優付
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漲聲再起1／選前房市冷？興富發高雄「933戶3天半搶光」 投資客看準「這點」必漲
每到選舉房市必降溫，這回在高雄卻反常重現3年前「搶房」盛況！上月23日，興富發高雄大順商圈預售案「孟學苑」，爆出總戶數933戶3天半搶購一空，讓知名投資客帥過頭在臉書喊，「高雄出大事了！」CTWANT記者採訪知情人士，除了地點佳、自備6%和「優付」新玩法，最重要的是「看準房價還會再漲」，即便交屋出售面臨高額房地合一稅也沒再怕，令投資置產客再現搶購潮。平均地權條例修法上路後，預售屋禁止換約，外界原以為投資客就此退場、排隊搶房情景不再，不過就在總統大選前夕，高雄預售案「孟學苑」竟傳出23日開放接待預約客，總戶數933戶3天就下訂秒殺，據聞每坪均價站上4字頭，讓帥過頭在臉書驚呼，「台北客坐高鐵到左營站直接買票回台北。(搶房)結束了，都結束了。」本身也參與搶房的帥過頭還提到，他派去的間諜(委託人)回報，「裡面一個資深業務跟我說，他昨天加班到今天早上8點才下班，回來洗個澡早上9點半又去開門繼續簽單。忙到錢都還沒算，只確認有沒有一屋二賣而已就忙到早上8點。」據了解，相較一般建案2成自備款必須在交屋前付清，該案推出彈性付款方式，交屋前只要自備6%即可進場，剩下14%，興富發提供「建商貸」，也就是建商借你錢。讀者提供的「孟學苑」優惠付款表，據悉興富發方便大家了解優付算法，特別製作總價1000萬元的範本提供作參考。（圖／讀者提供）據讀者提供的付款表，總價1000萬元的房子，2024年2月以前訂金、簽約金、開工款(1)共4%、40萬元；十期工程款共2%，2028年3月交屋前只要支付20萬元；另外9%開工款(2)和5%交屋款共140萬元，興富發可提供借貸，交屋後分2年期還款。「之前興富發的玩法是，換約或過戶，要先清掉自備款2成的金額；這次不用，交屋後2年期的建商貸，都是0利率，就算成屋後賣掉，也可以沿用，所以完全解套投資客的疑慮。」一名投資客阿傑(化名)告訴CTWANT記者，這次優付條件「超級好」，聽說900多間，有3000多人要去搶，他有朋友排第二順位，推估應是買不到，而他自己因為太晚收到消息，完全無望、相當扼腕。另一位搶下一戶的蔡小姐則是說，興富發其他案子之前也有無息的「建商貸」。她分析，該案等於20%自備款可以分7年(工程期5年+交屋後2年)繳納，「7年後通膨的140萬與現在的140萬比，當然是7年後的140萬比較便宜，有利於規劃財務。」「現在5年內拿60萬就可以買到1000萬的預售屋，5年後高雄房價大家可自行想像。」位處角地的「孟學苑」基地原為興富發經營的「悅誠廣場」，開幕初期人潮熱絡，沒想到經營每況愈下又碰上疫情，於是停業止血轉推住宅預售案。（圖／報系資料庫、業者提供）面對短期轉手要課高額房地合一稅，蔡小姐說，投資客不擔心，因為有很多退稅的方法，像是重購退稅或是自住房地租稅優惠400萬元免稅額，而她自己則打算先出租，10年後再收回自住當退休小宅。引發熱議的「孟學苑」基地位於三民區民族一路、聯興路50巷口，基地面積2026.95坪，前身為「悦誠廣場」，如今將興建地上24樓建築，總戶數達933戶，坪數規劃21~40坪，主力2~3房。「悦誠廣場」是興富發於2016年向國產實業與東南水泥承租土地後，斥資10億元打造的商場；2021年，興富發建設旗下子公司碧江企業以23.5億元取得國產實業所持有的土地產權，雖從房客晉身房東，但碰上疫情，營運始終一籌莫展，於是宣布2022年8月熄燈，隔年9月公告原址推出「孟學苑」。高雄市府啟動107期市地重劃案於2023年11月8日舉行動土典禮，接著興富發便推出該重劃區首案，投資置產客看好未來新案將逐步推升房價，第一案必漲而搶購。（圖／報系資料庫、翻攝自孟學苑官網）該案除了既有的大順路百貨商圈，還有新上國小、龍華國中明星學區，同時也有富邦、聯上、漢神等大型開發案，未來輕軌將行經家門前，加上高雄市政府去年11月8日才舉辦107期重劃區動土典禮，該重劃區被視為下一個農16特區，「孟學苑」為重劃區首案，未公開前早已備受市場關注。投資客阿傑認為，「孟學苑」是重劃區第一案，百分百不會跌，未來價格會更高，不過他認為，真正那麼多人搶，應該還是因為「優付」。「其實興富發也不虧啦，因為他資本雄厚，若中途有人付不出來，那更好，他就可以把你的房子給收回去了阿，訂金還沒收，現在建商真的很聰明！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴認為，平均地權條例修正、高額房地合一稅打炒房，雖使投資客縮手，但不少改為長線置產，普遍有賺就依法課稅出售，沒賺就繼續放著收租；且，上有政策下有對策，建商與投資客仍會從合法方式中尋找賺錢之法，除持續將增加的稅負列入成本轉嫁給買家外，這類讓購屋者誤判自身購屋能力的「低首付、低自備、低月付」方案也會持續推出，加上政府的新青年優惠貸款方案，都可能使稅法抑制房價效果下滑，甚至進一步堆高房價，最後恐造成房價再度走高。對此興富發回應，貸款業務係「金融」等特許行業可做，澄清公司並無提供「建商貸」給購屋客戶；另，公司為有效減輕民眾購屋負擔，響應政府「青年安心成家政策」，讓民眾能順利購屋置產成家，故參考家電、汽車分期付款概念，提供兩年期分期付款，並無借款給購屋客戶行為，特此澄清。
鍍金翻身！「新板樂睦」成屋品質 眼見為憑
近年高通膨效應下，缺工缺料推升營建成本，建商獲利空間大受擠壓，根據內政部營建署統計，6年來已經有超過250個已核定之都更案尚未正式動工，就怕興建後無力完工交屋，外界盛傳預售案爛尾警鐘響起，但其實整體興建工程竣工的爛尾樓案，在地方政府監造單位層層把關，並透過嚴謹的審查過程獲取使用執照，其建築品質獲得認證，若位處精華地段，更將成為業者競逐之標的，像是近期板南線府中站旁的指標新案「新板樂睦」正處於四川路、成都街黃金十字軸心，一站直抵五鐵共構之板橋車站，收納板南沿線繁華商圈，加上施工品質眼見為憑，吸引不少質感客群青睞。「新板樂睦」近距府中站，一站直抵新板特區。根據安信建經統計，大台北地區近期爛尾樓狀態都在有力的建商接手下，一舉翻身成功，重新推案後皆獲得佳績，主因在於北台灣精華區土地稀有，整合開發不易，想要透過老舊建物都更整合更是曠日費時，因此一有爛尾樓釋出，又正處於都會區中的超級蛋黃區，後續銷售都有好的結果，而甫完工的新成屋案「新板樂睦」散步550米至板南線府中站，近取府中商圈、新北十年府中雙城大計，一站直抵市政中心新板特區及匯聚高鐵、台鐵、捷運之板橋車站，加上Google、亞馬遜落腳的TPARK遠東通訊園區，三大金磚地段環繞，一線鏈接東西區門戶計畫、台北東區、信義計畫區等重量級商圈。觀察府中站周邊推案狀況，目前多數個案為預售階段，除了區域為早期開發成熟商圈，不像重劃區大量素地可推案，且受到營造成本高漲、缺工拖累興建時程，加上新案銷售前置作業日趨嚴謹，現階段新成屋案呈現真空狀態，除了老舊的中古屋大樓以外，「新板樂睦」為區內稀有即將落成之新案，全案實價成交行情落在親民單價，相較於同為板南線的江子翠、新埔站大坪數新案陸續站穩9字頭，10年以上的中古大樓「新巨蛋」近一年也出現多筆單價90萬元以上成交紀錄，相對偏僻的浮州地區、土城頂埔也出現6字頭新案，「新板樂睦」不僅隸屬板橋門牌，更為板橋發展最早期的府中林家花園生活圈，區段地位前景不言可喻，房價補漲可期。「新板樂睦」機能充沛，日常生活便捷，且透過捷運暢達各大精華區。「新板樂睦」除了立地條件優越，基地四周日常機能也相當充沛，步行3~4分鐘即為忠孝國中、後埔國小，近取實踐路商圈提供生活採買，外觀採崗石精工雕刻建築，規劃23~30坪均質2房，稀有小宅低梯戶比設計，且公設比僅31.4%，高CP值、高坪效配置，現正推出低自備訂簽7%、使照取得5%之優付方案，且建商更提供8%交屋保留款，不僅優於法令規範，保障消費者權益以外，更讓民眾在購屋時更有餘韻，保有彈性資金籌湊期。
興富發台中七期火力全開 200億案量各種購屋需求通吃
興富發今年在台中七期火力全開，推出總銷90億元小坪數預售案「市政新銳」，及總銷98億元中坪數預售案「鉑金愛悅」，坪數涵蓋24~65坪，同時鎖定自住、置產、首購、換屋各種購屋需求，且都端出低自備優付方案，不過目前七期房價已來到7字頭，小坪數總價也要2000萬元起跳，完全不輸給台北房價，呼應興富發總裁鄭欽天日前所說「以後沒有台北天龍國」。「市政新銳」位於市政路、河南路口，商辦指標案「台中之鑽」旁，近2023年將開幕的「誠品生活」，規劃地上35樓、地下8層，總戶數342戶，2房24~27坪、3房37~39坪。「市政新銳」專案經理黃清裕表示，每坪開價70~78萬元，3房含車位總價約2700萬元，首付只要40萬起，5月6日開盤，目前已簽100戶，「七期難得推20坪2房小坪數，簽約客不少是興富發過去已購客重複在七期置產，有的買來二代置產、收租，附近很多商辦大樓，也有企業主買來當招待所。」興富發於2016年首度跨足飯店業，同時也將全球頂尖酒店設計團隊對於飯店裝潢的細膩與品味搬到住宅案「鉑金愛悅」中。（圖／林榮芳攝）「鉑金愛悅」位於台中國家歌劇院、夏綠地園道旁，規劃地上37層、地下7層，總戶數270戶，48~65坪3、4房中坪數規劃，首付60萬起。值得一提的是，興富發在該案網羅PIA、GA全球頂尖酒店設計師，打造總統套房等級的家，破天荒在接待中心打造8款不同風格的樣品屋，提供精裝修多款選擇。「鉑金愛悅」專案經理蔡耀駿表示，40~60坪的坪數在七期屬真空產品，市場上目前僅有「鉑金愛悅」，每坪開價68~70萬元，最低總價3200萬元起跳，若加購飯店設計師精裝修的方案，一坪以7萬元計算。目前簽約客戶以換屋、置產需求客人居多，一半來自中彰投高資產人士，一半是新竹台北客。不過業者也發現，48坪房型精裝修費用含在總價內不受4000萬元的豪宅限貸令影響，但65坪超過總價限制，貸款成數已沒有優勢，大多還是比較希望自己裝修。為G.a Design以「巴黎」為主題的室內設計風格，另有其他7種設計，客戶可以每坪7萬元加價，收藏全球頂尖設計團隊的作品。（圖／林榮芳攝）興富發業務協理黃惠玲表示，台中七期2房月租金行情已上看3.5萬元，因鄰近商辦聚落有強勁的租賃需求，加上七期土地開發已近9成，住宅用地擁有不可逆的稀缺特性，因此買家非常認同七期是台中最抗跌保值的地段。對於七期房價已來到7字頭，她表示，2020年七期特殊產品價格就已站上70萬元，普遍建案也在去年下半年跟上，七期指標案「寶輝秋紅谷」高樓層甚至來到9字頭，水湳經貿園區豪宅都已經少看百萬，房價上漲的不是只有七期，且七期在這波房價漲幅中較平穩，七期向來是中台灣的富人聚落，相較之下7字頭還算合理。
筋肉媽媽斜槓拚出月收40萬 鄭弘儀嘆媒體業蕭條「多培養專業」
鄭弘儀、朱姐主持Podcast節目《沒大沒小喇吉歐》，邀請來健身網紅「筋肉媽媽」聊人生低谷時，如何靠著「斜槓」扭轉人生。筋肉媽媽原受產後憂鬱困擾，運動瘦身成功受關注，生活順風順水之際，老公突然中風，她開始瘋狂斜槓人生，居然反轉命運，不僅買了房子，每月最高收入更達到40萬。鄭弘儀佩服表示：「主婦撐起一片天。」鄭弘儀、朱姐、筋肉媽媽。（圖／《沒大沒小喇吉歐》提供） 筋肉媽媽從媒體人轉職從事健身事業，新聞系出身的她擅長寫作，受到出版社賞識出了書，乍紅之際，沒有體育背景的她，受到同業黑函攻擊，筋肉媽媽知道市場上女性教練少、媽媽教練更少，補足專業，考上當時市場少有的國際體適能教練證照，「找出自己的特殊點，嘴我的人後來就不敢嘴。」2019年，年僅38歲、身為家庭經濟支柱的老公「筋肉爸爸」突然中風。夫妻倆生活順遂，從來沒想過存錢理財，老公倒下後，看護與單人房住院費，一天8千元，走投無路的筋肉媽媽曾拉下臉來跟朋友借錢，遭到拒絕，還好信用良好，靠著銀行貸款上百萬挺過難關，此時的她不僅要顧孩子，還接下老公所有的健身教練工作，「理財這件事很少入心過，遇到難關才發現自己一無所有。」筋肉媽媽回憶，當時為了賺錢，達到斜槓的高峰，除了教練課、證照課、研習班、靠著知名度開團、接業配，期間還出了書，「只要醒著就是瘋狂工作」。她說，以前在電視台領28K做了好多年，到32歲以前只有4萬元收入，沒想到危難時，過去累積的技能大爆發，靠著瘋狂斜槓兼差，最好的時候月入高達40萬元，「現在想起來都覺得不可思議。」筋肉媽媽說，當時工作非常忙碌，「過醫院馬路時，每天只允許自己哭1分鐘，當妳陷入情緒，理智會不見，老公中風後，我才知道哀怨不能解決問題。」想不到積極起來，財富自動來敲門，筋肉媽媽現在住的房子，是在先生中風時、最青黃不接時買的，當時看到新建案適合小孩，又有優付貸款，硬撐著付了60萬頭期款，也因為買下房子，才更努力規劃理財，加上老公積極復健，慢慢恢復健康，生活居然越來越順。朱姐分享自己過去曾學習彩妝試圖斜槓，結果瞎忙一場，學費比賺的錢還多。筋肉媽媽分析，斜槓工作不可短視，必須思考3年之後的發展。剛好鄭弘儀、朱姐與筋肉媽媽都是媒體背景，最資深的鄭弘儀是報社記者出身，對於媒體業蕭條、尤其報業消亡後，不少工作被淘汰特別有感，「排版工都消失了，社會變遷驚天動地，快得很可怕，隨時可能被淘汰。」他嘆道：「多培養專業，不要拒絕新機會，斜槓可能成為你的救命丸。」
小檜溪推案競爭激烈 營建龍頭也推優付方案搶首購
房地產329檔期開打，推案量大的重劃區競爭更是白熱化，不少建商祭出優惠付款方案吸引購屋族，讓區域高價挑戰者營建業龍頭國泰建設也不得不跟風，破天荒於桃園小檜溪重劃區新案「國泰溪境」推出「結構工程零付款」，潛銷尚未開案已售4成。國建去年在小檜溪重劃區推出首案「國泰川青」，開案3個多月即熱銷提前動工，並以每坪38~45萬的開價創區域新高；挾一期氣勢，329檔期再推二期產品「國泰溪境」，有別「國泰川青」40~58坪中大坪數產品，「國泰溪境」定位在28～43坪中小坪數規劃，但開價挾國建品牌仍落在40萬上下，高於周邊推案。小檜溪重劃區線上銷售建案將近20個，為搶進首購市場，國建破天荒祭出優惠付款方案，除了訂金+簽約+開工款只需自備10%外，結構工程期間零付款，結構後裝修工程款及交屋款各5%，大幅降低入手門檻。其實國建並非首次推出結構工程零付款，2017年在台中市推出的首件小宅「國泰PLUS」早已有過先例，由於國建向來以營建品質與售後服務累積好口碑，品牌形同推案熱銷保證，即便每回開出區域房價指標，仍吸引不少對於國建品牌情有獨鍾的粉絲搶進。這次「國泰溪境」雖坪數不大，總價約落在1,300～2,000萬元間，但為了讓年輕首購族更輕鬆跨過購屋門檻，國建推出結構工程零付款，在北台灣可以說是首例。負責銷售的璞園建築團隊表示，後疫情時代資金充裕，房地產具有安全保值的特質，仍是吸引置產、自住的主要資金去向，小檜溪重劃區在各大建商搶進，自住及置產買盤捧場下，推出新案多有不錯的銷售佳績，除了區域首購客外，也有不少來自雙北首購族買方進場，以「國泰溪境」尚未公開的潛銷期間來說，銷售率已逹4成，28坪小坪數產品已搶訂一空。