周鶴鳴
」 央行 周鶴鳴 台灣房屋金龍海嘯打炒房! 台屋周鶴鳴曝房巿浮現5大趨勢
央行祭第7波選擇性信用管制,引發「房巿金龍海嘯」,台灣房屋發布最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,推估明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈,市場從熱絡回歸穩定軟著陸。在混沌不明的氣氛下,國內房市將浮現五大趨勢。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出,在混沌不明的氣氛下,國內房市將浮現五大趨勢。首先「新興區盤整」!供給量大、投資客較多的新興開發區,進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。其次,「稀有區價穩」:供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價三房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。值得注意的是,「新青安淡化」!新青安政策上路一年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數,與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四,「工商農穩健」:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。另「現金族崛起」!資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。周鶴鳴指出,對於有剛性需求的客群來說,在盤整向下的初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,這時有機會撿到便宜;但到了後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為可賣可不賣,價格就不會太便宜;對於非常稀有釋出的產品,「買到」比「買貴」重要,只要是長期持有,在能力範圍內,危機都會伴隨商機,因此想找到性價比高的好產品,必須多看、多比較、多出價,藉由多方嘗試,爭取屋主的正面回應。
打炒房後浮現5大趨勢 專家預測「最佳進場時間點」
今年Q3季末央行祭出第七波信用管制,重打投資客,讓不少民眾期待是否能趁這波打炒房?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴透露,「盤整向下的初期,較有機會撿到便宜」,有剛性需求的民眾可趁此時段多看房。同時他也預測國內房市將浮現新興區盤整、稀有區價穩、新青安淡化、工商農穩健、現金族崛起等5大趨勢。周鶴鳴指出,對於有剛性需求的客群來說,在盤整向下的初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,這時有機會撿到便宜;但到了盤整後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為財力相對好,可賣可不賣,撿到便宜的機會就會越來越小。由於這波房地產在很多時間漲非常多,他表示,目前待售量增加1-2成,目前已見預售交屋物件讓利幅度達1成。對於非常稀有釋出的產品,周鶴鳴認為,「買到」比「買貴」重要,只要是長期持有,在能力範圍內,危機都會伴隨商機,因此他建議,有剛性需求的民眾,在能力範圍內,想在此時找到性價比高的好產品,必須多看、多比較、多出價,「過程中也會累積對景氣判斷的經驗,藉由多方嘗試,爭取屋主的正面回應,或許就有機會遇到適當的賣方、合理價格,沒有多看,遇到購屋契機的機會就是零。」房市在混沌不明的氣氛下,他也預測國內房市將浮現5大趨勢:第一,「新興區盤整」:供給量大、投資客較多的新興開發區,將進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。第二,「稀有區價穩」: 供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價3房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。第三,「新青安淡化」:政策上路一年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四,「工商農穩健」:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。第五,「現金族崛起」:資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。台灣房屋集團8日攜手知名AI軟體企業HOMEE AI,運用領先性AI空間運算技術,推出「AI地產機器人5.0」升級版之「全能魔法家」,有「2D美妝師」、「3D設計師」、「AI智囊團」3大智慧功能,能快速精準提升賞屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊,並提供消費者以全新AI科技數據即時互動,解決購屋痛點,降低繁瑣房源上架流程,提高賞屋品質,打造嶄新的科技化賞屋體驗。
投資族三振、現金族全壘打 台屋周鶴鳴:明年初房市「小反彈」
央行重手打炒房,引發房市金融海嘯使景氣降溫,不過未來半年房市景氣就會被壓制?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴8日指出,明年上半年可能遇到電價提升、明年起軍公教加薪,通膨的預期,讓明年Q1短暫影響,景氣會上去一點,Q2在循環週期下,會再稍微下修,第七波信用管制讓整體市場從熱絡回歸穩定「量縮軟著陸」。8日台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,第七波信用管制實施後的2024年Q4景氣指標分數為50.05,較上季減少1.88分;明年Q1則略反彈至51.86分,但Q2隨即下修至45.10分,意味明年上半年,房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈、市場從熱絡回歸穩定軟著陸。周鶴鳴指出,今年Q3季末的第七波信用管制及升準效應,將在Q4陸續浮現,他以棒球賽局形容央行先發制人,多記變化球讓長期槓桿操作的「投資族」被三振、「換屋族」、「繼承族」被牽制,唯獨「青安族」被保送,「現金族」則最具全壘打贏家面相。目前滿球數對決,雙方拚和局,預估Q4的整體房市,將「量縮軟著陸」;全年的買賣移轉棟數,將從「爆量大增」變成「持平微增」。周鶴鳴表示,今年Q4電價調漲,加深後續的通膨預期心理,加上明年初的軍公教加薪、科技業年終獎金進帳,短期購屋意願略有上揚,且新青安高峰期已過,貸款水位可望漸趨正常化,因此明年Q1景氣稍微彈升;不過短期效應過後,仍有國際經濟降溫的變數,明年Q2依然會回歸量縮趨勢,因此2025年上半年仍是景氣退燒的格局。周鶴鳴表示,今年底至明年上半年,國內外多空交雜,短期內需關注美國啟動降息循環的資金走向,年底則須聚焦美國大選後的兩岸關係,同時中長期的通膨情勢,亦是左右經濟發展的重要指標。展望2025年,周鶴鳴認為,房市回歸供需基本面,但隨時間沉澱,除非全球發生重大系統性風險使經濟硬著陸,否則房價仍然有撐。
第六波信用管制來了!七都第2戶限貸6成 專家:對市場降溫有限
近期房市買氣過熱,引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議,雖然利率凍漲,但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成,其餘並未擴大管制範圍,也沒有下修豪宅的總價認定標準,管控力道較預期溫和。不過專家認為,預售不涉及房貸、授信問題,即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受信用管制牽制,「了無新意,對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,利率的調整除了牽動房市,也影響總體經濟的發展,因此單純以調控房市為目的,並不適合從利率下手,加上國際上的升息循環已邁入尾聲,國內的通膨情勢也較先前緩和,所以本次央行利率不變,符合各界預期;但由於國內行庫不動產放款集中度高,且為防範景氣過熱,央行睽違1年端出第六波信用管制,展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數,上限從7成壓縮為6成,但由於管制區域未擴大,因此資金有可能轉往非管制區佈局,也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大,新青安申辦主力的單一自住客,並非政策抑制的對象,所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底,全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶,也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮,且內政部也明言往後不宜再加碼補貼,所以新青安的後續放款及查核將趨嚴,建議首購買家的財務規劃應更保守以對,以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示,去年8月新青安專案啟動後,讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活,今年建物移轉棟數就去年同期增長32%,而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍,催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範,另外,賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌,今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制,而且季季出重拳,一直到2022年才以升息取代信用管制,「但這次再度祭出第六波的信用管制,其實了無新意,對市場降溫極其有限,甚至進一步扭曲正常換屋需求,而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點,認為預售不涉及房貸、授信問題,因此即便央行下藥再猛,在完工前根本都不受央行信用管制牽制,所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥,甚至因為對於成屋市場的過份壓抑,將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為,目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固,若無其他有效管制工具上場,而美國第三季的降息議題又來勢洶洶,預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景,惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
央行再升息半碼苦了房貸族 貸款千萬每年多繳7572元
央行21日召開2024年首度理監事會議,決定六度升息,將利率再調升半碼,迫使房貸族的負擔進一步增加;但在信用管制部分,則按兵不動維持現狀,讓原本憂心央行跟進財政部下修豪宅線,恐衝擊房屋貸款的預售屋買家,得以暫時鬆一口氣。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,因應4月起電價調漲,可能帶動物價,增加通膨隱憂,讓央行決議升息半碼,雖然出乎外界意料,但仍可以理解。而物價隨電價上揚,房價也將受帶動,且六度升息後,利率累計已調升3.5碼,使房貸族的負擔加壓;不過美國今年後續的降息訊號明確,經濟展望也有諸多變數,因此往後利率走勢是否持續走揚,仍有待持續觀察。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析,去年第三季開始有新青安點火,房市交易量隨即出現兩位數的年增率,甚至12月的新增購置住宅貸款餘額達1055億,有史以來新高。受政策拉抬的不只限於可申貸新青安的成屋市場,連預售市場都有低首付、產品規劃、比價的三重優勢拉抬,二手房牽動一手房,短期市場氣氛偏熱。大家房屋企研公關主任賴志昶試算,若以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,過去房貸年利率2.06%,每月應繳房貸為3萬7263元。如今升息半碼,房貸年利率足額反應,則增為2.185%,則同樣以房貸1000萬元、貸款年限30年計算,每月應繳房貸增為3萬7894元,換算每月多繳631元,每年多繳7572元。雖說每年多繳7572元看似不高,不過若以2022年反應升息前五大行庫平均房貸利率1.378%,月付金額為3萬3930元,換算今次升息,每月多繳3964元,換算每年多繳4萬7568元,已是超過2023年平均經常性薪資的4萬5496元,對房貸族壓力之重不言可喻。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,央行本次雖未加碼信用管制,但2019~2021年境外匯回的3000多億資金,將於今年陸續分批解禁,由於高總價物件,向來是企業、富商存放資金抗通膨的熱門管道之一,因此解禁資金是否轉泊不動產造成市場過熱?將是後續房市景氣與央行施政的觀察重點之一。
新青安催買氣房市開綠燈 台屋:全年「量微縮、價緩漲」
台灣房屋集團發佈最新房市景氣燈號及預測,第二季房市已逐漸脫離低迷狀態,第三季回穩;預測第四季、2024年第一季與第二季在「剛需撐盤,內需溫和」的格局下,房市發展保持穩健步調。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,全年房市可望以「量微縮,價緩漲」收尾。台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈市場景氣燈號及房市景氣預測,研究結果顯示,第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈,意味房市已逐漸脫離低迷狀態,第三季景氣燈號轉綠,代表房市在第三季回穩;預測第四季後雖仍有波動,但皆位於景氣穩定的綠燈區域,顯示在「剛需撐盤,內需溫和」的格局下,房市發展保持穩健步調。周鶴鳴表示,今年上、下半年的房市,可說是截然不同的兩樣情,上半年市場受打炒房政策影響,交易量急遽縮減,但Q3新青安優貸政策上路,為房市催出首購買屋潮,也讓下半年的交易量「轉縮為增」,價格亦獲得支撐,因此全年房市可望以「量微縮,價緩漲」收尾。周鶴鳴分析,當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點,加上地緣政治、國內大選變數,各國政府都積極因應政治經濟發展,調整政策降低衝擊,到年底台灣房市雖然大勢底定,但對於價、量仍需動態觀察,置產應回歸購屋動機與需求。自住、自用、長期置產等長期持有的規劃,以過去歷史經驗來看房價漲多跌少,在自住、經營事業的過程中,資產價值也慢慢在提升。
台屋預測下半年房市「有感量縮、溫和價盤」 全年交易27萬棟保衛戰
台灣房屋19日發布市場景氣燈號及下半年國內房市景氣預測,Q1市場景氣為藍燈,指標分數31.68,預測Q2為黃藍燈,分數38.02,代表房市逐漸脫離景氣低迷狀態。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴預測下半年「有感量縮、溫和價盤」,盤整局勢看空不空。在第五次選擇性信用管制第2戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制、行政院積極研議囤房稅2.0,並有總統大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願。周鶴鳴表示,官方雖對炒房連環打擊,但另一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款、釋放新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰。周鶴鳴進一步分析造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察。在基本面上,第一季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整,多空交雜下,周鶴鳴認為,下半年房市將浮現3大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦,國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值,優質搶手社區仍有創高價機會。周鶴鳴認為,綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚。
央行升息半碼 千萬房貸族每月增加2400元「一年少一支iPhone14」
房貸族負擔又要加重了!央行今(22)日公告再升息半碼,總計今年央行共升息了2碼。以1000萬元的房貸金額、攤還30年計算,房貸族今年累計每月可能多支出2,400餘元,一年累計下來相當於一隻iPhone14的手機,面對升升不息的利率走勢,購屋人的荷包都相對有感。依央行最新數據資料,截至今年8月,5大銀行(台灣銀行、合作金庫銀行、台灣土地銀行、華南商業銀行及第一商業銀行)新承做購屋貸款利率為1.729%,此次重貼現率提升,預估接下來新承做購屋貸款利率可能會來到1.867%。樂屋網試算,1000萬元的房貸金額,攤還30年,若以今年2月新承做購屋貸款利率1.367%計算,採本息平均攤還,每月房貸約33,878元,總利息為219萬元;但如果利率上升到1.867%,每月房貸為36,301元,總利息成長到306萬元,合計今年以來,每月房貸需多支出2,423元,總利息更是增加87萬元。樂屋網調研中心經理洪安怡指出,攤開歷年利率變化,前次進入升息循環已是10年前,從2010年6月起開始,當時2年連5升,重貼現率從1.25%來到1.875%,共升息2.5碼,但這次光1年內已經升息2碼,調整幅度比前次更劇烈,也打亂不少人的購屋計劃,「央行升降息牽一髮而動全身,今持續猛烈升息,房市要再現春燕,恐怕真的只能等到明年春天。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,這波升息對於房市有相當影響力,近期所做的問卷調查中,有將近4成的受訪者會因為升息而減少購屋預算,「預料國內的利率若持續走升,對於未來房市影響會越來越明顯。」住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示,由於預期第四季甚至明年也將處於升息循環之中,無論自用或是投資民眾,都會因此降低進場意願,今年房市交易成交量難以期待,至於價格部分,央行雖不使用打房政策,但持續採取提高存準率1碼,讓銀行資金成本大幅提高,迫使銀行緊縮銀根,放貸趨嚴下,「房價不僅難以上揚,最快可能在第四季就出現鬆動跡象。」不過也有人持不同看法。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴認為,「這次溫和升息應該是短空長多,對房價影響預期也不會太大。」在景氣下滑的過程中,很多國家經濟將受到嚴重挑戰,而台灣長期因為有強勁的科技實力、出口量能,再加上台灣疫情趨緩、國境即將解禁,也會帶動內需市場,與其它國家比較相對穩定。周鶴鳴指出,美國聯準會9月升息3碼,市場或許有震盪,但都在預期中,其實要關心的應該是聯準會是否有長期緊縮的態度。如果後續還有激烈的升息緊縮政策,也許物價可以下降,但短時間內景氣和消費都會受到考驗。周鶴鳴也提到,這次央行未祭出第五波信用管制手段,主要評估台灣的通膨情勢相對平緩,且下半年房市降溫,所以即使進入升息循環,央行的調整步調仍不躁進,使利率調升對房市的干擾趨於溫和。
新推案放緩購屋轉向中古市場 台屋:房市「短空長多」格局
台灣房屋與國立中央大學台灣經濟發展研究中心合作調查「房地產購買時機」指標,4月份調查結果116.35點,與上月相較下跌3點。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示,房市走「短空長多」格局,4月房市小跌屬短期信心不足,主要受到短時間內疫情升溫及打炒房政策、升息因素干擾等,但長期來說不動產仍是持續看好。主計總處最新概估,2022年國內經濟成長率為4.43%;國際貨幣基金(IMF)也預估今年台灣人均所得至少成長6%至超過3.6萬美元。周鶴鳴表示,台灣出口仍將持續成長,而受到通貨膨脹影響萬物皆漲,更顯不動產「贏通膨」的特性,台灣在經濟、所得等基本面的帶動下,就業機會上升,對於台灣房地產仍然充滿支撐力。不過,台灣經濟研究院3月份公布營建業營業氣候測驗點呈現連續第2個月下滑走勢;3月份象徵建商推案信心的建築貸款餘額為288.57百億元,雖續創歷史新高,但相較於去年成長幅度,建築貸款年增率增幅已明顯趨緩。周鶴鳴表示,主要受到央行針對土地限貸與嚴格控管成數等相關政策、營建成本居高不下等因素影響,使得建商推案態度轉趨審慎。近期打炒房之利刃紛紛指向預售屋,而隨著物價漲,人力、材料成本過高…等,使得新案房價成本墊高,民眾購屋負擔隨之增加,影響購屋上的限制,在總價不變下,坪數大縮水,小兩房、小三房是否合用又是另一個問題,使得有不少購屋者轉向中古屋市場。台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示,中古屋商圈成熟,價格波動不大,品質看得見、區位好、裝潢好、家電完整、住戶率高價格穩定、生活機能好…,都是中古屋的優勢。不過她也提醒,中古屋購屋者需要考量的,是相對於預售屋來說,在購屋初期自備款上需有較多的準備,自備現金負擔與否,是不能忽略的重要考量。
創業界之先!台灣房屋斥資億元打造情境訓練中心
全球正式進入5G時代,台灣房屋率業界之先,斥資億元引進美國醫界培育人才的情境模擬概念,打造「智慧型訓練中心」,透過大量的情境擬真演練,快速累積經紀人員經驗,成為全台唯一「情境式高階訓練中心」。台灣房屋總裁彭培業表示,疫情期間就在研究後新冠時代房市會走向什麼格局,因此在桃園總部買下同棟一整層投資上億打造400坪1比1高階情境訓練中心,並設置寬8米、高3米的數位媒體牆,以各類滲漏水屋及海砂屋況情境擬真訓練台灣房屋同仁,提升不動產買賣交易安全。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴親自演示透過數位媒體牆上課的情境,他說,不只教育同仁預防海砂屋、輻射屋、滲漏水屋等各種屋況的觀察和檢測,同時也訓練各式住家、店面、工業地產、土地、農地等各項專業知識做成教案,通過受訓後業務的經驗值、細心度都有提升,可幫客戶精準看屋、精準選屋。「看別人所沒看到的屋況,注意別人所沒有注意到的問題!」彭培業強調,2020年人類的考驗,來自一個看不見的病毒,而考驗可以成為進步的動力和機會。