吳柏儒
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【扶弱變套利4】屋以稀為貴!禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力,記者實地走訪,社區環境清幽、棟距超寬敞,一樓進駐店家雖不多,全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶,他也知道社區有人透過法拍轉售,「朋友曾經去問過(業者),但好像程序很複雜,且價格越來越高,所以作罷。」「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈,離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺,又有65快速道路,交通及生活機能十分完善,是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。浮洲合宜宅有意釋出的2房法拍物件較少,大多是3房以上在流通,圖為2房。(圖/翻攝自日勝幸福站官網)「以目前拍定每坪37萬來說,符合市場行情,要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓,以及這樣條件的社區其實不容易,想進住的不在少數。」吳柏儒說,一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手,合宜宅也一定會有,只因政府訂定限售年限,讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。「當初抽籤時,就有不少投資客找親友人頭來卡位,後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮,補上的住戶也有不少是投資客,現在都在等著透過法拍套利,只是流程複雜、眉角多,還配對到買家,還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家,其實不容易,因此業者分工很細,有人專找買方,有人專找賣方,才有機會促成買賣。」另一位業者說。優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒。(圖/吳柏儒提供)既然媒合這麼不容易,浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件,可見需求市場有多大。業者預估,目前合宜宅法拍屋的投標者,自住與投資約各佔一半,「買賣雙方都有很大的需求量,尤其當初不是投資心態進場的一般屋主,也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』?」
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【扶弱變套利5】合宜宅屋主財務問題都找私人借貸?業者點破刻意為之
本刊調查,原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅,透過買賣雙方私下協議價格,假造債權證明,即可利用法拍解套,目前翻漲價差已來到近1倍,還能輕鬆避開房地合一稅,業者估「法拍市場中的合宜宅,8成都是假債權。」當初政府為了照顧弱勢族群,加上平息高房價民怨而推出合宜宅,讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品,但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房,實在不樂見。2015年,浮洲合宜宅因地震梁柱龜裂,一樓承購戶卻無法加入退場機制,憤而抗議並提出集體訴訟,目前一樓店面已回收再銷售。(圖/報系資料照)「如果買賣交易價格可以達37萬,為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題?」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件,顯然刻意為之。他說,如果當初政府有明令未住滿10年,就以當初價格退還並繳交使用期間租金,合宜住宅炒房問題或許可以改善。如何防堵合宜宅遭有心人法拍?營建署管理組副工程司陳志銘解釋,「如果特別立法限制合宜宅不得法拍,那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平;也可能會有人心存僥倖不付房貸。」「我們相信95%的人都還是守法,不應該為了5%的人立法,讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言,立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅,改推只租不售社會住宅做政策調整。」