企業資產配置
」實價登錄藏祕密1/富豪資產配置大搬風 大直隱藏版特殊交易有這2筆
2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高,再加上政府祭出多項打炒房措施,使得企業資產配置重新布局,自然人財富管理也出現新的變化,房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。CTWANT記者調查,北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」,從房地合一稅新制2016年上路前的20筆,去年暴增為33筆,占大直地區房屋交易數量的1成。其中,去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子,以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權,另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易,雖未備註特殊交易,但也被外界認為是左手換右手的關係戶。東龍不動產專任約經理陳泰源解釋,實價登錄特殊交易主要可分13種類別,其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗,若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」,通常有兩種情況:公司換自然人、自然人換公司,為了節稅或事業布局考量的轉手交易;再來是二等親間的買賣,提前規劃遺產。印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟,分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年,外界對於哥哥宋大江較為熟悉,十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地;而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業,在疫情影響下,宋大華也跟著哥哥腳步,把事業重心移回台灣。今年正逢虹光國際集團成立10周年,印尼紡織大王宋良浩孫子宋大江(右)、宋大華(左)兄弟宣布採「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌經營,加碼投資台灣,而「虹光大華」的第一筆投資就是買下哥哥所持有的大直伊都汽車旅館10%產權。(圖/報系資料庫、翻攝自伊都汽車旅館臉書)去年6月,宋大華正式成立「虹光大華」,第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權,據了解,兄弟二人計劃合作開發資產。而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶,也有多筆特殊交易戶,但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元,一口氣成交40樓2戶,且均無貸款,買家都是蔡姓自然人,買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中,因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。依「西華富邦」實價揭露行情,至今單價最高是2015年39樓的291萬元,同年38樓也是以288萬元成交,2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元,2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下,因此被外界視為是建商保留戶。根據CTWANT調查,至今實價未揭露的41樓戶,地籍謄本已有資料登記,所有權人為蔡小姐,戶籍地址就設在「西華富邦」42樓,推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。「富邦蔡家自購的這2筆,實價登錄雖然沒有註明特殊交易,但也算是特殊交易的一種,因為單價買得太低、太便宜了!」陳泰源分析可能原因,建商本來就預定了保留戶,由於便宜過戶不利餘屋市場銷售,因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時,再用超優惠價格自己人購買取得。而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶,因賣方為凱盛投資,負責人詹其哲,為光隆實業董事長詹賀博的兄弟,而買方也為詹姓自然人無貸款購入,也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。這個「景泰園」社區可說是大有來頭,20多年前,由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法,於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造,稀有36戶,戶戶都是精挑細選的名流大咖。「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄,2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶,另一筆則是2020年8月,「台軒投資」搬1.26億元現金購入,負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。陳泰源表示,「景泰園」過去少有交易紀錄,而這次光隆詹家法人換自然人的物件,根本沒有拿出來市場賣過,就默默成交了,雖然實價登錄沒有標註特殊交易,但他認為,應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣,也算是一種特殊交易。大直豪宅「景泰園」住有不少政商名流,去年12月光隆實業董事長詹賀博的兄弟詹其哲以凱盛投資將7樓戶賣給詹姓自然人,外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。(圖/報系資料庫、截取自google map)
實價登錄藏祕密2/年輕人買不起房「長輩賣你」 大直房市特殊交易暴增
房市紅不讓,政府陸續出拳打炒房,國人對不動產持有規劃也跟著轉變。針對新興豪宅聚落北市大直13條街廓的建物交易,知名房仲作家陳泰源告訴CTWANT記者,去年備註員工、親友間買賣的「特殊交易」筆數共33筆,占總交易量的1成,創下紀錄以來最高,「這個數字高的不可思議!」以往父母死亡後子女再「繼承」的不動產移轉方式,在遺產提前規畫的風氣盛行下,越來越多人選擇生前以「贈與」或「買賣」方式移轉,如是二等親買賣則須備註為「特殊交易」。目前官方資料庫無法撈出「特殊交易」數量,CTWANT選定北市有錢人密集、高房價地段,「西華富邦」、「輕井澤」、「達麗花園」等多棟知名豪宅座落的大直地區,在深耕大直的東龍不動產專任委託部經理陳泰源協助下進行調查。陳泰源表示,自實價登錄2012年8月起實行以來,大直每一筆交易他都記錄建檔,「2015年起,每年特殊交易約20件上下,2020年突破30件,2021年來到33件,達到當年度交易的1成。這是我整理實價登錄以來,第一次覺得特殊交易筆數有夠高頻率。除了豪宅,還有很多不知名的社區、老舊公寓都出現特殊交易筆數爆量的情況。」不只住宅,「大直CBD」商辦去年也出現2筆特殊交易,政府近年祭出多項打炒房措施,使得企業資產配置重新布局,自然人財富管理也出現新的變化。(圖/翻攝自台北CBD時代廣場臉書)根據陳泰源統計地段包括北市中山區的大直,含大直、北安、樂群、明水、通北、敬業、植福等13條路段,2021全年交易總筆數331筆,有33筆特殊交易,其中總價超過5000萬元的有「西華富邦」、「華盛頓廣場」、「大直CBD」社區等8筆,「帝景水花園五期」與大直伊都汽車旅館轉手甚至超過上億元;另外有8筆則是老舊公寓,其餘則是透天華廈。陳泰源進一步說明,他所統計的特殊交易為「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」,通常有兩種情況:公司換自然人、自然人換公司,為了節稅考量的轉手交易;再來是二等親間的買賣,提前規劃遺產。若是贈與、繼承,不算買賣。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐(中)認為,房地合一稅上路後,不動產贈與或繼承的節稅空間驟降,日後處分時要繳的稅金有可能更多,不見得划算,因此親友之間買賣處理資產成為趨勢。(圖/翻攝自張旭嵐臉書)陳泰源推測特殊交易爆量原因,不外乎少子化、高房價,子女買不起房,再加上生前遺產規畫盛行,透過父母買賣提前把房子傳給子女,以及這兩年房市交易熱絡;另外,實價登錄制度越來越成熟,民眾也對特殊交易不再有「貼標籤」的負面觀感,政府要求記載詳實下,交易也更加透明公開,因此造成特殊交易數量從高價豪宅到低價公寓都顯著成長。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示,房地合一稅上路後,不動產贈與或繼承的節稅空間驟降,就算低價轉手給親友,日後處分時要繳的稅金有可能更多,不見得划算,因此現今就算是親友之間的交易,也越來越貼近市價行情;而現在過戶時,在實價登錄登記表單上,備註欄位的親友等特殊交易說明,從過去的手動填寫,更改為勾選欄位,更清楚方便申報人註記,也增加詳實性,這也可能是特殊交易變多的原因之一。