協議價購
」
別等被課稅才滿頭問號 地主必懂「地價稅、土增稅」指南
不論是持有農地、道路用地、公設保留地(公保地)的大地主還是繼承部分土地的小地主，只要繼續持有或想移轉土地，就免不了為「稅賦」所苦。別因為「懶得處理」就這樣放著好幾年，因為不同用途的土地有著不同的稅務規定，不僅影響到土地的日常負擔，還會在未來的遺產分配、贈與或是轉售時產生顯著的影響。如果不熟悉這些差異，可能在無意中承擔不必要的稅負。不同土地利用方式有不同的土增稅和地價稅免徵規範。（圖／踏取國際開發提供）許多民眾覺得「我家的地就是放著而已啊！不用管它」，實際上以什麼樣的方式「被放著」可是影響很大。我們先針對每年11月都要徵收的「地價稅」以及與買賣息息相關的「土增稅」，來看看農地、公設保留地和道路用地在稅務上的差異。踏取國際開發因近期大舉收購新店區十四張B單元區段徵收土地時，意外發現既使市府對該區域內地主數次召開說明會也提供多元諮詢管道，尚未能將稅務觀念普及，針對一般民眾比較容易踩的誤區、例外進行分享。我們先就與近期要徵收的「地價稅」來探討：●「農地」：是不需要課徵地價稅的！但如果農地變更為與農業無關的使用，例如：景觀步道、造景假山等，則會在變更後的下一期課徵地價稅。●「道路用地」：想要免徵地價稅？請先符合這兩項條件：➊ 無償提供民眾通行。➋ 不是法定空地。常見的誤區在於：「我的道路用地免費提供給鄰居使用，為什麼還要繳地價稅？」因為地上有建築改良物，或是該道路用地其實屬於建築房屋應該要保留的法定空地，所以並不符合免徵要件，應繳交地價稅。●「公保地」：公保地在保留的期間，若繼續被當作「建築」使用的話，作為自用住宅使用依舊按2‰稅率課徵地價稅，其他使用則統一按6‰稅率課徵。唯有「沒有做任何使用且和使用中的土地隔離」、或作為「農業使用」可達免徵。有想要買賣家中土地的朋友們，可得緊盯「土地增值稅」了：●「農地」如果作為農業使用，則買賣與「自然人」是免課徵土增稅，也免徵所得稅。但若是移轉給法人，則仍需課徵土增稅。且要注意的是，坐落在農地上的「農舍」交易財產所得，就可能要計入個人綜所稅課徵。●「道路用地」的土增稅細節可需要多加注意。先討論免徵的情況：➊屬於都市土地範圍內，屬都市計劃法指定的公保地。如：公共設施用地別為道路用地，徵收前移轉，檢附土地使用分區證明書，在申報時可申請免徵土地增值稅。 ➋不屬於都市土地範圍內，但已開闢完成，或一計劃核定作為公共設施道路使用，並且使用地編定為交通用地。但上述2項都記得檢附鄉鎮市公所核發相關的證明書，才能申請免徵土增稅。容易發生的爭議像是：1. 都市土地住宅區的道路用地「提供公共通行的道路用地，但是屬於都市土地住宅區，或是非都市土地交通用地，但不是被徵府徵收/協議價購移轉者，將因為其不屬於政府徵收、可徵收、或依法得徵收的道路用地」所以一樣需要徵收土增稅。2. 非都市土地精編定為交通用地，且依法和定為「公共設施用地」者，則仍需繳納土增稅。●「公保地」在尚未被徵收前的移轉可免徵土增稅，另「原則上」被徵收時免徵土地增值稅。為什麼特別強調原則上呢？因為如果是以「市地重劃」的方式取得的話，仍需課徵土徵稅；而「區段徵收」的方式則免徵。土地相關的稅收要減徵、免徵都需依照法令規定，各有不同的提前申請限制。土地持有者們都應該了解不同土地類型，在不同情況下的稅賦差異和對應策略，可以讓你在合法範圍內減輕稅務壓力，也避免在交易或移轉過程中承受額外負擔。趕快檢查你的土地使用情況，看看是否符合減免條件，或尋求同踏取國際的專業建議，將土地的價值發揮到最大！作者介紹 / 踏取國際開發 協理 藍德義致力協助民眾化繁為簡了解不動產從無到有的各項大小事，辦理土地買賣/都更與危老顧問及整合/閒置資產活化諮詢/商住工農不動產買賣/資產管理及家族傳承/地政士相關業務/各項稅務諮詢及節約稅費規劃…等。不動產相關疑問，歡迎線上諮詢，LINE ID為「@447asmbe」。
桃市府買地還要清運花1.1億元狀告中油 法院以這理由駁回告訴
桃園市政府為辦理「沙崙產業園區整體開發計畫案」，2019年向中油購買土地4.8億，但市府稱廠商蓋汙水處理廠發現大量掩埋廢棄物，清運花1.1億，要求中油賠償。不過法院發現，市府早就知道有廢棄物，駁回告訴。市府提告，指沙崙產業園區整體開發計畫案在2019年以協議價購購買中油坐落於桃園市大園區沙崙段沙崙小段35筆土地，雙方在2019年5月28日簽立協議價購契約書，並約定以4.8億元購買，交易在2019年7月完成。市府說，2020年底在計畫案中，新建汙水處理場時，發現埋有廢棄物，市府至現場會勘，發現土地掩埋混凝土塊、黏土、垃圾夾雜磚瓦等營建混合物，清出廢物高達4594.03噸，清運費用1.1億餘元要求中油賠償。但中油表示，市府在2018年開始著手土地取得，並請不動產估價師鑑價，還發函中油同意對土地抽樣探鑽。中油同意後，市府在2018年8月委託探鑽，當時就發現有深達6公尺廢棄物回填層。因此市府早就知道有掩埋廢棄物。另市府在原始計畫預算中，也編列2264萬餘元為廢棄物及垃圾清除費用，卻在2020年要求賠償，實在沒有理由。市府則稱成立買賣契約時，並不知道有廢棄物，且契約中本無需要鑽探，因此不能認為探鑽代表早就知道土地中有廢棄物。法院舉例，如買房者與屋主談妥，提前進行裝潢，裝潢時發現漏水，當然認為買房者裝潢時就已經知道漏水，而不能主張買房不會提前裝潢，所以不知道漏水。法院認為市府請求沒有理由，因此駁回告訴，可上訴。
12家金融業者提供優惠貸款 助桃園航空城安置戶重建家園
桃園市長鄭文燦（22）日上午前往桃園市綜合會議廳，出席「桃園航空城安置戶優惠融資貸款平台成立暨MOU簽署記者會」。鄭市長表示，桃園航空城是國家級旗艦計畫，總面積達4,564公頃，區段徵收面積共計約2,600公頃，設有戶籍的家戶約4,800戶，建築物將近1萬戶。考量居民搬遷或重建的貸款需求，市府與銀行、農會、信用合作社等共12家金融業者攜手合作，成立「桃園航空城安置戶優惠融資貸款平台」（網址：https://www.tyaero-loan.org.tw/），提供低利房屋貸款、土地/建築融資貸款方案，也公開合作金融機構貸款適用條件、服務窗口及銀行網站資訊，期盼多元方案及諮詢管道能減輕貸款負擔，讓居民權益最大化。桃園市長鄭文燦說明桃園航空城計畫推動進度。包括立法委員黃世杰、市議員暨桃園信用合作社理事主席蘇家明、交通部民用航空局機場工程處副處長簡龍鳳、市府地政局長蔡金鐘、工務局長賴宇亭、經發局長郭裕信、農業局長郭承泉、住宅發展處長莊敬權、桃園航空城董事長陳錫禎、大園區長徐藍科、台灣土地銀行董事長謝娟娟、兆豐國際商業銀行董事長張兆順、華南商業銀行董事長張雲鵬、台灣中小企業銀行董事長林謙浩、合作金庫商業銀行董事長雷仲達、第一商業銀行董事長邱月琴、彰化商業銀行董事長凌忠嫄、台灣銀行總經理許志文、全國農業金庫總經理蘇佐政、蘆竹區農會理事長黃教陽、大園區農會理事長游智健、中華民國銀行公會秘書長王聰明等均一同出席活動。鄭市長談到，桃園航空城計畫對於提升航空客運及貨運量皆有極大助益，而380公頃的產專區將引進六大產業，提升國家競爭力，同時，將發展宜居城市，發揮「機場經濟學」讓機場與城市共榮共存，而這些計畫目標均以「居住權益」為基礎，用最大的同理心，以一對一、面對面的方式，放大居民權益。因此，在土地徵收方面，96%地主選擇領回抵價地，就地上物部分，市府多以協議價購為主，並持續辦理「先建後遷」、「一里一安置」及十大優惠措施，目前已進入地上物搬遷、公共工程及居民安置的階段，同時也進行生態設計、文化保留及產業安置等項目，期盼達成「多贏」之目標。
桃園航空城徵收「事緩則圓」 全區動工要再等4年
桃園航空城徵收爭議不斷，桃園市長鄭文燦22日在市政會議強調「事緩則圓」，宣布要拉長戰線，向中央爭取第三跑道2025年完工啟用的目標再往後遞延，全區動工的時間從2024年2月延到10月，另居民不必趕在8月20日，報徵收前完成協議價購都有7.5％獎勵金。調整期程 延後8個月台灣史上最大徵收案「桃園航空城」計畫正在進行地上物協議價購，鄭文燦表示，上半年才通過第三跑道環評跟土地徵收核定，有些居民還沒有做好心理準備，認為推動時間表要將心比心，重申一定要「先建後遷」，市府負責的蛋白區秉持先建後遷原則，但民航局負責的蛋黃區第三跑道恐來不及。「第三跑道2025年完工啟用的期程要調整！」鄭文燦將向行政院反映，原定2024年2月全區動工的期程，要延後8個月，壓在2024年10月，待安置計畫都完成後再進行航空城全區動工，保有完整的4年處理安置作業。安置住宅 每坪15萬元鄭文燦強調，土地配好後要有充裕時間給居民興建自己的家園，沒能力蓋的話由市府提供安置住宅，市府已發包3個基地共1200戶安置住宅，但民航局工程單位缺乏人力，已決議由市府代辦1200至2000戶，未來總戶數將達3200戶，他也提到計價要以最低成本，希望興建成本12萬、加上管理成本要壓在15萬內，讓居民得到最大保障。鄭文燦表示，本來壓在8月20日前簽署協議書才有7.5％協議價購的獎勵金也放寬，只要徵收計畫書送審前完成協議價購，都會有獎勵金，讓民眾有充裕時間複估。工務局也將由主管領隊，每里每周至少會駐點3次服務居民。