價金信託
」 建商 元大銀行
SinyiCare十大守護 信義房屋服務保障業界最優
信義房屋推出SinyiCare十大守護服務，包括訴求資訊透明的即時行情、產權調查；訴求創新科技的DiNDON智能賞屋、AI智能配案；訴求保障服務的履約保證價金信託、蟲蛀保障、漏水保障、高氯離子保障，高輻射保障、凶宅保障，解決消費者購屋可能遇到的疑難雜症與風險，為業界保障最完善。信義房屋表示，推出SinyiCare的起心動念來自「你的房屋，信義在乎」，凝聚信義房屋40多年來對客戶的重視與心意，理解客戶的需求，十大守護對於賣方來說，委託給信義房屋賣屋，服務一條龍，安全又省事，而對於買方而言，在找家的過程中，信義房屋全程陪伴，售後保障讓買方很安心。今年，SinyiCare十大守護中的漏水保障也全新升級；信義房屋自民國81年引領業界推出最高額漏水保固制度，93年因應市場物件屋齡普遍升高，將保障屋齡提高為30年，今年全新升級「不限屋齡」，擴大適用房屋年限。全新升級後，信義房屋的漏水保障服務相較其他同業的漏水保障多了「四不一沒有」優勢，包括不限屋齡、不須催告賣方即可修繕、不分時間，交屋後保障期間發現漏水皆可申請、不限次數每次最高保障30萬、全台信義分店皆可申請沒有分區域。除此之外，SinyiCare十大守護服務優於同業的優勢還有履約保證價金信託是業界唯一以銀行當保證人；高輻射建物保障，只要符合保障標準，原價購入不限住宅、無需法院判決確定；高氯離子建物保障，亦無需法院判決確定；凶宅保障則是業界首創，並有多重過濾機制，自建凶宅資料庫，讓預防及保障兼顧；蟲蛀保障則是業界獨家，其他同業未推出此項保障。信義房屋表示，信義的服務保障則是強調「解決買賣方發現房屋有問題的急迫心情，成就買方、賣方、房仲的三張笑臉」，且信義房屋為已創立40多年的上市公司，有73億元的資本額，遇到房屋需啟動服務保障，有足夠的資本可處理問題，除此之外，全台直營，分店同仁、總公司客戶服務團隊，每一件案子從立案追蹤到結案，均耐心處理，一路陪伴客戶解決問題。
信義房屋暖心服務 一年陪伴助買方處理漏水
買新屋才歡喜入住就發現廁所漏水，卻因為家中因素無法馬上處理，擔憂房屋仲介提供的保固服務過期，該怎麼辦？信義房屋汐止康寧店專案經理吳俊諺回憶起這個案例，表示漏水狀況只要符合信義房屋的保固條款規定，交屋六個月內發現漏水問題，均可獲得保固修護。但買方媳婦此時為懷孕期間，無法立即動工修繕，由於情況特殊，信義房屋為保障客戶權益，便將保固措施以專案執行，由信義房屋特約廠商到場進行估價，再將買方得申請修繕之權利予以保留，待買方媳婦順利生產後，由買方委託修繕及裝潢廠商一併處理，避免懷孕期間施工影響母子健康。買方感激地表示，信義房屋不僅擁有專業的修繕團隊資源，更展現了對客戶的關懷和體貼，這種「通人情」的服務讓他十分感動。早在1992年，信義房屋首創漏水保固修護服務，自推出以來不斷充實和完善。根據現行保固內容，凡透過信義房屋全台各分店簽約購屋的買方，只要購買屋齡在30年內，並在交屋日起算6個月內發現房屋主建物的內外牆、天花板等位置出現滲漏水問題，信義房屋將提供每次修繕費用最高補貼30萬元，且在保固期內可以多次申請，總額沒有上限。吳俊諺回顧買方當初選擇信義房屋協助購屋，正是因為信任信義房屋專業與口碑，以及完善的售後服務與保固，讓買方一家不再為漏水問題煩惱。信義房屋的用心和專業，不僅體現在漏水保固服務上，更體現在「一路陪伴客戶的服務態度」上。相比其他同業的服務保障多是「請買方先向賣方主張或訴訟」，而信義房屋的服務保障則強調「解決買賣方發現房屋有問題的急迫心情，成就買方、賣方、房仲的三張笑臉」，秉持「公司無疏失，客戶有損失，我們陪伴到底」的精神，優先幫買方解決房屋問題，強化「全程陪伴、全心守護」。信義房屋創立40多年，是擁有73億元資本額的上市公司，遇到客戶房屋需啟動服務保障時，相比其他加盟店或小資本的仲介，信義房屋更有能力處理問題，重視品牌聲譽，不會逃避責任。此外，信義房屋全台直營，總公司有強大的客戶服務團隊，不僅有豐富的處理經驗，分店的同仁與店長都可以提供服務。每一件案子皆會立案，從立案追蹤到結案，確保客戶發生問題時不會求助無門。信義房屋不僅提供漏水保固服務，還有履約保證價金信託制度、高氯離子瑕疵保障制度、高輻射建物保障制度，構成了「四大保障」。此外，為更全面照顧消費者權益，信義房屋還推出了凶宅安心保障服務和蟲蛀保障專案。自創立以來，信義房屋始終秉持「先義後利」的原則，致力於讓消費者安心成家。
圍堵爛尾樓3／低自備款建商周轉風險高 常見信託「這情況」錢領光光
行庫圍堵爛尾樓祭出5大禁令，被建商吐嘈都是「現在進行式」，然而，為何看似都有管制，現在建商盤售、跑路仍時有耳聞？CTWANT找到建商帶大家了解建案的金流控管，「其實，消費者保障的最後一道防火牆，還是端看契約怎麼簽及履保是哪一種。」鑫建築執行長許峻豪以工程總額為10億元的預售建案為例，假設建融可貸6億元，建商要準備4億元資金及支付動用建融的利息。如果預售熱銷，預收款達10億元，興建過程中，建商完全不動用到自有資金，靠預收款就能支付營建費用；如果銷售預收款達4億元，建商只剩下建融利息的部分要準備；如果預售狀況不好或是採低自備款，預收款只有2億元，代表建商要準備2億元自有資金加上建融利息費用，過程中若碰到營建成本增加或超過預算，建商還要再自掏腰包，一旦自有資金沒有掌控到位，就可能周轉不靈。目前常見「不動產開發信託」、「價金信託」的請款流程，購屋人將工程款匯到信託帳戶，銀行人員、建經公司會至工地現場拍照確認是否已達本期付款的工程進度，工程確實做到哪，錢就請到哪，但請款也是銀行直接撥款給營造廠，建商不會經手，「建商要拿到錢已經是等客戶對保完成後的事，那時候才是真正有收益，這就是信託機制的安全性。」許峻豪說。不少專家學者都提出警訊，除了地方政府嚴格稽查銷售狀況、合約內容之外，中央也應該針對「預售履保」制度盡速修改。（圖／台中市政府地政局提供）其中，不動產開發信託雖然專款專用避免建商將資金挪用到其他地方，但可能因前期支出都可由專戶中支出，像是砸重金蓋豪華接待中心以及宣傳廣告費，掌控不當即可能造成後期工程款不足，建商跑路後，除了會面臨專戶資金短少的困境，還有債權人順位的問題，不一定能拿回付出款項。除了上述2種預售屋履約保證機制外，還有「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」及「價金返還信託」，預售案從上述5項中擇一辦理即可。東龍不動產董事長王棟隆解釋，「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」沒有信託和履約專戶，款項是直接匯到建商帳戶，建商若倒閉，則由連帶保證的同業或公會扛起後續續建責任；「價金返還信託」則是將所有消費者繳款都存進專戶，直到完工交屋，建商才能請款，萬一建商倒閉，款項100%可退還消費者。「目前僅價金返還信託最能保障消費者權益，但對建商而言，不符合經濟效益，因此業界幾乎無人採用。」王棟隆說，因為這等同建商須自籌更多營建成本，尤其目前銀行收緊銀根，幾乎不可能有建商會採取對自我營運不利的模式進行信託。不動產開發信託可用在「建案的貸款」、「開發支出」等雜項，可請款的名目較多，仍有可能讓建商使用各種名目將資金掏空。示意圖。（圖／業者提供）上有政策，下有對策，建商以營利為導向，並無不法，重點在於有能力制定政策的政府，如何完善制度。政大地政系主任孫振義向政府提出5點改善建議：1.根據建商資本額與資歷設定預售門檻或比例。2.履保制度改善、同業保證加嚴。3.以先建後售為原則，預售為例外，例如只有都市更新案，及政府主導的開發案才可以預售。4.政府視市場風險可斟酌一定期限內放寬預售比例。5.政府應提供相對應的救濟措施。孫振義認為，現行預售、履約制度仍有漏洞，尤其這幾年不少因小規模開發案臨時組成的小（新）建設開發團隊，面對市場變數仍有不足以因應的疑慮，在現今市場變動風險下，政府應對預售屋交易安全加速檢討腳步，提出更完整的履約保障機制，才能真正保障消費者權益。
榨乾投資客1／建商老董給「員工價」 男豪買6戶想撈一筆錢房兩失
台北市1名年輕的投資客小中（化名，34歲）透過熟人引薦，再加上建商老闆給出罕見的6折員工價，於是一口氣花了3420萬買下6間房子，豈料，半年後卻發現房子被建商和元大銀行女行員聯手一屋兩賣，過戶到他人名下，就連在銀行專戶裡的3千多萬也消失不見，這個晴天霹靂讓他差點活不下去。「我以為買下這6戶預售屋，日後一定穩賺不賠。」經營軟體產業身兼投資客的小中說，2016年6月初，他在朋友穿針引線下，前往「佳達建設公司」推出的預售屋建案「十二章」看房，由於是熟人介紹，建商潘榮璋（59歲）還給他罕見的六折「內部員工價」。這樣的好康讓小中相當心動，一口氣買下6間，其中坪數最小27坪，最大56坪。不過，「員工價」唯一條件，就是必須一周內付清全部房款3420萬元，小中於是依約匯款到元大銀行的「佳達開發建設公司」專戶，雙方並在106年6月8日完成買賣契約。小中所購買的建案「十二章」位在石牌捷運站附近，門口有老樹和地藏王小廟，風水問題曾引起熱議。（圖／周志龍攝）沒想到買房半年後，小中突然收到「建商可能倒閉」的消息，他立刻詢問當初設定銀行專戶的元大銀行，這才發現戶頭裡的錢全沒了，連他原本買的6間房子，也莫名的全數被過戶到別人一位「高小姐」名下。元大銀行表示，本件經法院判決，前孫姓行員並沒因此案得到任何利益。且本件信託案為土建融「不動產開發信託」，也就是預售屋的建案融資，並非成屋買賣的「買賣價金信託」。土建融「不動產開發信託」的契約當事人為佳達建設公司；元大銀行依土建融信託契約，必須按照佳達公司指示辦理。因為此時僅有預售屋，尚無成屋，充其量僅是「債權」，也無法辦理所有權登記。至於投訴人所稱的高小姐，均不是元大的信託契約當事人，與元大亦無權利義務關係。本刊另致電建商潘榮璋電話未接，留訊息詢問回應，但至截稿前仍未獲回覆。針對小中的情形，律師王志超表示，該建案今年3月遭法拍，但是小中6月才拿到法院判決建商假造「轉讓權益契約書」。其實，法拍前，小中可以申請「假扣押」，法拍後會依債權分配，多少拿回一些投資金。另外預售屋常發生問題，甚至建商蓋一半中途落跑、倒閉等狀況，如民眾要自保，購買前可以與建商協議，請其找有相當資產的連帶保證人一同簽約，好讓買預售屋多一層保障。
榨乾投資客2／銀行專戶內3千萬一毛不剩 臨櫃詢問還遭嗆：你可以來提告
台北1名投資客小中，花3千多萬買下6間房，原以為買到便宜能大撈一筆，沒想到半年後聽聞建商財務有問題，到元大銀行一查才發現3千多萬的買房錢都沒了；小中不但對建商提告，還找上銀行理論，卻被銀行反嗆「你可以來提告！」小中回憶，自己買房的半年後，2017年1月間，突然收到「建商可能倒閉」的消息，他立刻詢問當初設定房屋專款專戶的元大銀行情況，這才發現戶頭裡的3420萬元一毛不剩，連他原本買的6間房子，也莫名的全數被過戶到一位「高小姐」名下，「我當下才體會什麼叫晴天霹靂！」「銀行專戶明明是要保障買家權利，建商把錢都拿光了我卻不知道，到底專戶保障在哪？」另外，當小中的6間房子遭偽造契約書轉讓，「難道銀行不用打電話照會，做查證的動作？」小中找上元大銀行理論，對方竟回答，「你可以提告，如果官司打贏，我們銀行就賠你！」元大銀行表示，本件經法院判決，前孫姓行員並沒因此案得到任何利益。且本件信託案為土建融「不動產開發信託」，也就是預售屋的建案融資，並非成屋買賣的「買賣價金信託」。土建融「不動產開發信託」的契約當事人為佳達建設公司；元大銀行依土建融信託契約，必須按照佳達公司指示辦理。因為此時僅有預售屋，尚無成屋，充其量僅是「債權」，也無法辦理所有權登記。至於投訴人所稱的高小姐，均不是元大的信託契約當事人，與元大亦無權利義務關係。本刊另致電建商潘榮璋電話未接，留訊息詢問回應，但至截稿前仍未獲回覆。針對小中的情形，律師王志超表示，該建案今年3月遭法拍，但是小中6月才拿到法院判決建商假造「轉讓權益契約書」。其實，法拍前，小中可以申請「假扣押」，法拍後會依債權分配，多少拿回一些投資金。另外預售屋常發生問題，甚至建商蓋一半中途落跑、倒閉等狀況，如民眾要自保，購買前可以與建商協議，請其找有相當資產的連帶保證人一同簽約，好讓買預售屋多一層保障。
榨乾投資客3／神秘「孫小姐」勾結建商 造假轉讓契約捲房又捲錢
台北1名投資客小中投訴，2016年他向建商潘榮璋買下6間預售屋，半年後建商卻在元大銀行行員「孫小姐」介紹下，將這6間房子賣給「高小姐」。還將他銀行信託帳戶裡的3千多萬買房子的錢提領一空，建商、女行員以及加上奇怪的新買家，這一切都讓小中懷疑背後不單純。投資買下6間預售屋，原以為這投資「穩賺不賠」，發現變成一場空後，小中又氣又懊惱，乾脆自己扮起柯南要揪出誰在搞鬼。追查後發現，他所買的6間房，才過了4個月，已在同年10月12日被以3千萬元價格，轉賣給1位「高小姐」，還有1份「權利轉讓契約書」以茲證明。「我『自願』損失4百多萬把房子賣給別人，這完全不合理啊！」「建商開庭時曾說，買下我那6戶的高小姐，竟然是元大銀行行員「孫小姐」介紹給她的。」小中認為整起事件沒這麼單純。原來，「孫小姐」與建商早就熟識，知道建商買地蓋房有龐大資金需求，且不斷借錢調度，所以介紹自己認識的投資客高小姐，買下小中的六間房。但詭異的是，孫姓女行員之後就突然離職。元大銀行表示，本件經法院判決，前孫姓行員並沒因此案得到任何利益。且本件信託案為土建融「不動產開發信託」，也就是預售屋的建案融資，並非成屋買賣的「買賣價金信託」。土建融「不動產開發信託」的契約當事人為佳達建設公司；元大銀行依土建融信託契約，必須按照佳達公司指示辦理。因為此時僅有預售屋，尚無成屋，充其量僅是「債權」，也無法辦理所有權登記。至於投訴人所稱的高小姐，均不是元大的信託契約當事人，與元大亦無權利義務關係。本刊另致電建商潘榮璋電話未接，留訊息詢問回應，但至截稿前仍未獲回覆。針對小中的情形，律師王志超表示，該建案今年3月遭法拍，但是小中6月才拿到法院判決建商假造「轉讓權益契約書」。其實，法拍前，小中可以申請「假扣押」，法拍後會依債權分配，多少拿回一些投資金。另外預售屋常發生問題，甚至建商蓋一半中途落跑、倒閉等狀況，如民眾要自保，購買前可以與建商協議，請其找有相當資產的連帶保證人一同簽約，好讓買預售屋多一層保障。
榨乾投資客4／詐財建商2018年破產 董座遭求償兩手一攤：錢都花完了！
投資客小中花3千多萬買下6間預售屋，以為可以賺進好幾桶金，沒想到卻被建商將房子一屋二買，銀行裡的3千多萬元甚至也被提領一空，小中事後追問建商，3千多萬花去哪，對方卻回他全都花完了，更令小中傻眼的是，建商早在2018年宣布破產，而且今年3月該預售屋還被法拍，苦主小中連一毛錢都沒分到。本刊調查，「佳達開發建設公司」在2007年成立，一度設址在內湖區商辦大樓內，似乎頗具規模，但公司負責人潘榮璋卻因資金多處缺口，在2018年2月宣告破產。潘榮璋名下的另家「佳達工場」，同樣在2018年遭命令解散。小中表示「我問他（潘榮璋）我的錢到底在哪，他兩手一攤就說付工程款全花完了」。這樣的擺爛態度讓小中無法接受。所幸司法還了小中一個公道，關於「轉讓權益契約書」1案，法官在今年6月依《偽造文書罪》判潘榮璋5年2個月徒刑。「佳達開發建設公司」2007年成立，公司一度設址在內湖區商辦大樓，但負責人潘榮璋在2018年宣告破產。（圖／翻攝畫面）除了房子遭轉賣，銀行專戶裡的3420萬元遭提領一空，小中更被建商騙得團團轉；原來小中匯款的帳戶是元大銀行「佳達開發建設公司」專戶，其實是建商蓋房向銀行貸款融資的土建融「不動產開發信託」專戶，根本不是他認為的「履約信託」專戶。元大銀行表示，本件信託案為土建融「不動產開發信託」，也就是預售屋的建案融資，並非成屋買賣的「買賣價金信託」。土建融「不動產開發信託」的契約當事人為佳達建設公司；元大銀行依土建融信託契約，必須按照佳達公司指示辦理。因為此時僅有預售屋，尚無成屋，充其量僅是「債權」，也無法辦理所有權登記。本刊另致電建商潘榮璋電話未接，留訊息詢問回應，但至截稿前仍未獲回覆。針對小中的情形，律師王志超表示，該建案今年3月遭法拍，但是小中6月才拿到法院判決建商假造「轉讓權益契約書」。其實，法拍前，小中可以申請「假扣押」，法拍後會依債權分配，多少拿回一些投資金。另外預售屋常發生問題，甚至建商蓋一半中途落跑、倒閉等狀況，如民眾要自保，購買前可以與建商協議，請其找有相當資產的連帶保證人一同簽約，好讓買預售屋多一層保障。
小鮮肉賣健身課程八百堂 貴婦迷暈頭刷百萬
WORLD GYM健身房除了消防安檢有問題外，消費糾紛也不斷，其中在桃園店發生一起林姓貴婦迷上小鮮肉教練，暈頭刷卡百萬，兩年內買了800多堂課程，後來只使用200堂想退費，卻遭業者狠拒絕，林婦心有不甘，雙方告上法庭訴訟。林姓女貴婦為了保持美好體態，選擇上健身房運動，被帥哥男教練林男利用話術，把陳女唬得一愣一愣，並聲稱「一生專屬妳一人，客製化設計服務課程」，又強調只要保有會籍就不用擔心使用期限問題，課程可以慢慢用到完，所以林婦聽信教練言語，2年內刷卡近120萬共買800堂課程。後來教練離職，而林婦對公司指派的女教練不習慣，上了第一堂課後就覺得極不適應，因為感受不到原先男教練的溫柔跟體貼，林婦感到空虛寂寞覺得冷，決定將剩下的600堂課程跟公司解約。可是WORLD GYM卻以定型化契約中會員時間過期、有新教練替代為由，不願全額退費，讓林婦氣炸大罵詐騙集團，後來請律師提告後，總算拿回剩下70多萬元的健身合約費用。哈佛國際律師事務所律師李明海表示，若違反政府公告之定型化契約範本內容，契約則無效，除非雙方有特別約定；且可注意是否有提供履約保證或價金信託，避免業者惡性倒閉。就算解約也可在合理情況下要求退費或另外跟業者約定違約金。WORLD GYM回應，此案因會員不接受無法全額退費，才尋求司法程序；經高院審理判決，公司已依判決返還會員剩餘款項，並已完成退費程序。