周轉失靈
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爛尾苦主誓言做改建標竿!北投危老案地主不出一毛錢「保證起建」
危老都更不論與建商合建或地主自建,最怕碰上房子蓋不下去、爛尾的情況!北都建設北市北投區危老案「尊選北都」日前舉行開工典禮,該案以「總融資信託戶撥款專款專用」「委建全案管理模式」,不僅不跟地主分回房屋、只賺管理費,土地也不會被建商抵押貸款,地主甚至不用出任何一分錢「保證起建」。業者其實也曾受建商倒閉、爛尾之害,「雖然此種穩扎穩打方式賺的不多,但希望細水長流,案源就能源源不絕。」該案原是50年屋齡老屋,共有6名地主,都是潘姓家族成員,地主代表潘文捷(左)表示,希望此種安全的重建模式可當作危老改建的範本。(圖/侯世駿攝)合建模式是以建商出錢、地主出地合作興建,不論土地是否有做土地融資,在全案啟動建融興建時,遇到造價上漲或建設公司周轉失靈,不幸演變成公司倒閉建案成爛尾樓時,即便沒有土融,也會因為地上物的物權主張而造成重建無法繼續。這時若有續建機制,也需啟動招商議價,成本重新計算等等等過程;若無續建機制,則土地恐最終遭到法拍,地主也非求償第一順位,待法拍後的殘餘價值才回歸地主,等於重建不成,還將土地白白送人。然而目前都更市場中,也有不少業者轉向「錢不要給建商賺」,要地主自建或委建,但此種方式在地主不具專業知識下,多半被業者主導牽著鼻子走,再加上發包量體小、營建成本高,或讓管理公司有多處「卡油」的空間,成功案例不多,也不見得比較省。「尊選北都」危老重建案,地主委託北都建設協助重建。北都建設董事長陳逸軒說明作業流程,北都建設進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業,再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫,找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容,最終核貸撥款進入信託專戶管理,所有款項名目金額皆為公開透明,按各進度信託戶撥款,款項金流不經過北都建設,真正的專款專用;工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。陳逸軒強調,以委建全案管理方式保障屋主權益,地主仍持有百分之百土地產權,不用擔心建商跑路土地被法拍,且透過「危老重建貸款專戶」機制,能貸到更多錢,基本上能與總營建費用平衡,等於地主不用多拿一毛錢就可重建。不過他也強調,只有危老案才能全額融資。日前有不少起噪音糾紛引殺機的新聞,住宅消保會顧問吳翃毅表示,該案採用內建式永久性隔音施工,不用犧牲5~6公分的樓層高度,還能減少因樓板隔音所衍生之糾紛。(圖/侯世駿攝)對於撥款前的費用也為北都建設先墊付,陳逸軒表示,以此案為例,墊付金額約600萬元,墊付金額及項目都會以會議形式及聯絡單與地主端進行謹慎地確認。「尊選北都」順利通過危老重建計畫並獲得台北市40%容積獎勵,改建後為地上11層、地下3層,20戶之集合住宅,預計完工後市值4億元,若依據服務費總銷8%計算,獲利僅3200萬元,比起合建建商少賺很多。陳逸軒坦言,他也曾是爛尾樓的受害者,曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師,建商宣告倒閉找不到人後,他不只請不到款,還因為是法定監造人,反而要出來面對仲裁,「至今工地荒廢了,我還會去維護圍籬、拔草」,因此認為,不一定要賺大錢,站在地主角度和權益思考,做出市場區隔,就能細水長流,案源源源不絕。據了解,北都目前手上執行4件危老案,除北投案外,還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。此案由住宅消保會為全案管理、工程品質、價金階段、公設點交等階段查核,並提供防水保固20年、內建式永久性隔音樓板認證。住宅消保會顧問吳翃毅表示,該案採用內建式永久性隔音施工,以永記造漆公司塗抹式一體成形無接縫、有效附著異材質,不易空洞化、降低震動噪音有效降噪17dB,具備防水效果。此案全樓層鋪設塗抹式隔音層,未來變更室內格局隔間牆移位,也不會破壞原有已施作的永久性隔音層,一勞永逸。
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大學倒閉潮…台灣6校「確定退場」 這間資金缺口2億陷財務危機
受到少子化影響,許多學校招不到人,不得不面臨停招,甚至退場。今年已經有2所大學倒閉,沒想到風暴持續延燒,明年也有4所大學確定退場,預估有6萬名大學生被迫安置他校,老師也面臨失業危機。台灣首府大學2000年在台南麻豆建校,全盛時期學生人數近1萬人,之後因招生人數銳減,曾改為獨招,積極招收陸生、外籍學生,仍舊無法填補資金缺口,於去年5月停招,今年8月停辦。創校54年的中州科技大學,2021年被踢爆,以高額獎學金、高科技實習等宣傳,招收16名烏干達學生申請就讀,來台後以積欠旅費和繳交學雜費等理由,把外籍生送到工廠當超時黑工,校長請辭下台,學校被處以停止招生,今年7/31停辦。台灣首府大學因招生人數驟減,儘管嘗試獨招,積極吸引陸生和外籍生,但依然無法彌補財務困境,最後在去年5月停止招生,今年8月宣告停辦;而成立54年的中州科技大學,2021年爆發烏干達學工案,透過高額獎學金、高科技實習等手段宣傳,招收16名烏干達學生,卻將他們騙到工廠當黑工,最後校長請辭,學校被處以停止招生的處分,在今年7月31日停辦。明年有4所大學確定退場。(示意圖/翻攝自pixabay)不只如此,明年還有4所大學退場,包括明道大學、環球科技大學、大同技術學院、東方設計大學。其中,明道大學全盛時期學生近萬人,但校方財務資金周轉失靈、積欠教職員薪資3900多萬元,資金缺口高達2億,被迫全面停招,在明年7月31日停辦。另外,環球科技大學創校32年,巔峰時期學生人數超過9000名,同樣因招生不理想,今年8月停招,明年7月31日停辦。東方設計大學同樣因財務狀況不理想,為了師生權益,在今年8月1日停招,明年7月31日退場。建校60年的大同技術學院,也因少子化、招生困難導致財務問題,積欠教職員薪資,甚至負債5000萬,確定8月停招,明年7月31日停辦,附近商家和房市也會受到衝擊。
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主板二哥業外亮眼2/葉培城意外跨足營建解套爛尾樓 樹林凱旋大苑年後有望續建
今年11月爆發的樹林凱旋大苑的爛尾樓事件,最後在建商債權人「寶嘉租賃」出面接手下,危機暫告解除。「寶嘉租賃內部評估,以住戶意願為優先,如果公司接手後,就算有損失,只要不要太大就好。」據CTWANT記者掌握的消息,12月初凱旋大苑已購戶進行投票,有91%希望能續建,順利的話,將會在年後就重新動工。這樁震撼房市的事件,也讓寶嘉租賃背後大股東技嘉董事長葉培城,浮上檯面。「今年大環境狀況差,葉先生最近很多時間都在技嘉,且建築不是葉先生專長的領域,應該也不會是主要的決策者。」一位熟悉葉培城的人士告訴CTWANT記者。62歲的葉培城,在1986年成立技嘉,以生產主機板起家,1988年9月上市掛牌時股價還一度超越當時甫除權華碩(2357)。葉培城的個人轉投資事業,以2007年成立的「寶嘉聯合」為母公司,旗下持有寶嘉汽車租賃、寶歆資產管理、寶嘉投控等公司。2016年寶嘉聯合入主寶獅北區股份有限公司,並於2021年更名為「寶嘉聯合開發」跨足營建,目前由寶嘉聯合持股68%、寶嘉投控持股約2%、寶嘉租賃持股約28%及大富投資持股約2%。樹林凱旋大苑承購戶希望能續建,順利的話,已經停工的工程將會在年後重新動工。(圖/翻攝自凱旋大苑臉書)寶嘉聯合開發的三位股東結構中,大富投資負責人游象建對營建領域最為嫻熟,據內政部營建署資料顯示,位於桃園市八德區介壽路二段的一棟五戶連棟透天厝,就是大富投資擔任起造人。因此市場推測,這次「凱旋大苑」建案應是游象建主導。位於新北市樹林區的「凱旋大苑」建案,總戶數共103戶,總銷售超過10億元,於2020年動工,原本預計2024年底交屋,建商「沅臻建設」因流動資金不足無法續建,於11月1日解散。據了解,沅臻建設曾在板橋興建住宅,規模不大,約10戶建案,凱旋大苑則是百戶建案,以致周轉失靈。所幸,寶嘉租賃為沅臻建設最大債權人,在建商宣布解散後,傳出願意出面處理後續興建事宜。目前進度為81戶已購戶進行投票,有91%希望能續建,順利的話,已經停工的工程將會在年後重新動工。
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網紅店出包2/北市精華地段狂開5間分店 誆員工辦個人信貸幫公司周轉
「老貳樓串燒居酒屋」是老貳有限公司旗下企業,此外還有專門販售拉麵、咖哩、雞湯麵等5間分店,但本刊卻接獲投訴,該公司不但長期積欠員工薪資,甚至還誆稱公司會繳付利息和本金,鼓動員工去辦個人信用貸款幫公司度過難關。老貳有限公司旗下共有5間店鋪,以老貳樓串燒居酒屋為名的就有兩間,一間位於長安東路,另一間則在南京東路,其它分店還有樂利老咖哩、重熙老麵及濟善老麵等店家,分別以販售咖哩、拉麵及麵食為主。「我知道我們店長有幫公司貸款50多萬元,公司一開始說會幫他付貸款,希望他可以幫公司度過難關,但就我了解,公司一毛錢都沒有付,店長還被貸款追著跑。」老貳樓的離職員工A小姐說。本刊調查,從去年2月開始,老貳樓企業疑似周轉失靈,不但藉故拖欠員工薪資,甚至還要底下員工以個人貸款的方式向銀行借錢來幫助公司周轉,但是老貳樓一開始答應會幫借錢的員工支付向銀行借款的利息、本金,但實際上卻連一毛錢都沒有拿出來。老二樓串燒店曾有多位藝人到訪,在開幕初期業績相當亮眼。(圖/翻攝老貳樓FB)「店長因為公司長期欠薪水,最後選擇離職,且店長離職之後,當初幫公司貸款的50多萬元,公司好像沒有支付給銀行,以致店長還是一直收到催繳通知。」A小姐表示。除此之外,A小姐透露,在去年疫情嚴重期間,老貳樓公司曾替員工向政府申請員工每人 4 萬元薪資補貼的紓困方案,一開始A小姐向公司詢問時,會計表示沒有申請成功,後來又改口說錢已拿去付貨款,且A小姐還未離職時也常接到廠商的催繳電話,甚至還有房東打來要求給付房租,顯示公司財務出了大問題。「整個公司並非我一個人被欠薪而已,有的同事儘管被欠薪了還是繼續留下來工作,就是怕老闆跑掉,自己領不到薪水。」A小姐表示,只盼相關單位能儘速介入,別讓辛勤工作的員工努力全付諸流水。本刊調查,老貳樓串燒居酒屋的周姓老闆今年43歲,父母曾開設素食餐廳,他出社會後曾從事過餐廳、專櫃、廣告AE、少爺、司機等多種行業,因喜歡作菜,最終與朋友合資創立燒烤居酒屋,卻因理念不合拆夥,才又開了老貳樓串燒居酒屋及相關餐飲店面,重新出發,如今卻因欠薪問題遭員工指控。由於去年疫情衝擊餐飲服務業,老貳樓一度歇業,隨著疫情趨緩,店面恢復營業,但卻無法解決積欠員工薪資的問題。(圖/翻攝老貳樓FB)對此,周姓老闆坦承確實有積欠員工薪水,但他解釋,當時因為疫情,公司生意大受影響,那時和員工、幹部們討論,決定不裁員也不減薪,但薪水部分將會延期、分期發放。對於要店長辦理個人信貸一事,老闆則表示,他與該名店長很要好,當時才會出此下策,「雖然有時候會遲繳,但都有在慢慢繳納。」針對沒有錢發薪水,卻有錢裝潢一事,周老闆則表示裝潢的目的是要讓餐廳轉型,在白天也能夠賣中餐,自己出發點都是為了能讓員工繼續在這上班,不用重新找工作,自己絕對會將員工薪水還清,一毛都不會少。
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網紅店出包3/居酒屋員工怒控老闆 沒錢發薪卻重新裝潢購買名犬
「老貳有限公司」在台北市精華地段開設多間店面經營串燒、拉麵、咖哩等餐飲生意,但本刊卻接獲其員工投訴,該公司從去年2月開始以周轉失靈、生意不好為由拖欠員工薪資,而老貳樓周姓老闆不把手中的錢拿去付薪水,卻花大錢裝潢店面,甚至去購買高價名犬,讓員工們看不下去。本刊調查,老貳樓串燒居酒屋的老闆在台北市共有5間分店,分別位於長安東路、南京東路、樂利路、廣州街以及濟善街,分別販售串燒、拉麵、咖哩及雞湯麵,不少美食節目都曾前往採訪。A小姐表示,從去年9月開始,幾乎每個任職於老貳公司的員工都曾被積欠薪資,只是有的人不願透露,員工原以為公司有誠意處理積欠的債務,但事實並非如此。A小姐說,去 年7 月至 10月間老貳樓長安店曾因為疫情短暫歇業,當時公司對內部員工的說法是「暫時無薪歇業」,並會在改名後重新再開,員工原以為公司下定決心好好衝刺,自己被欠的薪水終於可以拿回來了,但豈料公司卻把大把資金花在裝修上,一毛錢都沒有付給員工。除此之外,A小姐透露,老貳樓的老闆對寵物的開銷也絲毫不受營運困難影響。原本他已有3隻伯恩山犬(分別以2隻15萬元、1隻7萬元購入),其中1隻於歇業期間病逝,老闆隨即又以高價購入同種名犬,完全沒考慮員工可能因為領不到薪水而無法生活。A小姐控訴,公司以營運困難為由拖欠員工薪水,但卻花大錢將店面重新裝潢。(圖/翻攝老貳樓FB)A小姐指出,她知道的就有多達10多名員工被欠薪,他們已經向勞工局檢舉,勞工局也多次對老貳樓開出罰單,但A小姐等人經過多次勞資調解,老闆都不出面,也都沒有結果,員工們打算聘請律師對老闆提告,盼能討回他們的血汗錢。本刊調查,老貳樓串燒居酒屋的周姓老闆今年43歲,父母曾開設素食餐廳,他出社會後曾從事過餐廳、專櫃、廣告AE、少爺、司機等多種行業,因喜歡作菜,最終與朋友合資創立燒烤居酒屋,卻因理念不合拆夥,才又開了老貳樓串燒居酒屋及相關餐飲店面,重新出發,如今卻因欠薪問題遭員工指控。對此,周姓老闆坦承確實有積欠員工薪水,但他解釋,當時因為疫情,公司生意大受影響,那時和員工、幹部們討論,決定不裁員也不減薪,但薪水部分將會延期、分期發放。對於要店長辦理個人信貸一事,老闆則表示,他與該名店長很要好,當時才會出此下策,「雖然有時候會遲繳,但都有在慢慢繳納。」針對沒有錢發薪水,卻有錢裝潢一事,周老闆則表示裝潢的目的是要讓餐廳轉型,在白天也能夠賣中餐,自己出發點都是為了能讓員工繼續在這上班,不用重新找工作,自己絕對會將員工薪水還清,一毛都不會少。A小姐表示,原本在店內就有養了2隻高價的伯恩山犬,然而在無力支付員工薪資的狀況下,老闆又再買了一隻。(圖/翻攝老貳樓FB)
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賤商騙很大1/假買賣誆富商 建商串謀屋主詐5千萬
以投資建案聞名的台中知名富商康保呈(47歲)向本刊控訴,10年前他結識昇合建設公司的負責人章榮志(52歲)及周桀宇(51歲),2人聯手違建屋主,以假買賣及假合約詐騙他5千萬元,受害者至少6人,章榮志的不法所得也高達上億元。昇合建設公司自稱是年輕公司,但已有15年以上的建築經驗,從中和健康市、中和我的家、中和中興街的新歐洲一期、新歐洲二期到百達翡麗建案均百分之百完售,之後更跨足到台北市及桃園市,在建築圈小有名氣。康保呈說,2011年7月,友人介紹章榮志、周桀宇給他認識,2人向他表示,文山區羅斯福路六段的萬慶段開發案,地段好且鄰近景美捷運站,他們已和2名違建屋主談妥,並分別以2千萬及5千2百萬簽立房屋買賣契約書,也各支付1千萬及1千2百萬的訂金,章榮志事後以「資金不足」等理由,希望康保呈支付剩下的5千萬作為投資。 康保呈拿出房屋買賣契約書,上頭買方是昇合公司,賣方則寫周晉義(改名周桀宇),但這些資料都是假的。(圖/黃鵬杰攝/CTWANT合成)「一般來說4年會有一倍的利潤,我覺得地點不錯,想說買下來就算拿分紅也是不錯的投資,怎麼知道最後變成詐騙」,康保呈氣憤說,章榮志簽約時拿2份合約,一份是假的,一份是真的,康保呈看了買賣的交易資料,以為都是真的,豈料,2名違建屋主跟章榮志、周桀宇是串通預謀。康保呈表示,章榮志還交代違建屋主「別多嘴」,默認昇合公司以7千2百萬跟他購買地上權,並已收受2千2百萬支票,製造已完成買賣的假象,後來康保呈於當年7月,以信託方式分2筆將5千萬元匯款到周桀宇的戶頭,直到10月底屋主無法交屋,康保呈才驚覺受騙。「起初我沒告他們,章榮志還裝可憐說『我公司周轉失靈,過幾天錢就還你了』」,康保呈又再信他一次,直到康保呈調查後發現,對方根本不會還錢,才去提告詐欺罪,而章榮志最後被依詐欺罪判3年8月徒刑定讞,周桀宇則是3年半,但違建屋主被判無罪,民事官司根本求償無門。「心中的石頭早放下了,但章榮志真的極其可惡且囂張」,康保呈說,他第一次被抓時,沒去關,還涉嫌用假的慢性重症診斷證明書欺騙監獄,導致對方拒絕收監,騙局被拆穿後又拒不報到,以通緝犯身分趴趴走,繼續招搖撞騙,而同夥周桀宇則已服刑出獄。本刊記者兩度致電昇合公司前負責人章榮志及違建屋主,想詢問他們被指控詐騙一事,但電話都轉入語音信箱,至截稿前未獲得回應。而已服刑出獄的章榮志合夥人周桀宇則表示,他不想多談這起違建投資的詐騙案,也不想讓記者進一步了解,隨即掛上電話。位在新莊的昇合公司爆出違建案投資詐騙後,前負責人章榮志、周桀宇分別遭判3年8月及3年半,而章榮志近期才被抓,周桀宇已服刑出獄。(圖/翻攝GoogleMap)
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遠航停飛500團客滯留海外 民航局:協助疏運
遠東航空因營業虧損,宣布明日起將停飛,遠航副總黃育祺對此鞠躬致歉,民航局今(12)日也召開記者會說明,根據《民航法》,若遠航今天宣布停業,明日就停飛,已違反民航法規定,且嚴重侵害公共利益,將對公司開罰最高300萬元,並廢止許可;此外,針對事發至今仍神隱的遠航負責人張綱維,檢調也將進行調查,可罰3年以下有期徒刑併科兩億元罰金。民航局官員指出,自106年起民航局便高度監管遠航的財務與飛安情形,但遠航因流動資金不足,需仰賴董事長挹注資金,昨天發生未能如期交款的情況,民航局已要求遠航說明,但遠航表示無法聯繫上負責人張綱維。遠東航空傳出13日起停止營運,今(12)日許多旅客湧入遠航松山機場櫃臺。(圖/鄭清元攝)據了解,國際及兩岸約有500多人滯留,且大多是團客,目前由旅行社協助疏運事宜,而國內線由立榮、華信等航空公司協助疏運。民航局指出,根據《民航法》48條規定,航空公司停業應提出營業計畫,由交通部核准後60日才能停業,若遠航明天開始就停業,已嚴重侵害公共利益,將對遠航開罰最高300萬元罰款,並廢止許可,檢調也將對張綱維進行調查,最高可處3年以下有期徒,刑併科2億元罰金。「對於此事造成的衝擊,公司要向社會和社會大眾致歉」,遠航副總黃育祺在記者會上鞠躬致歉表示,他也是今天上午才得知停航消息,隨即試圖聯絡張綱維,但電話持續關機中。「事件發生很突然,對現職員工是噩耗,影響大約1008位員工」,黃育祺透露,目前遠航的資金缺口約3千萬元,無奈因資金周轉失靈成為停航導火線。受遠航停飛衝擊最大的旅行業急跳腳,旅行公會全聯會理事長蕭博仁稍早表示,民航局應保障消費者和旅行業權益,儘速擬定善後機制,他提到,遠航有一筆保證金由民航局託管,旅行公會要求民航局應優先給付給消費者和旅行業者。
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借40萬推託不還 無賴男遭6人持棒圍毆
新北市新莊區一名李姓男子(49歲)日前向鄭姓友人(34歲)借了40萬元紓困,卻多次推託不還,8月30日下午2時許,遭鄭男夥同友人持棒痛毆。警方獲報到場時,現場僅剩不知所措的李男,鄭男等人早已逃之夭夭,警方當晚循線將6人逮捕並依《傷害》、《妨害自由》、《恐嚇取財》、《毀損》等罪嫌送辦。李姓男子因為欠下40元債務遲遲未還,遭債主持棍棒痛毆。(圖/翻攝畫面)警方調查,李男因為公司周轉失靈,向鄭男調頭寸借了40萬元,但李男卻藉各種理由推託,8月30日下午兩人又相約到李男公司碰頭還款,但李男卻又耍賴不還錢,鄭男火大,氣得夥同6名友人持棍棒毆打李男、砸毀公司設備,並搶走李男身上4000元現金,最後甚至欲將將李男壓走。鄭男等人見李男被打得滿身血,連忙逃逸,僅留下不知所措的3名員工及滿身是傷、赤裸上身的李男。警方獲報到場,除將李男送醫外;隨即調閱監視器,當日晚間9時許將打人的鄭男等6人逮捕到案,並依法送辦。