合理房價
」 吳建賢
青安貸款年限30年延長至40年 立委批評民進黨雙標
行政院於7月中拍板的「青安貸款精進方案」今（1）日正式上路，不僅最高貸款額度提高至1000萬元、貸款年限也從30年延長至40年。民眾黨立委陳琬惠批評，馬英九競選連任時，提出延長貸款年限至30年遭民進黨資策委員會批評，如今綠營執政，顯然是換了位置就換了腦袋。陳琬惠表示，所謂「青安貸款」，最早是在2009年由馬英九推出，年限為20年；但面對不斷高漲的房價，當2011年馬英九準備競選連任時，便提出將貸款年限延長至30年。當時，民進黨政策委員會批評，「只是讓買屋的年輕人揹債務揹更久，更應去面對年輕人市中心居住權與合理房價的問題」，陳琬惠批評，如今民進黨再延長貸款年限，顯然是換了位置就換了腦袋。陳琬惠還說，民進黨不要忘記，當2019年國民黨總統參選人、高雄市長韓國瑜推出要給「首購族40年貸款」的優惠，綠營是怎麼批評的？「結果如今完全照抄，這不是雙重標準，什麼才是雙重標準？」陳琬惠直言，民進黨選擇此時延長青安貸款的年限，擺明就是對高房價議題雙手一攤，只想在選舉年政策買票，更可能會排擠其他居住政策的資源分配比例。陳琬惠奉勸賴清德主席，好好想想民進黨7年前是怎麼向人民承諾居住正義的？人民不會被騙第二次。
房地產投資人五大類，你是哪一種？
「Cosmo，這間可不可以買？」，我從Line上收到一則學員的訊息，傳了一張仲介發布的廣告，然後問我可不可以買。與此同時，另一位學員也傳了一封訊息，「Cosmo，在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡，預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬，房貸8成抓1.8%利率，以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%，您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎？」說真的，就算是專業的房地產投資人，也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買；但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點，因此才會直接詢問「可以買嗎？」。所以，本文將跟你分享5種房地產投資人，讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。房地產投資人五大類第一類房產投資人會問的問題，「這個好嗎？可以買嗎？要出價多少？」。通常他們看到了一則令人心動的廣告，便會直接將廣告貼給別人，並詢問是否可以買。這樣的情況下，等於直接將選擇權交由別人決定，若遇到願意真實分析優缺的人，那還好；但若遇到只是為了銷售的人，就很有可能吃了悶虧。第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣，可以陪我去看房嗎？」。通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件，但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵，害怕買到了問題屋該怎麼辦；這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房，就算身邊沒有這類朋友，也可以在網路挖寶學習，例如「看房注意事項五大篇章」，再搭配實際看房經驗就能進步了。第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK，房價房貸是我可以負擔的範圍，但你覺得我應該買多少？可以投資嗎？」這類人對於買房的數字敏感度尚未建立，不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少。當然，最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個，《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》，不然很容易被高報酬率的數字誤導。至於該買多少房價，你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。第四類房產投資人已學習了很多房產知識，自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」，列出來給我看後會問「這樣的數字，可以執行嗎？會不會遇到什麼問題？」。第五類房產投資人已經相當成熟，會開發、會評估、會執行，但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉，該怎麼辦？」，這類投資人缺乏了合法的意識，如果想做的長久，絕對要注意到如何合法的執行！房產投資不要只專注在投報率，合法更重要！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
總統下周動起來檢討敗選 綠委提穩定物價、合理房價
針對九合一選舉大敗，總統蔡英文昨（21）日晚間表示，下周將陸續召開國安高層會議，就未來國際政經變遷局勢下，台灣整體經濟情勢，以及國安議題進行討論；除了總統層級的檢討，民進黨立委郭國文近日也陸續針對政府政策提出建言，指出外食物價通膨高，穩定物價措施必須貼近民眾生活，以及期待看到房價回到合理價格，讓民眾負擔得起住宅，才符合居住正義的精神。郭國文表示，中央銀行理事會日前宣布調升政策利率半碼，但他擔憂如果升息不能成功壓制通膨，民眾還貸壓力將增加，生活成本也增加，變成「雙倍痛苦」。他說，民間面對通貨膨脹壓力是很深刻的感受，即便從通膨數字來說，台灣可能不像歐美國家那麼嚴重，但重點在於能源方面因為台電、中油吸收許多成本，讓指數沒那麼高，然而外食等民生項目，漲幅依舊不小。郭國文也說，從主計總處最新調查發現，台灣貧富差距不只來到9年新高，把薪資扣掉基本消費，最底層20%民眾平均才成長3635元，這叫民眾該如何面對通膨？他指出，照顧弱勢是敗選檢討的主要面向之一，有人說要發現金，有人說超徵的稅要還給民眾，但要真正能發揮政府照顧弱勢的方法是「針對性紓困」，比如說前20%的人增加3萬，後20%卻不到4千，如何縮小這個差距，應該是預算可以著重部分。此外，郭國文也表示，健全房市措施推出邁入2周年，但可以看到各行政機構推出一系列措施後，房價依舊高漲，今年更是出現成本回穩、交易量跌、價格卻持續走高的奇特現象。他說，面對高房價，除了要加速推動修法，也要運用多元政策平抑房價，檢討包括都更推動、融資公司放貸漏洞、法人短期交易等面向，必須改善目前面臨「有行無市」，由買家決定市價狀況。「相當期待看到房價回到合理價格，讓民眾負擔得起住宅，才符合居住正義的精神！」郭國文也提醒，目前「信用管制」有漏網之魚的問題，以及目前狀態只有量軟著陸，價格也應該軟著陸，更何況央行官員也說房價有讓利空間，凸顯價格高的關鍵是建商在撐。他指出，央行楊總裁已預測房價會在明年上半年開始軟著陸，內政部代理部長花敬群也做出同樣預測，甚至還加碼說，春節過後價格就會下跌，而且會連續跌好幾年。
新店門牌！搶搭輕軌通車潮 安康地區、首購挺進
新北市近年最重要的政策之一「三環六線」，繼前年迎來環狀線通車後，今年底即將再迎接安坑輕軌通車，未來自安坑地區通勤至北市可節省15分鐘時間，不僅可以緩解當地交通問題，將為區域帶來更便捷、更有效率的軌道交通！然而政府建設、軌道經濟都是為生活圈加持能見度，並能帶來實質機能，更助攻房市增值力道，以安坑輕軌而言，撇除已被各大建商墊高房價的K9十四張站，K6安康站正處於最繁華的麥當勞商圈，且區域預售案稀少，價格親民，頗有房市黑馬之姿。安坑輕軌全長約7.5公里，共有9個站點，起點為雙城站、終點站串聯環狀線十四張站，新北市市長侯友宜期許2022年年底通車，平面段路線從今年初開始密集試車，7月起K6安康站至K9十四張站的第二階段高架段的列車也啟動測試，而目前最受矚目的即為緊鄰央北重劃區的十四張站，自2018年首發案以4字頭搶市後，最新成交價已經站上7字頭，幾近翻倍成長，房價以「站七望八」邁進，且生活機能尚未到位，讓不少自住剛需直呼吃不消，且漲幅越快、意味著風險也相對高。而坐落同條路線、商圈成熟的K6安康站相對高CP值，該站點正處於安康路二段麥當勞商圈，屬於安坑地區最精華的主幹道，有20多條公車路線行經，通往東區、民生社區、忠孝新生等地，亦有北二高安坑交流道，10分鐘可接軌信義快速道路，20分鐘迅接信義計劃區，透過中安大橋則可銜接環河快速道路，未來輕軌通車後，可轉乘環狀線、松山新店線、中和新蘆線，通勤至大台北各地相當便捷。安康路二段機能滿載，繁華商圈享樂生活。此外，有別於重劃區，該商圈生活機能林立密集，有麥當勞，必勝客，路易莎咖啡，cama咖啡等知名連鎖店家，行政機關如郵局、戶政事務所、圖書館等，百年人文校園─安坑雙語國小、幼兒園，以及數家全聯、家樂福超市匯聚，日常生活機能悠然近取，且又不失靜謐休閒環境的生活聚落，安康路沿途風光明媚，周邊有安康森林公園、蝴蝶生態園區、陽光運動公園等大面積綠地，另往安康路一段方向有小碧潭風景區，往安康路三段則有三峽自然生態環境。安康森林公園+安坑國小，菁英家庭青睞。然而安康路二段開發早期、周邊素地稀少，區內新推案相當少見，目前區內數個指標新案都在短時間內繳出亮眼的成績單，區域成交行情已來到5字頭，有些新古屋實價登錄甚至來到53~54萬元，和央北重劃區仍有15~20萬元、約三成之價差，屬於首購換屋購屋合理房價之內，不過預估隨著輕軌通車效應浮現，軌道經濟推升、房價有撐，屆時房價低基期、又有成熟商圈支持的站點將湧現補漲效應。
「實價登錄早跟不上房價上漲速度」？買房議價好難 記住2大原則變簡單
「Cosmo，為什麼仲介都說我這樣的出價買不到房？可我就是參考實價登錄的啊！到底該如何議價才好？」，不巧在實價登錄上路後的幾年間，房價持續上漲，我想很多人應該遇過仲介說：「房價上漲的速度實價登錄早就跟不上了，如果參考實價登錄是買不到房子的。」雖然搜尋資料的能力可以幫助我們找出合理的房價該是多少，但要實際的買到該房價又需要跟仲介議價一番，所以本文從我多年的議價經驗中，提供2原則供讀者買房議價時的參考。先從付斡著手，學會探對方底價房價在仲介的腦中是很複雜的，包含屋主的開價、預期想賣多少、屋主的底價、屋主最後想要實拿多少，當然也要合併仲介費一起考量，所以我們一般人要能準確地抓到仲介腦中的數字實在是難上加難！在這樣的情況下，在與仲介議價時我們首先抓住一個普遍的經驗法則，就是「買方與賣方的價格大約相差一成時，仲介會有興趣努力」。簡單舉例來說，如果屋主想要的成交價是1050萬，而買方出價950萬，則這大約一成的價差仲介可能就會判斷有機會從中磋商，達到彼此成交的意願。因此，在出價付斡旋的階段，從房價資訊判斷出區域的合理房價後，試著從合理價的9折出價看看仲介會不會願意收斡旋，如果仲介願意收斡旋，則代表有機會。從仲介的態度判斷自己是不是「被進攻者」雖然仲介收了斡旋代表有機會成交在自己預期的價格附近，但在收斡後仲介還是會試圖拉價，可能是跟買方拉抬價格，也可能跟賣方拉低價格；如果你發現仲介一直在進攻自己，那代表對方踩的比較硬，而自己比較好進攻！很多人因為看房看得很累，好不容易找到一間喜歡的，就捨不得放棄，最後只好被一直加價；其實，在議價的過程中，很多時候心理的穩定度反而比技巧來得重要，因此在出價之前就要計算好自己到底想買多少，並堅持不要被牽著鼻子走。「如果一直沒有辦法成交呢？」，那就換下一間，不要的最大！另外補充，有時候會遇到屋主擔心仲介口中的買方是假的，因此要求與買方直接見面談，如果在看房時看到一些瑕疵，可以藉此詢問屋主發生了什麼事情，並藉此再做最後的議價。有時候雖然我期望的成交價是1000萬，但還是會抓個空間，例如可以接受到1020萬成交，這多出來的20萬就是給仲介比較好做事用的，讓仲介心情好一點，也比較願意幫我們努力。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
近三年房價漲幅是薪資漲幅4.6倍 「這縣市」最為驚人
通膨隱憂加重，萬物皆漲，永慶調查顯示，近三年來房價漲幅達20.1％，薪資漲幅僅4.3％，房價漲幅是薪資漲幅的4.6倍，其中台南房價漲幅是薪資漲幅的8.9倍，最為驚人，而新竹市則是房價、薪資漲幅落差最小，僅2.4倍。永慶房產集團以實價登錄的以及勞工平均提繳工資統計，全台住宅平均總價從2019年的1,006萬元，漲至去年的1,208萬元，三年內購屋者增加了200萬元的負擔，漲幅約20.1％；勞退平均提繳工資從2019的每月3.94萬元，漲至去年的4.11萬元，月薪約多出1,700元，漲幅約4.3％，雖然勞工薪資有所上漲，比起房價漲幅仍相當微小。對比各大都會區房價及薪資的漲幅，北北桃以外的都會區房價漲幅均逾二成，台南更高達34％；薪資則以新竹市漲幅達9.1％最高，此外台北市、新竹縣、高雄市也超過4％。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，目前台灣房價所得比已追平歷史高點的9.46倍，遠遠高出世界銀行定義合理房價所得比的4～6倍，近年房價飆價，上漲的速度超過多數受薪階級負擔能力範圍，要光靠薪資達成購屋夢想，愈來愈不容易。以房價與薪資漲幅的倍數來看，台南市自2019年到2021年平均購屋總價從502萬元，上漲至674萬元，漲幅達34.3％，幅度相當驚人；但平均提繳薪資卻低於全台平均增幅，僅成長3.8％，二者漲幅差了8.9倍，是全台薪資最追不上房價攀升速度的都會區。陳金萍表示，近年台南市受惠於科技產大廠、公共設施、重大建設進駐等利多議題，替當地房市增添許多想像空間，吸引大量買盤湧入，房價更是出現大幅飆漲的現象，對於原本薪資就薪低、成長幅度又小的當地受薪階級來說，購屋壓力迅速暴增，陷入無力買房的困境。房價成長速度與薪資差距全台最小的為新竹市，但差距仍有2.4倍。陳金萍表示，新竹市雖因竹科推升新竹地區整體的薪資水準，近年半導體產業蓬勃發展，竹科營收創下新高，帶動近年薪資成長達9.1％，不過近年近年新竹房市投資炒作風氣盛，房價漲幅亦超過二成，高薪資依舊是跟不上房價飆漲速度。
買房4招學估價 「實價登錄」平台找屋可以這樣設定坪數、方圓距離
看到一間喜歡的房子，該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾，不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想，「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋，因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時，該怎麼評估應該出多少價格才合理？」。在房市打滾多年，其實有4招可以分享給讀者，讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。4招培養房價敏感度實價登錄出現之前，成交的房價並不是市場公開資訊，因此只能靠自己慢慢地問，因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣，當時就每一間仲介都去詢問，交叉比較不同仲介所提供的資訊，拼湊出賣方可能期望的成交價。房產投資者通常會在一個區域看許多物件，因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下，對於市場行情會越來越熟悉，對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。但說真的，上述第1招相當花時間也相當累，但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然，由於銀行承做許多房貸，在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值，因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便，但許多人不敢使用此方式，因為可能遭銀行拒絕，要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力，簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的，而不是只來問好玩的。不過，銀行估價也不一定準確，在長久累積的看房經驗中，曾經有一家銀行的估價一報出來，我就直接打槍「這個區域你估25萬，是不是看錯了？」，後續銀行專員才承認他真的看錯了，因此就算是銀行估價，自己還是要有估房價的能力，而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時，會發現同一區域每坪房價範圍超廣，有可能從20幾萬到50幾萬都有，那到底出價時要拿20萬出價，還是拿50萬出價？也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣，有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。因此參考實價登錄評估房價，一定要設定好自己想購買的條件，例如要買30坪左右的房子，就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考，地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較，屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。還有最後一招要培養的是，有看中的案子就算沒有順利買到，也要追到最後的成交實價，這樣也可以比較與自己的估價差異，調整自己的房價敏感度。買房只追求低價，很容易買到地雷雖然上述方式可以練合理房價的敏感度，但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力，便宜買房人人要，在這麼多人要搶的情況下，這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知，後續才發現要一堆修繕費，其實也沒有買便宜。如果你身邊有專業的房產投資朋友，他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」，這些都是他們長期累積起來的經驗，但如果你不逐步練起，聽到便宜就去買，很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
政府在幫你！房地合一2.0上路 自住客買到好房機會提高？
110年7月1日房地合一2.0正式上路以來，我接到了許多市井小民的詢問，問題無非是關於房地合一稅新制對房市的影響，我想，一般人最在意的就是房價是否可以藉此再下修，期望政府的打房可以真正的打出效果，讓市面上許多無殼蝸牛族順利買到一個屬於自己的家！「Cosmo！你在做房地產投資，到底對於專業的包租公來說，房地合一2.0你們怎麼看？」，說真的，如果你是要買房自住，那麼2年內45%、5年內35%、10年內20%的房地合一稅，對自住客的影響真的是沒有，許多人一輩子也只買那一次房，超過10幾年都不會賣的；另外，自住設籍6年以上，還有400萬的免稅額，雖然不能說漲400萬完全不可能，但400萬確實是不容易達到的漲幅呢！因此，買房自住者完全不需要緊張，反而房地合一2.0對於一般想買房的人是個很大的幫助，買到好房子的機會提高了，怎麼說呢？短期炒房投機者降低，好房子被一般人看到的機會增加房地合一2.0對短期套利者課以重稅我想大家都可以從政策中明顯感受到，政府就是不希望頻繁的買賣炒作，將房價一直不理性的往上墊高，希望房價可以逐步合理化。注意喔！這裡說的意思並不是房價一定會變便宜，而是說房價可能因減少了炒作而回歸合理，畢竟房價的上漲也並非全然是炒作，有一部分是因為通膨的影響。不過，為何會說好房子被一般人看見的機會增加了呢？現在台灣的房地產交易模式，大部分還是會找房仲，因此房仲手邊有著大量的物件資訊，想想看，如果今天房仲接到一個好房子，你覺得他會先將這個房子推薦給誰呢？沒錯！就是先推薦給看得懂房地產價值，並且快速做決定的人，畢竟越快成交，房仲也越快有佣金拿；可惜的是，大部分的自住客並無法快速的評估並下決定，因此房仲也不太可能會第一時間將好物件推薦給自住客。然而，當這些經驗充足、能快速下決定的短期投機客退場，原本會先給這些房產短期套利者的好房子資訊，就能有更多機會被一般人看到。房地合一2.0上路後，買到好房的機會提高在房地產買賣稅率被調高，原本在市場上跟大家搶好房的短線投機者，也會隨之減少。所以，如果你真的有想要買房，也希望可以買到自己心中理想的好房，在房地合一2.0上路後，你可以看到好房的機會更大，當然也並不是說你可以隨便亂買，至少要會評估合理房價，並且果斷的下決定，才會有可能把握住買好房的機會喔！
寧願沒人租也不願降價 民生社區房東：降租會導致房價虧損600萬
台北市民生社區一帶的租金逐年攀升，但近年由於外送市場的興起、疫情的肆虐，不少在民生社區營業的業者決定打烊收攤。可房東們寧可租不出去，也不願意降租。因為有房東認為，如果降租的話，會造成近600萬的損失。有網友在臉書社團「房子賠售就是爽」發文，表示位於台北市民生東路四段、五段的社區，在1960至1970年代成為「美國式示範社區」，生活機能十分方便，原屬於封閉型社區，但由於近年觀光商圈的發展，所以實體店家的租金跟著水漲船高。網友表示，從2017年至2019年，可以已說是實體店家的倒閉歇業潮，今年更因為疫情影響，2月至4月平均一天就關閉12.5家店、5個品牌收攤，直到5、6月才趨緩為平均5天關閉7間店、收攤3品牌，其中不少民生社區的業者也是選擇轉移陣地或收攤，這也導致民生社區內有150間店面求租，但更大的原因卻是「房東不降租」。網友解釋房東的想法「假設租金投報率設定2％不變，民生社區（民生東路四、五段）的實體店面租金每月降一萬元，合理房價就損失將近600萬元。」、「假設一間店原先月租金15萬，年租金就是180萬，以租金投報率2％計算，合理房價就是9000萬。若是每月租金降為14萬，年租金就降為168萬，那麼店面總價就變成8400萬，價值整整掉了600萬，對後面的房價衝擊很大。」該網友也指出，民生東路四段平均每坪租金在1250至3750元、民生東路五段約3750～7500元，由於民生社區多數80％的實體店面都集中在當地居民手中，加上這些房東資金相當雄厚，因此對於降租的抗性較大，也導致這五年來不少實體店家的業者無力支撐，只能轉移陣地或含淚歇業，網友認為，「想要重回昔日榮景仍須相當大的努力。」