台汽北站
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建商群搶微風南京對面地上權案 皇翔8.5億奪標溢價率6成
國產署今(21)日開標位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案，最後由皇翔建設(2545)以約8.5億元權利金得標，高於底價約3.25億元，溢價率62%，換算每坪權利金單價約367萬元，創下台北市松山區權利金單價歷史新高。此次標售共11封標單，意外的是只有2家壽險金融業投標，包含新光人壽、華南金資產，其餘多數是建商，包括永陞、實陽、將捷、基泰、德林、寶贊開發等。信義全球資產公司總經理柯宏安表示，此案標脫代表建設公司持續看好台北市核心商圈的新辦公室需求，加上疫情對觀光產業衝擊大，該案規劃商辦可能性較高，租金預計可站穩2,000元並挑戰3,000元大關。敦北南京商圈聚集各大企業總部與商辦都更案，皇翔建設以8.5億標下的地上權即在微風南京對面、台北金融中心旁。（圖／本刊繪圖組）此地上權案位於正南京東路上，鄰近復興南京捷運站，周遭有微風南京商場、台北小巨蛋，更是辦公室林立的黃金地段。基地總面積232坪，建蔽率65%、容積率400%，換算每坪權利金單價367.4萬元，超過中壽在2013年標下台北學苑舊址地上權的349.8萬元，以及富邦人壽2014年標下長春段土地地上權的239.8萬元，權利金單價在台北市地上權案排名第7，更創下松山區歷史新高紀錄。皇翔建設近年積極取得土地開發，其中台汽北站一案也改開發頂級商辦，此次得標則是自2012年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。柯宏安分析，復興南京與敦北辦公商圈今年Q1商圈空置率低於5%，是企業搶進熱區，附近屋齡超過30年的指標商辦租金出現2,000元行情，加上旁邊的台北金融中心大樓已有2,500~2,900元水準，中壽敦北總部所揭露租金也突破3,000元，甚至站上3,500元以上，因此該案若開發成辦公，即使基地規模不大，不易打造大坪數產品，但以目前市場需求，得標業者應該會挑戰3,000元租金大關。柯宏安表示，土地與地上權看的是開發後的未來長期使用與租金收益，而市區商辦精華地段因辦公大樓屋齡多已老舊，少數新供給大樓又多為總部自用，新穎辦公空間供給不足。此案規模雖非像信義計畫區的百億級大型地上權，能在目前本土疫情衝擊下成功標脫，仍是對辦公市場的一劑強心針，也預期此類精華區土地產品，建商在考量長期投資布局下，應仍會有一定的交易表現。
疫情重創觀光 皇翔急轉彎 台汽北站飯店改商辦
皇翔(2545)今召開股東會，由皇翔董事長廖年吉主持，會中通過配發每股現金股利1.2元。其中，受疫情影響，重創全球觀光業，皇翔也急踩煞車，廖年吉會中透露，台汽北站飯店案將全部改為辦公大樓。皇翔董事長廖年吉表示，108年度房市表現量增價穩持續回溫，惟受到中美貿易戰及總統大選影響，買方多呈現觀望，國內房地產市場呈現緩步築底，量能漸增狀況，108年合併營業額約31.9億元，較107年度增加4.3%，本期合併綜合損益為利益1463萬元，每股盈餘0.04元。展望今年全球景氣受新冠肺炎疫情影響，中央銀行調降利率及台商回台，應可讓部分自住客及換屋族陸續回籠，本年度本公司仍將積極銷售個案。不少股東對於存貨去化及推案量少且銷售時程長達10年、負債比高表達意見，對此皇翔副總經理游玉華回應，存貨以台北市土地居多，北市土地取得不易，賣掉要再找回困難，沒有很急著用低價去化，存貨土地都是早期取得居多，會再考量利息負擔。皇翔近年積極跨入飯店業，2018年士林萬麗酒店營運，2021年還有忠孝東路臨沂段將出租給日本藤田觀光集團，但疫情干擾飯店營運令股東擔憂。游玉華表示，士林萬麗酒店剛開始經營就遇到疫情，飯店影響較大，但疫情會過去，會再爭取讓曝光度更高、來人更多。忠孝東路藤田為包底收租的租約，最快明年會營業。針對股東提問台汽北站飯店的進度和開發方向，廖年吉表示，「全世界飯店都虧本，計畫趕不上變化，本來簽了飯店，但是現在飯店還能作嗎？現在我全部轉型了啦！要全部改為辦公大樓！」對此則有股東拍手鼓掌表示贊成。廖年吉會後也補充，已經與萬豪解約，解約非違約，一毛錢也不會給，樓地板1萬7000多坪，未來只租不售，商辦完工期程不變，仍定於2022年完工。