信義行政中心
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危老迷你化8.17坪蓋新房 北市近4成基地不到百坪
日前北市出現地坪僅8.17坪超迷你透天改建案，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區的平均基地面積，最大的為信義區，平均223.5坪；最小的大同區，僅平均150.6坪；而全市平均僅188.5坪，其中基地未達百坪的案件，占比高達35.8%，等於每3件有1件「危老小案」。危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。根據統計調查，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。不過超過千坪的危老案非常少見，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示，除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，像是今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建。根據台灣房屋觀察數據發現，全市有5個行政區的百坪內危老案占比逾4成，其中內湖占比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案占比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案占比，均居全市之冠。張旭嵐指出，危老重建雖沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。
史上最困難捷運工程！信義線東延段力拚2025年底前完工
台北捷運信義線東延段工程地質條件複雜，遇淺層泥沼的軟弱黏土及深層超硬岩盤，堪稱史上最困難的捷運工程，雖導致工程延宕，但仍預定2025年底前完工。台北市長蔣萬安10日至北捷廣慈／奉天宮站視察，他表示，東延段完工後將串聯北市東、西向交通，待環狀線東環段通車，廣慈／奉天宮站至內湖科學園區路程可減少23分鐘，有助緩解內科交通。蔣萬安昨前往東延段視察，他指出，信義線東延段從象山站到廣慈／奉天宮站，儘管距離較短但意義重大，不只串聯東西向交通，也是北捷生活圈的再擴充，日後民眾不論想到虎山健行，或至宮廟祈福、信義行政中心洽公都非常便捷。蔣萬安表示，環狀線的最後一塊拼圖東環段已於3月29日獲行政院核定，環狀線與信義線交會轉乘於象山站，將來東環段通車，廣慈／奉天宮站至內湖科學園區可由40分鐘縮短為17分鐘，幫助緩解內科交通。他說，廣慈／奉天宮站站體開挖規模幾乎是萬大線、環狀線中運量標準車站的2倍大，同時開挖深度約為地下10層樓，路線延伸至緊鄰台北盆地邊緣丘陵四獸山山麓，也因此工程面臨最大挑戰是地質條件複雜，從淺層泥沼的軟弱黏土到深層超硬岩盤，足以稱為史上最難捷運工程。北市捷運局二工處進一步指出，東延段4條隧道總長度共2014公尺，目前工程已全面進入站體結構施工高峰期，並正進行第3、4條潛盾隧道掘進作業，截至3月底完成隧道長度1325公尺，工程已達66％。已完成的2條潛盾隧道4月中將展開鋼軌吊放投入軌區及焊接作業，朝下一階段施工里程碑邁進。二工處強調，信義線東延段工程遭遇捷運工程歷年來最艱鉅，且非原先預期的困難，進度雖有落後，但評估能在2025年底前完工，並經初、履勘作業後通車營運。對於北市多條捷運同時動工，是否造成交通黑暗期，蔣萬安說，一定會對地方交通、民眾生活帶來一定衝擊，但是施工團隊會把施工噪音、交通衝擊降到最低，當然也會持續和地方溝通、聆聽地方聲音。
獵地桃園王3／國泰十年前拿下台中BOT掀風潮 南山搶當北市「信義王」
政府不斷釋出「打房」訊號中，2022年開春後，金融保險界轉而將眼光放在交通部將釋出的近2千億元商機，包括台鐵的中壢、桃園、台中、員林、屏東等車站、客運站的開發案與周邊都更招商案，以及基隆港、台北港、台中港等招商土地開發案與清水、新營、南投等國道休息服務區標案。「由於台北市大型精華地區土地供給非常稀缺，過去壽險公司較少參與政府地上權標案，現在已成了熱門標的。」世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超分析，2012年5月國壽以4.2億元權利金與台中市府簽約，取得「市81」公有市場30年地上權的BOT案，開啟了新風氣。南山人壽火速跟進，同年7月，以268億權利金底價，擊敗國壽成功取得北市信義計畫區5,357坪台北世貿二館的50年地上權，興建完成今日的「南山廣場」；2019年11月再以159億搶下信義行政中心50年地上權，預定興建商辦大樓，結合南山廣場打造辦公園區。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超認為，由於市區精華地段標得愈來愈少，壽險界積極搶進政府地上權招標案。（圖／報系資料照）2020年3月，南山人壽又以312.76億元，取得舊台北世貿三館70年地上權案，被市場視為「蛋黃區中的鑽石」；八年來皆以逾百億元以上的11位數金額，共砸了739.76億元標得以上這三案地上權，堪稱是壽險界地產北市「信義王」。世貿二館標案戰役中，國泰人壽董事蔡宗翰與不動產投資團隊，雖以256億元敗給南山人壽，接著2012年10月，國泰人壽團隊以逾43億元權利金，一舉拿下高鐵桃園站產專特區BOT案70年地上權，創下壽險業擴展交通部鐵道局標案的先例。開發金（2883）旗下的中國人壽，則是以「必勝」決心，在2013年11月大手筆出價141.68億元，高於底標23.88%，搶下北市南京敦化精華路段台北學苑地上權，成為今天開發金與中壽總部新大樓。今年1月，中壽再豪砸120.5億元取得台中市七期整棟的「市政核心」商辦大樓，另以31.99億元買入北市潤泰金融大樓8個樓層。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超進一步指出，「地上權案面積完整，近市區精華路段與交通幹線附近，已成為壽險公司競標之處，長期來看不動產投資策略，主要仍是看好商辦市場未來性，以及多元化投資百貨商場、物流倉儲、科學園區等。」南山人壽在台北市信義區共砸逾739億元，搶標世貿二、三館等三處地上權案，興建南山廣場與商辦大樓等，堪稱獵地信義王。圖為南山人壽副董事長尹崇堯。（圖／黃威彬、趙世勳攝）確實，富邦金（2881）子公司富邦人壽也不遑讓，2014年6月以172億8,800萬元取得北市信義計畫區A25設定地上權案，將興建複合式商辦大樓；並於四年後首度進軍高雄地上權開發案，於2018年5月與高雄市府簽約，以78億780萬元取得「捷運凹子底站旁商業區開發案」70年地上權，預計投資開發200億元。新光金（2888）旗下新光人壽也繼國壽之後，加入搶標高鐵站前特區行列。2015年5月，新光人壽以10.48億元標得高鐵台中車站特定區3,689坪土地，預計興建為集團的教育會館及出租住宅。六年後聯手新光三越百貨、新光保全競標高鐵台中站前「超級娛樂購物城」4.8萬坪開發案失利，氣得新壽欲提申訴，可見所釋出高鐵站周邊商機帶來的競爭激烈。不過，去年10月，新壽還是以44億搶下兩筆台北士林科學園區土地，初步計畫未來可做辦公室、生技醫療設施、企業總部等。全球人壽則是在2013年以13億元得標宜蘭礁溪台電地上權，興建成寒沐酒店；2016年則以41.39億元取得國產署北市八德路商圈的希望廣場地上權案，並在2020年6月以97.8億元拿下國泰營區地上權，計畫興建為全球人壽總部。
北市危老搶掛潮 這些飯店、商辦、寺廟將脫胎換骨
危老條例於今年5月11日起時程容積獎勵再減2%，3月起北市危老再現搶掛潮，短短2個半月就有105件申請案，除了老舊透天、舊商辦、整批公寓、老舊飯店與戲院外，甚至寺廟也都積極參與危老改建，北市危老案件最新統計已核准488件，今年有機會超過500件。目前申請核准危老改建的飯店有國賓大飯店、神旺大飯店、昰美飯店、宣美飯店、六福客棧、台北馥敦飯店。其中，位於中山北路二段上的國賓大飯店，基地約1453坪，取得危老條例規定40%的最高容積獎勵，為全國最大飯店危老案；另外，重建後市值最高的則是位於東區、忠孝東路四段上的神旺大飯店，基地約524坪，外界推估重建後市值將高達200億元。舊辦公大樓則有上海商業儲蓄銀行、蘇黎世大樓與中山區數筆壽險大樓危老改建案，其中位於敦化北路上的蘇黎世大樓已取得危老改建核准，在今年4月底之際，代銷龍頭海悅國際公告斥資7.6億元，買下該建物5樓及4個停車位，土地持分約48.14 坪，將與璞永建設、豐泰地產共同推出豪宅「敦仰」，總銷上看150億元，每坪開價可望達230萬元。位於中山北路二段上的台北國賓大飯店，基地約1453坪，為全國最大飯店危老案。（圖／報系資料庫）另外較著名的危老改建還有日新戲院、南門市場，以及信義行政中心地上權案，信義行政中心位於信義計畫區燙金地段，2019年由南山人壽砸159.81億元標下，未來將加入A辦供給行列，依市場行情推估未來每坪租金可達4000元，一年租金收入約12.5億元。位於大同區延平北路三段巷弄有134年歷史的龍雲寺，也參與北市危老改建計畫。該廟基地面積約159坪，廟方自前年起就在臉書上公開向信眾募捐首期工程款，計畫將原地重建打造地下1層、地上9層大樓型都市道場，已於4月18日舉辦動土典禮。另外，東區國父紀念館旁的美食一級戰區，光復南路260巷與280巷中間的公寓與一樓店面，也有老宅申請危老改建， 該危老範圍內多是4層樓的老舊建築與一小部分5樓建物，一樓則多由餐廳業者承租，包括著名的港式飲茶店，店租效益皆不錯，能夠順利整合相當不易，未來可望搖身一變成為單價百萬以上的新大樓。加上一旁靠近捷運國父紀念館與大巨蛋的國產署老舊建物也將招商參與危老重建，目前改建速度較慢的東區，未來街廓也將跟上翻新腳步。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老在高房價與高地價的區域推動得如火如荼，尤其是所有權越單純，土地面積越大的產品越為受惠，目前北市中已經有許多老舊建築參與改建，包括這一年多來受疫情重創的飯店業，從規模較大的上市飯店業到一般規模的飯店業者，都申請危老改建，另外還有許多老商辦大樓、甚至是戲院、市場、地上權、寺廟等，都順利核准危老改建計畫。台北市信義計畫區信義行政中心地上權案未來將透過危老重建，推估未來每坪租金可達4000元。（圖／報系資料庫）
絕版珍藏世貿三館標售 南山人壽312億高價奪標
台北信義計畫區最後一塊未開發娛樂設施區「世貿三館地上權標售案」，今(30)日開標，南山人壽以312.76億元權利金得標，高於底價約46億元，溢價率17%。換算每坪權利金單價644萬元，容積單價115萬元，是近幾年少見70年地上權。世貿三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路。都市計畫使用分區為娛樂設施區，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計土地開發權利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏表示，世貿三館標售案不畏新冠肺炎影響，還吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標，為低迷景氣注入強心針，對今年商用不動產市場極具指標性意義，在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下，可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。南山人壽對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益愛不釋手，繼南山廣場及去年信義行政中心後，南山人壽再次搶進信義計畫區，至今斥資已達741.45億元購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為，土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿三館又是信義計畫區內稀有的地段，此次順利吸引4封標單，代表投資人及開發商對於長遠商業開發仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，此次標售期間正是股災與疫情發酵期間，標售結果可當成市場的壓力測試，結果多家機構投標，反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際，精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，疫情畢竟是短期突發事件，對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經激化投資人對土地投資的渴望。世貿三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。近2年台北市地上權案，包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123%拿下，顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的，而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願。據了解，目前信義計畫區高樓層租金站穩單坪4,000元，空置率來到2.1%的新低點，預期世貿三完工後辦公室租金能上看至6,000元，在市場仍短缺的情況下，未來開發辦公室比例高。
京華城等大案助攻 去年全台土地交易量創新高
根據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破新台幣3,000億元大關，寫下台灣土地交易市場空前紀錄，台北市以京華城土地單筆交易金額新台幣372億元一柱擎天，力挺首都以922億元的土地交易量傲視全台，台中市全年繳出655億元的土地交易成績，新北市則以434億元居全台第3。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門2019年度成功標出高達1,101億元土地，是全年度交易量得以創下新紀錄的重要推手，但台北市在公有土地釋出方面則成績平平，反而是台中市以313億元拔得頭籌，佔全市土地交易量將近48%；台南市政府與交通部鐵道局、國產署南區分署則合力標脫新台幣207億元居次，鐵道局在新竹高鐵特定區標脫96億元土地，更佔了新竹縣全年土地交易量97%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，公部門土地標售是2019年土地交易量創新紀錄的重要推手。（圖／馬景平攝）楊長達表示，由以上統計數據，不難理解台北市精華區土地具有絕對稀少性，除非出現京華城土地這種難得一見的標案，否則建商取得大面積土地之管道多以參與都市更新為主，例如富邦忠孝懷生、寶紘敦南安和、潤泰南港之心等公辦都更案；而台中、新北、台南、高雄、桃園等5都土地則多藉由市地重劃方式創造供給。還有一種另類取得土地的方式是參與捷運聯合開發，例如新北環狀線Y11(中和站)、Y13(中原站)皆在去第4季由新美齊取得最優投資人，捷運沿線具有土地開發機會的大小車站猶如一顆顆閃耀珍珠，整條捷運線則將這些大珠小珠串成一條璀璨珍珠項鏈，托在大都會區的玉盤上。他指出，自陸美貿易戰烽火持續至今，工業土地一直是台灣在地產業及回流台商爭搶的資源，也是開發商的新戰場。位於雙北市的工業土地在2019年有近8成落在建商手上，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地，建商無不看準了廠辦需求而蓄勢待發。戴德梁行指出，2019全年的土地主戰場仍在住商土地，工業地雖有逾500億元的交易金額，在3,000億元的空前交易量中仍僅能扮演配角，住商土地佔了2,300餘億元，若再加上第4季的信義行政中心及松江南京2筆指標性的地上權交易，2019年的住商類土地總交易量則已超越2,500億元。開發商歷經3年的積極獵地行動後，今年起要面臨的將是營造房市谷底反彈的銷售課題，2019年度創下的各項土地交易紀錄在未來幾年內應該很難再突破。