桃園人買房習慣超特別 專家揭「2個太陽」現象:涇渭分明
每個人買房的習慣不同,除了生活機能之外,也會挑選地區。房產專家就觀察到,桃園人買房最特別的就是桃園區和中壢區,2區的人都不會到各自的區域買房,是一個很有趣的現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書專頁「何世昌的房產知識Buffet+」談到,桃園人的購屋習慣最特別當屬桃園區、中壢區,桃園都市發展屬於「雙蛋黃」結構,有人稱這種情況為「2個太陽」,一個是桃園、另一個是中壢。何世昌分析房市特性,住桃園區的人不太會到中壢買房,住中壢的人則到平鎮買房較多,鮮少會到桃園區買房;桃園人與中壢人最大的公約數似乎是八德,因為八德過去以來都有來自桃園、中壢兩地的外來購屋客。而地域認同度更是涇渭分明,何世昌指出,住桃園區的人說會說自己是桃園人、住桃園,住中壢的民眾往往講自己是中壢人、住中壢,讓他覺得很妙,也問過幾個中壢人:「為什麼不說自己住桃園?」得到的回答是:「桃園、中壢不一樣啊」、「桃園是桃園、中壢是中壢」。另一個有趣之處,是桃園火車站前、中正藝文特區像是2個世界,而中壢火車站前站、後站也彷彿2個世界,當然房價也有差距。何世昌認為,雖然桃園經歷藍、綠2個陣營市長,可是舊區環境改善的部份做得比較有限,不管桃園或中壢,近年都市發展能量都是「舊區弱、新區(重劃區)強)」,尤其中壢最明顯;其中,青埔特區的房價不僅超越中壢舊市區、海華特區,甚至贏過中正藝文特區,變成桃園NO.1了。
平均年薪552.6萬!這間公司員工收入甩台積電2倍 專家揭密「爆賺」背後4大秘辛
證交所近期公布2023年上市櫃公司員工薪酬,其中不動產代銷龍頭「愛山林」以年薪平均552.6萬元,高居上市公司之冠,贏過台積電、聯發科等科技大廠。讓人好奇當不動產代銷是否真的很好賺錢?馨傳不動產智庫執行長何世昌直言,雖然代銷獲利豐厚,但是工作絕不輕鬆。據《中時新聞網》報導,馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書粉絲專頁「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示,在景氣熱絡的時候,代銷確實很好賺,「一波下來人人賺到換名車,什麼BMW、Benz都只是基本款而已。」但他同時指出,天底下沒有白吃的午餐,代銷賺飽飽的背後,所有從業人員隨時都得面對它辛苦的3大特點。一、收入不穩定:何世昌指出,不管是代銷公司建置的銷售人員、或是臨時受僱的跑單,獎金都是員工最大、最重要的收入來源,房市景氣好的時候「笑到合不攏嘴」,房市差的時候「慘得像鬼」。二、工時很長:何世昌表示,第一線銷售人員的工時往往很長,每天標準工時8小時是極為幸運的,但有不少案場每日工時從12小時起跳,忙碌時半夜12點後才能下班的大有人在,甚至有的代銷要等大老闆發話才敢下班。何世昌還透露,代銷業除了工時長之外,輪班也是常態;由於週末與國定假日的賞屋客戶較多,平日人氣較淡,所以假日時大多數銷售人員都要來上班,等到平日再輪休,因此「你放假時朋友在上班,你上班時朋友在休假,久而久之,同業外的朋友會越來越少、越來越疏遠。」三、禁不起考驗的愛情:銷售人員工時長,成天與穿著打扮得體的帥哥、美女同事泡在接待中心裡,如果日久生的不是情,那就是小孩,其餘的就不多說了。四、職業傷害:代銷人員業績壓力大,業內人士內分泌失調等症狀很常見,還有呼吸道疾病更難防範,因為接待中心使用的板材含有高濃度甲醛,多數銷售人員在接待中心尚未徹底完工前就得提前進場準備,工地甲醛吸好吸滿,再難聞也只能逼自己適應。何世昌文末總結,「如果有點天份又肯做,代銷業會很適合你,還會得到豐厚回報,代銷能協助他人一圓成家夢,是個成就感滿滿的職業,但謹記勿迷失其中,才能守成安穩退場。」證交所公告2023年度上市櫃公平均員工薪酬統計,上市公司前三名,分別是愛山林552.6萬元、聯德522.5萬元,三商494.9萬元;上櫃公司部分,前三依序為信驊345.9萬元、鈊象316.7萬元、晶焱310.4萬元。整體排名中,半導體業前十名佔4家,分別為聯發科384.5萬、聯詠378.4萬、創意354.1萬以及祥碩344.2萬;台積電則以平均薪資273.7萬元排在第24名。
全台最便宜房價在哪?與最貴縣市車程僅需30分鐘 平均價格卻差逾1500萬
現在台灣房價連年上漲,讓許多年輕族群難有能力購屋,馨傳不動產智庫執行長何世昌就在臉書粉專「何世昌的房產知識Buffet+」分享,全台房屋交易總價最貴的地方毫無意外是台北市,但全台最便宜的地方,竟是與台北市車程僅約30分鐘左右的基隆市,平均成交總價相差了新台幣1590.6萬元。何世昌提到,根據內政部統計,2023年Q4(第4季)全台各縣市房屋平均成交總價,最貴的地方為台北市,其平均成交總價高達2252.7萬元,而成交總價中位數為1850萬元。不過,令人意外的是,全台房價最便宜的地方,則是與台北市車程約30分鐘左右的基隆市,平均總價僅約662.1萬元、中位數總價約在520萬元而已。何世昌進一步表示,台北市2023年Q4的平均成交總價、總價中位數,分別較上一季增加了117.7萬元和90萬元,再度創下歷史新猷,「台北市房價雖然貴上天,但數據告訴我們房價並未到頂天,現在北市房價正往大氣層邁進」。而距台北市相當近的基隆市,成交總價卻出奇的低,平均成交總價、總價中位數更比上季分別減少 43.8萬元、30萬元。何世昌指出,成交總價第2高的縣市為新北市,達到1415.6萬元,較上季小降約4.7萬元;而第3名並不是台中市,而是新竹縣,平均成交總價約1352.2萬元,接著是第4名新竹市1304.3萬元,第5名才是台中市,平均成交總價為1278.2萬元、總價中位數約1100萬元;台南市則在第6名,以平均成交總價是1160.7萬元。令人意外的是,南投縣和台東縣的平均成交總價都超過了千萬元,與高雄市的成交總價僅差距90萬元內。而在離島的金門縣,平均成交總價達到871.5萬元,相較宜蘭縣、花蓮縣、屏東縣、雲林縣、嘉義縣、基隆市等縣市還要高。何世昌也在文末寫道,嘉義縣於2023年Q4的平均成交總價為757.6萬元,全台位居倒數第2,「但因台積電確定要到當地設廠後,房價出現慶祝行情,預期2024年的成交總價應會提高不少」。
403震出新都更2/增加獎勵容積滿足「室內1坪換1坪」?專家業者看法兩極
403地震後,台北市長蔣萬安喊出將進入「大都更時代」,強調透過都更8箭、提高容積獎勵等方式,加大力道推動都更。危老時程獎勵今年5月起將從10%降至1%,並於2025年落日,是否延長引發各界議論。對於是否支持再提供獎勵容積加速都更,CTWANT詢問多位專家和業者想法,有人倡議提高獎勵「公辦都更及超大規模都更」,也有人認為恐助長貪念阻礙都更進度。在目前很難達到「室內1坪換1坪」的條件下,使得都更常在坪數分回上卡關,台北市長蔣萬安上任以來便推動「都更5+2箭」,只要符合法定條件的整宅、海砂屋及耐震力不足有明顯危害的建築,就由原本的1.5倍容積獎勵,拉高到1.8倍至2倍,鼓勵危老建築加速都更;這次地震後,也有不少立委針對即將落日的危老容積時程獎勵,研議延長獎勵時間,容積似乎成為都更萬靈丹。李同榮認為給予危屋容積獎勵,縱使讓地主佔點便宜,但政府也才更有充足理由強制都更,加快整體都更腳步。(圖/CTWANT資料室)政大地政系教授孫振義就認為,近年來隨著工料雙漲及所有權人被養大的胃口,原本齊頭式的容積獎勵上限已顯得不夠用,政府在無法實質拿出公帑補貼又得兼顧民眾居住安全與促進都市再發展的職責下,提升「公辦都更」與「超大規模都更」的容積獎勵確實是一條道路。孫振義進一步強調,政府主導都更案,公部門更容易綜合考慮各方利益,確保符合都市發展規劃和環境永續原則,同時也確保民眾得到公平的分配、弱勢族群也能受到應有的安置,值得政府提高獎勵上限創造雙贏局面。鄉林建設董事長賴正鎰也認為,最好能再增加10~20%的容積奬勵,「目前談判最大困難在於與地主的分配,營建成本大幅上漲150%,以現在很多地方建商、地主46分,建商根本承擔不了營建成本,容積若能增加,能讓地主換回多一點的坪數,建商也有更多容積在未來出售補貼營建成本,雙方都更有意願促成合作。」「目前總容積不得超過基準容積2倍上限,勢必突破天花板!」他建議,土地面積超過500坪以上,可從5~20%階梯式遞增,尤其上千坪以上基地,可提供超過20%容積獎勵加速大面積都更,「大面積土地開發的獎勵最重要,不要老是開發200~300坪,對整個都市景觀、未來都市發展都沒有幫助。」不過,馨傳不動產智庫執行長何世昌擔心「大方送容積」,形同「老屋大樂透」,恐助長地主「重建『保底』1坪換1坪」的期待,改從「1坪換1坪起跳」。「大家原本覺得海砂屋給了額外30%容積獎勵後會比較好談,結果搞到現在還是很難,證明多給容積大家只想分更多。」他形容,好比桌上有5顆鑽石,建商與地主都想分3顆,此時有人又往桌上加了1顆以為能解決問題,但這時建商、地主可能有人不只想要3顆,而是4顆,只留2顆給對方,「容積有限,人性貪婪無底限」,反而更僵持不下。「看看大直鄰損的公辦都更案,市府拼命將容積獎勵給好給滿,分回的權狀面積已經是原本的1.1倍了,資產價值也跟著翻倍,但是室內仍分不回原有坪數,大家還是想著不花錢換新房,是一件很弔詭的事。」台北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖說。大直鄰損的公辦都更案容積獎勵給好給滿,評估重建後地主的資產價值大幅提升,但是室內仍分不回原有坪數,引發地主不滿,因此也有專家認為送容積達不到加速都更的效果。(圖/CTWANT資料室)蔡漢霖認為,老房跟老車一樣,修到不划算時就差不多該自費換新,等政府贈送容積不用花錢換新房才肯動,相當不合理,有房子的人子子孫孫都能免費房子舊換新,沒有買房的人剝奪感會更嚴重;再者,容積獎勵也會助漲房價,現已見預期老屋重建能大賺一筆,老屋成交價急起直追新房,新房也會認為開價應該要比老屋高,變成惡性循環。儘管如此,房市趨勢專家李同榮仍認為,提高容積率縱使會讓危屋佔點便宜,但這樣一來,政府也才有充足理由強制都更;至於大家認為會妨害都市正常發展空間,他質問,畸形的危老政策,東一塊、西一塊,對都市再生不是更蒙上陰影?他也強調,提高容積不是通通有獎,只針對鑑定後的危屋,雖說給危屋1坪換1坪,但營建成本仍然須考慮由地主負擔;容積有餘額,政府可當社宅用途或建立危屋全面檢核之循環基金。雖對增加容積獎勵持保留態度,但蔡漢霖認為部分地區的建蔽率可適度放寬。例如繁華鬧區最值錢的就是1樓店面,重建後因建築退縮、車道公設等法規限制,讓最有價值的1樓店面沒辦法分回原有面積,更何況是還有違建、外搭營業空間的店舖,使得做生意或有龐大租金收入的1樓地主都更的意願自然較為低落。「重建後店面大幅縮水,往往剩不到原來面積的一半,造成都更困難,即便提出分給地主比重建前更多的室內坪數,但部分在1樓,部分在樓上,也不一定能達成共識。」他認為在繁華的鬧區、1樓店鋪具有可觀價值的地段,如能適度放寬建蔽率,退縮少一點,讓重建後的1樓空間能不要減少太多,或許能加速解決都更卡關的問題。
年輕人「怕失業繳不起房貸」不敢買房 專家:食古不化的想法
台灣房價日益高漲,光要存到頭期款就是一大難事,因此有許多年輕人放棄買房。專家表示,「怕失業繳不起房貸」、「不想被房貸綁一輩子」的想法是個很嚴重錯誤。馨傳不動產執行長何世昌在粉專《何世昌的房產知識Buffet+》指出,與年輕朋友聊到買房問題時,他們談到自己「為什麼不買房」的原因,除了頭期款不足之外,次多人說的是「怕失業繳不起房貸」、「不想被房貸綁一輩子」。他分析,這是個很嚴重錯誤、很食古不化的想法,如果有一間房子但失業,可以把房子賣掉,手上會多出一大筆資金可以運用,而你能選擇租屋就好,短期生活大致無虞,就算只持有幾年就出售,房價應該也漲不少,多多少少會有賺,賺到的錢即會成為失業的救命錢。何世昌說,「如果不買房但失業了,是不是還要租房子?即使沒有房貸支出,每月都有租金支出,總不可能失業就住公園吧?既然擔心失業付不起房貸,更該擔憂失業繳不出房租,不是嗎?再說了,房貸綁一輩子更是錯中之錯,現在婚姻都綁不了一輩子了,更何況房貸?倘若不幸失業,或者沒錢繳房貸,不妨立刻賣掉房子換現金,房貸就能提早清償,沒必要跟房貸談戀愛、綁一輩子啊。」何世昌認為,買一間自住房,不只是用來遮風擋雨,還是你財務救急的小金庫,演藝圈大哥吳宗憲是最鮮明的範例,進可攻、退可守,房子終是你與家人堅實之盾。他強調,無意引戰,單純希望協助年輕人改變觀念。
碳費課徵會影響房價?專家這樣說
台灣進入碳有價時代,不過目前碳費課徵標準未定,對於影響建築成本程度,業者、政府各執一詞;專家認為,目前政府對於課徵標準尚未建立清楚SOP,碳費影響房價幅度,討論似乎言之過早。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,業界認為建築成本至少會漲15%、內政部則說僅0.9%,雙方各執一詞,存有認知上落差;然而目前碳費課徵標準,政府尚未給予明確的評定標準,況且建材端的部分,也尚未出現因為要課徵碳費而漲價情況,因此漲幅大小、如何反應房價,現階段討論還太早。住展雜誌發言人陳炳辰認為,碳費影響房價是否劇烈,目前皆還在討論初期;其中,建商支付成本與現行市場,乃至於政府彼此之間存有認知上的落差,整體方向如何走,尚存有變數;原物料短缺、全球通貨膨脹,影響房價反而更為直接。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,碳費導致建築成本提升,因此預售屋漲價後恐讓和碳費無關的成屋屋主產生比價心理,讓價格上揚,不過也取決買方是否願意買單。台經院產經資料庫總監劉佩真指出,國內碳費課徵,徵收費用首批大宗會在鋼鐵、水泥製造業為主,開發商面臨建材成本上揚,且目前缺工現象嚴峻,雖政府會引進移工,不過短期內較難見紓緩。
全球爛尾樓潮「台灣建商怎沒爆炸」? 專家曝4大關鍵
隨著全球建商倒閉潮而來的,就是爛尾樓潮。馨傳不動產智庫執行長何世昌在粉專《房產知識Buffet+》指出,很多人好奇「台灣建商怎麼沒爆炸」,從國外建商破產情況的歸納,以及挖掘台灣建商、政策因素等特性,大概可以得出4大關鍵。一、台灣建商嗅覺敏銳,成本管控得宜早在2018、2019年開始,台灣建商都已察覺到勞力不足、原物料上漲的跡象而開始該該叫;雖然推案成本上漲浪潮難擋,但多數建商超前部署,在成本控管上都表現不俗,而且順利逐步轉嫁成本。而歐洲建商普遍於烏俄戰爭爆發後,才明顯感受到原物料上漲的衝擊,反應慢半拍又立刻撞上鷹式升息,真是時不我予。二、漸進式VS.猛爆式衝擊升息加上建築成本上揚是全球同步趨勢,但台灣升息相對溫和,更重要的是2018、2019年建商已開始迎來營造成本上揚,推案和定價策略已有所反映,從這個時間點到2022年Q1升息還有3年多時間,屬於建築、融資成本漸進式墊高的模式,建商有足夠時間去適應與調整腳步。正因為多了這3年多的時間,讓台灣房地產躲過一劫。三、台灣央行不愧是超級A台灣央行從彭淮南到楊金龍,得到全球金融雜誌十幾個A的最高評等,並非浪得虛名,即使他們二人背負外界罵名,但的確為我國金融與產業奠定穩定發展的良好環境。首先,是央行溫和升息政策,讓建商避免一次大動盪,加上連續祭出數波選擇性信用管制,尤其是第四次選擇性信用管制時將購地貸款成數上限降至5成,強制斬掉建商高風險操作,將建商資金槓桿降至中低度,此舉使建築業出現以下幾個重大改變,資金去高度槓桿化、財務計畫趨於保守、實力不足的業者停止擴張或推案、銀行授信更加嚴謹,而這幾項改變雖然讓建商抱怨連連,但變相讓存活下來的建商體質更為健全。四、房價持續上揚這一點至關重要,因為它代表建商可以「轉嫁成本」;倘若像歐洲各國融資、建築成上飆漲而房價下挫,建商等同面臨「雙殺」,倒閉機率會比較高。以美國、台灣來說,由於房價持續創新高,所以多數建商仍可轉嫁成本,但美國因建築物料、人力和融資成本飆得比台灣更凶猛,因此破產的建商正在明顯增加。何世昌最後強調,台灣一年新推的建案有2500個上下(±500),每一年建商倒閉產生的爛尾樓平均不到5個,根本是全球優等生中的優等生,不要再一廂情願認為外國月亮比較圓了。
全球房價狂跌「建商爆倒閉潮」 專家揭台灣1怪象:是不是很奇妙?
面對低薪、房價和物價均高的環境,不少民眾努力工作,就是為了買下一個容身的所在。房產專家何世昌表示,受到建築原物料大漲、房價下跌等因素影響,全球建商倒閉潮如疫情蔓延,截至目前為止,歐洲英國、德國、瑞典等國的房市危機持續擴大,連亞洲及澳洲也不例外,唯獨台灣無風無雨,「是不是很奇妙?」何世昌27日在臉書粉專發文,「還記得幾個月前,曾有人主張台灣應該仿效歐洲國家針對建商進行『推案資格審查』嗎?我們當時就認為這種防君子不防小人的無效審查只是多此一舉,如今完全應驗了。截至目前為止,歐洲英國、德國、瑞典等國的房市危機持續擴大,連亞、澳的國家也不例外。」專家表示,「這波全球建商倒閉潮肇因於央行升息、建築成本瘋狂上揚,大多數國家平均建築成本大漲逾三成以上;當資金成本、營造成本大漲但房價下挫,成本無法順利轉嫁至消費端,意味著建商利潤大幅度遭到壓縮、甚至賠售,那麼建商索性包袱收一收跑路去了。『建商一去不復返,此地空餘爛尾樓』,如此淒慘景況不只發生在中國,德國等許多國家也如星火燎原般延燒。」何世昌指出,「日本東京商工研究中心(TokyoShoko Research)發布訊息指出,2023年上半年建築企業破產數量為785家,較去年同期成長36.3%。瑞典信用機構Creditsafe統計指出,2023年前8個月的公司違約數量飆破逾5千家,創下1999年統計以來的最高紀錄。」何世昌提到,「澳洲證券暨投資委員會的數據顯示,2022年7月至2023年4月期間,高達1,709家建築公司申請並進入破產程序,較前年至去年同期增加24.9%。德國聯邦統計局表示,2023年前4個月,已有437家建築公司申請破產,與2022年同期增加20%,走上破產之路的包括擁有125年歷史的老字號包商Wolff Hoch und Ingenieurbau。」他進一步說明,「由於倒閉與中綴的建案增加,德國政府於9月宣布祭出450億歐元的一籃子救市計畫。英國也不好過,根據英國破產管理局統計,截至 2023 年 6 月的近一年內,約有4,280家建築公司破產,較前年至去年同期上升16.5%,建築公司倒閉率達到了十年來的最高峰。」另一方面,荷蘭統計局表示,今年前8個月,荷蘭法院宣布有305家建築公司破產,較2022年同期的187家增加約38.7%。何世昌強調,「反觀台灣,好像處在颱風眼中央一樣無風無雨,這種感覺是不是很奇妙?」(圖/翻攝自何世昌的房產知識Buffet+臉書)
基泰啟示錄1/「7成願合建」沒說謊!基泰慰問會真相令人跌破眼鏡
基泰(2538)工安意外,從市府、民代到輿情,幾乎鋪天蓋地把基泰往死裡打,尤其總經理馮先勉一句「基泰和受災戶是一家人」「7成受災戶願意合建」更是引眾怒,就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」,市長蔣萬安也說「不在乎建商眼淚」。不過CTWANT記者11日旁聽基泰與25戶重災戶地主的慰問會議,多數重災地主都對馮先勉相當友善,如顧問角色,其實僅少部分地主嚷嚷「你是破壞我家的人」,真相令人跌破眼鏡。台北市中山區大直街94巷多棟民宅因「基泰大直」施工不慎,7日發生傾斜,369名住戶緊急撤離,所幸無人傷亡。然而其中1棟公寓受害最深,1樓塌陷直接變成地下室,裡頭的25戶被視為重災戶,由於沒辦法經過回填混凝土或砂土補救,只能等著重建之日到來。基泰於事發隔日陸續向受災戶致贈5萬元慰問金,不過卻遭爆料,基泰在居民家產塌陷無家可歸的狀態下,竟要住戶簽合建意向書,被形容是「趁火打劫」,更有不少律師、專家跳出來說基泰是想「順便賺一筆」。不過這都是外界的看法,事實上,大部分重災戶或許正如馮先勉所說,「7成受災戶願意合建」「我們是一家人」!「我相信他不是故意的,現在他也不斷損失他的財務…,難道大家希望看到第二個陳由豪(東帝士集團總裁,因財務危機潛逃中國)?所以我們要給他一條活路,才能解決問題。」11日在住戶下榻的飯店舉行慰問會議,25戶重災戶到齊23戶,一位自稱司儀的受災戶徐老先生,是前陸軍備役少將,大家都喊他「將軍」,也是自救會核心成員,在會議開始前,他就以基泰「來者是客」跟反對基泰的住戶爆發口角。 而這位反基泰派的住戶,也就是電視媒體上看到穿著紅衣的住戶左先生,他拿著慰問金6000元諷刺基泰「感謝施捨」,也痛批,「你是破壞我家的人」。不過他在會中嚴正抗議基泰不要「假來假去」先賠償再談合建,住戶代表洪先生立即表示,「25戶所有決定由我這統一發出,其他住戶表示的想法是個人需求。個人需求請直接找基泰或市府,不要在團隊會議中提出。」此發言迎來住戶一片掌聲。整場會議看下來,大多數的住戶都相當理性,甚至可以說是和基泰、馮先勉和樂融融,讓記者是霧裡看花。根據CTWANT記者現場觀察,基泰友好派的住戶超過半數,反對派住戶約不到5戶,因此基泰友好派聲量佔優勢,其餘也有些中立但目前尚跟隨多數行動。或許因為反對派的住戶情緒波動大,再加上外圍輕微鄰損的受災戶數也不少,過去幾日來較博媒體版面,才讓外界有建商與地主完全對立的錯覺。「新聞高峰時期過了,誰還會注意到我們…患難見真情、不打不相識,放心,基泰不會倒,要倒也不容易,基泰越強大,大家的保障也一定越多。」「今天開始,我們是一家人,我每天都在損失,但我不在乎,因為我是上市公司。」「大家只要夠團結,市府有資源能讓大家爭取到最多容積,才可以室內1坪換1坪。」馮先勉先向重災住戶信心喊話,甚至如同顧問般,對於住戶從安置到重建的問題一一解惑,教大家怎麼跟市府爭取更多有利條件、怎麼善用媒體資源達到目的。馮先勉在重訊記者會時就說,約有7成受災戶願意合建,就連北市副市長李四川都直言「我是不相信」,但現在看來,馮先勉並無誇大。(圖/黃耀徵攝)馮先勉中興大學法商學院地政學士、都市計畫碩士,及政治大學地政博士背景,曾任中華徵信所專案處長,1989年至基泰建設,至今已有34年,馮曾口頭提到曾在經濟部擔任公關,所以擅長媒體互動,不過基泰回應這是非正式的工作經歷。根據基泰總經理室特助蕭嘉洋表示,這25戶重災戶與「基泰大直」相鄰,十多年來就入整合過2、3次,最後一次是在2021年,當時地主、建商65:35分,每戶約1坪換0.7坪,但其中有3戶不同意戶,因此未能整合成功。而不同意戶都是頂樓和1樓住戶,頂樓加上頂加,1樓加上地下室,都有2層樓的使用空間,但因只有建物權狀,合建分回的算法是依土地面積來分,沒辦法分回預期面積,因此未能有共識。如今因房屋下陷確定將重建,基泰祭出室內1坪換1坪,再加1個車位的條件,比起過去所談,甚至其他建商能提供的更優渥,原本就同意合建的更是樂觀其成。不過當天會議住戶也有共識,將請市府、專業人士評估是自己原地重建、跟鄰房重建或是跟「基泰大直」合建,哪一個選項最有利。根據韾傳不動產智庫執行長何世昌以該公寓最新成交的38.33坪、總價2450萬元戶別作基準,另新大樓每坪單價以135萬元估算,室內1坪換1坪重建後含公設總坪數會增加到55.9坪,含車位總價達7847萬元;重建後與原本老公寓2450萬元相比,整整資產增值5000餘萬元。「基泰大直」建案於7日晚間因營造廠施工不慎,造成鄰房損壞,甚至其中1棟公寓下陷,影響人數超過400人。(圖/方萬民攝)但他也強調,雖然目前看起來基泰給的1坪換1坪條件最佳,但市府已承諾給受災戶最高容積獎勵,所以公辦都更會不會更好暫難預料。住戶可能會等市府實施公辦都更,選出最優申請人,再與基泰的合建條件比較後才會做出最後決定,但若走公辦都更或是要與其他鄰房再談合建,恐重建之路會再拉長。現在就有不少人擔心,如果因為工地施工導致鄰房受損,就由該建商來重建,甚至政府部門給予容積獎勵、開啟重建特快車的後門,建商最後不用賠錢還倒賺,將誘使不肖人士如法炮製。儘管北市府希望以公辦都更方式善後,同時也能讓基泰無利可圖,但開出的條件若差於基泰,地主很難不向「加害者」靠攏。對於市府盼朝公辦都更前進,有意讓基泰從招標中出局,自救會代表洪先生則回應,「選擇權請尊重我們災戶,只要是對我們災戶覺得較有利可能不排除基泰,但政府需全程嚴格把關。」另外針對重災戶有7成簽回合建意向書,他並未否認,並表示,那只是不排除與基泰合作,並無法律效益。北市副市長李四川也說,「(若住戶)選擇還要跟基泰合作,我們往後的工程一定會加強所有工程的監督,如果假設我們的受災戶願意交給台北市政府,我們還是會用公辦都更的部分,盡速的來辦理。」
建案基地塌陷是否能退貨? 專家:預售階段無法證實建商無法給付
基泰建設建案「基泰大直」於7日發生坍塌,結果導致附近公寓都發生傾斜下陷的情形,這也讓「基泰大直」本身的安全性受到外界的質疑,一些出資預購的民眾也十分憂心忡忡,甚至有想要退貨退款的想法。但現在有專家解釋,由於房屋是在預售階段,基本上無法證實建商無法給付房屋,因此消保機制無法介入,如民眾想要退訂,只能跟建商自行協商。根據媒體報導指出,經查詢後,大直街建案「基泰大直」總戶數為33戶,,實價揭露預售已售出31戶,每戶坪數約在20至40坪,每坪成交單價在130至145萬之間,而成交主要期間都在2022年上半年。如已售出的31戶因為這起事故,導致對居住品質缺乏信心,是否能夠要求退款退訂?消基會董事暨房屋委員會委員張欣民解釋,由於房屋還在預售階段,無法認定建商在到期前無法給付房屋,消保機制在如此情況也無法介入。如已購屋的民眾有疑慮、想要退款退訂的話,只能與建商自行協商。馨傳不動產智庫執行長何世昌也表示,在預售屋定型化契約中並沒有解約、退戶的規範。再加上房屋「尚未蓋好」,所以消費者也無法主張建物有瑕疵,所以無法以此要求退款退訂。而又由於平均地權新法已於7月1日通過,目前已購屋的消費者甚至連轉售的權利也沒有。何世昌也表示,如消費者真的強制要求解約,建商依法能沒收15%費用,如消費者訂金只支付5%,那最多就是要賠上5%的費用。
租事難圓滿1/租補政策大成功+預期囤房稅 房東:租金先漲再說!
「300億租金補貼」上路1年後,7月3日續推「租金補貼2.0」政策,「不需要告知房東就可以申請」,加上行政院7月端出「囤房稅2.0」草案,兩套政策看似補貼租屋族又健全房市,卻引發房東憂心資產曝光加重稅負,「租金先漲再說」,近期新北樹林更發生租客因不滿租金調漲,開瓦斯氣爆的憾事。CTWANT訪查,不少專家、房客及房東指出,確實已掀起一波租金漲價潮,「政府追到房東稅收」、「但這樣房客真得有補貼到嗎?」房業網調研中心主任林裕豐就說,「300億租金補貼」讓黑市房東現形、資產全都露,政府追回不法稅收,合情合理;但租金補貼非萬年政策,一旦停止補助,租金行情必難回落,無疑是讓房客先嘗甜頭,後吞高漲的房租。全國300萬租屋族陪著70萬黑市房東一起被割韭菜,政府做莊也是最後的大贏家。行政院自2022年推出300億租金補貼,今年7月初,政府加碼續推「租金補貼2.0」,放寬申請條件,不用房東個資,只要有書面租約即可申請補貼。據營建署最新數據,含去年舊戶直接帶入,至8月5日,約有38.7萬戶申請租金補貼2.0,其中新申請戶16.3萬戶,創下歷年新高。不過同一時間主計總處也公布今年6月的租金指數達103.66,再創歷史新高;yes123求職網調查也發現,有44.7%的上班族都在外租屋,且過去1年來,在國內通膨壓力之下,有高達59.9%的人遭房東調漲租金,讓租屋族坦言「壓力山大」。與此同時,行政院也完成「囤房稅2.0」草案,將囤房稅「縣市歸戶」改為「全國歸戶」,「非自住房屋出租者」調降稅率為1.5%至2.4%,空置未出租的非自用住宅稅率從1.5%至3.6%提高至2%至4.8%,公益出租人則是1.2%。台北市套房平均月租逾2萬元,捷運站旁的套房更是驚人,租金支出已超過單身族月薪的1/3,負擔相當沈重。(圖/黃威彬攝、趙文彬攝)檯面上,政府祭出租金補貼雖是降低租屋族負擔,但前提是,要先將隱藏房東暴露在檯面上,房東一旦被現形,就得乖乖繳納稅金,因此「300億租金補貼2.0」及「囤房稅2.0」草案,已讓租屋市場提前炸鍋。對此,財政部官員解釋,「現行出租房屋適用的稅率是1.5%至3.6%,而囤房稅2.0方案,將會針對『非自住房屋出租者』調降稅率為1.5%至2.4%,空置未出租的稅率則是2%至4.8%,因此對房東而言,房屋稅稅率應該是下降,不至於轉嫁在房客的身上。」「如果轉嫁在房客身上,絕對不是房屋稅的問題,因為房屋稅並沒有對房東多課稅,反而是降稅的,鼓勵他們把房子拿來多做利用。」但囤屋稅2.0真的是幫助房東降稅?「對隱形小房東來說,沒有誠實報稅的誘因,反有可能被追稅!」馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,台灣租屋黑市中的隱形房東,以持有3戶以下的小房東為主,多登記為自用,稅率是1.2%,若「被」浮上檯面變「非自住房屋出租者」,須面對的是1.5%稅率,公益出租人則是1.2%,等於是加稅。 「比起身分曝光,恐面對『溯及既往』及『所得稅級距攀升』的可能,有些觀念傳統房東可能寧可持續待在黑市內。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說。受到近年各地房價創下歷史新高,加上通膨、升息等因素,都帶動整體租金走揚。(圖/報系資料庫)雖然「囤房稅2.0」尚未三讀通過,若今年通過新房屋稅單最快後年才出現,短期不見實質稅收,不過成本增加的預期心理,再加上追稅恐懼,對房東已造成不小影響。「當然是先漲再說!」北市房東M先生就說,現在所有租金都已經調漲了,以前台北市獨立套房1.6萬元,距離捷運站近的1.8萬元,現在都開到2.2~2.6萬元,「等房客要申請時,成本都已經先預扣起來了,誰還傻傻的自己吸收?」至於調漲後的物件是否具有競爭力,他說,北市就是房東市場,有不少是手上50~100戶的大房東,採取商業化經營管理模式,就算空租幾個月也沒差,「反正北市租金是已經回不去了!」另外一位王太太則說,「現在普遍房東的共識都是鼓勵租客去申請,因為就算彼此先講好,事後都很難說,倒不如就依照政府政策,讓房客申請租補,我也乖乖繳稅,只不過,多出的成本,我還是會反映在租金上。」她向CTWANT記者反問,「這樣房客真的有補貼到嗎?」至於網友們普遍反映,就算沒有囤房稅,租金也會調漲,「要漲租金可以有千百種理由...難道不課稅就保證不漲租金」「最終還是打在無殼蝸牛身上」「把租屋黑數稅負提高,就浮上檯面光明正大漲房租,到最後都是在坑殺租屋族。」
租事難圓滿3/政府開大門讓房東房客「互咬」 偷偷申請房東恐面臨高稅金
為了讓租屋族看得到也領得到,「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」,還鼓勵房東成為公益出租人,享有稅賦優惠,但新政策上路後糾紛層不出窮,房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請,「不用提供房東身分證字號,房東沒法成為公益出租人,怎享優惠?」專家向CTWANT表示,「這等於要房東與房客互咬!」挑撥房客與房東間的信任。依現行的租金補貼政策,房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%,地價稅同自用住宅用地稅率2‰,綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠。但是,公益出租人日後若要出售房子,將面臨不小的租稅負擔,需繳納較多的土地增值稅,多則可達上百萬。按土地稅法第34條第5項規定,如果土地所有權人出售自用住宅用地,土地增值稅想適用「一生一次」的規定,出售前1年不能有「出租」行為;若想適用「一生一屋」的規定,出售前5年內,不能有「出租」行為。此外,一旦自用的房子租人後,就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額,除非收回後自住滿6年,才能恢復免稅優惠的資格。雖然合法報稅天經地義,但權衡利弊得失,沒有人想跟錢過不去,讓不少黑市房東選擇繼續隱形。此外,依新版租金補貼政策,房客申請租金補貼,不再需要房東同意,內政部也指出,只要租客申請補貼,房東就可直接取得公益出租人資格,並享有所得稅等稅捐減免優惠。但果真如此?崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒,「如果沒有房東身分證字號,是完全沒辦法查到出租人是何人,房東自然也無法享有稅賦減免,還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅,這對房東而言是件很可怕的事!」租金補貼議題在Dcard上討論熱絡,租客盤算著申請補貼房東將轉嫁稅金調高租金,還可能被刁難而不敢申請,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府放任「房東跟房客互咬」,卻不主動加強稽查,相當不負責任。(圖/翻攝自Dcard、CTWANT資料)以房屋稅為例,原本使用自住稅率1.2%,會變成非自用稅率1.5%,同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠,「我們問過營建署,事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人,稅率才會降低和享有公益出租人優惠,對於房東來說是相當麻煩。」近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補,有網友本來就打算搬走,決定先申請再說,也有人抱怨,「我有室友要搬走偷申請,結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。政府為租客開了便利大門,租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請,等房東發現時,已是面臨高額稅金,肯定是氣得跳腳算帳,最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的,但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過,6日也才發生,新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元,於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」,並在租屋處引爆家中瓦斯桶。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府祭出租金補貼政策,卻加上房客可自行申請的但書,無疑是讓「房東跟房客互咬」,糾紛得由租屋族跟房東承擔,「不是很負責任的作法」,雙邊若是硬碰硬,最後只是兩敗俱傷,建議房客能平心靜氣與房東商量,提出可彌補房東稅負損失,又能領取租金補貼的做法。他也強調,若國稅局未能大範圍主動稽查,單靠補貼讓租客咬出房東,是很難改善租屋黑市、健全租市,相信接下來幾年,房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。補貼亂象多,民進黨立法委員何志偉5月接獲民眾陳情,申請的租金補貼在請領後遭內政部要求追回,理由是房東並未繳納房屋稅。何志偉批評,審查疏失卻讓民眾承擔。(圖/黃鵬杰攝)
購買住宅採許可制 私法人爆換手潮
《平均地權條例》新制7月1日上路,私法人購買住宅採許可制,由於預售屋換約轉售限制不溯及既往等因素,不論是獲利了結或逢低買進,私法人在房市操作各異,形成一般房型買賣上下車頻繁的換手潮,惟過去受到私法人青睞的豪宅成交量卻較去年同期減少近半。近三年1~5月台北市億級豪交易量。(圖/中國時報製表)截至目前為止,今年1~5月台北市1億元以上豪宅,共有53筆交易紀錄,不過對照去年同期104筆,交易量減少近一半,不過實價登錄有登錄的時間落差,因此今年前5個月的交易量尚未完整揭露。5年不得移轉 買賣趨保守台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察,疫情期間不少台商回流,熱錢湧入房市,高端豪宅交易熱絡,不過去年起央行減少資金水位、連續多次升息、打炒房政策消息等,再加上《平均地權條例》修正案通過,市場氛圍趨向保守,豪宅的單價或交易量也都趨緩。第一建經研究中心副理張菱育指出,《平均地權條例》新制已於7月1日上路,為了遏止炒房,當中祭出的私法人購屋採取許可制,且購入後5年內不得辦理移轉、讓與,交易流程更為繁複,法規上路後,恐減少高資產族以公司名義購買住宅的靈活度,得改由個人名義購置,下半年的豪宅交易量表現更將趨向保守。一般房型 較豪宅交易多馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,在《平均地權條例》新制上路前,私法人出現換手潮,相較豪宅,買賣最多的仍是一般房型,雖然一般房型買賣上沒有資料可勾稽,但若以內政部以往統計,私法人買賣占房屋移轉棟數3%到4%之間。私法人一般可區分為有錢人以公司名義買豪宅,以及投資客集資買房的不動產投資公司。何世昌指出,由投資客組成的公司,由於買賣量太大,成立公司買房,不僅好管理,且可用持股比例來分配利潤及分攤虧損,也可防止買賣掛在個人名下,可能發生偷賣弊病。他表示,私法人買豪宅的仍占少數,多數標的仍是以1到3房的一般房型居多,以一年約30萬筆交易來概估,換算私法人買賣也有好幾萬戶,因此,不論是獲利了結或逢低買進等各種原因,私法人在7月1日前有人搶上車,也有人搶下車,形同是私法人房市見解不同的換手潮。私法人將目光 轉向商辦至於私法人買賣房子的地點,何世昌表示,私法人豪宅買賣仍以台北居多,外縣市少,台中有但不多。因為豪宅沒有太大增值空間,投資報酬率差,私法人一般不會買來投資,因此,私法人投入豪宅市場比較沒有投資及置產考量,大多是有錢人買來自用居多。張旭嵐指出,《平均地權條例》的修法「管住不管商」,因此今年私法人逐漸將目光,從豪宅轉向商用不動產。而在通膨的預期心理下,高資產族對於優質商辦購置規劃更加積極,在央行升息至今已達3碼的情況下,預期投報率也應隨之上調0.75%,由於精華區老商辦更具「低買價」、「高投報」特色,以及「高出租率」的地段優勢,因此今年精華區中古商辦將成為交易重點。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家:預售屋交屋恐爆糾紛
今(15)日央行召開理監事會,宣布不升息,終結「連五升」,不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施,主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市,總共8大城市,第2戶購屋貸款,從原本的「無寬限期」規定,增加「最高成數上限為7成」,消息一出,震撼市場!對此,房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示,央行此次意外擴大打房,並且加碼打到換屋族,預料已簽約、未交屋的預售屋,將來交屋時,將要補足1成的自備款,若籌資不及,恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示,央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍,擴及第2戶房貸,預料首當其衝的,正是換屋族群,未來購屋需多準備約1成自備款;若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸,只能先賣後買,無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族,也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談,現在的打房措施已不分對象,購屋族只能自求多福。何世昌表示,其實今天央行最新的打房令,頗令人好奇和不解的是,過去央行調控房市政策,向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作,但是這次第5波不動產選擇性信用管制,竟然連換屋族都列入打擊面,違反過去的調控政策,與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示,不過,央行此舉,也意味著,央行對於未來房市的看法,恐怕應是房價在一波軟著陸之後,目前需求還是穩健,房市底部可能成形之際,在通膨、營建成本等支撐下,未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察,此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制,並自16日起實施,並沒有緩衝時間,接下來,打擊面將擴大到換屋族,尤其是位於央行管制區域的8大城市,已經簽約、購置,但尚未完工交屋的預售屋,若為第2戶購屋,則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制,日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力,屆時不只是建商受到影響,第2戶以上換屋族也首當其衝;尤其部分換屋型產品,總價相對偏高,一下子要拿出總價1成的自備款,也是一大挑戰。何世昌指出,一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款,則恐怕交屋前將有一波換約潮;而換約求出場之際,屆時價格是否有撐,則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制,打擊面究竟有多大?何世昌分析,依去年全台預售屋交易件數約8萬件,以及前幾年12~14萬件來概估,目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉,若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計,可能有6、7萬戶,甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
十大巨首觀房市1/「這家」建商去年推案成長4倍 十大建商重洗牌
在升息、打炒房「空軍」襲擊下,2022年房市看似「虎頭蛇尾」,但據591新建案調查,去年全台10大建商推案量達5826億元,不但較前年增加近2000億元,榜單也大洗牌,其中茂德、永信、惠宇交出年增3到4倍的成績單,一舉將麗寶、遠雄等知名建商擠出榜外,而擁有70多家子公司的寶佳機構,照例以打群架方式4度奪龍頭。根據591新建案統計全台推案市況,去年前10大推案建商中,寶佳、興富發、豐邑、國泰去年就在榜中,華固、永信、惠宇則是在新入榜建商,其餘為重返排行。而就新推案量年增幅度,以惠宇營建機構的406.3%奪冠。台中起家的惠宇,除了長期深耕台中北屯14期、機廠特區,近年也將觸手延伸到新竹,特別是東區、竹北兩大高價區推出不少高價案,成功以243億元案量於去年拿下第10。惠宇建設總經理王堅志向CTWANT記者表示,「因為案量剛好集中在2022年,又多是特別大案,才會導致成長率衝高。」像台中南區「惠宇國圖館」總銷約70億元,總戶數271戶,去年8月開賣,至今剩不到2成;同樣下半年開案的竹北「惠宇謙和2期」,每坪開價75萬元,現在也賣了6、7成,「惠宇有很多忠實粉絲,往往開案1、2個禮拜,都可以衝到6、7成銷售,3月馬上在台中十四期推出『惠宇覞山』,總銷至少30億元。」茂德建設則以推案量年增3332%,居成長第二高,總案量排名第三大。茂德去年新案多集中在新北三重、五股等地,指標案如三重「都廳大院」,總銷高達450億元,榮登全台單一總銷最高個案,去年榜上無名,今年一口氣衝進前十。茂德建設副總簡士亮向CTWANT記者透露,今年預計推案量有400~500億元,其中最大案為三重碧華國中案,總銷逾200億元,預計5月取得建照、下半年公開。對於今年房市,簡士亮認為,保守看待,但也還算樂觀,茂德在獵地上都以重劃區為主,但之後會轉趨保守,他也特別點出像是淡水、林口、青埔比較不會是主要獵地區域。他解釋,雖然這幾年青埔整體規模算漂亮,但地理環境只靠高鐵,周遭就業人口稍嫌不足,投資客比較多,茂德未來比較趨向三重、五股、新莊、板橋等地,機能、去化、來客都比較安全。高雄在地建商永信去年一口氣推出多個指標案,推案量265億元,較前一年的66億元,成長達301.5%,躍身為前十大榜上新秀,排名第9。這份榜單的另一名新秀「愛山林建設」,雖是建築新兵,但母公司為代銷老將「甲山林」。愛山林去年在新竹寶山更推出總銷300億元的代表作「新竹帝寶」,成功擠進第5名。「之前都在買地,現在愛山林土地有快7萬坪,去年開始將重心轉向推自建案,今年至少就有500~600億元釋出,其中光土城一個案子就200多億元,不過公開時間未定。」愛山林董事長祝文宇對CTWANT記者透露,土城案現在已經在興建,將視市場狀況決定推出時間點。愛山林董事長祝文宇看好雙北和新竹人口密集和供給不多的價格凹陷區,圖為指標案「新竹帝寶」。(圖/甲山林提供、CTWANT資料室)「蓋出來的房子要有人住,沒人住,房價就會降,現在很多中南部建商都在賣地,因為土地太多,供給量大的地方,未來比較困難,只能求個案表現。」因此祝文宇鎖定土地稀有的雙北和新竹,同時還要考量消費者負擔程度,「北市哪裡價格不到百萬,就是買點,台灣人口集中在北部,需求量決定房價漲跌,因此看準淡水、基隆等房價凹陷區、每坪3字頭的地方推案,未來還有增值空間。」排名第4的豐邑機構,則是少數年年穩定入榜的建商,近年除了積極開發桃竹,也不忘回防發跡地台中市,去年一口氣在北屯、西屯及南屯等蛋黃區釋出300多億量能,其中水湳特區「豐邑PARK ONE」,根據實價登錄,還創下台中歷史新高的三位數行情。向來獵地不手軟的興富發建設,近年出手幾乎都是重量級推案,雖去年僅7案登場,但其中卻有4案總銷超過百億元,前年就名列第2,即便去年榜單經歷一波洗牌,仍穩坐亞軍。而寶佳機構憑子公司「團體戰」輪番推案的優勢,去年以2129億元的案量,雄踞十大建商之首。根據591統計,寶佳機構子公司約有70餘家,分別以不同名字在各地區插旗推案,幾乎是有新建案的地方,就有寶佳的影子,去年指標案包括左營高鐵站周邊總銷逾百億的「世紀莊園」,新竹高鐵站所在的竹北市,也有「合新詠遇」、「寶佳奇磊」等案公開,「寶佳奇磊」開價甚至來到每坪75萬元。擁有70多家子公司的寶佳機構,則是以打群架策略,4度拿下龍頭寶座,圖為寶佳機構董事長林陳海。(圖/CTWANT資料室)房市專家何世昌分析寶佳經營策略,在留才方面,採取各立山頭、分而治之模式,讓有能力的人才成立、管理各子公司;在採購方面,採用大軍團作戰方案統一採購、控制成本;在推案策略方面,過去是走市場派路線,購地、推案、價格變動都是快、狠、準,市場不好敢降價,市場好則全面漲價,像前年8、9月,預售屋實價登錄實施後,寶佳董事長林陳海就決定調漲。不過他也提到,寶佳近年來確實有調整策略,第一,積極強化售後服務,讓屋主叫修更快速;第二,部份個案廚衛配置中高規格建材,與以往平民規格不同;第三,寶佳定價策略變得更大膽靈活,一改過去全平價策略,部份建案反而開出區域新高價,定價與市場脈動貼合得更緊密。何世昌也觀察,或許是因爛尾樓議題發酵,去年下半年以來,缺乏品牌、能見度建商的案子銷售明顯趨緩,預期今年銷售成績恐怕也不太好看,而且會面臨削價爭的壓力;但品牌力強的建商,銷售狀況依然穩定,而且售價調漲的機會偏高;而低首付的建案仍相當受歡迎,預料今年市場上低首付建案會大量增加。