優美地產
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一毛不加!2名富人買家底價標下北市豪宅「明日博」
國產署今(14)日辦理國有非公用不動產都更宅標售,包括「正隆天第」、「昇陽文薈」、「漢皇丰川」、「耕曦」及「明日博」共31筆,吸引了15封標單,共標脫12戶,大安豪宅「明日博」順利標脫5戶,其中有2筆18樓戶,2位自然人買家一毛不加,直接以底價標脫。此外中正區「正隆天地」標脫5戶。而此次底價打折的板橋「昇陽文薈」也標脫1戶,大安區豪宅「耕曦」1戶,總計標脫率38%,溢價率1.4%,總標售金額為9.82億。 台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐,大安區豪宅明日博歷經去年幾度流標,今年整體房市買氣增溫,「明日博」也熱絡起來,實價揭露今年交易共12筆,依樓層和面向不同,價格約在100~125萬之間,而今日出現買家直接用底價標走,也凸顯即使房市熱絡,高資產族的算盤仍然是打得精。中正區豪宅「正隆天第」,之前標售成績都不錯,這次6戶都是第一次拿出來標售,在地段加持下,6戶標出5戶,溢價率5%之內。台灣房屋台北中正特許加盟店店長王瑋群則指出,「正隆天第」算周邊少數的中大坪數高總價豪宅,雖然現階段並非市場主流,但由於鄰近師大商圈,加上位於捷運古亭站、台電大樓站之間,生活機能優越,尤其這次標售多為高樓層物件中坪數物件,視野遼闊景觀佳,頗吸引有地緣性的換屋族出手,標脫價格也符合社區高樓層的9字頭行情,高樓層單價破百,顯示整體買氣頗熱。同樣鄰近師大商圈的「耕曦」經歷多次標售,因僅存5戶,其中有4戶都為店面,1戶住家,市場誘因不大,今年「耕曦」交易單價約在120 ~122萬之間,這次以111萬元標脫,算是低價搶進。而「昇陽文薈」則標脫1戶。優美地產企研室主任林哲緯分析,「昇陽文薈」該戶為13樓大坪數戶別,標售底價打94~95折後,已貼近周邊5~6字頭的行情,配合地段佳,又有捷運府中站、黃石市場及後站商圈挹注,在優異生活機能加持下,成功引起當地買家注意。林哲緯指出,國產署這次收獲不錯,同時也為北市豪宅注入一劑強心針,尤其現階段市場資金水位驚人,加上房貸低利等利多,在預期房價已回不去的心態下,以往較難標脫的高價位產品,都能有效吸引大戶轉進,加上標售案有公部門參與,無論房屋條件、價格及交易過程都相當透明,只要地段不要太差,應該都有機會順利標脫。
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機捷沿線1字頭房價成絕響? 3年前買在這現漲近2成
桃園機捷自2017年通車後已3年半,截至2020年5月止,總運量更突破7624多萬人次,對此房仲業者沿線各站近3年房價漲跌變化,漲幅最大以A18高鐵桃園站漲18.7%奪冠,A22老街溪站漲16.2%居次,A17領航站漲14.0%名列第三,機捷沿線房市站上2字頭,1字頭房價漸成絕響。台灣房屋集團趨勢中心經理江怡慧表示,桃園房價普遍較雙北「物美價廉」,在就業、建設強勁表現下,替沿線各站加分不少,讓大小建商紛紛搶進,吸引雙北年輕首購族關注,而房價表現亮眼的A17、A18兩站,位處案量、話題皆吸睛的青埔特區,在建設和交屋助攻下,房價成長迅速;相較A22老街溪站則是受惠中壢區優勢,除了緊臨海華SOGO商圈,車站的人潮、商機成為支撐當地房市的最大功臣。房價漲最多的第一名,A18高鐵桃園站,除了高鐵、機捷共構優勢外,區域建設更是最大話題,刺激單價由25.2萬追漲至29.9萬,現有營運中的華泰名品城,陸續有已進入試營運的新光影城、置地廣場、Xpark水族館、IKEA旗艦店等即將開幕,加上學區為雙語青埔國小、近高鐵的優勢,區內住宅吸引力十足;位於鄰站的A17領航,以書法公園、流行音樂廣場等利多建設為主軸,配合明星學區大園國際高中加持,吸引不少家長「孟母三遷」,周邊房價更從20.7萬走強升至23.6萬。第二名的A22老街溪站,雖進入動工黑暗期,價格不跌反漲,主因鄰接800坪商業用地,市府採取50年地上權設定方式招商,由合和集團以2.81億元得標,近SOGO商圈與大同商圈,加上正面老街溪河岸之特殊景觀,期待營造出具有特色的新驛水岸商圈。A22老街溪站又鄰近中壢火車站,人潮、商機洶湧,交通上到青埔高鐵車站也僅需10分鐘,房價也由每坪21萬上漲至24.4萬,在桃園捷運綠線、鐵路地下化等題材助陣,未來性可說相當看好。雙北則屬A1台北車站及A5泰山站最搶眼,房價各上漲8.2%、7.7%。優美地產企研室主任林哲緯認為,台北車站近年在西區門戶計畫、忠孝路橋拆除等利多下,近期中山北路一段和林森北路一帶的電梯大樓、套房產品買氣旺,也帶動周邊房價成長;而泰山站因近新莊成熟生活圈,但價格又比副都心4字頭房價門檻低,吸引首購族,且近期也有塭仔圳重劃區重啟、五股泰山輕軌等議題加持,長線發展性相當可期。江怡慧強調,桃園目前仍屬交通、建設及人口的成長黃金期,機捷沿線各站發展不一,但依照「房價跟著建設走」的定律,未來發展值得持續期待,以今年5月在A10山鼻站的土地標售,標脫率達64.7%,吸引建商豪砸數億元搶進該區,顯見捷運周邊相當具有開發引吸力。
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下半年房市好或壞?各大房仲說法一次看
2020上半年,新冠肺炎疫情攪局,不僅對民眾生活和工作有大幅的影響,在購屋計畫上也造成觀望及交易遞延,國內於6月解封後生活逐漸恢復正常,報復性看屋人潮持續出籠,不過對於後疫情生活及下半年房市,各大房仲業者仍持不同觀點。 信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,五大行庫的新承作房貸利率降至1.349%,超低利率對於自用型客戶相當有感,加上30年房貸產品越來越常見,對於購買總價千萬元左右的購屋人,「租不如買」的狀況更為明顯,值得留意在低利年代的環境下,投資需求有可能又會重新回到市場上。優美地產企研室主任林哲緯也說,今年下半年房市狀況,有機會在疫情減緩,政府一連串推出振興三倍券、安心旅遊方案等刺激下,一掃上半年疫情陰霾,而現階段處在全球市場資金充沛的環境,高資產族因避險,紛紛將現金轉向不動產,低檔的貸款利率也支撐剛性買盤,下半年是有機會維持穩定增長的格局。中信房屋總經理張世宗亦認為,目前房產交易仍以首購及換屋族群為主力,在疫情限制解封後,買賣雙方對價格的看法也趨於收斂,賣方對買方釋出善意,願放低姿態進行讓利,現階段房地產在後疫情時代雖無重大利多,但「沒有壞消息就是好消息」,後續中古房市仍有機會持續放量。台灣房屋智庫發言人張旭嵐則分析,上半年股市的震盪,凸顯不動產的穩定性、保值性等優勢,台灣進入後疫情時代,隨著觀光景點、百貨商圈補償性消費人潮出籠,市場供需逐步回歸正常,下半年房市將站穩腳步,交易量可望穩定回溫,不過最擔憂的還是疫情對國際經濟的衝擊,也間接影響台灣出口貿易,下半年的「經濟景氣」將是影響房市的最大黑天鵝。永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為,第二波疫情在部分地區重燃火苗,對於未來疫情的發展仍充滿不確定性,恐須等到疫苗研發才能真正解除疫情的影響。除此之外,台灣無薪假人數仍在持續攀升,已創10年來新高,疫情對於經濟的影響恐仍需一段時間才能回復。因此,下半年的房市變化因素仍大,不可太過樂觀看待。21世紀不動產企劃研究室也提醒,台灣銀行業逾放比仍在低位、資本水準健全,足以應對經濟下行帶來的衝擊,短期內不致造成國內房地產市場拋售局面,但投資人仍須留意全球整體經濟不穩的長期風險之可能性。對於新建案部分,住展雜誌研發長何世昌則表示,今年上半年新建案市況雖然表現不惡,買氣也讓業者很樂觀,不少地區銷售率表現亮眼,但仍需注意供給量居高不下的問題。
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實價登錄秒懂1/新制7月上路 登錄不實買賣雙方一起罰
實價登錄自2012年實施至今,使購屋民眾便於了解市場行情,為促使房地產交易資訊透明,「實價登錄2.0」即將於7月1日上路,相較以往地政士、仲介業等角色吃重,新制實價登錄責任不僅回到「買賣雙方」身上,除此之外,申報登錄時間改為過戶一併辦理,同時也讓「逾期申報」及「資訊不實」的罰則更加明確。實價登錄原本美意是希望促進房地產資訊透明化,達到平抑房價效果,但上有政策下有對策,不少業者鑽政策漏洞創造出許多讓實價變虛價的手法,最常見的是AB合約、以低報高,登錄偏高假成交行情,進行超貸,還能降低房地合一稅,或是刻意拉抬價格,藉此賺取更高的差價。此次實價登錄新制,透過買賣雙方相互勾稽確認成交資訊,提升資訊的正確性,也把登錄不實的責任回歸買賣雙方。優美地產企研室主任林哲緯指出,新制「責任歸屬」與「申報時機」的調整,除了避免因「買賣方」造假價格歸責地政士、經紀業的狀況,同時增加實價登錄的即時性。林哲緯強調,過去從交易到揭露在網站上,大多落後2到3個月,因此無法即時反映行情,但在新制規定下,實價申報時機,改與過戶時一同辦理,價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時的價格參考依據。未來建商賣屋也負有登錄之責,需與購屋者共同在申請買賣移轉登記時申報登錄,內政部也特別提醒,如果申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊申報不實,將直接處3萬元至15萬元罰鍰。長虹建設董事長李文造認為,實價登錄對居住正義及稅收有幫助,新制主要影響的是小建商,上市櫃公司沒有這個感覺,一直都是照實登錄,剛開始實施時影響較大,現在久了習慣就視為正常發展。(資料來源/台灣房屋提供)
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實價登錄秒懂2/門牌全都露跳票 新制仍有不少改進空間
實價登錄宗旨在房價透明,避免不肖業者操縱房價,幫助消費者進行最佳決策。此次實價新制上路修改了部分包括申報責任、時機及罰則,但對於爭論已久的「門牌全揭露」和「預售屋價格即時登錄」在新版仍未被採納,被批評是「實價登錄0.5」,距離完全的「資訊透明」仍有很長一段距離要走。2018年內政部次長花敬群還信誓旦旦端出「實價登錄2.0」的政策,不僅門牌揭露要從30個區間改為「完整揭露」,也將溯及既往,過去的200多萬筆交易也會公布門牌,最後卻跳票,被時代力量立委黃國昌痛批是「實價登錄0.5」。房市專家陳泰源認為,門牌號碼區段化,幾號幾樓之幾,到現在都還不願意揭露,已經慢了私人企業民間的實價登錄好多步。「完全揭露(國外)早已行之有年,台灣不該顧慮太多。」此外,除了門牌詳實揭露,實價登錄未將預售屋交易價格納進登錄範圍,也是現行制度的一大詬病,預售屋房價不透明,給予建商及代銷很大的炒作空間。優美地產企研室主任林哲緯進一步表示,美國、英國及香港的實價登錄網站,價格資訊都是揭露到門牌,但放在台灣,一旦實行下去,因有個資外洩疑慮,因此並未選擇在此時修改;而預售屋即時登錄,則由於牽涉建商、代銷、消費者三者間的權益問題,因此立法者在權衡之下,才有今日新制版本。至於新制實施後,是否能有效遏止「操弄價格」的風氣,仍需觀察一段時間。對於民眾提出質疑,新制上路後陽台外推和頂樓加蓋若不合法,登錄會不會怎麼樣?擔任房仲多年的陳泰源說明,民眾擔心的部分主要看有沒有人檢舉、何時外推與增建是否列為「緩拆」。外推加蓋在房仲銷售過程中,早已被揭露,所以登錄不會怎樣,而且,現在的實價登錄早就有揭露了,會備註「有增建」,但細節不多、含糊帶過就是了。陳泰源說,有些陽台外推、增建做得很細緻,如果不說,就算是房仲,有時也真的看不出來。「蛤?原來我買到有增建的房子。」這是常發生的。另外還有扣車位後房屋實際成交單價的計算,都還要經過人工再次計算,才可還原,這部分也希望可以改善。(資料來源/台灣房屋提供)
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實價登錄秒懂3/圖解申報方式必看!這個資訊填錯最高開罰15萬
實價登錄新制責任回歸買賣雙方,民眾該怎麼申報?要注意什麼?台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示,有「自行申報」或「代理申報」兩種方式,現今民眾普遍透過房仲成交,通常在過戶前,只要雙方達成協議,就能委託地政士代為處理申報事宜,這樣對年紀稍長、不諳電腦操作,或忙碌的上班族來說,其實都能避免登錄的遺漏或錯誤。而對於想自行申報的民眾,優美地產企研室主任林哲緯表示,其實操作並不複雜,尤其現在都電子化,只需注意資訊正確,便可上內政部的網頁,依買賣、租賃等需求操作即可。但他特別提醒,除了填寫時要注意資訊正確外,申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」,兩者差異在於「身分」認證的有無。以線上申辦為例,需插入「自然人憑證」,並輸入「身分證統一編號」及「密碼」方可登入,待資料填寫完成後,即可選擇線上送件;經由紙本送件者,雖無需憑證登入,但仍需線上填寫,並印出後在紙本上簽章,再送交至地政事務所才算完成。不過要注意的是,舊制實價登錄當價格申報有誤時,還可於限期內補正,新制上路後則無改正機會,一旦價格輸入錯誤便直接向買賣雙方開罰3~15萬元不等;如果是隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊,若於限期內未補正則雙方處6千~3萬元。專家建議,若一般民眾擔心缺乏專業知識或不熟悉電腦操作,建議仍交給地政士代為處理,費用多半落於1000至3000元不等,才不會讓無心的登載錯誤付出更大代價,因小失大。(資料來源/台灣房屋提供)
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實價新制7/1上路 房屋買賣亂報價當心遭罰
新制實價登錄將在7月1日上路,相較以往地政士、仲介業等角色吃重,修改後責任不僅回到「買賣雙方」身上,也讓申報時「逾期」及「資訊不實」罰則更加明確,換句話說,當交易申報的成交價格有誤時,便是直接向雙方開罰3~15萬元不等,如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊,也同樣罰6千~3萬元!優美地產企研室主任林哲緯指出,實價新制主要聚焦在「責任歸屬」與「申報時機」的調整,除了避免因「買賣方」造假價格,卻歸責地政士、經紀業的狀況,同時增加實價登錄的即時性。林哲緯強調,過去從交易到實價揭露在網站上的資料,大多落後2到3個月,因此無法即時反映行情,但在新制規定下,實價申報時機,改與過戶時一同辦理,價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時的價格參考依據。台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示,雖然責任回歸買賣雙方,但民眾仍可選擇「自行申報」或「代理申報」兩種方式。對於想自行申報的民眾,林哲緯表示,其實操作並不複雜,尤其現在都電子化,只需注意資訊正確,便可上內政部的網頁,依買賣、租賃等需求操作即可」。但除填寫時要注意資訊正確外,申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」,兩者差異在於「身分」認證的有無。以線上申辦為例,需插入「自然人憑證」,並輸入「身分證統一編號」及「密碼」方可登入,待資料填寫完成後,即可選擇線上送件;經由紙本送件者,雖無需憑證登入,但仍需線上填寫,並印出後在紙本上簽章,再送交至地政事務所才算完成。
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【扶弱變套利4】屋以稀為貴!禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力,記者實地走訪,社區環境清幽、棟距超寬敞,一樓進駐店家雖不多,全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶,他也知道社區有人透過法拍轉售,「朋友曾經去問過(業者),但好像程序很複雜,且價格越來越高,所以作罷。」「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈,離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺,又有65快速道路,交通及生活機能十分完善,是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。浮洲合宜宅有意釋出的2房法拍物件較少,大多是3房以上在流通,圖為2房。(圖/翻攝自日勝幸福站官網)「以目前拍定每坪37萬來說,符合市場行情,要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓,以及這樣條件的社區其實不容易,想進住的不在少數。」吳柏儒說,一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手,合宜宅也一定會有,只因政府訂定限售年限,讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。「當初抽籤時,就有不少投資客找親友人頭來卡位,後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮,補上的住戶也有不少是投資客,現在都在等著透過法拍套利,只是流程複雜、眉角多,還配對到買家,還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家,其實不容易,因此業者分工很細,有人專找買方,有人專找賣方,才有機會促成買賣。」另一位業者說。優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒。(圖/吳柏儒提供)既然媒合這麼不容易,浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件,可見需求市場有多大。業者預估,目前合宜宅法拍屋的投標者,自住與投資約各佔一半,「買賣雙方都有很大的需求量,尤其當初不是投資心態進場的一般屋主,也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』?」
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【扶弱變套利5】合宜宅屋主財務問題都找私人借貸?業者點破刻意為之
本刊調查,原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅,透過買賣雙方私下協議價格,假造債權證明,即可利用法拍解套,目前翻漲價差已來到近1倍,還能輕鬆避開房地合一稅,業者估「法拍市場中的合宜宅,8成都是假債權。」當初政府為了照顧弱勢族群,加上平息高房價民怨而推出合宜宅,讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品,但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房,實在不樂見。2015年,浮洲合宜宅因地震梁柱龜裂,一樓承購戶卻無法加入退場機制,憤而抗議並提出集體訴訟,目前一樓店面已回收再銷售。(圖/報系資料照)「如果買賣交易價格可以達37萬,為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題?」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件,顯然刻意為之。他說,如果當初政府有明令未住滿10年,就以當初價格退還並繳交使用期間租金,合宜住宅炒房問題或許可以改善。如何防堵合宜宅遭有心人法拍?營建署管理組副工程司陳志銘解釋,「如果特別立法限制合宜宅不得法拍,那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平;也可能會有人心存僥倖不付房貸。」「我們相信95%的人都還是守法,不應該為了5%的人立法,讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言,立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅,改推只租不售社會住宅做政策調整。」