倪子仁
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【329鬧房疫4】桃園市案量集中A7 小檜溪5月進入推案高峰
在新冠肺炎疫情直球對決下，今年房市329檔期整體呈現「龜縮」狀態，6都推案總銷2千6百億元，較去年大減2成7。本刊記者實際走訪北台灣，發現多處案場延後開案，接待中心、樣品屋慢慢搭建，觀望氣氛濃，「沒人願意一開盤，就觸疫情的霉頭！」桃園市329檔期推案主要集中在龜山Ａ７重劃區，包括「鴻築捷市達」與「鴻築新Ａ７」。其餘推案量零碎分布於其他重劃區，中路重劃區已推出「俬藏泱」，位於經國重劃區的「大河戀」則即將公開。「檜樂集」接待中心（圖左）已開始銷售，而國泰建設及昭揚建設的接待中心，目前都還在搭建中（圖右、後）。（圖／王永泰攝）值得注意的是，今年備受矚目的小檜溪重劃區，總推案量上看400億元，329檔期則由「清溪翫」獨撐大梁。本刊記者發現，除了「清溪翫」和早已開賣的「檜樂集」與「遠雄青溪」外，另還有合謙、國泰、亞昕、昭揚及東騰等新建案的接待中心目前都還在搭建中，預計5月才會陸續開案，屆時推案將遍地開花，非常熱鬧。詮力實業總經理王能敏表示，小檜溪重劃區整地近40年，離舊市區與交流道近，享捷運綠線通車利多。（圖／王永泰攝）強調專利工法及導入ＡＩ智慧宅的「清溪翫」，規劃39坪到54坪，每坪開價36萬元至38萬元。「目前區域內銷售的坪數偏小，清溪翫是唯一的中坪數案子，雖然開價看起來不便宜，但未來國泰、亞昕與昭揚等後續推案，開價將喊到4字頭，現在可以說是相對親民。」代銷公司「詮力實業」總經理王能敏表示。定泰建設在小檜溪重劃區推出該區唯一中坪數推案「清溪翫」，開價看似不便宜，但相對未來其他推案，已是相對親民。（圖／王永泰攝）雖然不少民眾認為，新冠肺炎會如同SARS一樣重創房市，因此採取觀望態度，看準時機在「低檔入市」。不過，房產專家倪子仁分析，「目前看來，今年房市是『價平，量小縮』。即使疫情影響，上半年房價仍不會跌，疫情結束也不會上演反彈行情，假如疫情持續衝擊半年，價量才有可能產生變化。」
《倪子仁報房市》買房過橋省一半
房地產廣告文宣中，經常可以看到「台北市XXX路過去一點點，房價省很大」的用語。確實，台北市中心的預售屋房價，動輒100萬元，甚至200萬元一坪，一般上班族基於成本考量，不願背沈重的房貸，寧願選擇與台北市僅有一橋之隔，房價卻便宜很多的新北市進駐。以台北市中正區師大周邊房價為例，大約要85至90萬元一坪，但師大路走到底再過一座橋來到新北市永和區，房價每坪卻只需50至55萬元，價差高達35萬元，足足可省下近4成不等的價錢。難怪許多精打細算的購屋者，都往新北市板橋、永和、中和、與三重等區域落腳。捷運沿線 房價補漲根據雙北市一橋之隔的房價差統計，台北市萬華區往板橋方向，華江大橋兩端的房價，約有7萬、12％左右的價差；光復橋、華翠橋兩端的房價，也有9萬、17％的價差。台北市往三重方向，以台北車站附近忠孝大橋兩端的房價差達45％最高，其次依序是中興大橋的25％，台北大橋的22％，以及重陽大橋的15％。值得注意的是，台北大橋兩端因為有捷運新莊線經過，讓三重房價出現補漲力道，房價有直追另一頭大同區的態勢。不光是雙北市一橋之隔房價有別，台北市基隆河兩端也有價差，像是松山區民權大橋週邊的房價，每坪大約要90萬元，但過了民權大橋到內湖區，房價立刻降到每坪70萬元左右，一坪足足省了20萬元，價差也高達22%，使得內湖大灣段的房地產建案，近期相當搶手。前進新北 擇優而居 事實上，購屋者會選擇台北市橋的另一頭，除了高價差之外，居住便利性也是考量，僅一橋之隔，若在台北市上班，騎機車時間上也僅多個幾分鐘而已，尤其板橋、三重、永和都已有捷運，選購該地區的房子，也不會飽受塞車之苦。我個人認為，在雙北市共同合作打造大台北國際都會的願景下，新北市又大力拓展捷運三環三線的交通建設，使得新北市房價開始出現補漲行情，未來可能與台北市房價愈拉愈近，而與台北市僅一橋之隔的幾個地區，因為仍處於高價差，房價將優先拉抬，建議想要圓夢找個舒適的家，不妨多到建案走走看看，現在正是購屋的好買點。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊265期《周刊王》和2151期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內附超商折價券，幫您激省959元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/
《倪子仁報房市》震出老屋安全問題
就在4月17日下午一點左右，花蓮發生規模6.1的有感地震，不僅全台都感受到劇烈搖晃，還造成台北市長安東路二段的一棟大樓傾斜，所幸經過建管處及土木技師鑑定，確認傾斜大樓安全無虞。不過，老屋都更及危樓何去何從的糾葛，也因為地震再度浮上檯面。事實上，內政部曾提出「安家固園計畫」，研擬老舊建築物耐震補強及土壤液化潛勢區防治改善計畫，以解除民眾疑慮並提升家園安全。行政院更指示內政部要加強宣導此項措施，並鼓勵屋主做耐震評估。建築易倒塌 十大危因我認為在進行老屋改建時，就應該將重點放在結構安全，如果等到地震傳出災情才做檢討，為時已晚，因此我特別整理出921建築倒塌的十大危險因子，提醒建築業者與社會大眾，重視防震設計與施工品質不佳造成的嚴重後果。十大危險因子包括，一、結構平面及立面不規則；二、一戶僅四根柱，柱子太少；三、地基不穩的軟腳蝦建築；四、短柱、短樑效應及轉角街屋圓弧樑設計不良；五、柱子的主筋與箍筋等搭接、綁紮不良；六、樑柱接頭未確實綁紮，以及鋼筋在樑柱接頭之錨定長度不足；七、箍筋間距過大且未做135度彎鉤；八、樑柱主筋搭接長度不足；九、樑柱鋼筋設計過密間距太小；十、工地任意在混凝土加過多的水，導致混凝土品質不一，強度也不足。似乎當年921大地震的教訓，並沒有震醒全部的建築人，如今很多新建案，不僅結構系統規劃設計明顯不佳，施工品質也有待改善。如果我們不痛定思痛，往後再發生強震，相信上述十大危險因子，還是會再次導致悲劇發生。施工品質差 兩大因素另一方面，傳統施工容易造成施工品質不佳，有兩大人為因素，第一個是「設計未考慮施工性」。當建築業主無法尊重建築設計人員的專業建議時，就可能造成建築設計人員規劃建案時，沒有仔細考慮結構系統的完整性、安全性；接下來，結構設計人員為了順利承接案子，又用湊合的態度，設計出勉強符合建築法規的結構，形成一連串不良的設計，勢必嚴重影響建築品質與安全。第二個人為因素是「未受訓練的工班施工技術不良」，例如在鋼筋綁紮後及澆灌混凝土前，查驗人員得鉅細靡遺檢查鋼筋大小、數量、長度、彎鉤角度，還有綁紮位置及方式是否正確，箍筋、繫筋是否確實緊密綁紮，當施工時沒有找到學有專精的工人，就容易造成施工的技術不良。我認為，包括老屋健診、老屋都更，以及老屋拆除後重蓋大樓的結構安全，都是環環相扣。由於公辦都更多半由政府主導，一定要用高規格高標準進行，同時重視建築安全，惟有政府與民間齊心合作，並嚴格監督品質，才讓台灣建築更安全，也更有保障。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：經濟日報記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊264期《周刊王》和2150期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。雜誌內還附超商折價券，幫您激省875元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書: https://www.facebook.com/119wantweekly/想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/
《倪子仁報房市》台灣房市陷三少一沒有困局
過去兩岸政策曾經喊出「四不一沒有」的口號，如今景氣持續低迷，房市也出現「三少一沒有」的說法，三少指的是建商少買地、代銷業者少接案、少花錢作行銷；至於一沒有，則是沒有成交量。目前看來，除了興富發集團、茂德集團、麗寶等大型建設公司，還有較大的購地力道之外，大多數的上市櫃建商，幾乎都以出清手上的餘屋為主要目標，就算有購地的話，總金額也不超過10億元，建商普遍的共識，似乎是希望保留更多的現金，作好長期抗戰的準備。代銷業者 保守接案根據大型建商的推案趨勢顯示，上市櫃建商看準雙北市抗跌性較佳，已陸續回防推案，新北市以南，包括桃園、新竹、台中，以及前一陣子爆紅的高雄地區，卻只見大型代銷公司象徵性接案，顯示業者對雙北市以外的房市，已經由積極擴展，改採保守以對的策略。對於房屋代銷公司而言，以往景氣好時，接待中心、樣品屋、銷售人員薪資成本，全由代銷公司來負擔的「包銷」建案，的確是很好賺，也因此業者肯在電視、報紙、雜誌及網路砸大錢。但現階段還未見景氣明顯轉趨樂觀，加上2020總統大選，已經吵得火熱，造成政局詭譎多變，且紛擾不已，地產業者根本不願在廣告及行銷活動投入太多的預算。雖然業者宣稱，砸錢作廣告根本沒有用，但購屋者不知道建案名稱和位置，也不知怎麼聯絡代銷業者，當然打電話預約賞屋或親自走一趟接待中心的人，便少得可憐，更不用說是成交了。接待中心 不見豪華除此之外，為了吸引客戶上門，過去預售屋的接待中心，比大也比豪華，如今代銷業者深怕接多賠多、於是將以往動輒耗資百萬、甚至千萬元搭接待中心的費用全省了下來，改以陽春的接待中心替代。但事實證明，不肯花錢做行銷，只會因為建案無法推展而變得更差，惡性循環下，反而會出現通縮的市況。另一方面，這段期間房仲業者在房市採「喊跌換成交」的運作模式，希望讓賣方有今年不賣，未來房價會跌更慘的認知，誘使賣方讓利加速成交，但事實上，買賣雙方對未來房市的看法有一致性，因此買方也受到房價可能續跌的訊息影響，反而一再觀望，遲遲不敢進場，最後形成賣方想賣，卻沒有買方願意承接的窘境，相信這是房仲業者始料未及的結果，而低迷的成交量，也連帶造就一波波房仲的關店潮。我個人認為，當房市出現「三少一沒有」時，絕對不是好消息，也顯示火車頭產業的房地產，仍未見明顯復甦，尤其在民粹及有心人士刻意操弄排富下，房地產的產業形同被逼入死牢及陰霾中。雖然股市再度攻上萬點，但內需不振的台灣經濟，有跟著出現榮景嗎？此時此刻，相信大家都有深切的感受，不需要我再多說了。更多精采內容，詳見最新出刊263期《周刊王》和2149期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新263期隨刊附贈「E奶治療師 薯兒」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省875元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書：https://www.facebook.com/119wantweekly 想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團：https://www.facebook.com/want.ctw/
《倪子仁報房市》小英居住正義 如南柯一夢
社運人士為了抗議房價，2014年號召民眾夜宿北市豪宅「帝寶」大門前，當時受到社會關注，尤其是買不起房子的民眾，特別有感，也因此蔡英文總統2016年上任後，便將平抑都會區高漲的房價，列為重要的住宅政策，不過，下個月就是小英就任3周年，請問民眾有明顯感受到房價平抑了嗎？答案當然是否定的。回顧小英這段期間光大居住正義採取的手段，包括提出都更修正條例、廣建社會出租宅、吸收民間社會宅包租、成立中央級住都中心及租賃專法等，然而，透過實價登錄的揭露，每坪200萬元的豪宅，仍處處可見，甚至幾個新屋建案，突破300萬元一坪的價格；台中市的豪宅也頂上天，創下每坪80萬元的新高價。買不起房子 民眾痛苦如今民眾顯得無奈，想要購屋的痛苦指數居高不下，不知小英政府何時才能對都會區的高房價，提出真的有效的對策？對於營建署發布「房價負擔能力指標」，我個人的看法是，要讓都會區的房價所得比降下來，談何容易？在薪水幾乎停滯不前，要不吃不喝幾10年才買得起台北市新屋的說法，早已不是什麼新聞。我一再強調，政府相關單位在發布購屋痛苦指數破表的同時，應該也要拿出降低痛苦指數的大魄力，例如獎勵老屋都更、8年20萬戶的社會住宅等重大議題，有賴中央與地方排除萬難達成目標，否則花錢去作這些報告，只為了強調雙北市的房價所得比分居世界前幾名，那又有何益處呢？蓋社會住宅 達標不易蔡英文3年前參選總統，針對居住正義提出三大政策，包括「居住政策」「房市治理政策」，以及「房市產業政策」，希望解開現有的結構困境，逐步引導整體住宅的健全發展。她說要讓每一個人，都找到自己負擔得起、又有居住品質的房子，也承諾將住得安心，能夠專心為事業打拚，並且照顧好家人，視為政府最重要的責任。另外，蔡英文強調，只要是推動社會住宅所需要的，不論是資金、修法及公共土地提供，中央政府都會積極協助解決。然而，蔡英文執政3年來，請問公辦都更及民間的老屋都更進度，有何具體的成果？至於社會住宅開工，以及完工的數量，縱使有增加，但許多其實都是國民黨執政時就存在的案源，小英設下的8年20萬戶社會住宅目標，真的有可能達陣嗎？如果以現在看來，離目標仍有一段不小的差距。我認為，要真正解決高房價及有效降低購屋痛苦指數等問題，中央及地方首長不應只是唱唱高調，或者選舉到來時，端出許多遙不可及的大計畫，要做的反而是由中央結合地方政府，跨部會研擬出一套平緩房價的可行方案。如果執政當局仍只是說的比做的還多的話，無殼蝸牛將仍然是無殼蝸牛，這個世代年輕人的購屋痛苦指數，也依舊是「痛很大」！更多精采內容，詳見最新出刊262期《周刊王》和2148期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新262期隨刊附贈「豪乳甜心 郭鬼鬼」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省914元，粉絲切勿錯過。想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書: https://www.facebook.com/119wantweekly/想掌握最Fashion、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團： https://www.facebook.com/want.ctw/
《倪子仁報房市》房市見底 買點浮現
房市最近利多不斷，除了台商回流狂掃豪宅、政府加速推動都更和處理釘子戶、代銷公司加碼接案，以及各都會區房價止跌回穩，再加上目前政府推動的軌道建設大未來計畫，台灣房市似乎又動了起來。對首購族而言，我的建議是房價已跌無可跌，以北北基桃大生活圈來看，北至基隆，東至新北市汐止，南至桃園，西至新北市新莊輔仁大學周邊，都是可以考慮的區域；至於中台灣，可選擇北屯、太平、烏日；南台灣則可挑高雄楠梓、鳳山、小港等區購屋。軌道建設 帶動新買氣目前房地產實際市況，有了軌道建設加持，包括基隆的「上品苑」「翰林小城」；新北市板橋「永雄卓閱」「super讚」、鶯歌「長虹陶都」、林口「力璞玉」，以及桃園「竹城表參道」等建案，近日來，人潮明顯增加，顯示政府近年的房市政策，已帶起民眾出門看屋的誘因。雖然當前房市仍屬多空持續交戰，但政大教授張金鶚最近買入人生第４間房，加上喊空多年的戴德梁行董事總經理顏炳立，也改口說可以進場買房子，種種跡象顯示，房市已嗅出空轉多的氛圍。我深深以為，購屋者必須瞭解到，不可能房價都買在最低點，國內也沒有「專家」敢打包票，能掌握房價會漲到何時，或者跌到何時？因此，你仔細想想，是否錯過了多次該進場購屋卻沒進場的時機？以2008年為例，馬政府調降遺贈稅，台北縣也升格為直轄市，當時我主持「北縣升格 房價齊步走?」地產論壇時，就直接建議可以在新北市購屋。板橋、三重、中和、林口與三峽等區，有聽到的人，後來進場了沒？以目前新北市房價來觀察，當初建議的購買點是正確的，迄今房價最少有5成至一倍左右的漲幅。然而，如果當初你是聽信學者派看空說法，現在應該捶心肝，為何那個時候沒有逢低承接？盤整結束 滿足點已至我個人認為，買方不要奢求在最低點買房，賣方也不要奢求房價賣在最高點。但自2015年迄今3年多，這波房價已下修2成至2成5，預料今年再盤整後，就可達到修正滿足點，也就是說，房價不可能再跌，且買點也已浮現。雖然首購及首換族仍是當前房市主要買家，但因大陸肥咖條款查稅，及大陸房價漲過頭，指標性豪宅也吸引台商返鄉置產，像是大陸建設的「琢白」、華固建設的「華固天鑄」、元利建設的「One Park Taipei」、台中聯聚建設的「泰和大廈」，以及高雄巴巴事業的「中央花園」等北中南指標豪宅案，都出現高資產族購屋的蹤影。我認為好產品不會寂寞，也不可能像房仲形容是破盤賣，再說直白點，開發商是營建業，房仲是服務業，房仲業者喊空的原因是，跌價換成交才有佣金可收，一語道破台灣的房市未來走勢。—————————————倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊261期《周刊王》和2147期《時報周刊》。《周刊王》與《時報周刊》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，全省4大超商、全聯及美廉社均售。《周刊王》最新261期隨刊附贈「飛翔小精靈 Mika」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省914元，粉絲切勿錯過。
《倪子仁報房市》過座橋 購屋激省45％
台北市的購屋所得比數字高得嚇人，一般上班族，想在台北市購屋早已成為不可能的幻想；想買大安、信義、松山與中正區4處市中心區的房子，在薪資所得沒有增加，加上負利率投資時代來臨下，更是難上加難。以台北市平均房價最便宜的大同或萬華區為例，買35坪的新屋，總價至少2,000萬元，至於要進前述三個房價最高的市中心精華地區，沒有4,000萬元根本買不到想要的新屋。台北市市中心區預售屋單價動輒每坪100至150萬元，基於成本考量，並希望有效降低購屋壓力指數，購屋者寧願選擇與台北市僅有一橋之隔，但價差卻達一成多至八成不等的新北市進駐；如新北市的板橋、新莊、中和、三重等區域，成為聰明購屋者的新選擇。北市中正區通往新北市永和的主要橋梁有中正橋、永福橋及福和橋，三座橋中以福和橋兩端的房價價差最大，達每坪38萬元，價差的幅度高達42%，而永福橋與中正橋所跨區域兩端的價差也分別有35%及15%。根據調查顯示，北市萬華區通往板橋的華江大橋兩端，相較於台北市這邊的和平西路三段與環河南路二段週遭，板橋那一端的文化路與長江路交叉口附近，每坪單價約為48萬元，與萬華端相差7萬元／坪，價差約為12%左右。另外，過了光復與華翠兩座橋的新北市端，與萬華相較之下，每坪相差9萬元，價差約在17%左右。新北市三重進入台北市的必經橋梁也有多座，其中以進入中正區，北市火車站附近的忠孝大橋兩端房價價差最大，高達45%。其次為中興大橋的25%、台北大橋的22%與重陽大橋的15%。值得注意的是台北大橋兩端，因為有捷運新莊線經過，房價直追一橋之隔的大同區，三重房價出現補漲直追台北市的態勢。新北市三重區「新濠漾」，銷售反應熱絡。比較特別的是，連接台北市萬華區與新北市中和區的華中橋，中和端周邊的房價在遠雄建設的造鎮系列「遠雄左岸」的拉抬下，硬是把一橋之隔的北市萬華區給比了下去，於是出現了中和該區段房價高出萬華房價每坪5萬元、甚至更高的特殊市況。這也顯示，只要立地條件佳、產品力強，加上公司的品牌信譽加持，房價是可塑造出來的。整體來說，相隔一座橋，新北市端的房價明顯較台北市低許多，如果配合捷運的話，新北市的購屋者不但可以免除塞車之苦，更可以有效降低購屋壓力指數，這也難怪有愈來愈多的購屋者，為了橋兩端之間的大價差，寧願選擇新北市落腳了。我認為，在雙北市共同協力打造大台北國際都會的遠景下，新北市府與中央大力拓展新北市城鄉新風貌與捷運三環三線的交通建設，使新北市的房價出現補漲行情，與台北市的房價愈拉愈近。與台北市僅有一橋之隔的幾個地區，因為目前的大價差，及占有進入台北市的便利性，房價出現優先拉抬的市況，目前橋兩邊的房價差距，正在拉近中，成為聰明購屋者搶進的火紅區段。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊240期《周刊王》& 2126期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻，一套雙雜誌「旺透價39元」，4大超商和全聯均售。《周刊王》最新240期隨刊附贈「網拍辣模 米諾」跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省719元，粉絲切勿錯過。想掌握最Fashion、最時尚、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團 想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書
《倪子仁報房市》購屋前仔細瞧 樣品屋陷阱全都露
為了吸引客戶的眼光促進成交，預售屋常常花費巨資搭建接待中心及樣品屋。購屋者看見美輪美奐的樣品屋產生美好的憧憬，自然會忍不住下訂購屋。然而從預售屋到新成屋，您買的房子，交屋後會有落差而產生購屋糾紛？ 購屋是為了讓居家生活過得更舒服自在，為了避免交屋時，產生與預期不相符的狀況，參觀樣品屋時千萬不能大意。到底參觀接待中心及樣品屋時該注意甚麼，以下提供幾個觀察重點提供參考。有些樣品屋在請室內設計師裝潢設計時，會刻意避開暗房或無景觀視野的部分，也就是說原本的房屋這面牆可能沒開窗，樣品屋卻用「示意窗」來掩蓋暗房的缺點，甚至棟與棟的距離如果太小會影響隱密性，也會刻意不談。因此在參觀時，應特別注意樣品屋是否真有開窗？視野是否依據模型所示？有些樣品屋會將天花版的高度拉高、房間的尺寸放大、床變小，好讓您覺得空間變大了來隱藏高公設比的缺點。建議在看樣品屋家具配置時，要記得問銷售人員這間樣品屋與交屋的實品屋大小是否一樣？最好請銷售人員提供銷售平面尺寸圖，並問清楚客廳、餐廳以及每個房間的確定面積，避免交屋時與您當初看的樣品屋差距過大，而產生糾紛。看樣品屋時，衛浴、家具及廚具都會展示給您看，但是在樣品屋中所看到的這些物品可能並非全都附贈，所以在參觀時，應該比照建材設備表，並仔細詢問那些建材設備是附贈的，哪些是僅供示意用的。看樣品屋時記得問銷售人員，樣品屋與交屋的實品屋大小是否一樣？通常樣品屋看不太出梁柱大小的問題，所以請仔細對照戶型平面圖及家具配置圖，看室內的梁柱是否位於適當的位置，否則交屋時才發現梁柱位於客餐廳或臥室的不當位置，此舉必影響到您樓地板的高度，甚至還有風水上的諸多問題發生。嫌惡設施影響居家品質，包括墳墓、垃圾場、電塔、基地台、特種營業場所、焚化爐等等，自然應當特別注意。購屋者的房子如果周遭有嫌惡設施，未來要賣房或換屋較不易脫手，價格也會較市場正常行情低上許多。因此在買屋之前，周遭是否有所謂的不當嫌惡設施，千萬得看清楚問明白。為求有效吸引購屋者上門，房屋銷售的「外」接待中心於是應孕而生。然而所謂的外接待中心，並非實際工地的位置，購屋者往往在外接待中心拆掉或實際位置的工地開始施工了，才發現購買的真正房子不在那兒，因而引發不少的購屋糾紛。所以如果是看過外接待中心時，必須明確的去了解工地與房屋的實際位置，並請銷售員帶您到工地的實際位置勘察，再搭配銷售中心的房屋模型及樣品屋，了解自己購買房子的真正方位與位置。建商或房屋銷售公司搭建的房屋銷售中心，也就是所謂的樣品屋或接待中心，為塑造產品更好的賣相，自然會在行銷上有所包裝。在此提醒購屋者要小心業者引入廣告行銷的概念，樣品屋及廣告文案所傳達的所謂「示意圖」，與交屋時真實的現況是否能如您所願，購屋前自然必須小心再小心，才能買到您心目中理想的好宅。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。
《倪子仁報房市》3大指標都更案選後進場衝刺
政府全力推動都市更新展現成果，近期，位於台北市大安區大安路上的稀有千坪基地上，推出由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標都更案「吉美大安花園」，加上長虹建設南港區的「忠孝詠吉」及新北市板橋區的「永雄卓閱」，3大指標都更案於選後正式進場公開，顯示大型都更案已成為房市的領頭羊，引領房市新動能動了起來。根據內政部的統計，全國30年以上的4、5層樓建築約8.6萬棟；其中，3.4萬棟耐震係數不足，恐面臨地震災害風險。內政部表示，政府為加速都更進行，陸續提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」及「都市更新條例」修法、「中央住宅及都市再生推動中心設置條例草案」，以及「都市再生條例」等都更法案，相信有助都更加速推動。3大指標都更案之一的台北市南港區「忠孝詠吉」。此外，內政部亦針對限期應補強或強拆的危樓，以及屋齡逾30年須拆除重建的老屋提出4大獎勵措施，包括：容積提高至1.3倍或原建築容積的1.15倍、放寬建蔽率與建築物高度限制、減免稅捐、政府保證資金貸款，申請不須經都更審議，約計2個月完成審查的優惠政策來加速推動都更及老屋重建的住宅百年大計。在政府全力推動都更的同時，預計明年的都更案將大幅增加。選後政經局勢底定，加上中美貿易戰風雨欲來及台商肥咖條款持續發酵，選後馬上上膛推案的指標重量級都更案正式進場銷售，為年底的購屋旺季領軍衝鋒。為深化落實居住正義、加速建立永續都市，內政部創設國家住宅及都市更新中心，透過專業的公法人組織，支援政府推動相關業務，解決目前政府在推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏的困境。經由行政法人與民間專業單位、非營利組職的跨域合作，加強資源整合、擴大發展規模，提升政策推動效益；同時引入民間監督力量，確保住宅及都更政策執行的必要性及公益性。住都中心創設具興辦社會住宅及推動都市更新專業、且具公信力的行政法人組織，支援政府執行社會住宅興辦、公辦都市更新，並協助民間具公益性更新案之推動。內政部表示，該中心主要有兩大任務，首先，為協助8年20萬戶社會住宅政策目標之落實，辦理社會住宅、資產之營運與管理；其次，為協助政府主導都市更新之規劃、整合、投資招商與實施，配合政府推動社會住宅與都市更新政策，整合公私有土地權屬，扮演政府與民間的媒介，加速推動社會住宅之興辦與都市更新之實施。我認為，內政部能夠從善如流建議將目前參與都更者，房屋和地價稅是減半徵收2年，未來為了鼓勵參與都更，原屋主在沒有移轉前，繼續自住期間，房屋稅可享有減半徵收，不以2年為限，惟一旦轉手，就不享有這項獎助，地價稅部分則維持2年減半徵收，此舉已廣受地產開發商、都更戶及金融機構的認同，將為都更百年大計注入新活水並創造多贏的局面。
《倪子仁報房市》台商回流 商用不動產榮景乍現
根據CBRE 世邦魏理仕2018年台灣不動產市場回顧，受到全球政治風險影響全球經濟波動、美元走軟迫使部分現金回流不動產市場，加上中美貿易戰未解、中國經濟轉型誘發市場避險情緒，受衝擊的東亞供應鏈市場，如南韓、日本、台灣已先後積極評估生產線自中國外移東南亞及台灣，上述兩大外部因素推升了2018年台灣不動產市場榮景乍現。今年迄今的全台不動產（含商用不動產、土地）總交易量達2,496 億元，創下自2013年以來市場交易最大量。 其中商用不動產交易金額1,029億及土地交易金額1,467億，分別較去年同期大增38%及42%，是近5年以來少見的榮景；商用不動產交易以工業地產（工業土地、廠房、廠辦）最受青睞，光今年成交量已達688億的新高紀錄。A、B辦淨去化量大幅成長其中以台塑集團斥資187億購置內湖「台北企業總部園區」一案最受市場矚目，土地市場則迎來壽險業積極搶標地上權案及優質素地，以利後續開發。全年壽險業投資金額突破254億， 包括富邦人壽以78.07億標得高雄鼓山70年地上權案、國泰人壽斥資76.64億購買台中愛買中港店土地，以及新光人壽以17.68億元標得台北市中正區70年地上權案，最受市場矚目。世邦魏理仕統計2018年全年數據顯示，受惠於多家中、大型企業搬遷及新大樓出租情況優於預期，台北辦公室市場淨去化量表現亮眼，A辦及B辦分別全年去化34,386坪、7,756坪。以A辦為例，淨去化量年成長高達189%，推升平均租金達每坪2,705元（年成長2.53%），租金成長創下近10年最大漲幅；B辦需求則持穩，空置率同時維持良好低水平，平均租金則微升至每坪1,767元（年成長0.48%）。大陸香港靈活辦公室需求大市況顯示，2018年新落成大樓出租情況良好，強勁租賃需求帶動租金成長幅度顯著，預期2019年面臨無新大樓落成，辦公空間供給釋出空間相當有限。台北市租賃市場面臨可出租的選擇有限，市場轉為房東市場，且房東具備議價優勢，2019年平均租金預料成長將持平，全年成長幅度將不高於2個百分點。此外，靈活辦公空間業者近年在中國、香港兩地呈現加倍成長，以亞太16個城市如上海、香港、首爾、新加坡等為例，在2013至2017年間靈活辦公室所占的坪數增長率超過50%。若單以2018上半年為例，靈活辦公空間在亞太辦公室總租賃交易量占比達15%，較上一年度成長了10%，意味著靈活辦公空間的需求強勁，對整體租賃市場的影響力將更為顯著。商仲不動產專家指出，隨著商業環境快速變化，部分大型企業已開始提高投資組合彈性，採用靈活辦公空間以省去資本支出及辦公室裝修的費用，也因此推升了靈活辦公空間的成長。以上海為例，靈活辦公空間所占的總樓地板面積已達22.5萬坪，占當地辦公室總面積的3.5%。2019年靈活辦公空間業者的成長增速將持續，成為影響辦公室市場（包括投資及租賃）的主要關鍵之一。—————————————倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。
《倪子仁報房市》創意家行銷董事長王明正：2019房市大爆發
九合一大選底定，政經局勢也不再紛紛擾擾，身為火車頭產業的地產業全面開始拚經濟。特別是台中及高雄二市的市長換人，高雄市長當選人韓國瑜更喊出CEO市長拚高雄經濟大未來的遠景。在拚經濟的主軸下，對台灣的房市與建設、代銷業版圖與布局已產生變化。創意家行銷公司作為全台新屋代銷業的龍頭，接案的多寡與建案銷售的好壞，成為房市景氣的風向球。本刊專訪了創意家行銷董事長王明正，為您剖析營建業結構的未來變化並對明年的購屋者購屋計畫提出建言。選後房市成為全民關注的焦點，加上年底購屋旺季的到來，王明正說，他們代銷的30幾個案場，周平均來客數在500組左右，選後各工地來人馬上暴增3成以上，購屋者下訂購屋的速度也加快許多，不再猶豫。對於創意家行銷明年的房市布局，有哪些改變？王明正表示，創意家今年推案量在800億元左右，預估明年接案量將再增加至少20%，朝千億元大關衝刺。王董表示，明年所推個案將集中雙北市，桃園及新竹也會有所著墨，加上高雄新大戰場，明年會是創意家非常精彩的一年。高雄海專畢業的王明正以少見宏亮的聲調說，創意家將揮軍高雄闢新戰場！一來是基於對故鄉的感情，另外他認為高雄的居家環境特優、房價也不高，首購、換屋及豪宅市場都有很大的空間可發揮，他已鎖定某些優質開發商提案，將以實際行動，為高雄的營建業拚經濟。話鋒一轉，王明正對台灣房市政策的不友善表示不悅。他說，全台都會區土地公告現值及房屋稅、交易稅高高掛，營建業經營成本大增，連有錢人買豪宅也開始怯步了。他以為，房市面臨高稅賦，加上排富的心態濃厚，大有為的中央及地方政府，應該拿出大魄力停止打壓房市，都更更不要只是喊口號，該放的容積獎勵及釘子戶的公權力一定要到位，台灣的城鄉風貌及景氣才會真正好起來。 看好高雄房市遠景，創意家行銷將大舉揮軍高雄加碼推案。 對於首購、換屋族明年應掌握哪些必勝購屋要訣。王明正強調，今年全台的房屋移轉棟數已明顯較去年再增加近二成並觸底反彈，房價早已跌無可跌。他說，房屋市況顯示，明年房市必將穩定回溫，建商為創造多贏，不但開價愈來愈合理，甚至願意自降獲利空間，將獲利直接回饋給購屋者，這是近年來少有的建商讓利良機，房價更在讓無可讓下，打底完成邁入新一波的走勢，建議購屋者宜從善如流、掌握機先、酌機進場。至於明年房市產品的主流會有什麼變化，王董認為，首購產品主力坪數會設定在25至35坪之間，換屋型產品則在40至60坪，豪宅80至100坪。他認為搭配政府推動的都市更新及老屋重建政策，換屋客的比率將在房屋市場中明顯竄升。末了，對於中美貿易大戰開打及台商肥咖條款發酵，台商資金回流購屋的現象，王董說他們銷售的北市中山區「帝璽」，有一台商家族一次狂掃了8戶，另外北市大安區的「吉美大安花園」也有多戶台商搶進。王明正對明年北台灣及高雄房市的大未來，信心十足地大笑了起來。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。
《倪子仁報房市》看好選後房市 5大豪宅帶頭衝
大陸自從開始實施有「肥咖條款」之稱的《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》，不少台商、台幹擔心被查稅，加上新台幣升值，大筆資金及大陸的產業開始回流台灣，房地產成為台商最愛的避風港及掃貨標的，近期台商趁大陸十一黃金周返台看屋人數暴增3成，且「出手快狠準、鎖定目標滿意就成交」。「肥咖條款」為建築業界注入強心針般，地產業者預估11月24日九合一大選後，政經情勢可望轉好，加上房價盤整多年應該落底了，看好的業者決定選後加強行銷、正式推案，使選後的這波推案量多寡與銷售成績的好壞，成為明年房市景氣的試金石。根據統計，選後雙北市有2,000億元的爆發量體，多個重量級指標豪宅成為領頭羊，各個賣點十足，顯示明年的市場應該會有相當熱鬧的開端。位於北市大安區大安路稀有千坪基地上，由吉美等多家知名建商強強聯姻合推的指標案「吉美大安花園」選後將正式公開。這個建案採五星飯店式三進門廳，搭配私家花園泳池、低調奢華會所，是大安區絕對稀有的菁英層級豪宅。建築物主體高樓層逐層退縮打造稀有紐約式大露台，產品規畫為地上21層、地下4層，面積自55至85坪的84戶零店面純住家，基地面積達967坪，是近年來少有首善之區出現的千坪壯闊基地。因為稀有、絕版，未正式公開前，即已吸引區內企業主及換屋族群的青睞。近期實價登錄房價直逼每坪300萬元「彭淮南防線」的元利建設大安森林公園第一排豪宅案「One Park Taipei」，總銷金額達600億元，以正對大安森林公園第一排，及請來普立茲建築獎得主Richard Rogers大師設計為銷售亮點。雙塔入雲霄的該案，尚未正式開賣，但選後政治紛擾可謂利空出盡，趁年底買屋旺季的到臨，該案將正式登場引領房市衝鋒。˙北市大安區「吉美大安花園」及信義計畫區「冠德信義」全力衝刺。圖為冠德信義˙北市大安區「吉美大安花園」及信義計畫區「冠德信義」全力衝刺。圖為吉美大安花園選前市況顯示，各區雖然大多仍溫水煮青蛙，但有些個案表現不俗，大部分集中熱門地區，如新北市的三重、新莊及年底將通車的淡水輕軌沿線附近。台北市區則以中小坪數、總價2,000至3,000萬元的建案銷況較佳。觀察選後新一波推案的地區，台北市豪宅就有5大重案，都是位於北市大安區、信義計畫區等蛋黃區建案，顯示面對明年的挑戰，建商紛紛端出最好的建案面市，在產品定位及開價、總價帶都做出調整。選後至明年自然有新希望，房市也盼望能正式回溫。然明年在中、美貿易戰全面開打下，台灣的政經環境是否受到嚴重的衝擊，種種變局都考驗建築業者們，在選後這一波推案潮中，會不會有優異的銷售表現，還得看年底到明年這段期間，國內經濟能否好轉、購屋者願不願意埋單。倪子仁淡江大學合作經濟系畢業，房地產、媒體資歷完整。經歷：《經濟日報》記者、大台北房地產市調會理事長、《住展》雜誌研發長、《好房網》社長，現任《時報周刊》財經主筆及社務顧問。更多精采內容，詳見最新出刊241期《周刊王》& 2127期《時報周刊》。《時報周刊》與《周刊王》聯姻，一 套雙雜誌「旺透價39元」，4大超商和全聯均售。《周刊王》最新241期隨刊附贈「G奶寫真偶像 小倉優香」 跨頁性感海報，值得珍藏。雜誌內還附超商折價券，幫您激省940元，粉絲切勿錯過。想掌握最Fashion、最時尚、最IN的娛樂流行資訊，請點讚時報周刊粉絲團 想追蹤周刊王最勁爆消息，請進最新臉書