估價師
」 不動產 房市 都更 房東 估價師
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
928強碰打炒房3／社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後，即傳出不少「求貸無門」，甚至房子沒買到，先賠上違約金的慘案，秋節過後，央行再祭第7波信用管制，力保「新青安」及首購族不受影響，卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查，央行重拳促下房市出現「現金客為王」，某間近期將交屋的700戶大社區，就有近百戶「不須貸款」，「厲害的投資客早已下車，或改全現金買房！」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率，新青安申貸，8家國銀裡，台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查，但撥款時間未定；一銀則是最快收件後3個月撥款；其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款，幾乎全面性的利率上升，「央行雖然沒有升息，但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多，首購仍要排隊！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例，首購A先生3年前以每坪18萬元購屋，現在房價已翻倍，今年8月使用執照下來準備對保，但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊，建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期，因此選擇自行找其他銀行對保，但卻要等到12月以後才撥款，建商不願等，認定他違約，要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況，仍是要排隊等撥款，且貸款利率普遍來到3%。（圖／記者黃耀徵攝）目前A先生只好讓合約先進入調解，暫時維持合約效力，等待銀行撥款。A先生認為，這幾年房價漲得一蹋糊塗，建商心態就是客戶無法交屋最好，可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏，一名投資客就分享，他一個朋友，最近就在台南善化，承接一個近期交不了屋的透天新案，前屋主以賠售300萬元出場，「這種機會會越來越多，尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎？「因為政府太賊，避免政府反反覆覆的政策給套，前幾波賺到錢就下車了，現在都量力而為，用最安全的一般貸款且只有貸1戶，其他都靠現金買斷。」據了解，由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內，因此投資客會先以現金購買1戶，或是手上無貸款的房子，以該戶申貸理財型房貸，貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等，再將這些資產質押套現，以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算，貸款成數不受影響，現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後，不少非七都的多屋族，從貸款成數8成立刻掉到剩5成，預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。（圖／報系資料庫）記者詢問，萬一房價不漲怎麼辦？他回答，「不會不漲啦！任何東西都會下跌，唯獨房子不會。而且現在打房打下去，以後房子就是有錢人的遊戲，窮人、中產階級買不了、頂多買1戶，未來連換屋都有困難，因為要自備款5成。」「就像現在被打到的，也都是資本不夠雄厚的小投資客，資金軋不過，最後不得已賠錢賣，然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨，再轉賣賺一波！」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區，因鄰近周邊有科技園區話題，2年前預售時很熱門，近期準備交屋，該建商就透露，「總戶數近700戶，就有將近100戶不用貸款，這數字太恐怖了！真正有錢的人，影響不大！」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為，當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢，現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位，將進一步強化馬太效應（指強者愈強、弱者愈弱），讓富者更富。業者認為，此時待售物件傾巢而出，在競爭之下議價程度也更寬裕，此時正是多看房、多出價的好時機。（圖／報系資料庫）陳孟筠也提醒，市場在變動時，不能躁進貪快只想著有便宜價可撿，台灣房地產對於政策的敏感度極高，所以還是建議多「停、看、聽」，以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時，因為有寬限期及可貸金額拉高，所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子，還款前期可能會是蜜月期，到後面可能就會窒息，現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度，人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌？現在是否為進場好時機？葉凌棋分析，現在供給量開始出來，尤其是投資客多的重劃區，競爭之下價格就易出現鬆動、價跌，下半年「量縮價盤整」格局已定，真的有需求的民眾，現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內，「但絕對是上不去了。」
水位已滿傳房貸利率衝破4%？ 專家解析「要你知難而退、看你吞不吞」
近期銀行放款總額水位已滿，造成不少房貸族申貸卡關、到處碰壁，甚至出現違約狀況增加的情況，有公股銀行公告最高利率已見3字頭，甚至一度衝破4%的傳聞，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就透露，「這是要讓人知難而退」，她感嘆，「有些信貸利率都比房貸低，這世道已經認知失調到看不懂了！」近期不少銀行傳因《銀行法》72-2規定，陸續因住宅建築及企業建築放款總額水位已滿限制放貸，購屋族不但要「排隊」等核貸，利息條件也愈來愈高。根據東森新聞報導指出，除了土銀、合庫銀行官網公告最高房貸利率已到3.13%、3.098%，甚至一度有官股銀行官網揭露最高房貸利率衝破4%的狀況，雖然目前該利率資訊已撤下，但仍可見房貸利息節節攀升的狀況。以前房貸利率多在2.18~2.4%之間，現在普遍聽到都要2.7~2.8%，「實務上就是銀行用利率來排擠貸款戶，不擋著你借錢，但以價制量，因為台灣人對利率很敏感，自然會知難而退」，徐佳馨指出。高源不動產估價師事務所所長陳碧源解釋，目前非新青安房貸利率多要到2.7%，民營銀行甚至2.8%到3%以上，「如果會到4%，應是考量放貸性風險權數下，針對投資客所設的高利息門檻」，與之前低利息環境相比，現在申請房貸就差了至少2碼利差，貸款千萬元每月多背2000~3000元，「調高的利率，就看你吞不吞得下去」。徐佳馨甚至觀察，近期客戶端的違約量變多，因為通常房仲會幫忙找其他行庫來解決，卻仍無法成交，顯示市況的殘酷；另一方面也觀察到代書簽約量明顯萎縮，部分區域過去1個月可簽上百間，現在8月過半了都還簽不到50間；還有聽說有建案將交屋，卻直接請買方自己去找銀行，否則恐面臨違約退戶的情況。對於即將交屋銀行卻貸不到款的預售屋買方來說，陳碧源認為，違約解約戶應該不多，多會用換約來解套，一來是一旦解約不只要負擔最高總價15%的違約金，還會損失至少2成的增值，淨利得損失很大；這波交屋民眾通常還未受到《平均地權條例》的禁止換約限制，雖然換約仍逃不了最高45%的房地合一稅，但至少不會賠錢。徐佳馨認為，這波衝擊對於現金不足的購屋民眾影響最大，「市況恐怕會比想像中嚴峻惡劣」，甚至直言有些銀行信貸利率2.3%都比房貸的2.7%條件還好，「這個世道已經認知失調，我都看不懂了」，提醒對市場不容樂觀。
看好半導體先進封裝需求 日月光攜手宏璟合建K28廠房
全球半導體將由先進製程扮演產業回升的火車頭，相關供應鏈近年也積極儲備產業以因應未來市場強勁需求。封測大廠日月光控股（3711）週五（21日）宣布，看好先進封裝需求並持續積極擴產，子公司日月光半導體經董事會決議，通過與關係人宏璟建設（2527）採合建分屋方式興建K28廠，預計2026年第四季完工。日月光投控在去年底集團子公司日月光半導體承租同集團台灣福雷電子位於高雄楠梓廠房，約4735坪，將用於擴充封裝產能。如今為配合其高雄廠之營運成長規畫，針對先進封裝製程的終端測試需求、AI晶片高能源運算及散熱需求進行擴產，21日再公告將和宏璟建設合資興建K28廠。據悉，該建案由日月光投控旗下日月光半導體提供所持有大社土地6283.09坪其中之2660.98坪，並由宏璟建設提供資金，合建地下1層、地上7層之廠房，該K28廠房之樓地板面積約10883.62坪，雙方協議之合建權利價值分配比例為日月光半導體 22.24%、宏璟建設77.76%。K28 廠房興建完成後，雙方將依合建分配比例辦理產權登記，並由日月光半導體或其子公司取得宏璟建設所屬產權之優先承購權。日月光半導體於其所購入之大社土地分二期開發，第一期K27廠房已於2023年完工進駐，第二期K28廠房以2026年第四季完工為目標。市場法人看好未來AI晶片先進封裝產能，將是日月光重要營運動能。另外，宏璟建設與日月光半導體長期合作互信基礎厚實，且建廠工期配合度高，加上近期營建市場之材料成本上掦及人工短缺，是以借助宏璟建設之廠房興建專業、經驗及營建資源，以確保 K28 廠建廠進度符合目標時程。日月光投控強調，本案合建分配比例之訂定，係參酌戴德梁行不動產估價師事務所及第一太平戴維斯不動產估價師事務所兩家專業估價機構，出具之估價報告書，並與宏璟建設協議以估價結果之平均值為基礎，經日月光半導體董事會決議通過，相關程序業依該公司之取得或處分資產處理程序規定辦理。
109年柯市府專家會議喊應給京華城補償 議員難理解
近日深陷市長任內「北士科、京華城、台智光」三大案爭議的民眾黨主席柯文哲，針對台北市議會成立的專案調查小組怒嗆「這些沒牌照的議員，比估價師更厲害是不是」？對此，市議會「京華城案」專案小組召集人、市議員游淑慧回應，柯文哲賴天賴地賴別人，但一位八年市長沒能力說明質疑，只能靠罵的，最不專業的其實就是柯文哲。游淑慧在臉書說明，既然出現爭議，就是「專業」對決「政治力」，即使拿公務員擋槍、拿「都委會委員」背書、拿估價公司說嘴，難道真的不知道這幾件案子，都是能用政治力操控的？她只問一件事，為什麼出問題的都由柯文哲親自決定核示？游淑慧今天在接受網路媒體訪問時也說，外界質疑，京華城在109年3月首次向市府陳情時，並沒有要求高達5000坪、市價百億的額外容積獎勵，當時市政府正因為前任市長郝龍斌反對重複給京華城容獎，柯市府正與京華城打行政訴訟，原本109年7月高院就要宣判，但柯P卻在訴訟結果未出爐前，親自交辦市府局處處理京華城陳情，非常奇特。她說，因柯P有指示，柯市府在109年6月20日召開「京華城案」第一次專家會議，當時京華城與北市府的訴訟仍未宣判。而該次專家會議的紀錄鉅細靡遺「很少看過這樣仔細的紀錄」，承辦公務員事後也未簽核「建議事項」，她懷疑，可能因當時訴訟案正打得火熱，承辦人看不慣「前方吃緊、後方緊吃」，才有意留下完整發言記錄無言抗議。游淑慧說，該份會議記錄，也點出部份疑點。包括當天原邀五位專家出席，結果到場四位，會議記錄雖標註專案小組建議意見，認定京華城基地都市計畫法定容積率560％規定「無異議」，還建議京華城依照該次會議委員所提意見（京華城人員也與會），再與都發局研擬「依法可行適當補救方案」，提都委會大會審議。游淑慧解釋，對比當時北市府正與京華城打訴訟，該次專家會議的建議，形同打臉都發局，也讓京華城後來找到「另要求市府補償」的支撐。問題是，只要仔細看會議記錄，就會發現到場委員中，有三人強烈質疑「北市府現在不是正與京華城為560％容獎打官司？為何要現在討論補償案？」。她說，包括劉玉山、徐國城、潘一如等三位專家委員，都在會議記錄中建議「應等法院判決結果出爐後再討論」，僅有會議主席白仁德主張，行政訴訟與都委會操作可以同時進行「某種程度可互相做一些互動」。換言之，專家會議只有一人做出對京華城有利的主張，但該會議結論並未採多數決，還是對京華城有利。游淑慧說，因會議記錄透露端倪，專案小組還調閱會議完整錄音帶確定內容，也沒有發現公務員有任何「內簽建議」，似乎有「不敢忤逆長官，但也請長官看完會議記錄後作決定」的弦外之音。至於為何都發局正與京華城打行政訴訟之際，柯P卻還要都發局研議「補救業者之道」，要補救什麼？難道專家已先認定都發局訴訟會輸？結果都發局不是打贏官司，那麼北市府真的有欠「京華城」什麼嗎？
當二房東遇到房客輕生 她遭大房東求償房價減損167萬
臺中一名楊姓女子承租一間房子後，將其轉租給一位張姓房客，沒想到張姓房客卻在房子內輕生，讓楊姓二房東遭到游姓大房東提告，求償房價減損167萬元。如今台中地院審結，認為契約有約定，如有人輕生死亡成凶宅，楊女或親屬應負賠償責任，因此根據不動產估價師鑑定，判楊女應賠償給付142萬餘元。法院認為二房東應賠償給大房東，但若二房東有跟房客簽約，也可依照契約向其家屬求償。（示意圖／翻攝自pixabay）楊女當二房東並將房間分組給一名張姓房客，沒想到該名房客在今年2月時，於屋內輕生死亡，導致房子變成凶宅，這讓房東相當生氣，認為自己的房價受損了，因此評估後提告楊女，要求賠償167萬餘元。不過楊女辯駁，「凶宅」依內政部定義專指不動產交易行為，也就是買賣房屋，不包含租賃房屋，加上屋主並未與她約定不得轉租，因此她並未違約。輕生的是第三人（張姓房客），房東應向張姓房客的家屬請求賠償，而不是她。但台中地院審理認為，雙方契約雖然沒有禁止轉租，但游男只租給楊女1人，推論游男只允許楊女1人使用。契約也約定「在此租賃處有非自然死亡等行為」，「乙方及近親須全權負擔其責任」，因此賠償義務人為乙方（楊女）及其近親，所以楊女應負起賠償責任。法官也將本案送交不動產估價師鑑定，這間房正常總價評估為507萬餘元，輕生事故後總價評估為365萬餘元，價值減損142萬餘元，因此最後判楊女要陪142多萬元，但全案仍可上訴。《CTWANT》提醒您：勇敢求救並非弱者，生命一定可以找到出路。透過守門123步驟-1問2應3轉介，你我都可以成為自殺防治守門人。※安心專線：1925（依舊愛我）※張老師專線：1980※生命線專線：1995※反霸凌專線：0800-200-885
吳崢爆張智倫家族「百億身家鍊金術」 從政卅年財產暴增50倍
新北市第8選區中和立委選舉確定形成「三腳督」，今（27）日民進黨立委參選人吳崢、立委林昶佐以及時事評論員李正皓舉行「財產暴增50倍，踢爆張智倫家族百億身家鍊金術」記者會，指控國民黨立委參選人張智倫家族從政30年，財富暴增到 111 億，坐擁超過18000坪的土地，質疑父親張慶忠、母親陳錦錠民代月薪合計約30餘萬，財產是如何累積的，必須向社會大眾說明清楚。吳崢指出，根據估價師的估算，張家擁有329筆土地，市值高達93.8億，加上存款、古董、珠寶等資產，總計達到111億，張家在中和從政30年，財產從2.3億激增至111億，成長至少50倍。除此之外，在張家的329筆土地中，近200筆集中在中永和地區，包括未來可能開發成生醫園區的重要地段。吳崢爆料，張家的建商利益網，共計19家建設公司，全部都在中和，張家都是這些建商的代表，而張智倫更是其中5家建商的監察人，這些公司底下擁有多少資產、中和的土地，目前資訊全數不透明。林昶佐狠酸，「普通人一輩子到不了的終點，是張智倫的起點」。張智倫曾說家族是家族，個人是個人，但張智倫三十幾歲，就已經擁有49筆土地，甚至是5間建設公司的監察人，直指同期的台積電股價不過增長6倍，張家的賺錢的速度，比台積電更驚人。對此，張智倫回應，對於抹黑造謠，感到相當遺憾，批評民進黨手段過於拙劣，提不出證據就只會潑髒水，意圖崩壞中和的選風。他也表示，財產申報一切依法辦理，如有不實申報，歡迎檢舉，外界指控亦歡迎司法檢舉，絕不逃避法律責任。針對吳崢與李正皓的賄選指控，他已委任律師蒐集證據，將對他們提告意圖使人不當選。
加息幅度超預期 德銀CEO示警：商業地產將面臨嚴峻挑戰
德意志銀行（Deutsche Bank）首席執行長索因（Christian Sewing）日前警告稱，由於央行加息幅度超出預期以應對通膨，商業房地產未來幾年可能將面臨嚴峻挑戰。據外媒報導，索因近期接受採訪時表示，德意志銀行的風險曝險「非常有限」，但新冠疫情導致的融資成本上升，和遠程辦公趨勢將對這一資產類別造成壓力。這是一個需要密切關注的資產類別，商業房地產可能會在未來幾年遭遇更多困境。商業房地產現已成為銀行及其監管機構的重點關注對象，因為融資成本的快速上升，可能導致開發商陷入困境。在過去十年中，許多公司都投資了這一資產類別，以彌補負利率對收益的侵蝕。據報導，歐洲央行一直在加強對這類貸款的審查，並最近向房地產估價師詢問他們的估值是否過於樂觀。索因表示，由於通膨居高不下，央行可能會保持較高的利率水平，而利率再次上調也不無可能。「我們現在看到的利率水平會維持較長時間。這是我們的客戶需要做好應對的事情。這也會影響明年和2025年的經濟增長。」該銀行在7月份表示，德意志銀行的投資銀行部門在第二季末擁有約190億歐元（約新台幣6433億元）的商業房地產貸款餘額，由於其保守的信貸標準和風險控制框架，避免了集中風險，因此能夠應對下行風險。索因強調，銀行在商業房地產方面面臨的風險取決於信貸原則。此外，他更指出，考慮到利率上升和能源成本上升的不利因素，德國需要進行改革來支持其經濟。但他暗示德意志銀行貸款組合能夠應對挑戰。他表示，「從經濟本身和我們企業的韌性來看，我看到的是一個並不令我擔憂的局面，我們的投資組合很有彈性。」
政院修住宅法 租金補貼資訊不可做查稅依據 弱勢申請社宅放寬
行政院會5日通過《住宅法》修正，增訂租金補貼資訊不得做為追溯綜合所得稅、地價稅及房屋稅等依據，房東加入公益出租人不怕被查稅，並放寬政府住宅協助措施的經濟或社會弱勢資格條件，將須育有3名以上未成年子女調整成2名；另修訂《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，加速危老重建效率。為鼓勵房東轉為公益出租人，政府祭出綜所稅每屋、每月最高1.5萬元免稅額，且房屋稅及地價稅都比照自住稅率的稅賦優惠。為加速擴大，此次增訂房東若將房屋出租給社會福利團體，再轉租予給符合租金補貼申請資格的房客，住宅所有權人或房屋納稅義務人可被認定為公益出租人，照顧更多弱勢。草案增訂公益出租人租賃契約資料不得作為租賃所得、房屋稅及地價稅查核依據的規定，消除房東對加入公益出租人會被查稅的疑慮。危老條例修正部份，當前危老重建面臨公有土地整併不易，加上地方政府有意參與，此次修法加入公有財產原則參與機制；但排除公有土地及建築物已有合理利用計畫、或公有土地面積達重建計畫土地面積5成以上，或公有土地面積比率達重建計畫範圍3成以上且重建計畫範圍符合更新單元畫定基準者等3條件。另為保留公有財產參與的彈性，草案明定公有財產參與危老重建方式，可依協議合建、標售、專案讓售或其他法令規定辦理。為利實務執行，草案明定公有財產管理機關採協議合建方式來參與危老重建，因涉及重建前後土地及合法建物價值等計算，公有財產管理機關應委託不動產估價師就公有財產價值進行查估，並循各該公有財產價格評估審議機制的程序，與起造人協議重建分配比例。
服務新北8成都更案 都更大聯盟再添新血強化戰力
「新北都更大聯盟」順應新北市府推出「危險建築物580專案」，26日再加入4位新成員，未來可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見；以及協助實施者、地主確認更新事業計畫及權變計畫內容，建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化，讓新北都更案服務範圍能拓展至都更全生命週期。「新北都更大聯盟」由新北住都中心、台灣建築中心、新北市不動產開發商業同業公會、建築師公會、不動產估價師公會、都市更新學會組成，加入的新成員包括新北市土木技師公會、地政士公會、結構技師公會、土地利用學會。「新北都更大聯盟」自110年12月成軍，迄今共同推動公、民辧都市更新，合作範圍包括劃定更新單元、都更案可行性評估、先期規劃、評定更新前後估價、成立更新會、協助建築設計等，進而成就了招商簽約。近4年來新北市約有1280多件都更案，包括一般都更、簡易都更、防災型都更等，其中約有8成案件都有都更大聯盟的身影。新北市政府推出「危險建築物580專案」已於7月1日正式上路，針對海砂屋或耐震能力不足等危險建築物社區，社區自行整合重建意願超過50%即可申請，住都中心將進場展開輔導作業，並結合都更大聯盟各公學會的專業技術，提供房屋鑑定及初步評估。當民眾了解更新程序及財政試算結果後，同意重建比例超過80%，市府即啟動公辦都更，辦理公開招商作業，加速提升市民居住安全。新北住都中心指出，各有不同專業領域的4位新成員加入後，可讓市民獲得更完整全面的服務，新北市土木技師公會與結構技師公會可協助進行建物耐震評估、海砂屋鑑定並提供重建或整建的專業意見，新北市地政士公會、新北市土地利用學會則可協助實施者、出資人及地主確認更新事業計畫及權變計畫內容，建議建築規劃設計、容移購置並確保地主權益最適化。新北市住都中心目前手上重要業務，公辦都更有永和大陳更新單元1、3、4、樹林行政園區、文山區公辦都更案；民辦都更業務有蘆洲海砂屋、板橋油庫口案，中心擔任全案管理顧問；至於社宅營運，目前共接管14處、2218戶。新北住都中心董事長陳純敬表示，新北住都中心成立至今2年半，公民辦都更及社宅管理，都有顯著成績。從一個都更案的生命週期來看，公辦都更可分為整合住戶意願、先期規劃、公開招商、興建交屋等階段；民辦都更則有申請鑑定評估、確認重建範圍、整合住戶意願、確認重建方式、確認開發主體、興建交屋等階段。4位新成員的投入，讓新北都更大聯盟的服務範圍囊括都更案全生命週期，10位聯盟成員陸續到位，準備為新北都更擊出全壘打。
桃市府買地還要清運花1.1億元狀告中油 法院以這理由駁回告訴
桃園市政府為辦理「沙崙產業園區整體開發計畫案」，2019年向中油購買土地4.8億，但市府稱廠商蓋汙水處理廠發現大量掩埋廢棄物，清運花1.1億，要求中油賠償。不過法院發現，市府早就知道有廢棄物，駁回告訴。市府提告，指沙崙產業園區整體開發計畫案在2019年以協議價購購買中油坐落於桃園市大園區沙崙段沙崙小段35筆土地，雙方在2019年5月28日簽立協議價購契約書，並約定以4.8億元購買，交易在2019年7月完成。市府說，2020年底在計畫案中，新建汙水處理場時，發現埋有廢棄物，市府至現場會勘，發現土地掩埋混凝土塊、黏土、垃圾夾雜磚瓦等營建混合物，清出廢物高達4594.03噸，清運費用1.1億餘元要求中油賠償。但中油表示，市府在2018年開始著手土地取得，並請不動產估價師鑑價，還發函中油同意對土地抽樣探鑽。中油同意後，市府在2018年8月委託探鑽，當時就發現有深達6公尺廢棄物回填層。因此市府早就知道有掩埋廢棄物。另市府在原始計畫預算中，也編列2264萬餘元為廢棄物及垃圾清除費用，卻在2020年要求賠償，實在沒有理由。市府則稱成立買賣契約時，並不知道有廢棄物，且契約中本無需要鑽探，因此不能認為探鑽代表早就知道土地中有廢棄物。法院舉例，如買房者與屋主談妥，提前進行裝潢，裝潢時發現漏水，當然認為買房者裝潢時就已經知道漏水，而不能主張買房不會提前裝潢，所以不知道漏水。法院認為市府請求沒有理由，因此駁回告訴，可上訴。
花655萬買中古屋驚見火災痕跡 他怒告房仲獲賠44萬
彰化林姓男子2021年透過劉姓房仲購買房屋，不料林男在整修時發現天花板有電線外露、燒焦漆黑等疑似火災痕跡，一查發現該屋2015年確實發生過火警，明顯與不動產現況說明書的內容有出入，一氣之下告上法院向房仲求償，彰化地院判劉姓房仲需賠44萬912元給林男。判決書指出，林男2021年以655萬元買下劉姓房仲介紹的中古透天厝，在展修期間發現天花板有電線外露、牆壁斑駁、燒焦漆黑等疑似火災的痕跡，好心鄰居也提醒他該屋確實發生過火災，林男為此向彰化縣消防局查詢，確認他買的房子曾於2015年12月6日發生火災。林男憤而找上劉要求賠償，劉卻辯稱自己不知道，不是故意沒有告知，而是前手屋主就沒有告知她，所以認為自己沒有責任；林男一氣之下，拿著「不動產委託銷售標的現況說明書」告上法院，要求劉女賠償。法官認為，「不動產委託銷售標的現況說明書」內，「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形」詢問內容中，確實勾選「否」，此部分可歸責於劉姓房仲，當時火災無造成人員傷亡，但可預期市場對曾發生火災的物件有減損價格，依環宇不動產估價師聯合事務所鑑定，認定火災造成房屋價值減損5％。儘管劉女否認有故意不告知瑕疵，但法官審酌，雖然火災僅短短發生15分鐘，但各樓層均遭煙燻，足以造成交易價值減損，林男事後支出修繕費11萬5500元，加上房屋折損的32萬5412元，判劉女應賠償林男44萬912元，可上訴。
商場接力賽4／舞廳、汽車旅館退場 7集團3萬坪商辦蓄勢待發
北市大直美麗華商圈近20年來，繼舞廳、汽車旅館退場，量販店也出現淘汰潮，如今不只新型特色商場誕生，商辦也在悄然崛起中。CTWANT調查、商仲業者推算，未來5年，大直商圈將有華固、大陸、忠泰建設等集團，推出7大案、近萬坪基地的商辦產品，樓地板面積可達3萬坪，業者信心滿點高喊，「這裡將是下一個小信義計畫區！」大直地區大地主之一的忠泰集團副董李彥良告訴CTWANT記者，台灣這幾年在台商回流、產業重組下，成功的企業很多，「現在跟我們要（興建）總部大樓的，隨便算起來都是5、6萬坪，很多是希望做總部，但市區寸土寸金，當信義計畫區貴到不能再貴，若要自成一區，周邊不會參雜老舊公寓、又有休閒娛樂的商業性，大直是比較能想到的新興辦公聚落。」根據商仲世邦魏理仕統計調查，未來5年，華固、大陸、忠泰、瓏山林、虹光、良茂及和泰產險，共7大案、近萬坪的土地將興建商辦產品，推算樓地板面積達3萬坪。大直家樂福因房東大陸建設打算收回改建商辦，已於2022年12月結束營業。（圖／黃耀徵攝）世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，大直商圈交通位置方便，松山機場過橋就到，也有捷運經過，能輔助以廠辦為主的西湖提供商辦產品，在北市A級商辦稀缺、都更改建短期難以滿足市場需求下，尋找高級商辦的眼光，自然將望向大直。大直重劃區包含樂群二路以南的純住宅區，及樂群二路以北的商業區、娛樂區，商、娛區約40公頃，早期因為發展未成熟，土地多以汽車旅館、舞廳等娛樂型產品經營為主，也因內科崛起、削減大直商圈的商業用途，再加上長年都市計畫未通盤檢討調整，因此出現不少違規住宅的使用。多年來，大直商圈靠著水岸景觀成為豪宅新聚落，但商業發展卻相當有限，地主僅能靠經營量販店、停車場、高爾夫練習場養地，直到近年，台商回流讓商辦市場出現供不應求，大家才將目光放到與信義計畫區一橋之隔、內科旁的大直重劃區，也催生出大直地主投入商辦開發的意願。世邦魏理仕不動產估價師事務所所長施甫學估算，未來5年大直將有7大商辦案推出，推算樓地板面積達3萬坪。（圖／世邦魏理仕提供）2019年國票金以56.7億元置產華固亞太置地商辦大樓9個樓層、近6000坪，並更名國票金融大樓做為總部之用，為商辦市場開出第一槍；2020年，台灣人壽也以36.89億元買下興富發集團的總部大樓「台北CBD時代廣場」3個樓層，約3800坪，換算每坪單價106萬元，直追大安區商辦交易，再為市場打下強心針，大直地主就此蠢蠢欲動。華固2021年以來總計在大直金泰段砸逾50億元，買下3筆土地，及簽下1筆土地合建條約，約1329坪的土地預計推出A級商辦；大陸建設子公司萬國商業開發所持有約2000坪土地，原租給大直家樂福經營量販店，也於去年11月宣告將收回改建商辦；而另一為大直地主良茂建設，則是拿出美福飯店旁持有20年的土地，打算新建企業總部大樓，其餘商辦面積只租不售，目前也在興建中。李彥良認為，大直商辦環境有其獨特性，和台北其他地方的辦公氛圍不太一樣，像是國票金、和泰產險都在大直插旗總部，目前忠泰手中還握有1、2家金融公司有意進入大直，讓他看好大直商辦市場的崛起。忠泰目前在敬業二路、大直ATT正後方正興建「忠泰世界廣場」，延請到日本建築大師安藤忠雄設計，規劃地上17樓、地下4樓商辦，預計2026年完工。4月才潛銷，預計5月公開，希望以每層700坪為單位銷售。他也透露，忠泰目前在大直商圈還有4塊土地，共7000~8000坪，未來所推的商辦產品可能會以租為主，「且不是挑租金最高，而是租我最想租的人，希望達到磁吸效應、營造產業群聚綜效。」正大興土木的還有虹光植福路案，虹光集團於2017年底以近13億元向亞昕買進伊都汽車旅館，預計興建地上10層、地下3層精品商辦，預計2025年完工。對於銷售時程規劃，虹光集團總經理曹松連回應，因為是虹光首次新建純辦公機能產品，銷售時機尚未成熟，先以施工品質為重。曹松連也表示，虹光在大直的布局上，除了現有商場「虹光LIVE」之外，也看好近年台商回流效應帶動商辦市場需求缺口，根據虹光內部調查指出，大直商圈還有17%的土地尚未進行開發，近20年來從原有的美麗華黃家、宏泰林家及良茂陳家3大地主，到元利、長虹、興富發、華固等等紛紛加入。「大直重劃區的發展會是下一個信義計畫區，因此視為集團的重要戰略投資區塊。」曹松連說，雖然虹光僅成立10年，但以他們對大直商圈的了解與信心，如果有不錯的開發或合作機會，還是會持續增加對大直的投資。施甫學觀察，目前已插旗的產業以金融相關較多，興富發賣給台壽再售後回租的交易，每坪租金已站穩2000元新高，要能承租得起這個金額的，相對仍較屬科技、金融產業為主。他也分析，大直商辦最大特色是優質環境及完整街廓，附近是高價豪宅聚落，卻沒有那麼重的金融味道，雖然離原台北市區主要辦公商圈較遠，拜訪客戶不易，但在量體不多、蓋一塊少一塊的情況下，無論是價格或租金都還是有穩固的支撐力道！
證券市場總市值20％ 台灣上市櫃公司協會第7期研討會大咖雲集
台灣上市櫃公司協會是台灣最主要的上市上櫃企業家協會，協會全體會員總市值佔台灣證券市場總市值20%。協會攜手全國各地社團負責人以共享資源，拓展人脈，提升視野為目標，舉辦『社團負責人研討會』，至今已舉辦7期研討會，約有300位理事長參加。12月22日及23日在桃園舉辦社團負責人研討會第7期，邀請黃偉祥／協會理事長／大聯大董事長主講「大聯大的產控路與變革管理」，楊尚軒／軒郁國際總經理主講「只有創新才能創星！」，黃顯華／福邦證券金融集團董事長主講「面對全球政經情勢企業如何善用資本市場」，吳惠瑜／前英特爾台灣分公司總經理主講「擊不倒你的，會使你更強大」蒞臨專題演講。台灣上市櫃公司協會創辦人施明豪說，第7期參加學員有：陳進法／桃園市商業總會理事長、高志揚／桃園市建築師公會理事長、盧麗花／桃園市商業會常務理事、范揚淇／桃園市商業會常務監事、孔祥天／中壢北區扶輪社前社長、王雍方／台灣商業法研究會理事長、吳秀菁／佛慈功德會理事、吳榮哲／陽明交通大學EMBA紫竹學會常務監事、呂志強／茶業協會理事長、林天福／桃園市金門同鄉會理事長、林妍珺／圓心獅子會前會長、林建宏／中華民國品質保障協會理事長、林瑞興／桃園市工業會監事會召集人、施志賢／桃園市工業會會務顧問、施甫學／台北市不動產估價師公會理事、柳力鳳／救國團全國真善美聯誼會總會長、洪美玲／德民獅子會會長、洪振峰／東海大學桃園校友副理事長、孫湧泉／中央EMBA理事長、翁明哲／國際獅子會300B5區創區總監、高玉強／新竹資深青商會、崔昭隆／台北市淡江大學校友會副理事長、張良典／同濟會龍潭會會長、張阿統／平鎮義警民防副中隊長、張國強／桃園市記帳士公會理事長、莊隆乾／台中同鄉會理事長、許志淞／中華民國工商建設研究會35屆聯誼會第三屆會長、陳宏昇／中央大學校友會理事、陳建良／薪傳會、陳鴻傑／兩岸青年創業孵化器聯盟主席、彭柏霖／國際獅子會300B5區行銷長、曾盛肇／工商建設研究會第九期會長、黃正昌／台灣游泳池事業協會理事長、黃信傑／亞太區公共關係事務所執行長、黃品羱／中華民國企業領袖協進會創會理事長、黃秋麟／桃園市工業會監事會召集人、劉安桓／企業經理人協會法律顧問、蔡承璋／青商會副總會長、蔡素華／中華民國企業領袖協進會理事長、蔡景峰／新竹資深青商會理事、鄭竹嵐／建研會桃竹副會長、蕭美玲／桃園市工業會理事、賴俊志／中壢青商會1993會長、謝昆峯／工商建研會理事、簡妙霖／復興同濟會、簡張玉春／桃園中小企業協會理事、羅昌鑑／國際同濟會台灣總會總會長等47位學員。
豪宅冷氣團報到2／300萬防線差肩而過 富人低調技術性「不創高價」
北市豪宅市場近3年受台商資金回流滋潤下，為市場注入豐沛動能，每坪單價進入200萬元俱樂部的交易可以說是價量齊揚，但前央行總裁彭淮南的「300萬元防線」始終難攻破。CTWANT記者採訪房仲業者，歸納出3點原因，除了政府對豪宅貸款限制、課稅加重外，有錢人低調不想曝光，也可能「技術性」讓價格控制在300萬元以下。根據最台北市地政局統計，去年豪宅交易暴增，全年共計52筆擠進「200萬俱樂部」，也是2013年實價登錄以來，最多的一次。其中以大安區的「信義聯勤」包辦去年北市成交單價的前5名，以32樓總價4.7億元，換算每坪單價299萬元最高，另外3筆成交單價也都落在295~299萬元間，緊貼卻又不超過300萬防線。原本市場預期今年有機會挑戰300萬元大關，沒想到今年黑天鵝滿天飛，市況萎靡下，實價登錄揭露之最高單價已降回每坪260.6萬元。「大家都很有默契，不會去挑戰，目前每坪300萬已成為台灣頂級豪宅難以逾越的天線！」元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年房價飆漲，但是豪宅產品依然未出現創新高，有錢人低調不想曝光或許是價格不容易突破的主因，凡只要創新高價，必定成為媒體大肆報導的焦點，更不用說挑戰彭淮南的「300萬元防線」，在政府抑制房市下，不僅須承受媒體、網路輿論壓力，還有可能成為政府棒打出頭鳥的對象。「信義計畫區一堆天價車位，都是把價格灌在車位，拆算房屋單價時就不會讓每坪價格太高。」一名資深仲介卻透露豪宅交易中「不能說的秘密」。實際打開時內政部實價登錄網站，一個信義計畫區知名中古豪宅，歷年成交資料車位價格從500~800萬元都有，「周邊大家車位價格都500萬上下，就它特別貴，價格特別亂。」該業者懷疑這就是將房價灌到車位的「技術性操作」，房屋加上4個車位一次出售，帳面就暗藏了1200萬元。富人買豪宅怕高調引來媒體、政府關注，偶有出現將房價灌在車位價格中，讓每坪單價貼近社區平均價的作法，因此有不少豪宅會出現車位價格高的離譜的情況。（圖／報系資料庫）再對照已觸頂的「信義聯勤」實價登錄，每個車位價格皆穩定落在500~600萬元。CTWANT記者問，是否因為第一手，建商有表定車位價格所以波動較小？「如果客戶有需要，建商自然配合，因為收到的錢也不會比較少，只是挪一挪罷了。」業者回應，這是合法操作。陳傑鳴也提出，沒有300萬元挑戰者出現，也可能是被政府「蓋牌」。實價登錄主管機關會篩選「去除」顯著「異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，其中，不揭露的內容就包括「總價或單價過高或過低案件」，以避免影響大眾對房地產交易的正常判斷。今年9月，CTWANT就接獲民眾爆料，購買北市預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網，以為是建商未正常申報，後來經查居然是「價格漲幅達2成」，被地政局認為偏離行情，因此未公布交易。遭蓋牌預售交易，在北市約有200件，最有名的便是信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」。2019年威京集團旗下的承耀公司以每坪單價610萬元、總價18億元買下7樓戶，實價登錄至今皆未揭露。北市府地政局科長鄭益昌解釋，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。不過他也回應，「(目前未揭露單價)超過300萬的只有一件，是陶朱隱園的關係人交易。」台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，政府打炒房之下，民間業者及買家為避免房價「太高調」，不太會去挑戰官方的底限，使豪宅單價難有300萬以上的紀錄。（圖／翻攝自吉美大安花園臉書、張旭嵐臉書）台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，2021年底央行第四波信用管制，北市7000萬元以上豪宅限貸4成，再加上北市近年進行「房屋標準單價調整」，且豪宅的持有成本也高，降低民眾追價意願。況且自2012年針對豪宅進行信用管制後，政府始終沒有全面解除豪宅的調控措施，前央行總裁彭淮南更設下所謂的「300萬防線」，顯示官方對豪宅的價位天花板頗具堅守立場，民間業者及買家也就不太會去挑戰官方的底限。陳傑鳴也分享，過去不少有錢人為了節稅，幫二代置產買豪宅，現在持有稅重到連富人都縮手，特別是新屋豪宅，因為小孩根本負擔不起這麼高的房屋稅，加上還有房地合一稅，節稅效果大減。現在豪宅市場只剩法人名義買房節稅的需求，在缺乏交易量能下，價格自然不易創高。「目前都沒量了，後續要破300萬更不容易了！」陳傑鳴直言。
《平均地權條例》限制轉售！5大重災區一次看
史上最重打炒房政策《平均地權條例》修正案通過初審，最快有望在農曆年前過關，預計桃園、新竹、台中、台南、高雄將成5大重災區。事實上，從今年8月起開始，北市的北投、大同和中山3區跌幅就來到20%左右。對此，專家指出大坪數非市場主流，以及無電梯老舊公寓都是難支撐房價的主因。政府開始祭出打炒房5招，包括限制預售屋紅單轉、建立檢舉獎金制度、私法人（公司、企業）購屋採許可制售、預售屋解約申報及重罰炒作行為。其中明訂若炒房明顯影響市場秩序或壟斷轉售牟利，最高可處5000萬元罰鍰。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，重劃區、房價飆漲區將是壓力最大的區域，觀察若是未來區域預售換約物件增加，對於區域房價將會有一定壓力，該政策對於房市是「長痛不如短痛」，未來預售投資的特性將會消失，轉變為自用為主的市場，目前房市已進入盤整期，預售案投資降溫。信義房屋統計預售實價件數，自房地合一2.0上路以來，去年9月後的預售市場交易出現單月萬件的熱潮，最火熱的區域是新竹地區、台中市及高雄市。但若與最近4個月的預售揭露量相比，新竹地區去年9至12月的單月預售交易量，比起近4個月的均量多出1.68倍，台中市多出1.55倍，高雄市則是多出2倍，反映去年的9至12月市場交易熱絡，曾敬德也推估有些投資非自用需求的購屋者，一旦預售禁止換約確定後，政策上路前難免會出現一波換約潮。房地產市場買氣明顯下滑，除了跟政府的打炒房政策有關之外，全球市場資金緊縮，進入升息循環也導致房價開始回落。好房網報導，台南市不動產估價師公會針對六都實價登錄資訊彙整，2022年8月至12月調查顯示，台北市每坪從70.67萬跌價到67.48萬，若以每戶40坪均價變化來看，9月與12月查價相較，台北市平均跌價約128萬，但南港大跌517萬，大同區也跌了487萬，2區跌勢最慘烈。對此，東龍不動產專任委託部經理陳泰源也分析，南港整體房市的大坪數產品占了近8成，總價多數逾3千萬元，因此在近年低總價的小宅當道之下，大坪數相對難脫手，房價跌勢明顯就不意外了。而大同區則以3、40年以上的無電梯老舊公寓居多，與目前民眾購屋偏好屋齡較新的電梯大樓不同，因此呈現買氣低迷。此外，北市的北投、信義、中正、內湖區同樣出現房價下跌走勢。
「砸5.22億買辦公室」遭保險業者質疑 保險安定基金：房東不續約租金已花逾1.5億
財團法人保險安定基金今年11月以5.22億元，公開招標方式購得台火（9902）位於北市中山北路5段的不動產作為自用辦公室；由於購屋費用來源為產壽險公司依《保險法》提撥資金設置的基金，用以保險業退場機制，引發業者質疑用途向立委檢舉。保險安定基金12日則四點澄清公開置產始末。保險業者跟CTWANT記者說，「真是夠誇張的，把保險公司的救命錢拿出來幫人解套」，「112年的財團法人預算，今年9月30日院會交付給財委會，現在審都還沒審」。對此，另一名業者提出四問：1.兆豐是官股金控，怎麼可能會對半官方單位說收就收？像是配合動作，兆豐必須出來說清楚。2.就算房東要收回房子，也不需要、更不應該自己買房子，壽險業本身就是全台灣最大的房東，特別安定基金的總經理本身就是出身國泰人壽，一堆辦公室等著招租。3.就算是要買房地產，也應該要先經過立法院通過審查預算吧？4.這麼急是為什麼？保險安定基金強調，依台火資訊公開資料其估價不含停車位為4億9,891萬6千元，每坪96.93萬元，本案採購之成交價格每坪95.66萬元，仍較台火之估價為低；再與台北火車站每坪約130萬元及賣方所提標單之價格相比，已有充分考量地域與其合理性。台火開發公司11月21日公告，已將台北市土林區中山北路三戶及10個車位以5億2,217萬元出售給保險安定基金，建物含車位共608坪，低於委託的捷揚不動產估出的5億4,052萬元，處份利益達3.09億元，預計明年1月簽約。保險安定基金總經理陳昌正則表示，由於目前係向兆豐票券公司承租兆豐金融大樓7樓及9樓作為辦公室，租期至111年12月31日屆至，因房東函知租期屆滿不續出租，才因此做此購置不動產的招標案，原有2投標單，其一文件與坪數不符，因此由台火得標。保險安定基金也在官網公布此招標案的始末，強調考量租用的辦公室年租金達一千三百八十餘萬元，累積迄今亦已達一億五千六百萬元，加以會有房東不續租與租金上漲之風險成本，且尚有重新裝潢費用及增加之行政作業，經綜合考量長期業務推動，決議購置自用不動產，其屬本基金之資產，可享有未來增值之利益，因此透過公開採購，且價格不高於附近辦公大樓。保險安定基金購置辦公處所對外公開徵詢所開之條件設定，計有空間至多應不逾600坪，考量原辦公處所合計482.16坪，各空間均已充分利用，衡酌現行組織規模，仍以維持約500坪空間為適當，加以另考量未來業務發展等因素。地點則以捷運沿線距離700公尺內，考量交通便捷除內湖外以台北市與新北板橋為主要地點；因此採購規格條件係設定同一樓層、近捷運700公尺內、面積不逾600坪為主，遂參考戴德梁行提供之台北火車站附近崇聖大樓18樓標的規格每坪約130 萬元規劃。保險安定基金指出，採購過程採公開招標，依照政府採購法所訂之程序辦理，並成立採購評選委員會為三位外部委員建築系老師、執業建築師、不動產估價師及3位內部委員及總經理擔任主席；審議相關事宜包含規格、資格、標的實勘與廠商簡報實審等，通過審查標的進入議價程序，賣方初步所提之交易價格標單為每坪約120萬元。本此採購價格亦較賣方估價每坪低1.2萬元（500，502與508號2F），觀察同一批建案500號至530號其為12樓之建物，經查時價登錄同棟過去成交紀錄最低111年8月90.25萬／坪（516號4F，未臨中山北路），111年3月105.01萬／坪（506號5F），最高110年12月 116.09萬／坪（530號5F）。保險安定基金強調，係委由不動產估計師鑑價採2家鑑價金額平均為建議底價不含停車位為492,274千元（戴德梁行4億9,201萬6千元，每坪95.61 萬元；德天不動產估價4億9,253萬1千元，每坪95.71萬元）。
英國國王水彩畫20萬賣出 估價師：價格比預估高10倍
剛上任沒多久的英國國王查理三世（King Charles III）平時有著繪畫的習慣。近日有一幅他在2021年繪製的水彩畫，以5737.5英鎊（折合新台幣約20萬元）的價格在英國拍賣會拍出。這個價格也讓拍賣會的估價師感到詫異，因為這個落槌價格比預期的還要高出10倍之多。根據《CNN》報導指出，這幅以蘇格蘭巴爾莫勒爾堡（Balmoral Castle）為主題的水彩畫，是查理三世於2021年所繪製完成的。這幅畫後來在20日由英國拍賣公司邦瀚斯（Bonhams）進行網路拍賣，拍賣官事前預估會在這幅畫的價格落在600英鎊，但最後起標價是3000英鎊。由於這次的拍賣會是在網路上進行，因此邦瀚斯事前就收到了全球各地買家的投標委託。最後這幅畫以5737.5英鎊拍出，不僅接近原本起標價的2倍，更是接近原本預估價的10倍之多。邦瀚斯的估價師威爾森（Hamish Wilson）受訪時表示，他從事拍賣生涯多年，從未見過有拍賣品市前街到這麼多的委託投標。而也有專家認為，這幅畫之所以能夠高價拍出，主要是因為伊莉莎白二世就是在巴爾莫勒爾堡駕崩，也有可能這是首件所屬英國「在位」君主的拍賣品。據了解，這幅畫最後是由一名英國私人收藏家所獲得，而該名收藏家除了能獲得這幅畫之外，同時也會獲得一份有查理三世簽名的證書。
酒駕拒測罰18萬竟不理 百萬土地被貼封條查封…他立刻繳清
彰化縣芳苑鄉67歲洪姓男子酒駕又拒絕接受酒測被開罰18萬元，並吊銷駕照，拒不理會，彰化分署使出霹靂手段，查出名下有兩筆祖產土地，約422餘坪、公告現值逾百萬元，書記官到現場張貼封條，洪男才嚇到，不敢再「假鬼」，立即購買郵政匯票繳清。洪男繼承422餘坪土地遭查封，秒繳清18萬元酒駕罰鍰。（圖／彰化分署提供／中國時報吳敏菁彰化傳真）洪男5月20日下午4時騎乘機車行經芳苑鄉芳草路時被員警攔檢，拒絕接受酒精濃度測試，經彰化監理站吊銷駕駛執照並裁罰18萬元。洪男收到違反道路交通管理事件裁決書及彰化分署傳繳通知後皆置之不理。移送機關及地政機關人員配合彰化分署執行人員對洪男土地進行鑑界查封。（圖／彰化分署提供／中國時報吳敏菁彰化傳真）彰化分署查出洪男名下有繼承兩筆面積合計422餘坪、公告現值總計逾百萬元的耕地，先囑託地政機關辦理查封登記，並指派書記官至耕地現場張貼封條，耕地上則種植蘆筍等農作物。彰化分署書記官（左）親赴洪男家中向洪妻勸諭，請其丈夫自行繳納，以免土地被拍賣。（圖／彰化分署提供／中國時報吳敏菁彰化傳真）彰化分署書記官勸洪男自行繳納，以免耕地和栽植蘆筍都要遭拍賣，且一旦進入拍賣程序，衍生地政機關指界、估價師鑑價等執行必要費用，都要由洪男負擔支付，非常不划算。洪男聽書記官的分析勸諭後，隔日立即購買郵政匯票寄交彰化監理站全數清償滯欠罰鍰金額。彰化分署提醒，將持續針對酒（毒）駕案件加強執行。
買氣縮！六都8月實價登錄住宅410戶 專家憂房市供過於求
中央銀行不斷升息，房貸「地板價」利率將跳到1.81%，銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言，有觀察到房市供過於求的問題，而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸，因此供過於求問題未來會更嚴重。銀行主管也點名，北部的五股、林口、淡水、新莊、三峽、桃園青埔等六大重劃區，以及南部地區台南、高雄兩都，其中因為近年來台積電的積極建廠，而使房價上漲近2成的地區，基於風控，在鑑估擔保品價值時，也都會以更嚴格、保守的方式進行。因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的，產生有0.5至1成的落差。國銀業者指出，更大的轉變在台灣房貸市場，財力雄厚的借款戶取得1.81％利率的比重只會越來越大，但財力不足者恐更容易面臨銀行以拉高利率、調降成數的方式來取得房貸，房貸條件將隨著借款人的財資力而產生M型兩極化發展。綜觀目前北市房價依舊居高不下，加上房屋貸款利率升高，也讓不少人不敢買房，根據最新估價師公會發布的實價登錄統計，8月以來六都二樓以上住宅成交量僅410戶，除了新北交易破百之外，各都都沒破百，甚至北市成交量只有17戶專業分析師分析房市景氣指出，先前有不少重劃區的房價，就是靠炒作炒起來的，現在央行不斷升息，銀行也評估這些被炒作起來的房價，因為買氣退燒，下行的速度會加快，此時建商先前過度供給造成供需的問題，就會更加嚴重，包括先前所謂的蛋黃、蛋白區，現在都不斷的「向內收斂」，有些蛋白區，現在在銀行的眼中已退居到蛋殼，有些則在銀行的評估中，現在連蛋殼的等級都沒有。買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%，短短半年從2.095漲至近2.6%，利息成本增加24%，遠高於一般調漲租金速度、幅度，因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力，恐怕壓縮買方溢價追價意願，進一步翻轉，拉大議價空間，市場將走向選股不選市的個案表現階段。