吳柏儒
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【扶弱變套利4】屋以稀為貴！禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力，記者實地走訪，社區環境清幽、棟距超寬敞，一樓進駐店家雖不多，全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶，他也知道社區有人透過法拍轉售，「朋友曾經去問過(業者)，但好像程序很複雜，且價格越來越高，所以作罷。」「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈，離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺，又有65快速道路，交通及生活機能十分完善，是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。浮洲合宜宅有意釋出的2房法拍物件較少，大多是3房以上在流通，圖為2房。（圖／翻攝自日勝幸福站官網）「以目前拍定每坪37萬來說，符合市場行情，要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓，以及這樣條件的社區其實不容易，想進住的不在少數。」吳柏儒說，一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手，合宜宅也一定會有，只因政府訂定限售年限，讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。「當初抽籤時，就有不少投資客找親友人頭來卡位，後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮，補上的住戶也有不少是投資客，現在都在等著透過法拍套利，只是流程複雜、眉角多，還配對到買家，還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家，其實不容易，因此業者分工很細，有人專找買方，有人專找賣方，才有機會促成買賣。」另一位業者說。優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒。（圖／吳柏儒提供）既然媒合這麼不容易，浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件，可見需求市場有多大。業者預估，目前合宜宅法拍屋的投標者，自住與投資約各佔一半，「買賣雙方都有很大的需求量，尤其當初不是投資心態進場的一般屋主，也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』？」
【扶弱變套利5】合宜宅屋主財務問題都找私人借貸？業者點破刻意為之
本刊調查，原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，目前翻漲價差已來到近1倍，還能輕鬆避開房地合一稅，業者估「法拍市場中的合宜宅，8成都是假債權。」當初政府為了照顧弱勢族群，加上平息高房價民怨而推出合宜宅，讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品，但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房，實在不樂見。2015年，浮洲合宜宅因地震梁柱龜裂，一樓承購戶卻無法加入退場機制，憤而抗議並提出集體訴訟，目前一樓店面已回收再銷售。（圖／報系資料照）「如果買賣交易價格可以達37萬，為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題？」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件，顯然刻意為之。他說，如果當初政府有明令未住滿10年，就以當初價格退還並繳交使用期間租金，合宜住宅炒房問題或許可以改善。如何防堵合宜宅遭有心人法拍？營建署管理組副工程司陳志銘解釋，「如果特別立法限制合宜宅不得法拍，那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平；也可能會有人心存僥倖不付房貸。」「我們相信95%的人都還是守法，不應該為了5%的人立法，讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言，立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅，改推只租不售社會住宅做政策調整。」