吳建賢
」 吳建賢 包租公 財富方舟 好租123 買房
房地產投資人五大類，你是哪一種？
「Cosmo，這間可不可以買？」，我從Line上收到一則學員的訊息，傳了一張仲介發布的廣告，然後問我可不可以買。與此同時，另一位學員也傳了一封訊息，「Cosmo，在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡，預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬，房貸8成抓1.8%利率，以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%，您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎？」說真的，就算是專業的房地產投資人，也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買；但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點，因此才會直接詢問「可以買嗎？」。所以，本文將跟你分享5種房地產投資人，讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。房地產投資人五大類第一類房產投資人會問的問題，「這個好嗎？可以買嗎？要出價多少？」。通常他們看到了一則令人心動的廣告，便會直接將廣告貼給別人，並詢問是否可以買。這樣的情況下，等於直接將選擇權交由別人決定，若遇到願意真實分析優缺的人，那還好；但若遇到只是為了銷售的人，就很有可能吃了悶虧。第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣，可以陪我去看房嗎？」。通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件，但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵，害怕買到了問題屋該怎麼辦；這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房，就算身邊沒有這類朋友，也可以在網路挖寶學習，例如「看房注意事項五大篇章」，再搭配實際看房經驗就能進步了。第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK，房價房貸是我可以負擔的範圍，但你覺得我應該買多少？可以投資嗎？」這類人對於買房的數字敏感度尚未建立，不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少。當然，最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個，《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》，不然很容易被高報酬率的數字誤導。至於該買多少房價，你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。第四類房產投資人已學習了很多房產知識，自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」，列出來給我看後會問「這樣的數字，可以執行嗎？會不會遇到什麼問題？」。第五類房產投資人已經相當成熟，會開發、會評估、會執行，但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉，該怎麼辦？」，這類投資人缺乏了合法的意識，如果想做的長久，絕對要注意到如何合法的執行！房產投資不要只專注在投報率，合法更重要！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
一招擊破所有仲介話術！議價談判最終心法
「Cosmo，仲介跟我說屋主沒有1100萬絕對不賣，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介跟我說之前有人出價1040萬都被屋主打槍，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介跟我說現在有人斡旋1070萬，很可能被搶走，要我趕快加價，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介說......」。Stop！如果努力的盤點仲介話術，我相信有上百、上千個，難不成得一一解析嗎？畢竟在買房這個人生大事中，大家絕對都不希望買貴，因此難免上述的問題會一直被學員重複問到。本文將用實際經驗跟大家分享議價談判的最終心法，讓你學會一招擊破所有房仲話術。感性勸說、競爭壓力、疲勞轟炸，買房竟是場心理博弈！如果你也買過房，一定可以感受到買房可不只頭期款壓力、貸款負擔而已，在買房前的談判議價，心理需要的穩定性還真不是一般人可以扛的住的。房仲可能講一個扣人心弦的故事，訴說著屋主對於這間房屋的愛惜與不捨，希望我們「加價」；也可能突然冒出好幾個競爭對手，每個人的出價都比自己高，讓我們有「加價」的壓力；更可能明明就已經到了仲介店，熬了快3個小時，只剩臨門一腳的時候，仲介突然喘著氣跑進來，說屋主生氣快坐不住了，我們應該把握機會「加價」。嗯！一切都在於「加價」。於是經驗不足的買方可能就被感動、激起想搶到的慾望、或在最後精疲力盡時，做出加價的決定，只希望這一切趕快結束，買到就好！精通「這招」才能化解一切仲介話術！哪招？那就是完整的做完「事前功課」。如果你是自住客，想著至少要買到合理價不想買貴，那現在實價登錄已經相當完備，先做好功課了解該區房價合理範圍；如果你是投資客，先做好功課了解要達到心中理想投報率，房價可接受的範圍到哪裡？以及該區域是否有可能到達該投報率。對於房價心中已經有個既定的範圍上限，也才不會因仲介的話術而不小心加價，立場也才比較容易壓得住！議價結束後，談判還沒結束！多數人只在意房價議到多少，但其他還有「付款時程」、「在交屋前先取得原始竣工圖」、「貸款條件」。舉例來說，一般付款時程為10%、10%、80%（貸款），但若要減低初期付款壓力，是有可能談到5%、15%、80%的，或有時間跟銀行再談到5%、5%、90%。另外，先取得原始竣工圖對於要做合法室裝的包租公有幫助，但由於申請需要屋主的印章與身分證件，在過戶前屋主若能先幫忙申請，可以節省時間。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
找房議價耗費太多心力 買房簽約掌握2原則不吃虧
「Cosmo，我終於順利找到自己想要的房子，進入簽約的步驟了，之前聽說有一些簽約不慎被騙的情況，買房簽約到底有什麼該注意的地方，才能確保自己的權益？」確實！許多人由於在找房和議價之間耗費了太多心力，到了最後的簽約階段卻放下了心防，沒有注意簽約不慎可能會產生的問題！其實，買房簽約的注意事項，包含「在簽約之前的責任釐清」以及「簽約時的交易安全」，以下就分這兩大部分與讀者說明。買房簽約之前，必須釐清責任歸屬在簽約的過程中主要有四大角色，買方、賣方、仲介、與代書，要順利完成彼此都接受的交易，每個角色都會有自己該負的責任，因此在簽約之前就必須先講明各自的責任歸屬與條件。首先在於買方與賣方，買方在簽約之前一定要索取房屋現況調查表，並仔細確認實際屋況，「有壁癌漏水，是賣方要負起責任修繕完成，或是直接從總價中扣除？」；現在許多賣方都會要求簽現況交屋，如果合約中有現況交屋這一條，就更要仔細地確認屋況，不要因為仲介說：「因為有房客，所以無法看房」而沒有確認屋況就簽約了！另外，偶爾會看到室內非常多雜亂家具的房子，在簽約之前也要跟賣方講好，家具、家電要由誰清走，所要買方自己清，那清理費用也要計入買房成本中。至於仲介與代書的責任歸屬較為明確，仲介必須要在客戶買房簽約之前提供相關產調（通常仲介不會讓你帶走，可用拍照或影印）、有無被報拆等相關資訊；仲介那邊其實有房子的超詳細資料，記得善用仲介保護自己的買房權益。而代書主要掌管簽約的流程，包含什麼時候要付多少錢、相關稅款與規費的結清、以及貸款的流程；之前有學員在問「印章可以直接交給代書嗎？」，這邊就要講到交易安全的部分了。買房簽約時，學會保護自己的交易安全在斡旋時，一定要拿到有公司章的斡旋單，才可以避免「仲介將斡旋金私吞」這類情況發生（就算仲介消失，我們還可以找公司求償）；買房記得要用履約保證，履保就是確保買方可以收到房子、賣方可以收到錢的安全機制，一般仲介都會有，若是自行買賣的話建議也是要用履保比較安全。簽約時一定要清楚每份文件到底是在簽什麼，身分證、印章都要在自己的眼皮底下，不要隨便交給任何人去辦其他事情，另外身分證影本上也可以備註「僅供買房使用」，而印章不要用重要的銀行提款章，可以刻一個便章，這樣即便被拿到其他地方也不能使用（有人盜用可以聲稱非自己使用的，因為便章到處都可以刻），可以保護自己的交易安全！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
「實價登錄早跟不上房價上漲速度」？買房議價好難 記住2大原則變簡單
「Cosmo，為什麼仲介都說我這樣的出價買不到房？可我就是參考實價登錄的啊！到底該如何議價才好？」，不巧在實價登錄上路後的幾年間，房價持續上漲，我想很多人應該遇過仲介說：「房價上漲的速度實價登錄早就跟不上了，如果參考實價登錄是買不到房子的。」雖然搜尋資料的能力可以幫助我們找出合理的房價該是多少，但要實際的買到該房價又需要跟仲介議價一番，所以本文從我多年的議價經驗中，提供2原則供讀者買房議價時的參考。先從付斡著手，學會探對方底價房價在仲介的腦中是很複雜的，包含屋主的開價、預期想賣多少、屋主的底價、屋主最後想要實拿多少，當然也要合併仲介費一起考量，所以我們一般人要能準確地抓到仲介腦中的數字實在是難上加難！在這樣的情況下，在與仲介議價時我們首先抓住一個普遍的經驗法則，就是「買方與賣方的價格大約相差一成時，仲介會有興趣努力」。簡單舉例來說，如果屋主想要的成交價是1050萬，而買方出價950萬，則這大約一成的價差仲介可能就會判斷有機會從中磋商，達到彼此成交的意願。因此，在出價付斡旋的階段，從房價資訊判斷出區域的合理房價後，試著從合理價的9折出價看看仲介會不會願意收斡旋，如果仲介願意收斡旋，則代表有機會。從仲介的態度判斷自己是不是「被進攻者」雖然仲介收了斡旋代表有機會成交在自己預期的價格附近，但在收斡後仲介還是會試圖拉價，可能是跟買方拉抬價格，也可能跟賣方拉低價格；如果你發現仲介一直在進攻自己，那代表對方踩的比較硬，而自己比較好進攻！很多人因為看房看得很累，好不容易找到一間喜歡的，就捨不得放棄，最後只好被一直加價；其實，在議價的過程中，很多時候心理的穩定度反而比技巧來得重要，因此在出價之前就要計算好自己到底想買多少，並堅持不要被牽著鼻子走。「如果一直沒有辦法成交呢？」，那就換下一間，不要的最大！另外補充，有時候會遇到屋主擔心仲介口中的買方是假的，因此要求與買方直接見面談，如果在看房時看到一些瑕疵，可以藉此詢問屋主發生了什麼事情，並藉此再做最後的議價。有時候雖然我期望的成交價是1000萬，但還是會抓個空間，例如可以接受到1020萬成交，這多出來的20萬就是給仲介比較好做事用的，讓仲介心情好一點，也比較願意幫我們努力。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
房價會因少子化而下跌？ 看非營業用電戶數成長觀察一因素
「Cosmo，現在房價這麼高，雖然我想買房，但朋友都在勸我少子化趨勢影響，哪有這麼多房子的需求！少子化真的會使房價下跌嗎？」根據國家發展委員會人口推估查詢系統的資料顯示，從2020年開始出生率和死亡率呈現交叉（出生人數16.5萬人、死亡人數17.3萬人），依照這樣的趨勢推估，未來人口自2020年起將從自然增加轉為自然減少；因此，會有這樣的疑慮也是相當合理的。不過，雖然少子化導致人口自然減少，看似房子的需求應該會越來越少呀？但其實還有一個關鍵因素影響著房市的變化，那就是「生活模式的改變」。以前三代同堂，現在一代一房你一定有發現現今的人對於家庭的觀念逐漸勢微（這也是少子化的原因之一），以前喜歡大家庭三代住在一起熱熱鬧鬧，爺爺、奶奶、爸爸、媽媽、小孩全部都住在同一棟房子裡；但現在大多數人喜歡結婚之後就搬出來自己住，家庭趨勢漸漸偏向小家庭，所以你會發現現在越蓋越多的大樓也趨向2～3房的小家庭設計。想想看，以前一棟房可能就能滿足一大家人的生活所需，但現在爺爺奶奶一間房、爸爸媽媽一間房、小孩成家後又自己一間房；甚至加上離婚率也節節高升，原本夫妻住同一間房，離婚後又變成需要住在不同的兩間房，還有很多沒離婚但分居的情況，對於住房的需求便因生活模式的改變而有了增長。從政府資料開放平台的用電統計資料查詢也看到，非營業的用電戶數自2016年1,252萬9.273戶、2019年的1,304萬597戶、到2021年的1,338萬9,021戶，用電戶數持續增加。其他像是外籍移工與新住民的移入也有住房需求，這部分也會增加對房子的需要。老年化影響住房型態？許多人會說：「老年人無法爬樓梯，因此須爬樓梯的公寓需求會漸漸減少，電梯大樓的需求會逐漸增加」，用這一角度來分析看似沒錯。但依照我實際觀察租屋市場，由於電梯大樓的租金還是較高，再者很多老人家還是習慣住公寓，因此爬得動的還是會選擇公寓，甚至現今的醫療也越來越進步，延長了可以走路的年齡。特別是許多屋主不懂得如何保護自己的房子，老舊公寓只會越來越少，但公寓有公設比低的高CP值優勢，這也會導致公寓越來越搶手。房市其實就像經濟學，並不是單一原因會產生單一的結果，有許多面相需要分析。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
這4類房子要注意！ 專家建議「買房新手」少碰為妙
「Cosmo，買房是不是要注意附近的嫌惡設施，有哪些嫌惡設施是你最不喜歡的？」，當民眾問我這個問題，我第一個直覺反而不是像大家口中說的加油站、宮廟...等等google上查得到的嫌惡設施，而是有4類房子是我不太建議去碰的。買房新手，4類房子不要碰！首先第一類新手不要碰的房子是「凶宅」，也就是屋內有非自然身故的情況，即便有些人不在意、不信邪，然而在賣的時候是否仍會有不在意的人接手？即便有人接手，賣價仍會被用力的打折，以出售的角度來說相對於正常的房子困難許多。第二類是「海砂屋」，所謂的海砂屋就是在建築時所使用的混凝土，裡面的砂是來自海砂而非河砂，海砂中所含的氯離子長期會導致混凝土剝落、鋼筋鏽蝕，影響房屋的外觀與結構體安全；海砂屋可藉由「氯離子含量檢測分析」得知，根據CNS 3090標準，在一般環境中混凝土中的氯離子不得超過標準值0.6kg/m3。第三類是「傾斜屋」，我們在看房時常常會用彈珠測試樓地板是否傾斜，在正常的情況下，一般房屋的傾斜率必須要為零，簡單判斷就是彈珠不會滾動；然而，房屋有可能因為地震等天災導致傾斜，而越傾斜的房屋結構就越不安全，建議買房新手不要輕易碰這類房屋。第四類是「輻射屋」，其實就我看過這麼多房子的經驗，遇到輻射屋的機率真的是少之又少；由於台灣有一段時間蓋的房子，所使用的鋼筋不小心被融入了放射物質，這在當時被稱為「輻射鋼筋事件」，因此輻射屋大約落於1982~1984年所建造的建物，我們可以上行政院原子能委員會的「現年劑量達1毫西弗以上輻射屋查詢系統」查詢。看房也要同步查看周邊的嫌惡設施除了上述四大類房屋不建議新手去碰，看房時我們也會注意周邊是否有嫌惡設施。常聽到的嫌惡設施包含飛機場、加油站、公墓、宮廟、資源回收廠、垃圾場、高壓電塔、基地台...等等，雖然並不一定會影響居住安全，但仍對生活會有些許影響，未來賣房時買方也會在意而影響房價。舉宮廟的例子來說，若所買的房子在巷口有宮廟，其實是不會影響太大的，但若直接在正樓下或隔壁，先不說信仰問題，線香或燒金紙的煙味很有可能會隨時得飄進家中。另外，有些銀行的估價與貸款有可能會因為附近的嫌惡設施而受影響，記得在買房前一定要先請銀行估好貸款，才可以避免買房後才發現貸款額度不夠！不論是買房自住或收租，都必須注意到上述的嫌惡設施與該避免的房屋類型，「Cosmo包租公秘笈小講堂」FB社團中會定期的發布買房的注意眉角，而「出擊吧！奪回你的人生主導權」書中也分享了自己當包租公的實際經歷，在買房前記得先充分學習。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
用「理財型房貸」小心被銀行盯上？ 通常買房用「指數型」房貸
「Cosmo，我最近才聽到『理財型房貸』，這種房貸的應用時機是什麼，我買房時銀行怎麼沒跟我說。」房貸確實有不同種類，對於房貸新手來說，常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸，「房貸也可以拿來理財？」。因此，本文就來說說理財型房貸的由來，以及通常拿來使用的時機。通常買房時，使用的是「指數型房貸」我們一般在買房時，普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」，指數型房貸的利率＝基礎利率＋個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率，因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化；而個別加碼利率，則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同，這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。當然，也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸，就像是階梯型房貸，每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段，通常初期還款金額較低，會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸，目前較少銀行有承做。理財型房貸的由來現在買房幾乎都用貸款，因為房貸利率低，這也代表其實買房後，有很大一部分的抵押權是握在銀行手上，不能說房子完全屬於自己。然而，如果你去看大約25年前的房貸利率，大約接近10％，當時大多數人買房是用現金，因為貸款利率太高了，也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。既然當時買房幾乎用現金，那也就代表房子紮紮實實屬於自己的，許多做生意的人，如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉，就能以房子作為抵押，向銀行借出一筆「理財型房貸」，當收到貨款後再將這筆貸款繳清，於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還，並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。理財型房貸的申請條件講到這邊，大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸，因為房子有一大部分是跟銀行貸款的，嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後，舉例900萬的房貸已經還了200萬，那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來，當有實際領出使用時，才計算利息，並且可以隨時還回去。由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性，才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。然而，理財型房貸雖然有上述好處，但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1％左右，並且近年政府打炒房，因此用理財型房貸貸出來的資金，銀行會特別關切其用途，這點是使用理財型房貸必須注意的地方。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
央行擬限縮30年房貸 月付款變高該怎麼辦？
「Cosmo，最近有新聞說央行要限縮30年房貸了，如果以後房貸只有20年，那勢必月付款會變高，不就更負擔不起買房了嗎？」，說真的，許多市井小民只看到了新聞的標題，但卻沒有仔細的去看內容，才導致這樣的擔憂。實際上，央行這次擬限縮的對象包含4種，「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」，而特定區包含：臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市。因此，對於小資首購族來說，只要不買豪宅，就不用擔心成為被限縮的對象。然而，對於想買在特定區域第二戶以上的人，或許未來會面臨到房貸僅能20年，致使月付金負擔增加的情況。如果真的月付金無法負擔，有什麼辦法可以幫助自己呢？善用銀行的房貸規則減少月付款壓力許多人買房只知道一般指數型房貸，然而銀行還有不同的房貸來符合不同的需求；例如國泰銀行的定額還款制度，可以跟銀行談前10年先還款小額，所謂的小額的定義就是至少利息的2倍，如此一來在前10年便可以用較低的還款壓力來度過，解決月付款負擔過重的問題。另外像是「回復型房貸」利用一般型房貸與理財型房貸的搭配，所還回去的房貸本金可以再用理財型房貸的利率借出來，雖然利率會稍微高些，但再借出來的金額可以減少往後每月的月付款壓力。許多人覺得買房僅需要準備2成頭期款＋裝潢款就夠，舉例來說假設兩者總共需要300萬，若擔心往後的月付款壓力無法負擔，則建議準備400萬，多出來的100萬可以放著讓它扣月付款，每隔1年再將已還款的部分增貸出來，用於月付款的扣除上，減少月還款壓力。由家中不同人買房避免房貸限制舉例若丈夫在特定區準備買第二間房，為了避免20年房貸的限制，可以由妻子買房，便可以不須受到20年房貸的限制。當然，這個政策目前還只是擬案，是否會真的上路不確定，但我們可以先具備解決問題的知識，這樣當政策真的實施時，便可以幫自己找到出口。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
資深包租公最怕的煩惱 如何避免房客不繳房租
「Cosmo，有一個房客一直不繳房租耶！聽說也不能直接闖進房子裡面叫他搬走，到底該怎麼辦啊！」。我想這是房東最不想遇到的問題，如果是還連絡的上的租客還好，可能只是不小心忘記或遇到臨時無法繳租的狀況，通常我們會好好跟他聊聊；最怕的是遇到擺明就不繳租又賴著不走的，或是完全聯絡不上的。如果真的遇到房客不繳租，該怎麼辦？當事情真的發生了，那也只好當下治療。通常租房子都會收兩個月的押金，因此當房客拖欠至一個半月不繳租時，我們就會試著連絡提醒，包含電話、登門拜訪、貼紙條留言，甚至會先寄發存證信函。如果房客都完全沒有反應，那在超過２個月後，我們就能夠偕同里長和警方，以「不知道對方是否發生了什麼事，擔心人身安全」的情緒進入房子內查看，這樣比較沒有違法的問題。如果進去後發現早已人去樓空，那就會將門鎖更換，重新招租；而房內若有前租客的遺留物品，建議找律師商討該如何處理，才可以避免法律問題。如果進去後發現對方就是賴著不走，也不願意繳租金，這時通常是想要錢；說真的，有時候與其花個半年、一年打官司，還要支付律師費，不如就跟那位耍賴的租客談好一個價錢，讓他趕快搬走，比較符合經濟效益。如何避免房客不繳租，預防方法這樣做！首先，現在房東多是提供二年一約的租期，因為當合約到期時，房客想要續租，屋主還可以進去看一下房屋的狀況，若這個租客把屋況弄得很糟糕，屋主也才有機會即時停損。再者，合約嚴謹程度也能幫助你篩選掉不好的租客，舉例來說，我會將屋內所有東西的修繕價目表明確的列在合約中，並且在價目表旁請租客看完後簽名，以代表他同意日後若有損壞需修繕，以這個價目表理賠。另外一個部分是生活公約，像是不能抽菸、不能養寵物，都會將違反的罰則明確的列在合約中，並且一樣請租客在旁邊簽名。「那一份合約中不就要簽很多名？」，對啊！因為有在重點條約旁簽名，到時候就不能耍賴說他沒看到，這是眉角！因為通常新手房東會看不出來那些房客可能會有問題（老實說，就算是資深房東有時也會看走眼），因此在前期篩選房客上，如果可以使用嚴謹的合約，有些問題房客看到後就會不想租了，這樣就能幫助房東大幅的降低遇到「房客不繳租」這類狀況的機率。所以在管理租客這個議題上，我的心得是「預防勝於治療」。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。
升息加增房貸成本「與想像不一樣」 包租公想降壓可能這樣做
「Cosmo，央行宣布升息一碼，原本房貸壓力已經快喘不過氣，現在又變重了，該怎麼辦？」、「Cosmo，升息後房屋持有成本變多，會不會一直一直升息，到時候真的負擔不了，該怎麼辦？」從央行宣布升息一碼開始，許多人房貸的負擔又加重，加上通貨膨脹導致物價飛漲，因此會有上述的擔心也是情有可原。還在繳房貸的自住者、買房收租的包租公，該如何看待這波升息潮，這篇我們一起來討論。升息一碼，房貸將會差多少？一碼代表0.25%，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息一碼房貸利率就變為1.6%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，1.6%的利率每月需繳48716，大約增加1148元。很多人在看完實際試算後，才發現原來跟自己想的不一樣，以為升息一碼每月房貸會增加超多。如果每月增加一千多元，就覺得讓自己快負荷不了，那其實必須重新檢視自身的財務狀態，可以試著做財務報表幫助自己釐清財務問題根源。如果一直不斷升息，怎麼辦？由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼，並且市場預期今年剩餘6次的利率會議中都會升息，因此大家自然會擔心一直升息，到時候會不會貸款壓力爆表。當然，利率的決議並不是我們的可掌控範圍，因此要準確的預測實屬困難，但我們可以從一些數據中試著先預算，早點未雨綢繆。從台灣的指標利率「重貼現率」來看，2015年~2016年間降息了4次，每次降息都半碼，而2020年疫情時，一次降息了1碼，來到了1.13%；這次的升息一碼，就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前，則會來到重貼現率1.88%。如果你去查詢，美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下，因此這次美國升息一碼，也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說，若美國接下來6次利率會議都升息一碼，大約會升至1.83%，其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。因此，我們如果以今年升息3碼來看，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息3碼房貸利率就變為2.1%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，2.1%的利率每月需繳51063，大約增加3495元。話說回來，如果每月房貸款增加3495元，自己的財務會無法負擔，那就必須提前先未雨綢繆，在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。作者／吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長，目前已諮詢過數千人，協助數百位小資族成為包租公婆，著作《出擊吧！奪回你的人生主導權》。
買房4招學估價 「實價登錄」平台找屋可以這樣設定坪數、方圓距離
看到一間喜歡的房子，該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾，不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想，「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋，因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時，該怎麼評估應該出多少價格才合理？」。在房市打滾多年，其實有4招可以分享給讀者，讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。4招培養房價敏感度實價登錄出現之前，成交的房價並不是市場公開資訊，因此只能靠自己慢慢地問，因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣，當時就每一間仲介都去詢問，交叉比較不同仲介所提供的資訊，拼湊出賣方可能期望的成交價。房產投資者通常會在一個區域看許多物件，因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下，對於市場行情會越來越熟悉，對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。但說真的，上述第1招相當花時間也相當累，但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然，由於銀行承做許多房貸，在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值，因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便，但許多人不敢使用此方式，因為可能遭銀行拒絕，要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力，簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的，而不是只來問好玩的。不過，銀行估價也不一定準確，在長久累積的看房經驗中，曾經有一家銀行的估價一報出來，我就直接打槍「這個區域你估25萬，是不是看錯了？」，後續銀行專員才承認他真的看錯了，因此就算是銀行估價，自己還是要有估房價的能力，而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時，會發現同一區域每坪房價範圍超廣，有可能從20幾萬到50幾萬都有，那到底出價時要拿20萬出價，還是拿50萬出價？也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣，有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。因此參考實價登錄評估房價，一定要設定好自己想購買的條件，例如要買30坪左右的房子，就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考，地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較，屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。還有最後一招要培養的是，有看中的案子就算沒有順利買到，也要追到最後的成交實價，這樣也可以比較與自己的估價差異，調整自己的房價敏感度。買房只追求低價，很容易買到地雷雖然上述方式可以練合理房價的敏感度，但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力，便宜買房人人要，在這麼多人要搶的情況下，這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知，後續才發現要一堆修繕費，其實也沒有買便宜。如果你身邊有專業的房產投資朋友，他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」，這些都是他們長期累積起來的經驗，但如果你不逐步練起，聽到便宜就去買，很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
房東真能躺著爽爽賺？ 代租代管包租，別再傻傻分不清楚
「當房東好累！有好多問題要處理，沒有想像中的輕鬆」，有時候看著社群媒體上熱議當房東躺著爽爽賺的資訊，在內行房東的眼裡卻不是這麼一回事。許多人不希望將房子閒置損失獲利，因此開始將房子出租當房東後，才發現其實要花很多時間處理房客的問題，並且還可能遇到問題房客會將房子搞爛！當房東不為人知的祕辛身為房東，在房子交出去給房客的那一刻起，只希望當租約到期時，收回來的房子能夠維持原狀就謝天謝地。真的不誇張，我就曾遇過租客走後留下20大包的垃圾（大黑色垃圾袋那種），臭味四溢；也有遇過馬桶阻塞、桌子抽屜被摔壞等情況。其實對於房屋使用上的自然損壞，像是沙發長期磨到牆壁導致汙損的狀況，有經驗的包租公會先以裝飾貼模的方式進行預防，但對於髒亂或人為毀損的部分，仍是防不勝防。更麻煩的，包含房客亂丟垃圾在樓梯間、抽菸、寵物吵鬧等影響到鄰居的情況，房東常常會被鄰居叫過去處理，原本想說租金可以是被動收入的，沒想到竟然也是主動收入之一。更慘的，如果遇到拉Ｋ、當應召站、室內鬥毆、凶宅等狀況，還可能會導致法律問題需出庭或房價被迫降價等情形。因此，許多房東來問我，找二房東是不是就可以都不用處理上述問題了？代租、代管、包租，哪個算是二房東?一個房東最基礎的工作包含「招租」、「管理房客」、「收租金」，這些都必須要花時間，如果想將時間外包，必須先了解「代租」、「代管」、以及「包租」的差別。假設有一個房東不想要帶房客看房子，他必須要找「代租業者」協助；如果這位房東不想要花時間換燈泡、修漏水、處理房客與鄰居的糾紛，那他必須找「代管業者」協助。如果這位房東從招租、管理房客，甚至連可能有空租的空窗期都不想承擔，那他必須找「包租業者」，談好一段固定時間與一筆錢，出租給這位包租業者，完全的外包，因此「包租」就是市場俗稱的二房東。當然，不論是代租、代管、包租，服務的範圍都不包含產權的責任，舉例因產權爭議需要出庭，或是賣房等狀況都不包含。代租、代管、包租，該選有證照的，還是沒有的？不論是代租、代管、包租的服務人員，都必須有證照；通常房仲業有代租的服務，每一間房仲店必須配置一名有「不動產經紀人」證照的人員，而其他人也必須有「不動產營業員」的證照。代管以及包租業人員必須有「租賃住宅管理人員」證照，而公司需有「租賃住宅服務業登記證」，並加入公會，繳交保證金，才是合法的代管與包租業者，若房東遇到需要申訴的問題可以找公會，才不會求助無門。沒有證照的二房東，雖然可能收費比較便宜，但遇到問題時有可能會找不到申訴的管道，之前就有「二房東捲款潛逃」的新聞，留下不知所措的房東與租客，房東是否可以收回房子？已繳交一年租金的房客該怎麼辦？因此，想要節省時間的房東，找尋二房東時記得確認一下對方是否有相關的證照，避免掉後續可能遭遇的麻煩問題。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
合法室裝妥協成本賠更多 評估團隊避踩3大地雷
由於對居住安全的日漸重視，法規對於室內裝修的要求漸趨嚴謹，屋主想要合法做室內裝修，不管是自住或是出租讓租金效益最大化之餘，也要同步考量室內裝修審查的可行性。室內裝修審查是個相當專業且有許多Know-how的項目，一般人不太可能自己操刀，我就常被提問，「Cosmo，我想要做合法的室內裝修，在室內裝修審查的部分，找一般的工班師傅就行了嗎？還是我要找統包、設計師、建築師？」許多人在合法室裝的成本上妥協，反而賠了更多新手屋主最常問上面問題，說真的，不管是統包、設計師、或工班師傅，只要他們有配合的建築師可以幫忙跑室內裝修審查，合法室裝不是問題，最大的問題在於，多數人在評估時都會用「價格」來看，最後挑選最便宜的工班服務。我曾經看過打算把房子出租的屋主，因為想用較少預算完成合法室裝，評估時只找價格最低的工程團隊，一開始估價是最低沒錯，但後續便開始以要通過室內裝修審查為由，加了許多費用，導致室內裝修成本不斷向上墊高，最後為了完成合法室裝，屋主也只好硬著頭皮答應加價。會造成這種結果，主要源自於大多數人對於合法室裝的合理工程款並沒有概念，在希望最低成本的情況下而漏看了許多重點。我都會建議評估合法室裝的團隊時，一定要看懂以下3項重點，才能減少遇到不優的合作對象避免評估，避免踩雷。近2年申請合格成功的經驗至少3件以上由於室內裝修審查法規會隨時間不斷的漸趨嚴謹，因此建議評估時看對方是否有近2年的室內裝修審查合格證，並且是已經申請下來的，在跑的不算喔！如此可以比較安心對方真的有這個能力，避免對方拿自己當白老鼠，到時候又要增加一堆費用才能完成合法室裝。找設計師或統包，觀察他們的溝通能力相對於一般工班，統包會額外負責師傅溝通與現場監工，而設計師除了溝通和監工，還包含設計費用，不論是統包或設計師，都應具備「溝通能力」。由於裝修的溝通語言有時一般人不了解，因此若能藉由統包或設計師協助師傅、建築師之間的溝通，能夠節省自己許多時間與金錢；但若是找到溝通能力差的，反而可能需要自己更多的心力處理。工程款收費是否按照合約走一般裝修的工程款收費方隨著工程的進度，分30%、30%、30%、10%收款，然而如果遇到一直討錢，甚至想要先收完全部款項的，這就要擔心到最後工程擺爛落跑的可能。為什麼評估合作團隊的溝通能力和收款標準這麼重要？原因在於室內裝修許可證申請下來後，半年內要申請完工審查，未能完成可再展延半年，但僅能展延一次，等於是一年內必須要竣工，如果工程團隊間的溝通有問題，或是工程團隊擺爛，影響到竣工的時間，到時建築師還要再重新跑一次室內裝修申請，等於花兩次的錢和時間。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
買房看到「壁癌漏水」可以打幾折議價 專家：涉及一問題
「Cosmo，跟你說喔！最近我看到一間有嚴重壁癌的房子，終於讓我找到可以好好殺價的物件了，這個應該可以用幾折議價啊？」在房地產教育行業的這幾年，總會遇到許多所謂「表面」的問題，但更深入的詢問：「壁癌的成因是什麼？」，許多人通常都答不出來。或許你會說：「我不是做工地的，怎麼會知道！」，但你知道嗎？如果真的要成為一個會賺錢的包租公，這個問題甚至算是基礎，不了解壁癌漏水的成因和解決方法，就沒有辦法估算需花多少修繕費用，就算你真的買到便宜好了，但可能修繕費用加上去，也沒有真的多便宜。所以我時常在說，這是能力問題！壁癌是乾癌還是濕癌？漏水是間歇性漏水還是持續性漏水？常看到的壁癌外觀會有油漆脫落的情形，但有時候油漆脫落可能只是油漆的品質不好，這時只需要剔除再重新油漆就行，修繕成本比較低。然而，若你發現壁癌除了油漆脫落，水泥牆用手摸時還會有碎屑不斷的掉下來，但牆面是乾的，這就稱為乾癌。乾癌的成因有可能是因為外牆滲水，而逐漸影響到內牆的水泥，但你在看房時有可能是晴天，因此壁癌摸起來就是乾的，下雨天去摸時就有可能是濕的，摸起來是濕的就稱為濕癌；濕癌成因除了外牆滲水之外，還有可能是水管的滲漏水導致的壁癌。說到漏水，要治本的解決就是真正的找到漏水的來源，有時是間歇性的漏水，也就是在某個行為發生時會產生的漏水，例如洗澡時才會漏水、下雨時天花板才會漏水，這就很可能跟排水問題有關，例如頂樓下雨時積水，透過水泥的毛細孔而滲漏到室內；若是持續性漏水，就很有可能是水管破損或加壓馬達破損導致。壁癌漏水的解決方法不同壁癌漏水的成因會有不同的解法，而修繕的成本也不同，甚至在解決時選擇治標或治本的方式都有不同的修繕成本，舉例來說外牆滲水導致的壁癌，有些包租公選擇最便宜的做法「封板」，簡稱「眼不見為淨」。但濕氣還是會導致木頭受損發霉，因此這種治標的方法僅能維持一段時間；至於治本的方法，除了外牆的防水重做，甚至貼磁磚之外，內部被水影響的水泥也必須打除至見到磚塊，重新泥作，這樣治本的方式稱為「斷水」，有效的阻斷水源。如果真的無法斷水，另一個方式稱為「導水」，也就是給漏水建造一個通路，讓水順利導掉，曾經遇到一個浴室天花板漏水的案例，樓上不配合修繕破裂的水管，最後只能設計一個鐵盤接水，並挖出一個通路讓水順利流掉，用導水的方法解決漏水的問題，和漏水共存。嚴重漏水壁癌恐影響居住安全，買房絕對不是議到便宜價就好！漏水輕則混凝土剝落，嚴重還會使鋼筋鏽蝕，影響居住安全，這也是為何在教導學員時都不用「幾折買房」的方式來誘導，反而強調提升自己的能力，當問題可以被分析成需要多少成本解決時，自己也就更加的清楚該如何議價。
房仲可先拿到Apple物件「秒殺宅」？ 買房自住投資前可以這樣做
「Cosmo，當房仲是不是就可以學到許多買房投資的知識，那我不如先去當過房仲之後，再來投資房地產應該會更好，對吧？」。不得不說，這個學員問到一個超棒的問題，我想很多想投資房地產的人都曾經冒出過這種想法吧！去學習當房仲，買房投資的功力會大大增加嗎？房仲是雇員，而包租公是老闆這樣比喻好了，如果說當一個會賺錢的包租公，要學會10大房地產投資的技巧，那麼當房仲頂多只能學到２種，因為房仲是雇員，而包租公是老闆。身為一個房仲，是被請來服務客戶，並順利成交房子的，因此你可以直覺的想到，進了仲介業後最主要學習的就是銷售技巧，會開始學到許多銷售的話術，這也是許多買房新手常擔心的「仲介話術」。有時不只話術，更需要創造出某種氛圍或演出一些故事情節，來促成買賣雙方的成交，在這樣的情況下，可能只有20％的時間有機會學習到買房投資的知識，包含看房重點、貸款技巧、驗屋注意事項、裝潢眉角、房客管理等包租公必學內容。但80％的時間都被要求磨練自己的銷售話術技巧，時間成本相當不符合效益，如果你本來是想成為一個會賺錢的包租公，而非一個Top sales的話。不過當然，進入房仲業後勢必得學習他們的「行話」，因此實際上可以提升的能力反而是仲介話術的應對，也就是在買房議價的部分可以獲得實質的提升，因為你可以學到當客戶提出什麼反對問題時，該用哪種話術來促使成交，反過來當仲介將該話術用在自己身上時，就可以輕鬆地應對。雖然可以更熟悉仲介話術與行話，但花了大部分時間卻只學習到房地產投資的冰山一角，就像是許多人覺得想開餐廳就要去餐廳打工一樣，理論上是沒錯，但實際上若你只有一直在做收盤子、洗碗、掃地的工作，而並非有機會在收銀、會計、進貨、物流、廚房、行銷之間體驗的話，花許多時間學習到的也只是冰山一角而已，當老闆是要學得廣，而非學得精；當包租公投資房地產其實是在當老闆，而房仲只是在當員工而已。當房仲可以取得Apple Case蘋果物件？（從房仲口袋撿蘋果，意即秒殺宅，價格便宜的好房）每次都聽到房仲講：「要是這麼便宜，這樣的Apple物件我早就自己買了」，感覺好像當房仲就可以自己先搜刮好物件一樣，真的嗎？其實不是，房仲業自己也有嚴格的規範，不然每個房仲都這樣想，那我想不會有人跟房仲買房了。另外，其實你一樣可以用老闆與雇員的角度去思考，如果當房仲可以在裡面學習如何找到Apple物件，等於是你一個人花了許多時間學會一件事情，那為何不跟一堆房仲合作，讓許多房仲同時幫你找好的物件，就好像有許多員工在幫你工作一樣，你不需要親力親為，這也是時間成本的問題。當然，為何房仲要提供給你Apple物件，這就跟自己的能力有關係了，如果你熟知買房投資的關鍵，便能快速下決定，房仲喜歡能快速下決定的買方。買房新手不需要去當房仲也能學習投資房地產。如果你想先閱讀文章學習，也可以到「理財新手福利社」看看。
第二戶房貸無寬限期 兩種人不受影響
從9月24日開始，民眾在六都和新竹縣市購買房地產，央行規定第二戶取消了寬限期，由原本的第三戶無寬限期，政策上進一步緊縮房貸的槓桿，央行總裁也在30日立法院答覆立委質詢時說明，第二戶取消寬限期也是要提醒你注意財務槓桿。在大家一窩蜂討論這個政策是否會對房價造成壓抑的作用時，我更想就自己的房產投資經驗中跟你分享，到底要成為怎樣的人，才比較不會受政策面的影響。第二戶寬限期取消的影響一般民眾在購屋時，假設購買1000萬的房子，貸款800萬，20年，年利率1.5%，若無寬限期的話需每月繳的本金加利息約為3萬8千多元，對於一般月薪有5萬的中產階級就算蠻吃力的，更別說月薪不到4萬的小資族群。因此，許多不得不買房的小資族，會利用房貸寬限期來減輕還款壓力；寬限期通常為2或3年，也就是在這2或3年之間，僅需要繳納貸款利息，就上述貸款800萬的例子，寬限期只需每月繳1萬元，可以減輕不少還款壓力。由於這類小資族通常買一戶就可以感受到房貸壓力，因此較少人會去買第二戶，但仍有些菜鳥投資客會利用寬限期的低月付，來買第二間房用於出租，這時當第二戶取消寬限期時，就會受到資金壓力的影響。第二戶無寬限期，兩種人不受影響第一種人是置產客，房地產對他們來說就是買來保值的商品，並不會短期的買進賣出，也因為通常他們口袋夠深，第二戶無寬限期這種政策對他們來說並無影響。而第二種人屬於專業投資人，他們對於房地產投資瞭若執掌，特別擅長現金流計算並投資於租金大於本利攤的物件，因此當租金可以完全支付房貸本金加利息時，所謂的寬限期也只是讓他們再額外賺多一點的方法而已，因此就算取消第二戶寬限期，對於專業投資人來說並沒有太大的影響，資金的部分甚至可以從舊房當中再貸出來使用。其實你會發現，不論政策如何改變，不太會被影響的不外乎兩種人，口袋深的人和擁有專業房地產投資知識的人。雖然我們無法瞬間變成口袋深的人，但卻能透過一步步的學習，漸漸將自己變成擁有專業房地產投資知識的人，如果你想開始踏出第一步學習，可以先上「理財新手福利社」等網站看看，裡面有許多免費的房地產投資知識分享，又或者可以認識跟我一樣素人起家成為專業房地產投資人，跟著一起了解相關法規財務與稅法等知識。
中國打房到房仲哀號、恆大破產危機 台灣打房也會這樣嗎？
中國大陸從去年開始，為了遏止炒房，開始一系列的打房措施，台灣也從房地合一1.0開始抑制炒房歪風，一直到今年的房地合一2.0正式上路，許多人擔心房市會因不斷的打房措施，而與中國房地產一樣受到強烈的打擊。中國打房，強力限制銀行貸款額度我們可以看到許多新聞資訊報導，中國限制銀行放貸額度的打房政策，使得許多銀行不得不將貸款週期延長，甚至出現停止貸款的現象，並且房貸利率也走升。想想看，今天要買一間房，結果銀行無法貸款給你，或是貸款給你的額度相當的低，導致自備款要準備很多，並且房貸利率走升也導致房地產的持有成本增加，種種的情形加起來，有購屋意願的人入手房地產的門檻升高，降低了房地產的交易量。特別是銀行貸款週期的延長，許多賣老屋想買新房的人，因貸款週期延長而遲遲無法拿到賣房尾款，也就無法投入買新房中。中國積極抑制貸款槓桿，恆大破產危機身為大到不能倒的中國房地產集團恆大，由於一直以來使用槓桿舉債推出一個又一個的房地產項目，加上踩了中國對房地產業負債規模的「三條紅線」，不能增加有息債務的恆大，無法再用借貸槓桿來借新還舊，少了一個填補原本債務的方法。同時，中國也積極的用政策抑制房價的上漲，恆大銷售也跟著下跌，這個填補債務的金流也越來越小，上述這兩個因素的疊加，恆大的債務危機也就越吹越大。另外，中國抑制房價的行動明顯，我們也從相關報導看到已有房地產企業的轉職潮現象，許多員工擔心房地產業的前途受到壓抑，因而紛紛找尋其他出路。貸款政策影響房地產市場甚大，台灣打房後將如何發展恆大在中國有幾百個開發建案，但房子蓋好銷售出去才有收入，當還未賣出房子，要填這些現金流的缺口，恆大不只跟銀行借錢，也將相關金融商品包裝吸引民眾投資；在中國還沒開始用限制貸款的方式打房時，這樣的借錢來賺錢的槓桿恆大操作的很順利，也成功躍升到中國前幾大房地產企業。然而，當中國開始緊縮放款，加上近年來營建的工料成本上漲，需要付出的錢增加，但可以貸款的錢減少，恆大的泡沫就越來越明顯。反觀台灣，雖然同樣在打房，以建商規模來說，不太可能達到恆大幾百個建案的規模，這樣的房產泡沫可能性較低。不過看到這邊，你應該可以體會貸款政策對於房市的發展影響超大，想想也是，幾乎沒有人買房是一次全部付完現金，甚至連建商蓋房都不是，貸款的難易程度就與房市的走向息息相關。因此，對於我們一般人來說，買房勢必要搞懂貸款，而小資族搞懂貸款的第一步，就是去學習「銀行信用分數」這件事，別當銀行小白囉！作者／吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長，目前已諮詢過數千人，協助數百位小資族成為包租公婆，著作《出擊吧！奪回你的人生主導權》。
公寓太搶手1／合買4千萬一整棟樓 五名實習生晉身包租公、包租婆
去年本刊獨家披露新北市有五位民眾透過團購買房策略規劃，合買一整棟公寓，踏入包租公婆行列學習建立現金流資產配置。歷經將近一年的推展，本刊持續追蹤這一群「包租公養成班」實習進度，根據其每月租金收益推算，投報率約在5.5%。去年9月下旬，新北市永和區一位年逾70歲屋主準備售出一整棟5層樓公寓，換屋為有電梯大廈，可免與太太爬樓梯費力、膝蓋疼痛的困擾。財富方舟總經理吳建賢與好租123物業管理公司團隊，得知後經過選點租屋市場效益評估後，大手筆一次購置，總價超過4,200多萬元，每坪單價約32~34萬元。吳建賢表示，去年元旦起新北市實施房屋隔間套房需取得直下層屋主同意書的新措施後，希望推展執行進度順利，乾脆直接買下一整棟5層樓公寓，分售給志同道合者，省卻要與樓下屋主溝通說明的時間。小資包租公總教頭吳建賢。（攝影／張文玠）吳建賢說，因此才會有買下一整棟樓的專案產生，再分享給「包租公養成班」學員參與，且限須同意樓上屋主隔間者才能加入專案。學員的背景來自各行各業，有上班族、退休族、中小企業主及其二代等，而且專案執行過程中的任何細節都是透明化讓學員了解，希望藉此培養大家認識買賣房屋、裝潢、尋找適合房客等各領域裡面的眉角。該案從去年10月開始委請建築師設計裝潢圖、申請施工許可、拆除、隔間、重新水電配管、架設門窗框、泥作處理、防火門、整棟貼磚、天花板工程、油漆粉刷、木工、安裝緊急照明燈、布置家具等，分期辦理驗收，送件審查防火證明、竣工圖等，在今年7月獲得新北市工務局核准室內裝修合格證明，並已完成招租。新北市永和區一整棟五層樓的公寓易主後，大規模翻修及重新隔間。（圖／好租123物業管理提供）●新北市於2019年1月1日起隔套的新規定辦理建築物裝修為多間套房審查原則中，新北市府對於屋主有意將房屋改裝成多間套房者，新增一項「須檢附直下層房屋所有權人的同意書」，才能進行裝修的規定；若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。而裝修案地址若位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。公寓大改造重新隔間裝潢後取得新北市府核發的室內裝修合格證明。（圖／好租123物業管理提供）小資包租公總教頭吳建賢小檔案40歲，國立中央大學資訊工程系畢業。曾任台積電生產線課長，身體力行「被動收入、現金流」，開過咖啡館、美妝店。現為財富方舟集團總理、好租123物業管理公司負責人、包租公養成班教練。
公寓太搶手2／自備款兩百多萬當包租公 每月收租15萬、投報率平均5.5%
財富方舟「包租公養成班」五名學員合資買入熱門物件中古屋公寓，為總價超過4千萬的一整棟五層樓公寓，除了一樓維持店面，二至五樓房子平均買在七百多萬，每人自備款約三百萬。經過室內裝修重新隔間之後，共隔成十一個單位，每月總收取租金約十五萬元，投報率平均5.5%左右。此專案規畫執行者的財富方舟、好租123物業管理負責人吳建賢表示，這棟坐落於新北市永和區的五層樓公寓，屋齡約30多年，每一層樓地板面積約20坪，團購的包租公多為貸款8成5、自備款約270~300萬元左右。該屋屋主原本出價6千多萬元，好租123團隊洽詢五家銀行估價位4千多萬元的範圍內，吳建賢與幹部經過半年多次拜訪房東、仲介深度溝通討論，於去年9月順利成交。吳建賢表示，包租公、包租婆是追求穩定的租金收入，非高報酬高暴利。買房子最大的問題是有無自備款、之後順利繳納每月貸款月付金，透過團隊及包租公養成班的學習與協助，需要洽談找到適合的貸款銀行及給予的額度。最佳的方案通常是銀行同意核撥8成房貸款+1成裝潢金，因此降低買屋者的自備款，藉此降低買房壓力。財富方舟、好租123代管負責人吳建賢（立者）開設課程教授如何當個稱職的包租公、包租婆。（圖／財富方舟提供）該棟的二至五層規劃的隔間以2房1廳單位為主，皆設有陽台，也有室內空間約6~6.5坪含廁所的套房。吳建賢指出，包租公養成班的學員買屋後、進入工程前，需要先學習相關的建築法規，了解如何研擬安全採光通風，做出最佳的格局，才能最後順利取得施工許可證。譬如說，具較佳隔音功能的主隔間牆為12公分，35平方米的大電，電線水管換新，鐵窗開逃生孔，耐燃一級的隔間，每個房間都能採光，符合載重面積採取輕質混凝土非廢料、浴室墊高平均15-20CM，可達防火六十分鐘功能的F60A防火門等。五名實習生合資買下新北市永和區的5層樓公寓，30多年屋齡的原屋況。（圖／好租123物業管理提供）接下來施工中，注意到每一層樓拆除後是否有漏水點，由於該棟漏水點非此棟大樓產生，經過工程部，發現是隔壁棟鄰居產生的漏水原因，團隊及工班在第一時間陪同屋主跟仲介與前屋主溝通提供漏水保障，才知道隔壁鄰居長期不知漏水，便邀請一起加以檢視，協助施工品質更加完備。吳建賢表示，該棟五層樓裝修工程完成後，檢附照片與文件等送至新北市工務局申請取的合格的室內裝修證明，以及家具布置完成招租，不含一樓店面，二至五層的總收取租金為每月15萬元，「把0經驗的學員帶到成為包租公，協助大家建立每月穩定租金現金收入」吳建賢強調執行此合資團購買房專案最重要的核心價值目的。這一棟永和區的5層樓舊公寓，經過整修裝潢後的新風貌。（圖／好租123物業管理提供）
為何租客趨向偏愛「兩房一廳」格局 專家分析「上架秒租」優於套房3理由
AAM財富方舟資產管理表示，套房在市場上數量氾濫，租金價格競爭激烈，居住品質良莠不齊。由於都會生活型態改變，透過591租屋平台上資訊顯示，兩房一廳的房型格局幾乎是秒上架秒出租，需求大於供給，預估將是未來租屋市場的新趨勢。目前租屋市場對象，多為高收入且單身的人口（結婚率下降，單身貴族風氣興盛），以及小家庭（近年來少子化現象，使得一家三口的家庭數逐日攀升）等族群。AAM財富方舟資產管理分析發現，房東管理出租房及房客的事項其實並不容易，從房客的招租、帶看屋、簽約開始，一直到入住後可能會有的租金催繳問題、房客忘記帶鑰匙、各種修繕需求等等。比起兩房一廳，隔間套房因為需要增加許多的衛浴設備、隔間牆等硬體，容易有建物載重的風險疑慮。隔間套房常因空間不足而有走道空間狹小，逃生條件不合格的問題，加上隔間套房的空間較小，有些套房沒有良好的採光通風條件。而對兩房一廳的選擇來說，許多房客認為與套房格局比較來說，有較好的安全條件，除了有額外的客廳空間可以招待客人、讓寢室和客廳分開，也具備採光通風等條件，降低潮濕、壁癌等發生機率。對於房東來說，將房屋裝潢為兩房一廳格局與相隔成許多間套房來看，由於隔間「兩房一廳」單位數較套房少，通常管理3組房客會比管理5組房客來得輕鬆一些，而且較能降低該屋使用過程發生意外時，需要做賠償的可能性。