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一毛不加！2名富人買家底價標下北市豪宅「明日博」
國產署今(14)日辦理國有非公用不動產都更宅標售，包括「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31筆，吸引了15封標單，共標脫12戶，大安豪宅「明日博」順利標脫5戶，其中有2筆18樓戶，2位自然人買家一毛不加，直接以底價標脫。此外中正區「正隆天地」標脫5戶。而此次底價打折的板橋「昇陽文薈」也標脫1戶，大安區豪宅「耕曦」1戶，總計標脫率38%，溢價率1.4%，總標售金額為9.82億。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐，大安區豪宅明日博歷經去年幾度流標，今年整體房市買氣增溫，「明日博」也熱絡起來，實價揭露今年交易共12筆，依樓層和面向不同，價格約在100~125萬之間，而今日出現買家直接用底價標走，也凸顯即使房市熱絡，高資產族的算盤仍然是打得精。中正區豪宅「正隆天第」，之前標售成績都不錯，這次6戶都是第一次拿出來標售，在地段加持下，6戶標出5戶，溢價率5%之內。台灣房屋台北中正特許加盟店店長王瑋群則指出，「正隆天第」算周邊少數的中大坪數高總價豪宅，雖然現階段並非市場主流，但由於鄰近師大商圈，加上位於捷運古亭站、台電大樓站之間，生活機能優越，尤其這次標售多為高樓層物件中坪數物件，視野遼闊景觀佳，頗吸引有地緣性的換屋族出手，標脫價格也符合社區高樓層的9字頭行情，高樓層單價破百，顯示整體買氣頗熱。同樣鄰近師大商圈的「耕曦」經歷多次標售，因僅存5戶，其中有4戶都為店面，1戶住家，市場誘因不大，今年「耕曦」交易單價約在120 ~122萬之間，這次以111萬元標脫，算是低價搶進。而「昇陽文薈」則標脫１戶。優美地產企研室主任林哲緯分析，「昇陽文薈」該戶為13樓大坪數戶別，標售底價打94~95折後，已貼近周邊5~6字頭的行情，配合地段佳，又有捷運府中站、黃石市場及後站商圈挹注，在優異生活機能加持下，成功引起當地買家注意。林哲緯指出，國產署這次收獲不錯，同時也為北市豪宅注入一劑強心針，尤其現階段市場資金水位驚人，加上房貸低利等利多，在預期房價已回不去的心態下，以往較難標脫的高價位產品，都能有效吸引大戶轉進，加上標售案有公部門參與，無論房屋條件、價格及交易過程都相當透明，只要地段不要太差，應該都有機會順利標脫。
機捷沿線1字頭房價成絕響？ 3年前買在這現漲近2成
桃園機捷自2017年通車後已3年半，截至2020年5月止，總運量更突破7624多萬人次，對此房仲業者沿線各站近3年房價漲跌變化，漲幅最大以A18高鐵桃園站漲18.7%奪冠，A22老街溪站漲16.2%居次，A17領航站漲14.0%名列第三，機捷沿線房市站上2字頭，1字頭房價漸成絕響。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示，桃園房價普遍較雙北「物美價廉」，在就業、建設強勁表現下，替沿線各站加分不少，讓大小建商紛紛搶進，吸引雙北年輕首購族關注，而房價表現亮眼的A17、A18兩站，位處案量、話題皆吸睛的青埔特區，在建設和交屋助攻下，房價成長迅速；相較A22老街溪站則是受惠中壢區優勢，除了緊臨海華SOGO商圈，車站的人潮、商機成為支撐當地房市的最大功臣。房價漲最多的第一名，A18高鐵桃園站，除了高鐵、機捷共構優勢外，區域建設更是最大話題，刺激單價由25.2萬追漲至29.9萬，現有營運中的華泰名品城，陸續有已進入試營運的新光影城、置地廣場、Xpark水族館、IKEA旗艦店等即將開幕，加上學區為雙語青埔國小、近高鐵的優勢，區內住宅吸引力十足；位於鄰站的A17領航，以書法公園、流行音樂廣場等利多建設為主軸，配合明星學區大園國際高中加持，吸引不少家長「孟母三遷」，周邊房價更從20.7萬走強升至23.6萬。第二名的A22老街溪站，雖進入動工黑暗期，價格不跌反漲，主因鄰接800坪商業用地，市府採取50年地上權設定方式招商，由合和集團以2.81億元得標，近SOGO商圈與大同商圈，加上正面老街溪河岸之特殊景觀，期待營造出具有特色的新驛水岸商圈。A22老街溪站又鄰近中壢火車站，人潮、商機洶湧，交通上到青埔高鐵車站也僅需10分鐘，房價也由每坪21萬上漲至24.4萬，在桃園捷運綠線、鐵路地下化等題材助陣，未來性可說相當看好。雙北則屬A1台北車站及A5泰山站最搶眼，房價各上漲8.2%、7.7%。優美地產企研室主任林哲緯認為，台北車站近年在西區門戶計畫、忠孝路橋拆除等利多下，近期中山北路一段和林森北路一帶的電梯大樓、套房產品買氣旺，也帶動周邊房價成長；而泰山站因近新莊成熟生活圈，但價格又比副都心4字頭房價門檻低，吸引首購族，且近期也有塭仔圳重劃區重啟、五股泰山輕軌等議題加持，長線發展性相當可期。江怡慧強調，桃園目前仍屬交通、建設及人口的成長黃金期，機捷沿線各站發展不一，但依照「房價跟著建設走」的定律，未來發展值得持續期待，以今年5月在A10山鼻站的土地標售，標脫率達64.7%，吸引建商豪砸數億元搶進該區，顯見捷運周邊相當具有開發引吸力。
下半年房市好或壞？各大房仲說法一次看
2020上半年，新冠肺炎疫情攪局，不僅對民眾生活和工作有大幅的影響，在購屋計畫上也造成觀望及交易遞延，國內於6月解封後生活逐漸恢復正常，報復性看屋人潮持續出籠，不過對於後疫情生活及下半年房市，各大房仲業者仍持不同觀點。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，五大行庫的新承作房貸利率降至1.349%，超低利率對於自用型客戶相當有感，加上30年房貸產品越來越常見，對於購買總價千萬元左右的購屋人，「租不如買」的狀況更為明顯，值得留意在低利年代的環境下，投資需求有可能又會重新回到市場上。優美地產企研室主任林哲緯也說，今年下半年房市狀況，有機會在疫情減緩，政府一連串推出振興三倍券、安心旅遊方案等刺激下，一掃上半年疫情陰霾，而現階段處在全球市場資金充沛的環境，高資產族因避險，紛紛將現金轉向不動產，低檔的貸款利率也支撐剛性買盤，下半年是有機會維持穩定增長的格局。中信房屋總經理張世宗亦認為，目前房產交易仍以首購及換屋族群為主力，在疫情限制解封後，買賣雙方對價格的看法也趨於收斂，賣方對買方釋出善意，願放低姿態進行讓利，現階段房地產在後疫情時代雖無重大利多，但「沒有壞消息就是好消息」，後續中古房市仍有機會持續放量。台灣房屋智庫發言人張旭嵐則分析，上半年股市的震盪，凸顯不動產的穩定性、保值性等優勢，台灣進入後疫情時代，隨著觀光景點、百貨商圈補償性消費人潮出籠，市場供需逐步回歸正常，下半年房市將站穩腳步，交易量可望穩定回溫，不過最擔憂的還是疫情對國際經濟的衝擊，也間接影響台灣出口貿易，下半年的「經濟景氣」將是影響房市的最大黑天鵝。永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，第二波疫情在部分地區重燃火苗，對於未來疫情的發展仍充滿不確定性，恐須等到疫苗研發才能真正解除疫情的影響。除此之外，台灣無薪假人數仍在持續攀升，已創10年來新高，疫情對於經濟的影響恐仍需一段時間才能回復。因此，下半年的房市變化因素仍大，不可太過樂觀看待。21世紀不動產企劃研究室也提醒，台灣銀行業逾放比仍在低位、資本水準健全，足以應對經濟下行帶來的衝擊，短期內不致造成國內房地產市場拋售局面，但投資人仍須留意全球整體經濟不穩的長期風險之可能性。對於新建案部分，住展雜誌研發長何世昌則表示，今年上半年新建案市況雖然表現不惡，買氣也讓業者很樂觀，不少地區銷售率表現亮眼，但仍需注意供給量居高不下的問題。
實價登錄秒懂1／新制7月上路 登錄不實買賣雙方一起罰
實價登錄自2012年實施至今，使購屋民眾便於了解市場行情，為促使房地產交易資訊透明，「實價登錄2.0」即將於7月1日上路，相較以往地政士、仲介業等角色吃重，新制實價登錄責任不僅回到「買賣雙方」身上，除此之外，申報登錄時間改為過戶一併辦理，同時也讓「逾期申報」及「資訊不實」的罰則更加明確。實價登錄原本美意是希望促進房地產資訊透明化，達到平抑房價效果，但上有政策下有對策，不少業者鑽政策漏洞創造出許多讓實價變虛價的手法，最常見的是AB合約、以低報高，登錄偏高假成交行情，進行超貸，還能降低房地合一稅，或是刻意拉抬價格，藉此賺取更高的差價。此次實價登錄新制，透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊，提升資訊的正確性，也把登錄不實的責任回歸買賣雙方。優美地產企研室主任林哲緯指出，新制「責任歸屬」與「申報時機」的調整，除了避免因「買賣方」造假價格歸責地政士、經紀業的狀況，同時增加實價登錄的即時性。林哲緯強調，過去從交易到揭露在網站上，大多落後2到3個月，因此無法即時反映行情，但在新制規定下，實價申報時機，改與過戶時一同辦理，價格揭露可望提早1個月，將能提供民眾更即時的價格參考依據。未來建商賣屋也負有登錄之責，需與購屋者共同在申請買賣移轉登記時申報登錄，內政部也特別提醒，如果申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊申報不實，將直接處3萬元至15萬元罰鍰。長虹建設董事長李文造認為，實價登錄對居住正義及稅收有幫助，新制主要影響的是小建商，上市櫃公司沒有這個感覺，一直都是照實登錄，剛開始實施時影響較大，現在久了習慣就視為正常發展。（資料來源／台灣房屋提供）
實價登錄秒懂2／門牌全都露跳票 新制仍有不少改進空間
實價登錄宗旨在房價透明，避免不肖業者操縱房價，幫助消費者進行最佳決策。此次實價新制上路修改了部分包括申報責任、時機及罰則，但對於爭論已久的「門牌全揭露」和「預售屋價格即時登錄」在新版仍未被採納，被批評是「實價登錄0.5」，距離完全的「資訊透明」仍有很長一段距離要走。2018年內政部次長花敬群還信誓旦旦端出「實價登錄2.0」的政策，不僅門牌揭露要從30個區間改為「完整揭露」，也將溯及既往，過去的200多萬筆交易也會公布門牌，最後卻跳票，被時代力量立委黃國昌痛批是「實價登錄0.5」。房市專家陳泰源認為，門牌號碼區段化，幾號幾樓之幾，到現在都還不願意揭露，已經慢了私人企業民間的實價登錄好多步。「完全揭露(國外)早已行之有年，台灣不該顧慮太多。」此外，除了門牌詳實揭露，實價登錄未將預售屋交易價格納進登錄範圍，也是現行制度的一大詬病，預售屋房價不透明，給予建商及代銷很大的炒作空間。優美地產企研室主任林哲緯進一步表示，美國、英國及香港的實價登錄網站，價格資訊都是揭露到門牌，但放在台灣，一旦實行下去，因有個資外洩疑慮，因此並未選擇在此時修改；而預售屋即時登錄，則由於牽涉建商、代銷、消費者三者間的權益問題，因此立法者在權衡之下，才有今日新制版本。至於新制實施後，是否能有效遏止「操弄價格」的風氣，仍需觀察一段時間。對於民眾提出質疑，新制上路後陽台外推和頂樓加蓋若不合法，登錄會不會怎麼樣？擔任房仲多年的陳泰源說明，民眾擔心的部分主要看有沒有人檢舉、何時外推與增建是否列為「緩拆」。外推加蓋在房仲銷售過程中，早已被揭露，所以登錄不會怎樣，而且，現在的實價登錄早就有揭露了，會備註「有增建」，但細節不多、含糊帶過就是了。陳泰源說，有些陽台外推、增建做得很細緻，如果不說，就算是房仲，有時也真的看不出來。「蛤？原來我買到有增建的房子。」這是常發生的。另外還有扣車位後房屋實際成交單價的計算，都還要經過人工再次計算，才可還原，這部分也希望可以改善。（資料來源／台灣房屋提供）
實價登錄秒懂3／圖解申報方式必看！這個資訊填錯最高開罰15萬
實價登錄新制責任回歸買賣雙方，民眾該怎麼申報？要注意什麼？台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示，有「自行申報」或「代理申報」兩種方式，現今民眾普遍透過房仲成交，通常在過戶前，只要雙方達成協議，就能委託地政士代為處理申報事宜，這樣對年紀稍長、不諳電腦操作，或忙碌的上班族來說，其實都能避免登錄的遺漏或錯誤。而對於想自行申報的民眾，優美地產企研室主任林哲緯表示，其實操作並不複雜，尤其現在都電子化，只需注意資訊正確，便可上內政部的網頁，依買賣、租賃等需求操作即可。但他特別提醒，除了填寫時要注意資訊正確外，申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」，兩者差異在於「身分」認證的有無。以線上申辦為例，需插入「自然人憑證」，並輸入「身分證統一編號」及「密碼」方可登入，待資料填寫完成後，即可選擇線上送件；經由紙本送件者，雖無需憑證登入，但仍需線上填寫，並印出後在紙本上簽章，再送交至地政事務所才算完成。不過要注意的是，舊制實價登錄當價格申報有誤時，還可於限期內補正，新制上路後則無改正機會，一旦價格輸入錯誤便直接向買賣雙方開罰3~15萬元不等；如果是隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊，若於限期內未補正則雙方處6千~3萬元。專家建議，若一般民眾擔心缺乏專業知識或不熟悉電腦操作，建議仍交給地政士代為處理，費用多半落於1000至3000元不等，才不會讓無心的登載錯誤付出更大代價，因小失大。（資料來源／台灣房屋提供）
實價新制7/1上路 房屋買賣亂報價當心遭罰
新制實價登錄將在7月1日上路，相較以往地政士、仲介業等角色吃重，修改後責任不僅回到「買賣雙方」身上，也讓申報時「逾期」及「資訊不實」罰則更加明確，換句話說，當交易申報的成交價格有誤時，便是直接向雙方開罰3~15萬元不等，如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊，也同樣罰6千~3萬元！優美地產企研室主任林哲緯指出，實價新制主要聚焦在「責任歸屬」與「申報時機」的調整，除了避免因「買賣方」造假價格，卻歸責地政士、經紀業的狀況，同時增加實價登錄的即時性。林哲緯強調，過去從交易到實價揭露在網站上的資料，大多落後2到3個月，因此無法即時反映行情，但在新制規定下，實價申報時機，改與過戶時一同辦理，價格揭露可望提早1個月，將能提供民眾更即時的價格參考依據。台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示，雖然責任回歸買賣雙方，但民眾仍可選擇「自行申報」或「代理申報」兩種方式。對於想自行申報的民眾，林哲緯表示，其實操作並不複雜，尤其現在都電子化，只需注意資訊正確，便可上內政部的網頁，依買賣、租賃等需求操作即可」。但除填寫時要注意資訊正確外，申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」，兩者差異在於「身分」認證的有無。以線上申辦為例，需插入「自然人憑證」，並輸入「身分證統一編號」及「密碼」方可登入，待資料填寫完成後，即可選擇線上送件；經由紙本送件者，雖無需憑證登入，但仍需線上填寫，並印出後在紙本上簽章，再送交至地政事務所才算完成。
【扶弱變套利4】屋以稀為貴！禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力，記者實地走訪，社區環境清幽、棟距超寬敞，一樓進駐店家雖不多，全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶，他也知道社區有人透過法拍轉售，「朋友曾經去問過(業者)，但好像程序很複雜，且價格越來越高，所以作罷。」「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈，離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺，又有65快速道路，交通及生活機能十分完善，是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。浮洲合宜宅有意釋出的2房法拍物件較少，大多是3房以上在流通，圖為2房。（圖／翻攝自日勝幸福站官網）「以目前拍定每坪37萬來說，符合市場行情，要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓，以及這樣條件的社區其實不容易，想進住的不在少數。」吳柏儒說，一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手，合宜宅也一定會有，只因政府訂定限售年限，讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。「當初抽籤時，就有不少投資客找親友人頭來卡位，後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮，補上的住戶也有不少是投資客，現在都在等著透過法拍套利，只是流程複雜、眉角多，還配對到買家，還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家，其實不容易，因此業者分工很細，有人專找買方，有人專找賣方，才有機會促成買賣。」另一位業者說。優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒。（圖／吳柏儒提供）既然媒合這麼不容易，浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件，可見需求市場有多大。業者預估，目前合宜宅法拍屋的投標者，自住與投資約各佔一半，「買賣雙方都有很大的需求量，尤其當初不是投資心態進場的一般屋主，也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』？」
【扶弱變套利5】合宜宅屋主財務問題都找私人借貸？業者點破刻意為之
本刊調查，原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，目前翻漲價差已來到近1倍，還能輕鬆避開房地合一稅，業者估「法拍市場中的合宜宅，8成都是假債權。」當初政府為了照顧弱勢族群，加上平息高房價民怨而推出合宜宅，讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品，但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房，實在不樂見。2015年，浮洲合宜宅因地震梁柱龜裂，一樓承購戶卻無法加入退場機制，憤而抗議並提出集體訴訟，目前一樓店面已回收再銷售。（圖／報系資料照）「如果買賣交易價格可以達37萬，為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題？」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件，顯然刻意為之。他說，如果當初政府有明令未住滿10年，就以當初價格退還並繳交使用期間租金，合宜住宅炒房問題或許可以改善。如何防堵合宜宅遭有心人法拍？營建署管理組副工程司陳志銘解釋，「如果特別立法限制合宜宅不得法拍，那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平；也可能會有人心存僥倖不付房貸。」「我們相信95%的人都還是守法，不應該為了5%的人立法，讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言，立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅，改推只租不售社會住宅做政策調整。」