建商承諾的條件再對照現況，「連我們實力非常強都不見得能做，現在已經有住戶在吵，發動要建商解除契約，但原條件我是不可能接的，我也要等地主願降低條件才能做。」鄉林集團董事長賴正鎰就表示，3年前每坪營建成本12.5萬元，現在來到25~35萬元，小建商根本開不了工，不然就慢慢蓋，建商推都更要達到損益平衡很困難，因為北市蛋黃區合建案分配比大概都是建商、地主4:6分，也就是說建商未來只能銷售分回的4成房屋，來負擔全案的營建成本，為了讓近年上漲的成本不吃掉利潤，只有在房價上調整。但房價上調，對於小品牌建商有賣不出去的風險，因此有些建商放棄整合。「最近半年就接到5個案子，原來的建設公司做不下去，地主來找我們合建，預估目前合建案有2成都面臨解約危機。」賴正鎰透露。類似情況在雙北非常多，市場已傳出下一個爛尾未爆彈已正在醞釀，大同區一處合建案，建商已將地主房子拆了，但營造發不出去、銀行融資下不來，據聞目前尚在和地主調解中不只中小型建商放棄合建案，就連上市公司也舉白旗投降。CTWANT就接獲民眾提供某上市建商發函給中山區合建案地主，「現因受市場缺工缺料、營建物價高漲影響，成本已高出本公司所能承受範圍，故無法與其他和建範圍內土地所有權人完成合建契約書之簽訂。」「為此特以書面發函通知已簽訂合建契約地主辦理合建契約之解除。」陳先生投訴，三重老家的合建案工程進度緩慢，2021年7月就動工，今年7月底灌了漿又停工，房子停留在4層樓高度。（圖／投訴人提供）一名陳先生就像CTWANT投訴，三重老家的合建案，規劃地上13層、地下2層建築，2021年7月就動工，從去年11月一度停工，今年7月底好不容易有動作，但灌了漿又停工至今，房子仍停留在4層樓高度，而且租金補貼到至今積欠8個月沒給。不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，合建案建商可說是困境重重，「整合中的進退兩難，已核定的發包困難，興建中的案子，又要面對打房的市場風險與房地合一稅，如果賣不出去，還要被課囤房稅。」根據不動產開發公會整理的營建業主要項目成本漲幅，其中漲最多的是鋼構材料，今年相較2020年每噸漲幅達45%，鋼筋也漲了39%，混凝土則是漲了27.3%；工資方面，鋼構、水電、電銲等專業工人薪資漲都超過5成，模板、泥水也漲超過2成。于俊明就算給記者聽，「每坪投入成本／實施者取得比例＝房價」，分子隨著缺工料漲、碳中和的要求，都更案的成本只會越來越高；要讓房價下降，分母必須變大，例如住戶負擔更多重建費用、住戶分回面積減少，或實施者取得比例提高，但是不管哪種，住戶都會反彈，讓重建難以推動，最終結果還是推升了房價，結果政府又加重打房力道。「這是都更與整個產業當前面臨結構性的困境，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，讓分母變大，才有可能續行啊！」于俊明向政府喊話。
線上旅展開跑3／消費滿額抽山景客房住宿券 7,998元起爽住北、東、南3旅宿
ITF台北國際旅展將於11月3日起至6日、一連四天在南港展覽館一館登場，記者也持續整理一些線上旅展開跑的飯店優惠。像雲朗觀光集團即日起至11月7日線上旅展起跑，雲品溫泉酒店日月潭以4.4折起的優惠推出三種房型住宿券，包括首次推出的「尊榮湖景客房」住宿券，每張優惠18,000元，可享日月潭湖景並品嘗丹彤自助餐廳美食，還可享雲水行政酒廊頂級服務；若想入住更尊榮的房型，「雲品平日豪華湖景套房住宿券」旅展優惠價每張28,888元，同享一泊二食及雲水行政酒廊服務，還能入住21坪豪華湖景套房；年年熱賣的「雲品經典山景住宿券」折扣高達4.4折最為實惠，維持在每張9,999元，可品嘗丹彤自助餐廳晚餐與翌日自助早餐，若於明年1月底前憑券入住，可加價500元升等入住經典山景和式房，或其他加價升等房型方案，再加贈紅酒1瓶或SkyLounge雲月舫宵夜調酒或調飲2杯。每張2,200元的雲朗聯合住宿／通用券，亦可選擇至台東紅葉谷綠能溫泉園區享受雙人溫泉與午茶。（圖／雲朗觀光提供）而每張2,200元的「聯合住宿／通用券」，依使用張數可於平日彈性入住集團旗下的君品酒店、翰品酒店、兆品酒店及品文旅，或選擇平假日適用的紅葉谷綠能溫泉園區。今年票券價值全面升級，使用1張券可於平假日紅葉谷單次入園，享雙人泡湯及套餐再贈2人泡湯；而平日入住翰品高雄、花蓮、新莊、兆品嘉義、台中一晚則附贈2客早餐，同時加碼明年1月底前入住再享房型升等優惠，每日限量5間；而持券入住品文旅，加贈貓咪吐司一包；亦可使用2張券入住君品酒店雙人雅緻客房、3張券即可入住四人家庭房。旅展現場再加碼推出聯合住宿／通用券買10送1！君品酒店也於旅展期間推出雲軒西餐廳10盎司牛排雙人套餐吃到飽餐券，下殺48折、售價1,799元。（圖／雲朗觀光提供）另若於線上旅展期間下單雲品酒店住宿券任一品項，加碼抽出全新雲水行政酒廊下午茶Happy Hour雙人體驗券6名；線上旅展期間於「雲朗觀光粉絲團」線上旅展活動貼文下方留言及分享該篇貼文，有機會抽中「聯合住宿／通用券」共6名。雲朗觀光更加碼祭出實體展場單筆滿額30,000元，即可參加扭蛋活動，有機會抽中「雲品經典山景客房住宿券乙張」及「君品雲軒雙人牛排吃到飽餐券乙張」等，詳情可上官網（https://www.ldchotels.com/zh-hant/）查詢。台北福華大飯店推出1,149元彩虹座通用自助餐券，可享各式主題自助美饌。（圖／台北福華大飯店提供）台北福華大飯店現即日起至11月7日也於官網舉辦線上旅展，館內彩虹座於活動期間推出全新餐券組合，最低折扣71折起，分為每張1,149元的「彩虹座通用自助餐券」、5,500元的「彩虹座午晚餐套票（含5張）」，以及3,750元的「彩虹座下午茶套票（含5張）」；中餐廳蓬萊邨、江南春、珍珠坊合力推出「中式4人合菜餐券」，旅展期間只要2,999元（享買5贈1優惠），11月1日前於台北福華大飯店外賣櫃同步販售餐券。今年福華集團也推出下殺至26折的「福華連鎖飯店住宿券」，以每張2,900元票價可入住全台8間福華連鎖飯店（加價規則依各店規定），旅展現場（攤位編號I-1301）還有買10張送1張贈品券的超殺優惠，等於每張住宿券可享21折超低優惠，另外旅展現場單筆合併消費滿3,500元，再贈福華金色手機扣環乙只。入住台南趣淘漫旅可體驗翱翔漫旅冒險活動。（圖／凱撒飯店連鎖提供）板橋凱撒「經典家庭客房」。（圖／凱撒飯店連鎖提供）另一邊凱撒飯店連鎖則集結旗下9家飯店於即日起～11月6日推出線上旅展（https://e-voucher.caesarpark.com.tw/），高達24支超值食宿商品，今年更首次推出趣淘漫旅的「CHAM CHAM漫遊套券」，每套7,998元，內含北、東、南三館住宿券各一張，換算下來平均每人每晚只要1,333元；此外，為讓消費者於隨時搶便宜，今年新增「一日下殺券」專區，即日起～11月2日每日推出一支超殺商品，中午12時準時開賣，例如墾丁凱撒「豪華花園套房三天兩夜住宿券」含雙人自助早餐，原價88,000元下殺28,000元，線上限量20套；板橋凱撒「經典家庭房住宿券」原價20,000元，線上只要5,499元；阿樹國際旅店推出「城市湯享假期套券」，住宿送泡湯只要3,999元。還有凱撒飯店連鎖長年銷售冠軍的「2,500元聯合住宿券」，購券即享買10送1、買20送2，等同每張最低只要2,272元起。持券依不同張數可用於凱撒飯店連鎖旗下9家飯店，優惠效期長達1年；而美食饕客最愛的「720元聯合餐飲券」，持券可用於集團旗下7家餐廳，買10送1團購折扣換算每張654元起，優惠折扣高達55折。單筆消費滿額再享雙重抽，有機會把聯合住宿券、萬元客房住宿券或價值超過8萬元的凱撒頂級假期最大獎帶回家。青雅中餐廳四人品鵝宴。（圖／台北新板希爾頓酒店提供）台北新板希爾頓酒店也於即日起～11月12日23點59分推出線上旅展，包含一泊一食平日住宿券乙晚4,999元、行政客房住宿券平日乙晚6,999元，相當於原價住房3折；餐飲方面，館內青雅中餐廳推出搶手的「嫣紅四人品鵝券」，每張優惠價4,599元，原價9,746元、下殺4.7折，大廳酒吧逸廊祭出Happy Hour雙人暢飲券，每位550元可暢飲特色酒品；還有逸廊饗食券特價699元，憑券可享牛肉麵、漢堡、滷肉飯三選一及無限暢飲；另更加碼推出雙人午茶券買5送1，相當於83折。
基泰啟示錄4／大直房屋交易急凍 基泰效應專家憂營造成本增恐推升房價
北市中山區大直街94巷1弄房屋倒塌已過了1周，這場因施工不慎引發的工安意外，受影響戶數多達197戶，其中25戶重災戶確定房子需重建，外界推估賠償金額高達10億元。這次事件不僅讓當地房仲市場急凍，更對雙北都更市場產生擾動。專家認為，恐讓建商借鏡，未來營建成本抓的更為寬裕以提高工安和品質或是做為危機處理之用，將可能進一步推升房價。13日北市長蔣萬安與受災戶座談，一位非塌陷棟、住在3弄14號「儒林園」社區的郭姓住戶陳情，相當擔憂房屋傾斜沒有被列入重建，未來買賣轉手價格不好，誰該負責？根據長期深耕大直的在地房仲、東龍不動產專任委託部經理陳泰源觀察，過去捷運局在開挖捷運大直站時，也有住戶抗議鄰損，後來也有獲得補償和地質改良；目前雖然市場急凍，但屋主也不急著出售，價格也未見鬆動，反而會因加速都更改建，長期仍看好。他分享手上一位大樓物件的賣家，因民俗月，物件至今銷售2個月，又碰到「基泰大直」工安意外，賣方已認知到這1、2個月內買氣一定是停滯，但他反而覺得危機是轉機，因為那一帶不管大樓還是公寓，屋齡都超過30、40年，而接下來將會全面加速都更意願。目前「基泰大直」或是周邊的「躍大直」「冠德大直湛」等新建案，平均成交單價130~150萬元，對比舊公寓每坪7字頭房價，「改建後由舊翻新、房價翻倍，是指日可待的預期心理，因此更會讓現在的交易量急凍，或許開價有因應市場狀況調降，但是屋主心中的底價維持不變。」 但「基泰事件」的影響可不只大直，都更專家、超慧都更團隊執行長彭彥祥就打開近期朋友轉發的新北市府工務局通知，要求工地立即委由第三方專業公會進行擋土措施及安全支撐之檢查。他認為，再來會有許多措施都會使建商增加成本。尚禹營造董事長、品嘉建設創辦人，同時也是老屋改建協會理事長的胡偉良就說，現在所有與改建有關的住戶，人人自危，心驚膽顫，已發展到庸人自憂的離譜情況，週邊有改建案的人，也擔心房子有被摧毀的風險。短期雖會影響人心，但長期看，改建住戶對廠商的選擇會更慬慎，對都更整體市場是好事，但他也認為，日後營造成本會進一步攀升。深耕大直的知名房仲陳泰源就說，過去捷運大直站開挖也碰過鄰損和賠償，但現在看來也不影響房價，他認為，反而會加速當地都更速度，帶動區域街廓翻新。（圖／CTWANT資料、黃威彬攝）鑫建築執行長許峻豪就說，疫情這段時間缺工缺料加上建案暴增，導致營造廠人力上的缺乏，會依案子規模決定是否接案。例如，總樓地板面積未達1500坪以上的案子，很多一、二線有規模的營造廠就不太願意接案，小案子不只不容易施作，且成本容易受物價波動影響較大。像「基泰大直」總樓地板面積可能落在很尷尬的1500坪上下，所以建商在不容易找到有規模的營造廠承攬，而小型營造廠受限現場人員數量安排較少的情勢下，在工地品管的風險上就會高一點。「品牌建商或許還能提高房價將成本轉嫁消費者，但有些小建商只能想辦法節約成本，就容易壓縮到品質與安全度。沒出事就沒事，一出事就易遇到資金周轉問題，這時只剩兩手一攤放給他倒。」據彭彥祥觀察，無利益的合建案知名建商不做，雙北多靠小建商撐起都更市場，已經有洽談中的地主放軟原本堅持的分配比例，願求換得能順利圓滿重建的團隊進場，因為又要馬兒好，又要馬兒不吃草，兩樣都要贏，風險高。原物料漲翻天，民生必需品價格波動一般民眾最有感；營造成本的飆高，這1、2年地主應也感受合建條件大不如前。不過許峻豪認為，改建對地主來說不管在建築安全、生活品質，或是大家最在意的資產價值上，都能大大提升。畢竟，沒改建成，永遠都是老屋的價值而已，只會越來越舊；改建後，不管怎樣，單總價都比舊的好，而且還有電梯可以搭，有物業管理會服務。雙北都更案常因整合的基地太小、臨路狹窄，導致施工困難，有規模的營造廠承攬意願低，且開發的成本也相對較高。（圖／黃鵬杰攝）
出遊撿好康3／線上天天瘋搶買1送1 下手旅展商品抽餐券、住宿券
隨著台北國際觀光博覽會將於5/26～5/29在台北世貿一館盛大登場，許多旅遊平台與飯店的線上旅展也都提早開跑。像是Klook夏季線上旅展將於5/17至6/2一連17天，推出「天天瘋搶買1送1」等4大超殺優惠，不論是今年夏天想放肆玩耍，或安排年度的夢想之旅，都能幫旅客找到最划算的玩樂體驗。Klook線上旅展推出多重優惠，買1送1的熱門商品天天都能搶。（圖／Klook提供）Klook此次線上旅展推出超殺優惠4重送，第1重「天天瘋搶買1送1」：從日本環球影城、曼谷水上市場到紐約洋基隊美國職棒大聯盟比賽門票等，超熱門商品的買1送1天天都能搶；第2重「新戶SIM卡99元」：只要新加入成為Klook會員，即可以99元購入指定SIM卡方案，還能得到100元旅遊金，而且99元SIM卡於每週三限量釋出，與旅遊金皆為贈完即止；第3重「銀行優惠天天9折起」：全站享銀行優惠天天9折起，例如週四使用玉山銀行信用卡最高折抵666元，週六刷富邦銀行信用卡最高還有18%回饋，讓民眾省上加省；第4重「買就送500元旅遊金」：凡訂購Klook站上的全球飯店或租車，就送總額高達500元的旅遊金，可購入景點門票、一日遊、SIM卡或WiFi等旅遊必需品，旅遊金送完為止。更多內容可參考活動網頁（https://reurl.cc/n7koan）。雲品溫泉酒店經典山景房。（圖／雲朗觀光提供）君品雲軒西餐廳10盎司牛排套餐。（圖／雲朗觀光提供）另外雲朗觀光也趁勢於即日起至5/24推出線上旅展，住宿券低至2.8折起，有連年暢銷的雲朗聯合住宿券，可以2,200元入住雲朗旗下飯店，例如持券1張可以2人入住翰品酒店新莊、高雄、花蓮與兆品酒店台中、嘉義基本房型，加價800元能2人入住品文旅礁溪文漾家庭房；持券2張可入住君品酒店雅緻雙人客房、翰品高雄雙人豪華套房、兆品嘉義雙人和式房等。另外雲品溫泉酒店則推出一泊二食經典山景住宿券，每張僅9,999元，並含丹彤自助餐廳早餐2客。餐券則最低5.1折起，799元就能享用君品酒店雲軒頂級10盎司牛排套餐1客、以及雲品美饌分享券，買10張送1張，另外還有台東紅葉谷綠能溫泉園區，也推出每張300元的紅葉谷平日泡湯券。雲朗觀光於線上旅展期間還加碼抽獎活動，下單任一旅展商品即可有機會抽中君品酒店雲軒雙人餐券1張，凡下單金額滿1萬元，再加碼抽雲朗聯合住宿券1張，共計抽出3名幸運消費者。另外於LDC雲朗觀光FB粉絲專頁的旅展活動貼文留言並分享貼文、或追蹤雲朗觀光IG並按讚旅展活動貼文，將有6位粉絲有機會免費獲得君品雲軒西餐廳10盎司牛排套餐1份，詳情可上官網查詢（https://www.ldchotels.com/zh-hant/）。台北寒舍艾美探索廚房祭出四款超值餐券下殺78折起，例如「平日雙人自助下午茶券」每張1,860元、約78折，平均每人千元不到即可享受豐盛百匯。（圖／寒舍集團提供）寒舍艾麗酒店看準暑假商機推出「饗游一夏」精緻客房雙人住宿券，每張6,999元，入住期間再享2,999元餐飲抵用金。（圖／寒舍集團提供）寒舍集團也搶搭上半年度最大旅展「2023 TTE 台北國際觀光博覽會」，包括台北喜來登、台北寒舍艾美即日起至5/26、寒舍艾麗酒店即日起至5/31都推出「線上旅展」，產品囊括台北喜來登「十二廚」及台北寒舍艾美「探索廚房」、寒舍艾麗LA FARFALLA義式餐廳等人氣餐廳，餐券優惠最低78折起。住宿券除了滿足親子共遊需求外、更祭出「買一晚送一晚」再送雙人自助早餐、或住宿加碼享餐飲抵用金等超值方案，最低下殺32折，寒舍艾麗酒店更首度推出「樂游券」每張599元，首度開放「非房客」使用高空泳池、酒店健身中心等設施，另享飲品一杯，提前搶占暑期旅遊市場。詳細旅展資訊請至各飯店官網查詢。
慘遇網購詐騙「噴光1個月薪水」！妹子崩潰喊：政大畢業又怎樣
日新月異的詐騙手法真是讓人防不勝防，一名女YouTuber「我是品嘉 I'm Rebecca」近日上傳影片，分享自己遭到詐騙的經驗，且損失高達5萬元，讓自栩聰明的她忍不住自嘲，「政大畢業又如何！」品嘉日前在Youtube頻道分享「新型蝦皮詐騙手法」，透露自己被騙光超過1個月的薪水，原來當時男友借用她的蝦皮帳號販賣商品，怎料買家突然傳來截圖與一串連結，聲稱是賣家尚未升級系統服務導致無法結帳，要求點擊連結進行申請。品嘉分享自己遭到詐騙的經驗。（圖／擷取自YouTube／我是品嘉 I'm Rebecca）品嘉當下不疑有他跟著步驟操作，點入連結頁面都與蝦皮購物一模一樣，她便放心填入相關資料，該系統甚至顯示會有「銀行專員」電話聯繫，不久後她果然接到電話，對方要求她操作匯款頁面，並強調不會成功匯款，加上銀行代碼是第一銀行、輸入金額只有12元，讓她認為應該不是遭到詐騙，隨後也出現匯款失敗。「剛才是在測試，你會不會照著他說的做！」品嘉指出，隔了10分鐘後，「銀行專員」再次打電話給她，並要求至同樣匯款頁面，再次輸入銀行代碼、帳號等資料，只是這次的輸入金額高達4萬9988元，為了讓她放下戒心，對方還強調「剛剛的操作都沒有匯款出去」，怎料這次她真的成功匯款，戶頭立馬減少50003元（加上15元手續費），「我完全沒有想到，銀行一次最高只能轉帳5萬元。」事後，品嘉立刻前往警局報案，她也希望透過影片提醒大家，小心類似誆騙手法，自認不會遭到詐騙的她還是淪為肥羊，讓她忍不住直呼，「讀政大沒有用，你是什麼醫生也沒有用，詐騙集團已經很專業掌握很多方式了。」
圍堵爛尾樓2／行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生，業者大都老神在在，認為是既有作法，無實質意義；不過，房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者，因為他已接獲消息，「行庫將擴大解釋，預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」，若真實施，將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」，恐引爆更多的爛尾樓發生。日前，新北市「凱旋大苑」驚傳停工，使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高，大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令，建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說，第1、2條，過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」，但9成9的建案都有，因為只要跟銀行承作土建融，沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓（圖／報系資料庫）第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示，建商向銀行融資5成後即動工，再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建，槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉，因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款，讓建商不能隨便挪移資金，以案養案。不過根據591新建案統計，2021年全年總銷1.7兆元，其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元，8成以上建案都是預售，況且採先建後售的多是口袋較深的建商，因此業者認為這項規定是多此一舉，影響不大，即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶，也都是現在進行式。王棟隆就說，現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶，專款專用，建商不得隨意動用，當建案產生相關費用或每一期工程進度結束，必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥，「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書，白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款，他說現在銀行以擴大解釋，不只先建後售案，連預售案也都需要先存一半自備款，讓他相當生氣。（圖／胡偉良提供、CTWANT資料室）再回看管制令第5條，建商與銀行往來本來就會考量信評，王棟隆忍不住脫口而出，「這根本都是脫褲子放屁！」況且交屋爭議很難判斷，消費者眼中風評不佳的大建商，在銀行放款中或許是好客戶，難道銀行未來就不放貸嗎？令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是，「只能預防未來，對於目前建案已銷售，正處資金困難、開工有問題的小建商，根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義，只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同，品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳，因為他9日收到的核貸通知書，他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款，「我們今年推案量達百億，信用良好，但好幾間銀行已經透露，行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件，等同『全殺』，那災情之慘重將不堪設想，我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說，假使一個案子工程款總需求15億元，銀行借10億元，建商自籌5億元，手上有10個案子，就得自籌50億元，「有50億，我就退休不幹了。太離譜了，以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因，主要多是營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，大環境因素難避免，但又碰上國內打炒房限縮銀根，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉，如今房市交易已趨緩，行庫又做無益之舉，讓胡偉良痛批，「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源，這樣下去房地產真的會完蛋！」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子，沒有任何預防爛尾的助益，反遭建商痛批使資金斷鏈加劇，爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。（圖／報系資料庫）
住宅牛肉辨真假1／雙北候選人都更政見PK 「這項」被批最慘「來亂的」
距離縣市長選舉剩下半個月，電視辯論會上各候選人的政見百花齊放，其中雙北30年以上的老屋近133萬戶，使得都更及危老改建議題，成了「未來市長」交鋒重點。CTWANT記者整理雙北市長候選人端出的政見，包括「預審制」、「中繼宅」，以及承諾「1坪換1坪」等，詢問專家、業者及學者，帶大家辨識政策牛肉的真假。918台東強震重創東台灣，震出全台老屋危機隱憂，尤其首都市長候選人之戰，國民黨蔣萬安、民進黨陳時中、以及前副市長無黨籍黃珊珊等3人，不約而同表示，「上任後首要執行的政策就是都更！」前防疫指揮官陳時中提出「優先介入處理危老住宅」，擴大住都中心，設立都更專案小組，建立完善「預審制」，以4年內都市更新核定2成為目標。蔣萬安來勢洶洶，主張現行公辦都更同意比例90%門檻要降低，另就有公共安全疑慮及特殊歷史背景的整宅，專案方式檢討基準容積率，提升民眾參與意願。黃珊珊則延續柯市府政策，提出第三代公辦都更計畫「都更3.3」，為安置都更中的住戶，另設「中繼住宅」。新北市長侯友宜則延續目前「都更三箭」政策，挑戰者林佳龍則喊出「1坪換1坪」「危老都更4年4萬戶」等大方向。雙北市老屋共133萬戶，918台東強震重創東台灣後，候選人都紛紛提出都更政見。（圖／民眾提供）針對以上5名未來市長政見，CTWANT記者以「候選人A~E」代號，採訪第一線執行整合的建商、都更諮商師、匿名的都更單位公務員及學者，被批最慘的就屬林佳龍的「1坪換1坪」。「太空泛，沒有方法，只有口號」「不要再1坪換1坪的口號來亂…到底是權狀坪換權狀坪，還是主建物坪換主建物坪，都講不清楚」「每個地方容積率不同，分配條件不可能拉在齊平的狀態。」就連匿名都更公務員都說，「非所有都更案均可達成，面對都更成本持續飆漲更添難度，且往往造成地主過大期待，導致都更破局。」「雖然1坪換1坪最貼近民意，但實際運作大多不可行。」東龍不動產董事長王棟隆解釋，依目前容積標準及高營建成本，新北市大概只有容積300%的板橋市中心，或房價每坪60萬元以上的地區，4樓以下的老屋改建，才有可能達到「室內1坪換1坪」；就北市來說，房價雖較高，主要容積大多225%，4樓以上產品即便拿到容積獎勵最高50%，也只能換回「權狀坪1坪換1坪」。雙北市候選人提出的都更政見中，林佳龍的「1坪換1坪」受到專家學者及業者最多質疑。（圖／黃耀徵攝）就算是侯友宜的現行政策「防災都更2.0」，同意比率達9成即可申請1.5倍原建築容積，「防災都更當然勢在必行，但是1.5倍的容積上限，相信是很難1坪換1坪。」都更諮商師胡家瑒直白地說。政治大學地政系主任孫振義也說，喊1坪換1坪就能解決問題的時代已經過了，若能做到1坪換1坪，基本上不用政府擔心，自己就能成功。他認為現在已進入多元協助都更的時代，要視個案情況調整政府協助力道與措施，例如輔導協助、公辦都更、代為協調、都市計畫變更、代拆...等。王棟隆認為，目前都更危老改建速度緩慢，最大問題就是分不回原坪數，尤其年長者對於都更後空間變小很抗拒，「台灣營建技術建築高度不是問題，最有效的方式是提高容積，才有足夠本錢支付營造費用，同時讓原地主能取得室內1坪換1坪以上的空間。」包括蔣萬安也提到檢討基準容積率。孫振義表示，調整基準容積，基本上是都市計畫委員會通過就可以，但具體而言，也不是市政府自己調整，而是說服「市都委會」通過變更，或者立專法（例如：自治條例）通過議會，方可增加獎勵容積。匿名公務員就說，「調整基準容積是屬大事，往往屢遭專家學者批評及監察院糾正，不得不慎。」近年原物料飆漲，使得都更案整合越來越困難，專家、業者認為可以調整基準容積率與獎勵，讓建商與地主都能有更多誘因促成改建的共識。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）針對陳時中喊出「目標4年內都市更新核定2成」及林佳龍「危老都更4年4萬戶」等目標，「（講這話）一定不了解都更為什麼這麼難核定，主要就是代拆戶的問題跟比例原則。」匿名公務員則說，都更關鍵在整合共識，有賴住戶參與意願，時間不可控難預測，數量無法用喊的，以免跳票。另外像是陳時中、蔣萬安都有提到「預審制」，陳時中還提出都更要「正副首長親自督導」，讓業者相當有感，因為從送都市計畫到定案動工，都更流程少則3年多則5年以上，預審制委由建築師或其他單位多個窗口做前置作業，可加快時程；加上正副首長親自督導，有利了解運作實務及改善行政效率。業者也認為擴大住都中心是好事，「但危老推動師素質跟能力都太差了，沒有建商或開發商專業，要有足夠專業人員。」黃珊珊的「中繼住宅」不少業者按讚。鑫建築執行長許峻豪認為，不願意都更改建的地主未必都是獅子大開口，有些是年紀大的老人家，要搬出去找房子租，對他們來說很麻煩，中繼住宅可安頓是不錯的選項。不過，對她所提公辦都更分回一定比例回饋社福，業者擔憂恐降低住戶參與都更的慾望，如何從中取得平衡是關鍵。蔣萬安、陳時中所提「降低公辦都更公權力介入的門檻」，獲得專家業者支持。現行規定公辦都更要90%以上住戶同意，公權力才能介入，「這是民國88年訂的，早該檢討」「降低門檻確實有必要，否則連案子都送不進去根本毫無希望」「同意成數降低也不能太低，最好是8成以上」除此之外，「政府也要有魄力執行（待拆）」。老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良表示，「目前危險建築都更不同意戶規定需要經過2次公部門調處和2次民間調處，之後若仍不能取得共識，公部門可以進行強拆，這個公私協調程序相當的費時耗時。」「不管是都更或危老，講求的是時間跟效率，都是為了要跟大型災難的發生賽跑。」許峻豪說，台灣超過30年以上老舊建築太多，已不符合921地震後的耐震規範，加上專家學者已示警未來一定會有海溝型的強烈地震發生，所以任何形式的改建，都是未來災難發生時可降低傷亡人數的提前防範。
都更拖字訣1／營建成本飆漲打趴老屋改建 業者曝「盤售爆量」明年更甚
近來地震頻頻，搖出老屋改建商機，不過，CTWANT記者調查，原物料飆漲，開工即虧本，不少都更案的營建業者「以拖待變」，拖不過的就全案轉手，「以往一年頂多1至2件同業盤案，今年大概有10來件，甚至20件」，「小建商在這波成本飆漲中被逼得快『絕跡』，明年倒閉潮恐怕更嚴重！」每年經手總銷超過1500億元、40多個建案銷售的國內代銷龍頭海悅國際總經理王俊傑指出房價高漲的罪魁禍首，「政府限制所有建案在購地後18個月內動工，造成大家搶工搶料，才讓營建成本居高不下。」王俊傑直指，這波原物料漲價，影響最大的是都更危老合建案。尤其小面積危老案成本掌控能力差，受害最深。據內政部統計顯示，台北市是危老重建申請最熱絡的區域，歷來申請件數906件、核准件數683件皆為全台第一，就連失效件數35件也為全國之首。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，近年造價飆高，整合者一方面有造價增加的壓力，一方面又要擔心未來連發包都成問題，參與改建的地主也不願降低分回比例，建商面對無利可圖的狀況，可能是導致危老案已申請核准，卻未在時效內開工，讓重建計畫逾期失效的主因。「2、3年前，雙北很多開發公司看準基地45坪以上就能申請危老重建，紛紛轉型建設公司，當時百坪以下營建成本每坪僅17、18萬元。」鑫建築執行長許峻豪話鋒一轉，「這兩年已漲到35萬元，尤其雙北市人口密集，施工時間跟動線等限制較多，無形增加不少成本。」雙北都更危老建商鑫建築執行長許峻豪認為，現在案源越來越少下，即便明年盤售「爆」，大部分都會有大型或在地建商願意接手，應還不至於淪落到出現爛尾樓。（圖／CTWANT資料室）老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良點出業界2個困難，「整合中的可能因為營造成本大幅變動，地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，造成合作破局；銷售中的案子，若將成本完全反映在房價就會賣不動，不漲價又可能虧本，很難拿捏。」胡偉良接受CTWANT記者採訪當天早上，正開會討論手上改建案房價該如何調整。據主計總處統計營造工程物價指數（CCI），2019年6月到今年6月，短短3年CCI從108.41飆漲到132.7，漲幅高達22.4%。胡偉良以2021年為分水嶺，之前開工多出的成本，多由營造廠和建商一起承擔；但2021年後的案子，若建商不全權承擔上漲成本，營造廠就不會承攬，小建商甚至根本找不到營造廠。尤其今年市況走下坡，開始出現賣不動，經營更是雪上加霜，為解決一拖拉庫難題，最好的方式就是「以拖待變」，拖不過的就只好選擇「全盤托出」。業者向CTWANT透露，今年盤售案數量是往年的十倍多，約10來件到20件。「現在很多案子在盤售，找我們接開發或營造，我們也不敢。」小規模開發公司泰昱資產董事長周泰維就說，都更越來越困難，營造成本提高太多，台北市房價增幅卻沒那麼大。他同時也有營造事業，不過已停3年，「原物料上漲、工人不好找，很多營造水電朋友接案反而賠錢。」目前在苦撐中的他思量許久後說，「(都更案)應該還不會盤出去，可能會找同行合作。」近年最嚴重的莫過於2019年中和預售案「青慕淳」，建商因週轉不靈倒閉，至今土地遭銀行拍賣，消費者及地主共30人全數血本無歸。（圖／李蕙璇攝、讀者提供）欣瑞空間美學設計總監林巧培也分享，他的客戶不幸碰到建商盤售，原本客變的內容沒有依約完成，第二手的建商雖對於接手後的施工品質願意全權負責與保固，但是客變的部分還是要求客戶需另外支付款項，等於消費者當了冤大頭花了兩次客變的費用，所幸金額在2萬以內，算是不幸中的大幸。不過胡偉良也示警，小建商在和地主談改建時，為了爭取出線，談的條件通常不好，盤售時又想賺一手，結果根本沒人想接，「明年應該會有更多小建商爆雷倒閉！」地震搖出民眾對老屋的危機意識，但想順利改建，在原物料漲價未平緩前，恐怕是現實狀況不允許！
都更拖字訣2／地主、建商拔河賽互不退讓 改建合約也能放到過期不蓋
原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良表示，營建成本上漲，建商會努力和原地主協商，希望調整分配比例，但若不成功，可能不履約、以拖待變，已施工的則有可能演變成爛尾樓。（圖／報系資料庫、CTWANT資料室）住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」工料雙漲，合建建商要承擔地主戶及自己可售戶雙倍的營建成本，卻只能將成本反映在自己可售戶的房價上，但房價過高又會脫離行情滯銷，相當兩難。（圖／鑫建築提供）
房市爆多殺多3／花哥一頭熱的打房心願 業界緘默「拖到明年成過眼雲煙」
內政部次長花敬群去年底端出將修法禁止預售屋轉售，投資客倒貨傾巢而出，讓有購屋需求的民眾猶豫「可不可以接？」有專家呼籲「不要幫忙銷贓」，政策拍板後才是撿便宜的最佳時間點；不過，年底選舉前立法院會通過修法？CTWANT記者詢問多位業者、專家，得到的答案多是，「（法案）今年不會過，明年恐如過眼雲煙！」消基會房屋委員會委員張欣民近期分享身邊朋友一個個接手預售換約物件，有人以每坪多1萬多元的價格接手，還有事後查實價登錄發現被前手賺走了50多萬元，「大家或許覺得接盤者很笨，但有些人就是有萬不得已的理由！」市場上待售物件越多，對消費者越有利，品嘉建設創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良提醒購屋民眾，｢投機客拋出的房子，和銷售中的預售屋一較高下，這幾年正值新舊不同建築規格的交界期，例如2021年後取得建照的建築設置隔音墊，舊規格產品則沒有智慧建築、綠建築等設備提升，房價就該比較便宜；再者房價已緩漲，此時投機客拋出的房子未必有價格優勢。」消基會房屋委員會委員張欣民提醒，現在已非賣方市場，購屋民眾因回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險。（圖／報系資料庫）張欣民也指出，房市現在已非賣方市場，不像去年、前年，蛋殼賣蛋白價、蛋白賣蛋黃價，房價要回歸產品、機能、地段等基本面，同時要注意升息風險，避免未來繳不起房貸。尤其，若修正案通過後，資金壓力大的投資客，出價下修就會明顯，屆時進場比較適宜，「若不急著購屋，就不要幫忙銷贓！」他提醒。內政部已提出《平均地權條例》修法禁止預售屋轉售，對此花敬群強調，「若9月立法院開議排審順利的話，10月就能修法通過。」不過，民進黨立法院黨團總召柯建銘有不同看法，「進入年底大選，此時機談此議題不適宜」；也有民進黨內人士透露，「修法涉關重大，選前處理過於倉促，法案要在立院下半年會期通過，恐有難度。」究竟此法案審議何時會通過？「前幾天碰到花次長，他還強調一定要給它（法案）過，非常堅定，不過柯建銘又說選舉到了。」胡偉良直白地說，「真的不知道」。年底選舉在即讓房地產業者看淡下半年房市，但同時也推測《平均地權條例》修法不會在下半年會期完成。（圖／立法院提供）張欣民也說，最近市場變數不少，房市已經降溫、兩岸危機升高、民眾信心不足，能找到很多不宜修法的理由，「目前看來委員態度不明，9月不排審，恐要淪落到明年。」記者實訪多位房地產業者，同樣認定「今年不會過！」「房業網」副總編輯林裕豐分析，如果執政黨真要讓法案通過，以他們在立院占大多數席位來看，沒什麼法案過不了，「依市場觀察，花哥一頭熱，說法和氣勢都勢在必行，從委員角度，誰沒有幾個建商、代銷朋友，要過還是不容易。」「況且選舉要到了，如果沒有在11月前加速審查，很可能拖過選舉就一切如過眼雲煙。」林裕豐直言，大家不提，就是因為太害怕，如果挑明和政府對幹，民意四起最後一定會過，對業者將產生極大影響，因此大家心裡有數，是彼此間不能說的秘密！
禁砂無影響「大陸是傻瓜？」 業者示警「禁這項」房地產受嚴重衝擊
大陸商務部決定即日起暫停「天然砂」對台灣地區出口，國內混凝土業者、經濟部雖口徑一致表示，台灣從中國進口的天然砂不多，因此影響不大。不過品嘉建設、尚禹營造創辦人胡偉良就發出警訊，如果中國大陸連預拌混凝土所需的「機製砂」也禁止，「那台灣房地產將受嚴重衝擊」！胡偉良解釋，「機製砂」是大石頭打碎，材質強度比較強，因此用於營建預拌混凝土；「天然砂」是細沙用於粉刷。台灣的「機製砂」8成以上都從中國大陸進口，2成自給自足；而「天然砂」主要來自菲律賓。台灣唯一能開採砂石的就是花蓮，其他河川都是禁採砂石，即便是清淤疏濬的砂石供給量其實也很少。胡偉良表示，此次大陸禁止對台出口的天然砂，早在2、3年前就曾禁止，因此的確影響不大，｢但大陸不是傻瓜，禁一個沒有用的幹什麼，就是在試風向！」胡偉良憂心認為，大陸此舉是在恐嚇，萬一連機製砂也禁止，所產生的連帶風暴不是開玩笑，「國內房地產7、8成會受波及，原物料難取得，導致營建成本再增，使得房價進一步飆升，但民眾卻無法接受，房地產會演變成有價無市？還是衍生供不應求的搶奪心理？不堪設想。」「美國來揮揮手要付出多少代價？希望政府能謹慎處理，在必要時開放河川砂石疏濬，並提升採汲量，以預防可能的砂石風暴。」另一位不具名建設業者也表示，雖然現在都說大陸禁止出口天然砂對台影響不大，但擔心廠商找理由自己漲價，「這兩年市場一有風吹草動，業者就坐地起價，或許上游物料漲了3%，但可能就藉此調漲5、6%，多漲的就是多賺得，要說完全沒影響，恐怕也很難說。」
是誰炒高房價2／四波打炒房「這群人」傷最重 賴正鎰：土地成交量減7成
台灣房市近一年半經歷四波選擇性信用管制下，多位房產業者向CTWANT記者指出，「目前已出現建商大者恆大、房價越打越高的畸形現象」，值得注意的是，「限貸政策已打死一片小建商，扛不住壓力的準備賣地求人接手」。回顧2020年12月起打炒房至今，一年半來共祭出四波信用管制，第一、二次偏重限縮成屋貸款資金，影響的是法人購屋及多戶貸款購屋人；第三、四次限貸針對土融管制，讓建商需要更多資金才能買地推案。如今再傳央行有可能祭出第五波信用管制，已令房產業皮皮挫。CTWANT記者採訪商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰。他說，「最近已有風聲小建商扛不住限貸壓力準備賣地，以前購地資金只要準備3~4成，現在要準備6成，一塊地隨便都要拿出個5~10億元，中小型建商資金不夠就只能賣地，但此時願意進場接手的也不多，大家都說暫時不會再買地，除非推案銷售後資金又跑出來了才敢再買地。」建商近年除得面對政府推打炒房政策，還得因應工料雙漲問題，口袋不深的小建商出現資金周轉不靈的風險。（圖／黃鵬杰攝）自去年12月第四波信用管制起，「土地買賣成交速度放緩增4倍，土地成交量縮減7成，房屋銷售來客量也少了2成。」賴正鎰提出數據說。「信用管制對土建融動刀，打死的都是中小建商，大建商後面都是財團背景、錢多的很，不太受影響。」「台灣每次8~10年都要搞死一次小建商，讓大企業壟斷，對台灣社會不是好現象。」不動產開發公會全聯會理事長楊玉全慨歎。台北市及新北市老屋改建發展協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良說，「要抑制房價上漲，只有老房改建更蓬勃、增加供給，限貸政策雖有都更危老排除條款，但在都更啟動前購地或一般買地上，一樣是墊高進場門檻、壓縮小建商生存空間，再加上營造成本高漲，若再降低土建融貸款成數，屆時恐出現大量倒閉。」胡偉良示警，目前各預售案炒房的情形大幅減少，若再發動第五波打房，恐怕打到的不是投機客，而是中小型建商，屆時會出現大量倒閉。（圖／CTWANT資料室）對於當前房價走高，房產業者不約而同地說，「只是反應興建成本而已」。目前建商獲利還在房市蕭條時的狀況，毛利20%、淨利10%，3~4年的興建期，每年只賺2.5~3%，獲利率並不高。」吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮向CTWANT記者分析，「房價怎麼打，只是漲多漲少而已，就像房地合一2.0上路，房價仍然被轉嫁上揚。」「包括經濟成長強勁、資金多、利率尚低、通貨膨脹、營建缺工缺料，在這些不可逆因素未收斂前，任何打房政策對抑制房價皆無效，一再加重限貸，只會造成市場畸型發展。」「現在太多打房政策反而扭曲市場，造成走走停停，拉長多頭時間。」李同榮說。楊玉全也觀察到，房市明顯放緩「大家對買土地、推建案都收手了，現在房子都慢慢蓋、不敢賣，也不敢再買地，整個房地產慢慢萎縮停頓是一定的，但價格這兩年不會跌也是一定的。」事實上，2010年央行使用選擇性信用管制抑制高房價，但房價依舊上揚3年。「假如選擇性信用管制有效，就不會有一而再，再而三的四次限貸，政府官員不了解市場實務，以防堵資金做為打炒房工具，顯然已經落入理論學術治國的窘境。」李同榮無奈地說。
科技產值有望破兆！文化古都成功轉型科技新都 「綠能」將成下一座護國神山
新冠疫情爆發後，全球經濟影響甚鉅，但台灣表現突出，根據資料顯示，超過95%以上民眾肯定我國防疫表現，其中台南的表現更是格外亮眼，繳出連續超過200天加零優異的成績單。在南科與沙崙智慧綠能科學城雙引擎架構下，產業經濟成長非常強勁，根據南科管理局統計資料預估，2021年區內廠商總產值將有機會突破兆元大關，未來將再連結南科高雄、橋頭園區及屏東科學園區，串起大南方科技廊帶，不僅帶動產業轉型，更可創造在地就業機會，讓更多北漂遊子返鄉服務，在不久的將來即將形成全台第一個智慧研發和綠能創新的重鎮，將有機會造就台灣的下一座護國神山。台南近年積極輔導產業轉型升級，南科台南園區與沙能綠能智慧科學城形塑完整半導體產業供應鏈，未來將肩負串連大南方科技產業廊帶重任。全球經濟劇烈變動，如何兼顧經濟發展並積極防堵疫情擴散，一直都是台南市政府努力的目標，黃偉哲市長受訪時表示，近年來在投資台灣三大方案鼓勵下，台南市繳出非常亮眼的成績單。由於半導體產業的進駐與發展，已成為驅動台南市經濟發展的重要引擎之一，南科及周邊的發展亦為台南市的帶來許多良好的正面影響，台積電在台南投資1.15兆元，設立3奈米(N3)及5奈米(N5)製程晶圓廠，根據統計資料顯示，台南市自縣市合併升格以來，累計吸引了超過2.5兆元落實投資，台南市整體展業已開始蛻變升級。台南市府配合中央綠能政策，致力推廣太陽光電，其中屋頂型：8426件、1011.4MW，面型：860件、1552.3MW，相當12座曾文水力發電廠年發電量。再生能源發展為全球趨勢，蘋果在2016年加入由氣候組織(Climate Group)與碳揭露計畫(CarbonDisclosure Project, CDP)共同成立推行的國際倡議RE100，同時發布「供應商清潔能源計畫」，要求其供應商必須使用清潔的能源。為鏈結國際並呼應中央綠能政策，台南市政府成立「綠能科技產業推動中心」，期能更有效率統籌台南市綠能政策規劃，加速推動綠能項目，友善綠能投資環境，建立永續綠能城市。經濟部能源局統計資料顯示，截至110年12月17日止，太陽光電同意備案共9,286件，備案容量達2,563.7MW，預估年發電量約33億度，相當12座曾文水力發電廠年發電量，可供近94.5萬戶年家庭用電，年減碳量將近169萬噸，相當5182座台南公園減碳量，吸引投資金額將近1,795億元。隨著世界大廠對供應鏈再生能源的要求，台南市政府積極推動太陽光電發展，為節能減碳一起努力。而隨著台積電、聯電、ASML、GOOGLE、GARMIN國際知名大廠加碼投資，相關上下游產業鏈廠商亦加深投資台南力度，對台積電的供應業者來說，接近台積電為其提供服務和加深研發合作關係是其投資臺南的最大動機，因此這些供應鏈業者紛紛逐步擴大投資，加強其臺南據點的功能，從客戶服務據點到設置工廠、研發中心，甚至是培訓中心，例如氣體、化學相關的宏廣新技、新碩、鎧暘科技、國精化學、南寶等；管線相關的品嘉科技、日揚科技；設備相關的激力、大舜鈑金、傑群國際、濾能；檢測相關的閎康科技以及材料相關的成信實業、光洋科......等。投資台南之企業，主要以金屬加工、電子機械與橡塑膠化學為大宗。而供應業者的群聚，連帶也對提供周邊配套服務的產業帶來影響，例如物流需求的急遽增加，讓外資物流業者積極於臺南尋找土地，以規劃增設物流或倉儲中心，此外，隨著南科的崛起，不僅吸引了大量高收入的相關從業人口移入，同時也帶動當地整體消費購買力提升，周邊商業支援服務業之需求大幅增加，為提高周邊生活服務機能及人口移居誘因，臺南市政府除已完成開闢之LM區、辦理區段徵收中之FG區及都計審議中之I區外，未來亦將持續推動南科A~E、N、O等7區都市計畫整體開發作業，配合中央腳步，以打造完整的產業生活圈，建全整體發展。備受矚目的綠能產業，有望成為台南下一座護國神山。市府團隊將持續招商引資，以永續智慧城市為目標來擘劃科學城藍圖，積極配合各項基礎建置以帶動綠能產業投資進駐，並鏈結各地的綠能研發、技術、人才及金融。期待在堅實產業基礎下，持續帶動綠能發展、智慧駕駛、5G、AIoT、等產業，拓展產業創新研發動力，促進傳統產業轉型升級，並強化國際連結及城市競爭力，成為南臺灣都市發展的重要里程碑。
打炒房對策3／政府奪命連環重擊 南北建商各有憂慮怒不敢言
對於這次政府出重手打炒房，房地產業者大多噤聲不敢多言，生怕受到波及，不過根據CTWANT記者採訪整理，支持與反對的幾乎是各半，其中「禁止預售屋換約」對投資客滿街跑的中南部影響較大，而北部業者最擔心的是購地貸款成數再度調降，恐讓中小型建商更加難以生存。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，政府「打炒房」不「打房」的目標相當明確，對抑制短期炒作有影響，未來以自住、長期置產為主流，在一連串政策實施後，預期改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將趨緩。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，低利及資金潮挹注，七都近一年房價漲勢明顯，除新北外漲幅均超過1成，政府打炒房下重手，預期房價漲勢將趨緩，2022房市呈「量平價緩漲」格局。（圖／林榮芳攝）對於禁止預售屋轉讓，不斷有人提出是否違憲，具律師身分的台灣不動產投資協會副理事長謝昆峯表示，就手段上確實可以遏止買空賣空行為，但要把除外條款建立周全，例如工作、家庭、經濟上出現重大變化的民眾，當初買屋的需求消失了，若無法自由處分財產，某種程度也是侵害人權的作為，建議配套及除外條款能擬定清楚再執行。新聯陽副董事長林徹人也提到，北部這幾年少有純投資，都是置產客，中南部預售換約的純投資客多，影響最大。銷售主力在北台灣的愛山林建設總經理張境在也表示，他們賣的客層以自住、置產為主，和打炒房的客層不同，政府打房絲毫不受影響。不過，另一位全台前10大代銷的總座對此私下抱怨，「不能硬要說做股票才是投資，買房子就叫炒作，所有投資都可以示警，但不能針對某個行業。現在汽車也變貴了，要不要禁止汽車買賣換約？東西貴到沒人買，價格自然就下來了。」他建議，「如有人換約沒申報所得，發現逃漏稅就抓起來重罰。」向來大砲型發言的全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰則早多次點出，各地政府看到房市熱，不斷拿出公有土地標售，導致土地價格翻揚，「到底是誰帶頭炒房？」再者，企業與建商都在搶工、搶料，導致物價指數與建材原物料飆漲，「政府打房失靈，是搞錯方向，應從控制物價，制定合理的土地買賣機制等方向著手才對。」今年房地產業者面對疫情爆發、缺工缺料、成本上漲問題外，還有政府打炒房措施的壓力。圖為愛山林建設總經理張境在（左）、漢皇集團副董事長孫鼎翔（右）。（圖／黃鵬杰、林榮芳攝）鑫建築執行長許峻豪也怨，打炒房政策應該是要真正的維護居住正義，而不是想到甚麼就做甚麼，這兩年高層建築造價從每坪18萬漲到26萬元，成本只會反映在房價上，希望政府也能對高漲的成本提出對策。反觀中南部因禁換約嚇跑一票投資客，北部建商大多對於購地貸款成數再調降而淌血。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，打炒房是好事，但調降購地貸款成數對中小型建商來說是壓縮生存空間，現在還得面對工料雙漲的壓力，不像大型建商有很多融資管道，目前情勢只會造成大者恆大。品嘉建設董事長胡偉良也表示，北部房地價高，中小型建商是都更危老重要的推手，雖購地貸款最高成數都更案不在限制內，但若是在都更啟動前購地或一般買地上，也會墊高進場門檻。「照這樣下去，未來不只是大者恆大，小的甚至將淘汰出局，市場被大建商壟斷，房價只有上升。」胡偉良也提醒投資人，現在炒很兇的都是房屋需求量很少的邊陲蛋白區，尤其是人口外流嚴重又沒有產業支撐的區域，將來房價下修必定跌的一蹋糊塗，未來下場就只有套牢跟賠本。
強化防疫、落實清消 飯店祭優惠住宿 搶微解封商機
實施「微解封」之後，因適度鬆綁部分措施，並開放國內9人以下小型旅行團，許多飯店也開始打出住房專案，styletc記者也針對親子與喜歡戶外活動等不同客群，提供不同旅宿建議。像親子客群可以參考位於花蓮的瑞穗天合國際觀光酒店，目前推出「花東縱谷親子四天三夜專案」，可連續入住親子溫馨家庭房或親子庭園家庭房四天三夜，其中一晚免費，住宿包含每日早、晚餐（三級警戒期間送至客房內享用），兩位成人加兩位5歲以下兒童專案價29,600元起+10%。客房內還配備旋轉溜滑梯、小球池、積木玩具，並妝點了酒店結合在地特色的代言人「乳比」、「柚比」，使氛圍更加充滿童趣與度假休閒的愜意，爸媽也能在房內放鬆享受瑞穗特有的黃金湯，即日起至7月31日可於酒店官網預訂或電話訂房。力麗馬告明池山莊渡假山莊木屋。（圖／力麗觀光提供）喜歡親近大自然的旅客，可以考慮位於宜蘭的力麗馬告園生態園區推出的「Summer！森度之旅」，套裝行程包含二泊四食、森林遊樂區門票等，雙人同遊10,399元起，或升級「馬告棲蘭明池+宜蘭力麗威斯汀1+1」聯合住房專案，先入住明池山莊或棲蘭山莊接受芬多精洗禮，第二晚再前往員山泡溫泉放鬆、大啖美食，民眾需特別注意神木園行程因100線林道持續封閉暫不開放。另外加入國際品牌溫德姆酒店集團旗下品牌的花蓮力麗華美達安可酒店，也規劃獵人體驗與泛舟行程搭配瓦拉米古道，可以感受東台灣原野風情，三天兩夜專案價8,000元起。力麗集團飯店事業群旗下飯店皆配合防疫推出五大準則，包含以50%住房率為上限、客房隔開入住、公共區域每小時消毒一次、設置員工分流管理，以及安心餐食暫僅供套餐，以外帶或外送至客房使用，且後續視中央流行疫情指揮中心發佈之最新資訊進行滾動式調整。雲品溫泉酒店提供入住期間餐點送房服務，房客可在房間享受海陸雙享大餐。（圖／雲朗觀光集團提供）雲朗觀光集團旗下重新開館的飯店也開放訂房，並推出一系列住宿專案，其中首推雲品溫泉酒店「36小時享度假」方案，可不受時間約束享受放慢步調的度假，一泊五食的專案可以享有晨光早午餐、悠閒午茶甜品組、豐盛的跨國界晚餐、睡前還有精緻宵夜；同時為鼓勵顧客少搭乘大眾交通工具，針對自行駕車前往入宿的旅客，雲品、翰品花蓮、兆品嘉義、礁溪品文旅等分館也推出「防疫自駕遊」專案，凡出具證明即可享有住房折扣。雲朗觀光集團旗下飯店採快速辦理入住及退房程序、公共區域實施嚴謹人流管制等措施。（圖／雲朗觀光集團提供）其實雲朗觀光集團旗下七家飯店已全部完成「Diversey 泰華施安心盾牌認證計畫」審核，也是全台首家經國際清潔認證審核完成的飯店集團。Diversey 泰華施為國際知名清潔和衛生產品供應商，認證計畫內是根據世界衛生組織WHO、歐美當地衛生當局（CDC、ECDC）、歐洲飛航安全局 EASA 的建議制定嚴格的規範。雲朗觀光旗下飯店除徹底落實清潔、消毒與嚴格的查核程序，飯店房務人員皆佩戴口罩、面罩及手套才進行清掃作業，針對客房、廚房、餐廳、前檯、公共區域、休閒設施等區域，以每兩小時或於每次服務後施行深度清潔與消毒。以及住客退房後，客房將靜置24小時，房務人員再入內打掃，客房清潔以五種顏色布巾分別使用專門消毒液擦拭不同區域，避免交叉污染等。目前雲品溫泉酒店、翰品酒店新莊、高雄、花蓮及兆品酒店嘉義也重新開館，並有限度開放訂房數，客房採住一晚休一晚政策，以對應新的房務清潔流程。
建商藉口原物料上漲推升房價？官方數字說真相
近期營建業工資、原物料上漲推升房價新聞不斷，業者們大聲疾呼成本上漲問題嚴重，無奈只能反映在房價上，但對於終端消費者而言，感受不到缺工、料漲的壓力，不少民眾認為僅是建商想漲價的藉口。房產專家胡偉良拿出官方數據「營造工程物價指數」，顯示從去年7月起指數大幅上升，又快又猛，30年來頭一遭，恐陸續出現無法開工、爛尾樓情況，「不是開玩笑！」 根據行政院主計處調查統計，「營造工程物價指數」從去年1月到6月以前大致穩定，但從7月開始，呈現大幅上升的走勢。 胡偉良表示，去年年初開始，營造成本逐步走高，以他經營的品嘉建設幾個個案去設算，成本上漲幅度達到15~20％之多，「這是我從業30年以來從未碰過的現象，漲價來的又快又猛，到了2020年年底漲幅更是全面引爆！」他以行政院主計處「營造工程物價指數」為例，從109年1月的108.97，到6月以前大致穩定，但從7月開始，呈現大幅上升的走勢，年底12月上升到112.91，今年1月繼續快速攀升，達到115.54。「幅度之大前所未見，完全出乎意料之外，成本上漲推升房價，讓原本房價高的地區漲了6%，房價低的地區漲幅更高達9%，倘若這種上漲之勢未能扼止，那麼導源於成本提升的房價上漲勢難避免。」胡偉良說。 不少民眾懷疑建商拿著原物料上漲當作調高房價的藉口，房產專家胡偉良以「營造工程物價指數」說明去年下半年起指數不斷飆高。（圖／王永泰攝） 「營造工程物價指數」指營造工程投入材料及勞務之價格變動水準，通常會用在公共工程的物價調整，尤其是土木工程上。胡偉良解釋，營造工程又分為土木工程及建築工程，土木工程為興建橋樑、道路類，勞動力使用度較低；建築工程即是平常看到的大樓興建工程，勞動力使用度高。「以土木工程為主的官方物價指數都已經直線飆升，最需要勞動力的民間建築工程，承受龐大缺工、工資上漲壓力，成本漲幅更是嚴重。」回顧民國82年、93年、97年，「營造工程物價指數」年增幅也都有2位數成長，又97年時，指數也曾達到112高點，為何當時衝擊沒有現在來得大？胡偉良解釋，過去年增幅有大幅成長也都是每個月緩慢堆疊，建築工程工務成本經歷1、2年以上都未達上漲1成，而這次是在短短半年間飆升，建築工程工務成本上漲達2成以上。 97年雖受全球景氣下滑，瀝青成本漲幅大，不過由於人力及其餘原物料未漲價，故指數成長實際上對營建類成本並無太大影響。然而109年初，指數之年平均值雖成長平緩，不過細看月指數的話可發現自109年9月開始，勞力及原物料成本皆大幅上漲。 他進一步說明，97年下半年雖受全球景氣下滑，其中以瀝青及其製品類指數年增率達40.08%漲幅最大，不過由於人力及其餘原物料未漲價，故指數成長實際上對營建類成本並無太大影響。然而109年初，指數之年平均值雖成長平緩，不過細看月指數的話可發現自109年9月開始，勞力及原物料成本皆大幅上漲。更令胡偉良憂慮的是，風險承擔能力不足、資本不足、營造能力不強的業者，面對這次既快又猛的營造成本上漲，已報價、已簽約、已銷售，價格難以調整下，其主導的建案極可能走向無法開工、工期展延、爛尾樓、品質下降的命運。胡偉良表示，尤其是正逐步走向欣欣向榮、肩負平抑房價的「危老改建」將是個打擊，有意將老屋啓動改建的屋主應該由此覺悟到，找到「有能力」改建的廠商才是正當辦法，而非單純關注到改建後「分回較多」，畢竟空頭承諾「沒辦法實踐」，不僅是空中閣樓，反而是得不償失。
百年大漲潮3／小建商轉售土地求生存 倒閉潮即將引發連環爆
建材原物料「百年大漲潮」，一位不具名預拌混凝土業者表示，混凝土原物料2018年底就漲了一波，當時景氣不好，無法反映到售價，毛利掉到剩5%，一直撐到2019年4月才部份反映價格，沒想到卻被公平會開罰，「我們只是反映成本卻被說漲太兇，大家都不敢吭聲」，2020年房市回溫、台商回流、台積電擴廠帶動廠辦需求，因此補漲恢復到15%合理的毛利，他強調，「原則上就是只要原物料漲價就會反映成本，只是可能有3至6個月的時間差，除非景氣不好漲不起來。」房市專欄作家胡偉良擁有品嘉建設、尚禹營造，面對原物料漲價，他表示會堅持下去，不會轉賣土地。（圖／報系資料庫）面對工料雙漲，對於承攬工程的營造廠不像建商，可以將成本轉嫁給消費者，因此在報價時就會先稍微將預估成本提高，但仍出現漲價幅度高於預期的狀況。「大家都怕了，若成本仍超出負荷，雙方（建商與營造商）就會斡旋協商，通常結果是各吸收一半（超出的成本）。」品嘉建設董事長、房市專欄作家胡偉良表示，大建商對於消費者和營造廠較具議價能力，尚可勉強調價，但小建商、小營造廠抬價能力差，成本多半都得自行吸收，近日已聽聞一些小建商轉售土地求生或直接倒閉，「農曆年後，很可能出現連環爆。」高雄首宗危老案「森森富祥」動工時，曾風光請來總統蔡英文見證，原定去年五月交屋，如今卻因缺工、缺料導致工程延誤，仍是空地一片。（圖／宋岱融攝、翻攝自恆宇建設森森富祥臉書）胡偉良指出，最明顯的例子是高雄首件危老案「森森富祥」，「2018年5月風光動土時，總統蔡英文還親自到場剪綵，原定去年5月就要交屋，建商卻以缺工、缺料為由拖延，那邊到現在還是一片空地。」一名業者分析，建商都採高槓桿財務操作，無法等到成屋再賣，有財報壓力的大型上市櫃公司更是如此，因此，「預售推案仍會是主流，除非是老字號、口袋深的建商，才有辦法『先建後售』。」
百年大缺工3／低階工一身職業病沒人做 雇黑工成不能說的祕密
全台營建業缺工嚴重，目前依政府政策，僅允許公共工程引進外籍移工，民間住宅商辦的業者，只好犯險用黑工。房產專欄作家、「品嘉建設」董事長胡偉良觀察，「中南部比較艱苦的工種，合法外籍移工（已入籍）約占4成，非法外籍移工約有3成，另外3成則是台籍工人；北部因為抓很嚴，比較不敢用黑工，所以工期延宕愈來愈普遍。」全台營建工地黑工占2到3成，與政策脫不了關係。依《外國人從事就業服務法》，營建業聘僱外籍移工的門檻，可謂天差地別，總金額1億元的公共工程、100億元的民間重大經建工程或10億元以上的個別營造業，才得進用外籍移工；一般住宅及商辦大樓等民間工程則一律禁止。如違法被抓，將依《就業服務法》第44條或第57條法辦，罰款為15萬元至75萬元，再犯就要被關；小包商聘僱的黑工被抓，包商和建商也會連帶受處分。在中南部從事人力仲介的阿豪指出，檢舉黑工有獎金可領，今年被抓的失聯移工特別多，光是在台南就有好幾件。移民署統計，台灣的外籍移工將近70萬人，其中有5萬2000名移工逃逸，成了非法外籍移工。房產專欄作家、品嘉建設董事長胡偉良，自曝曾誤用非法移工，遭罰60萬元，但他抨擊政府不解決缺工問題，是官逼民反。（圖／王永泰攝）「缺工太嚴重，業者痛苦得要命，雇用非法外籍移工，被抓到要判刑，但為了營運，大家只能犯險。」胡偉良直言，現有政策是「官逼民反」。興富發總裁鄭欽天也替業者喊冤：「（工地）非法移工是普遍存在的問題，有些低階工作不只環境差，長期下來還有職業病，國內沒有人願意做，政府要正視，可以參考新加坡課徵人頭稅，拿出魄力讓它合法，才是解決之道。」「大家以為請外籍移工比較便宜，其實因為缺工嚴重，外籍移工的工資已與國內勞工差不多，業者只求保證工期可準時完成。」興富發總裁鄭欽天建議，「例如規定引進5名外籍移工，就要有1名台灣技術人管理，才不會和國內勞動力脫鉤，被說成排擠國內就業。」(待續)現階段各工地都在施作結構中，因此前置作業的工種缺工嚴重；明後年工地進入收尾階段，裝修、泥作及機電等工種也會變得搶手，帶動薪資上漲。（圖／黃耀徵攝）