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」 仲量聯行 商辦 趙正義 馬述健
皇翔簽下三鶯線2站開發案 預計全線7站吸引485億元投資
新北捷運局全力拚捷運三鶯線2025年完工，目前三鶯線全線7處出入口捷運開發案已有4處成功招商，其中規模第二大的媽祖田站及臺北大學站捷運開發案，今(13)日舉辦簽約儀式，由新北捷運局長李政安與皇翔建設(2545)董事長廖年吉共同簽署投資契約。媽祖田站是三鶯線規模第二大的捷運開發案，將與捷運出入口共構，興建2棟地上27層、地下3層，1棟地上7層、地下3層，總樓地板面積約2.1萬坪捷運開發大樓，並特別設置900坪公益設施空間，包含社區心理衛生中心、社區培力育成中心、公共托育中心及住宿型身心障礙福利機構等。臺北大學站捷運開發計畫是與出入口共構，規劃興建地上28層、地下4層，總樓地板面積約1.5萬坪捷運開發大樓，未來可供住宅及微型辦公室使用，作為青年創業交流場域，且屋頂設置太陽能板，結合淨零碳排及環保節能理念，打造三峽淨零建築示範社區。未來媽祖田站及臺北大學站兩處捷運開發案，皆預計取得銀級綠建築、銅級智慧建築及銅級低碳建築標章。李政安說明，捷運三鶯線7處捷運開發案，目前已有三峽站出入口1、三峽站出入口2、臺北大學站、媽祖田站等4處招商成功；永吉公園站也已完成最優申請人評選，正準備辦理簽約；2025年將接續推動龍埔站暨機廠及鶯桃福德站等2處捷運開發案招商，預估三鶯線捷運整體開發案可吸引485億元投資金額、引入1.4萬個居住人口，串聯基北北桃捷運軌道生活圈之就業及居住人口，並帶動捷運運量成長與區域發展。仲量聯行董事總經理侯文信表示，隨著都市發展使大台北地區用地取得逐漸困難，因此越來越多開發商注意到與政府合作辦理捷運聯開的商機，軌道經濟儼然已成為開發商布局重點。仲量聯行策略顧問部副總經理鄭佩琦也表示，三鶯線媽祖田站及臺北大學站位處新北產業、人口發展重點區域，捷運開發基地具備交通、區位、產業及生活機能優良的優勢，在軌道經濟帶動投資開發與建設，將提升地區生活與服務機能。
中國人在日本「買房如喝水」！ 2億日圓仍喊：好便宜
中國大陸富裕階層的資產配置已日趨多元化，如今最火燙的投資策略便是去「日本買房」，尤其在中國房地產市場降溫，及日圓貶值的大背景下，更放大了投資日本房地產的吸引力，這也讓大阪房地產經紀人直言「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意」，就算是售價2億日圓（約合新台幣4211萬元）的標的，也會讓中國買家大嘆「好便宜！」綜合《華爾街見聞》、《富士新聞網》的報導，大陸人在日本「買房如喝水」，尤其對於尋求穩定投資管道的富裕階層來說，中國房地產市場降溫，及日圓的大幅貶值，放大了日本市場的吸引力，為陸人提供了高性價比的投資機會。大批中國買家蜂擁而至的結果，也導致東京23區新建公寓的平均價格，在2023年首次突破1億日圓。一位大阪房地產經紀人也向媒體表示：「中國人在日本買房就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。」除了北海道，中國資金也正在流入大阪和京都等關西地區的房產。而且中國買家尤其熱衷於購買那些不受當地人歡迎的低階房產。例如，大阪市中心某個評價不太好的住宅區，雖然交通便利，但交易價格卻相對便宜。雖然日本投資者可能不願意購買該地區的房產，但仲介聲稱，中國買家的態度非常果決。目前，該社區有許多起價約2000萬日圓（約合新台幣421萬元）的小戶型住宅和公寓，都已經被中國買家搶購一空。即使是剛落成的東京高價住宅，大陸有錢買家聽到售價，也是花錢不手軟。像是東京中野區的一棟公寓才剛於3月建成，近日來看房的30多歲大陸女子一眼就看上，認為這棟土地面積約140平方公尺、3層9房的公寓，距離新宿站僅約2公里，交通非常便利。她也補充，自己原本的預算為1億至4億日圓（約合新台幣2105萬元至8422萬元），但由於日圓疲軟，所以即使是2億日圓左右也很便宜。在中國之外，疲軟的日圓和日本今年令人矚目的經濟復甦，也讓許多外國投資者紛紛重返日本房地產市場。房地產顧問公司Knight Frank LLP也在去年9月發布的報告稱，隨著電子商務和第三方物流業的迅速發展，以及日本旅遊業的回升，物流資產和酒店房地產領域呈現出顯著的增長趨勢，再加上廉價日元帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想的投資目的地。報告也指出，在截至2023年的10年間，日本商業房地產市場已獲得約162億美元的投資，其中12%來自今年上半年，凸顯了投資人興趣明顯激增。今年1月至9月，新加坡對日房地產投資近30億美元，居於首位，其次是美國的25億美元和加拿大的10億美元。而中國香港地區則排在第5位，投資額約7.5億美元。房地產服務機構仲量聯行日本市場研究主管Takeshi Akagi也對媒體表示：「縱觀今年，迄今為止的日本房地產投資市場，很明顯比其他國家的房地產投資市場要活躍得多。 」
逐綠電而居1／「房東有綠建築認證、有減碳、有綠電嗎？」 台灣商辦市場掀起外商房客遷徙潮
「只有台灣綠建築標章嗎？有美國LEED或國際WELL認證的嗎？有綠電嗎？」國際級不動產管理公司仲量聯行副總經理游淑芬告訴CTWANT記者，最近有越來越多外商租賃商辦時，明確提出「減碳」和「綠電」等「綠色需求」。如同牧羊人要逐水草而居，一場「逐綠電而居」的大遷徙，悄然在台灣商辦市場進行中。CTWANT記者調查，這一波外商「逐綠電而居」，要從去年5月滙豐（台灣）銀行總部風光喬遷，搬出世貿中心國貿大樓、進駐台北101大樓開始說起。對外商企業而言，辦公室租約五年續約一次簡單好談，滙豐銀行何必要花一大筆錢搬家，從國貿大樓搬到過個馬路就到的台北101？況且舊家平均每坪租金約3600元，新家台北101要4500元左右，貴了25%。 「因為原本的辦公室沒有綠電。」業內人士向記者透露了外界鮮為人知的秘密。位在台北市信義區的台北世界貿易中心國際貿易大樓，樓高34層，與國際會議中心、世貿展覽館為鄰，是中華民國對外貿易發展協會總部，包括歐洲最大的銀行集團滙豐銀行、全球前四大會計師事務所PwC資誠會計師事務所，以及包括波蘭、盧森堡、阿根廷、秘魯等多國駐台機構在此辦公，甚至連台積電創辦人張忠謀私人辦公室也設在這裡，算是老牌的頂級商業辦公大樓。然而滙豐銀行收到英國總部指令，全球的分行都必須要在低碳、使用綠色能源的地方辦公，「滙豐的出走打擊到他們，促使他們加速參與綠電採購。」業內人士說，儘管身為房東的外貿協會有意識到全球減碳風潮、排上計劃，但直到去年10月才搭上第一波綠電購買，這才讓其他外商房客安心。傳統的火力發電排碳量極高，儘管綠電價格高昂，卻是未來產業必需品。（圖／報系資料照）游淑芬告訴CTWANT記者，近來的確有越來越多外商提到辦公室有「綠色需求」，過去綠色建築是附加價值，現在則是標準配備。最近有間歐洲金融公司要搬家，原打算在台北市的B級辦公室選新址，後來想到總部在2030年有淨零目標，決定一口氣花兩倍價錢去租符合綠建築等級的A級辦公大樓；一家總部在美國矽谷的高科技廠商，原有的小小代表處要擴編，開出的需求是綠建築大樓400坪辦公室，且一定要使用綠電，不然就從候選名單上直接刪掉。另外一家從事醫藥的外商要搬家，除了大樓是綠建築外，租戶辦公室內的裝潢也自行申請LEED認證。「其實不難，就是貴！」一家德國科技公司員工告訴CTWANT記者，總部要求全球的辦公室都要做，環保材質的裝潢比起一般建材貴50%，但這筆錢該花就要花。這場外商「逐綠而居」的新趨勢，全台灣就屬外商密集的台北市信義區最清楚。仲量聯行調查發現，以台北市綠建築認證密度最高的信義區來看，65%的A辦樓地板面積有綠建築認證，有做到LEED國際認證的包括南山廣場、國泰金融中心、華南總部、遠雄信義金融總部、國泰置地廣場和富邦A25，同時擁有LEED和WELL認證的只有台北101和國貿大樓這兩棟，「如果有綠色概念，議價時可再增加10%到15%。」至於最早提供綠電的商辦大樓，則是台北101。由於七成租客是外商，台北101早在2009年就開始做碳盤查，2020年時，總部在法國的房客萊雅公司提出綠電需求，身為房東的台北101跟政府商量，試點成為台灣商辦大樓的「單一電號多用戶1.0版」首例，建立「商辦綠電」模式，也就是房東採購綠電分給房客使用，讓無獨立電表的企業也能購買綠電。去年，台北101的模式更催生政府推出台灣團購綠電2.0版本，讓其他的商辦大樓都能以「團購綠電」方式，統一向售電業者採購綠電，再轉供給租戶，包括台灣萊雅、KPMG和證交所等101大樓內租戶都有使用，預計今年綠電總使用量將達570萬度，相當於整體用電的8%，預計2035年再生能源使用達40%。目前在信義區有超過55%的A辦樓地板面積提供綠電，除了第一波在去年10月啟動的國貿大樓和101，國泰金融中心、國泰信義經貿大樓、國泰置地廣場、南山金融中心和南山廣場都參與了綠電2.0。歐洲商會和RE100去年底發表《台灣綠電市場報告書》，建議採用「綠電團購協議」解決中小企業購買綠電問題。（圖／報系資料照）信義區供給已近飽和，新一波蓋起辦公大樓與廠房的南港高鐵與捷運站周圍，業者設計時多已結合綠能設施，像是太陽能板、節能照明、雨水回收等降低能源消耗，預計2027年提供約十萬坪綠建築租賃面積，屆時租金行情可望平易近人。歐美各國在節能減碳上已風風火火做了十幾年，台灣近三年才意識到大事不妙。大客戶要減碳，沒作好的廠商就會被踢出供應鏈。「除了生產機台，就連影印紙、員工喝水、上廁所沖馬桶、出行差旅等都要算碳足跡。」一位電子供應商說。「你再怎麼不認同，規矩就擺在那裡，要做他的生意，就要照他的方式做。」一位企業ESG顧問告訴CTWANT記者，像台積電等蓋新廠房時，就選低碳建材從頭做起，金融、服務業則從租賃辦公室下手。許多商辦租戶有國際減碳目標，像是RE100和ESG，包括科技、醫藥產業近來都有增租與搬遷升級需求，選擇新家時，就會提出綠色租賃需求，「第一波有需求的是外商，接著是台灣各大上市公司。現在綠色租賃供不應求，等到新的綠建築蓋好，預計出現一波搬家潮。」游淑芬說。
印度豪宅區狂蓋百棟建築！ 專家呼籲：明年房價繼續漲7.0%
印度人口於2023年4月正式超越大陸，成為全球人口第1大國，並已超過了14億，生育率更有2.0，吸引不少外商和大量資金湧入。而近期《路透社》於8月份對12名房地產分析師進行調查，發現印度今年和明年的全國平均房價預計將上漲7.0%，更高於6月份調查的6.0%和5.5%。根據《路透社》、《經濟學人》（The Economist）的報導，在過去的3年裡，印度的房地產買氣每年會小幅上漲2至3%，但隨著經濟增長、市場更加樂觀，以及GDP總值的預估變高、通膨得到控制，未來幾年印度的房價將以個位數百分比穩定上漲，房地產業買氣增加，也代表著首購族將更難以購屋。《路透社》採訪了360名不動產經紀人，而其中一位提到，現在的房地產明顯需求超過供應，這將會促使更多人開始租房，且預計租金會變得更加昂貴。報導指出，孟買豪宅區班德拉（Bandra）目前有上百棟建築正在興建，而全國的建案數量已達到2012年以來的最高水平，大型建商的預售屋更呈現2位數增長。另外，摩根士丹利銀行和諮詢公司仲量聯行追蹤的數據顯示，最近一個季度的購買量比去年平均水平高出5分之1，尤其在班加羅爾（Bangalore）、海得拉巴（Hyderabad）、孟買（Mumbai）和浦那（Pune）的買氣更加活躍。
投資客愛花部3／平均地權修法暗藏大魔王「私法人限購」 突擊建商痛到「不要不要」
被視為「打炒房最重拳」的《平均地權條例》修正草案，在三讀通過前夕，房產業才赫然發現，條例中的大魔王，不是吵了一整年的「預售屋禁止換約」，而是「私法人購屋限制」，一時間不滿聲浪排山倒海，連鮮少開砲的華固建設董事長鍾榮昌都說重話，「全世界沒有人這樣搞的！」業內人士推測，「前面的鋪陳都是權謀之計！」「私法人購屋採許可制」，未來私法人購買住宅須符合長期出租經營、員工宿舍、都更危老取得產權所需或其他必要用途才會核准，並限制5年內不可轉售。此政策等於直接扼殺高資產族理財、節稅的操作空間。民團巢運認為，內政部曲解法律，預售屋轉售規定大轉彎，施行前的契約都可再轉售，是私放投資客逃生，「打炒房果然是打假球！」（圖／翻攝自巢運臉書、報系資料庫）據台灣房屋統計今年前11個月單價200萬元以上的豪宅交易，27筆超豪宅中，共有13筆都是以法人名義購屋，等於將近一半都是透過自有公司或是另外開設資產管理公司來購置房產。據此，北市高價豪宅的推案建商無一倖免。在北市推有不少高價住宅的華固建設，法人名義購屋的比例平均就占4成左右，向來低調的71歲老董鍾榮昌也罕見跳出來接受工商時報專訪抨擊，「限制私法人購屋與現行稅法是疊床架屋，全世界沒人這樣搞的！」「如果硬要修法，把房市打趴了，預料2年內會看到台灣內需衰退。」不過，根據仲量聯行董事總經理趙正義觀察，私法人購屋多是長期自用，短期投資的已經不多，有自用需求，申報還是會過，影響應該有限。對於資金可能轉向商用不動產，他認為現階段商辦多是開發商蓋好出租，散賣的商辦才可能受益，對大型商用不動產影響不大，利息升高，資金也可能轉到債券型產品。住宅週報社長陸敬民認為，《平均地權條例》5項內容是「明修棧道，暗渡陳倉」，前面的讓步都是為了模糊焦點，讓最重要的「私法人購屋管制」過關。（圖／CTWANT資料照）住宅週報社長陸敬民就形容，《平均地權條例》是「明修棧道，暗渡陳倉」，前4招講得很嚴厲，注意力都集中在炒房關3年刑罰、預售禁止換約，最後慢慢拉鋸改成炒房重罰5000萬元、各項放寬不溯及既往轉移焦點，然而不動產公會被突襲完全不自知，真正最重要的「私法人購屋管制」還是過關了，最後想力挽狂瀾都來不及，「合理推論是權力運作！」陸敬民長期深耕新竹房市，親身經歷新竹房價飆漲、一日三市，及中人、變形紅單等亂象，也曾照三餐酸花敬群，但他認為，花敬群在龐大利益關係人、立委、產業界的施壓下，還是說到做到，把法案給過了，「做大事不拘小節，他已經完成終極任務，未來內閣改組留不留任都沒有遺憾了！」
商用不動產雙趨勢 頂級商辦稀缺+ESG商辦崛起
全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設，圖為和逸飯店Cozzi Blu。（圖/森PLAZA 提供）「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示，桃園有4大優勢，提升頂級商辦的需求。（圖/森PLAZA 提供）桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。
三鶯線啟動招商首發永吉公園站 預估引進8億興建捷運宅
新北市捷運「新北三鶯線永吉公園站土地開發案」於今（26）日由仲量聯行協助新北市政府捷運工程局舉辦招商說明會。該案為串連北北桃都會圈的三環六線中最先啟動招商之開發案，預估投資總金額約8億元，說明會吸引包括富邦、長虹、達欣、興富發、鼎固等共17家潛在投資業者出席。 捷運三鶯線為三環六線中的第三環線，預計於2023年完工通車，鄰近鶯歌市區及鳳鳴重劃區，以國道二號大湳交流道可至桃園市中心區及桃園機場，三鶯線通車後可縮短三鶯地區至北市通勤時間至少20分鐘，不只提供區域便利的交通系統，更打造北北桃共同經濟生活共榮圈。該案開發基地面積約598坪、形狀方整，面5,000坪永吉公園，土開大樓預估可興建地上18層、地下3層，總樓地板面積約5,055坪，未來以素地交由投資人開發興建，並由捷運局委託投資人代建捷運出入口，與捷運永吉公園站連通，低樓層規劃多元化商業設施，提供通勤及周邊居住人口消費需求，並具備到站即到家的捷運宅優勢。該案基地約598坪，面5,000坪永吉公園，預估可興建地上18層建築，由空橋與捷運站體連接，低樓層規劃多元化商業設施。（圖／仲量聯行提供）新北市政府捷運工程局鄭智銘副局長表示，本案具有極佳潛力，與以往捷運土地開發案之基地為捷運共構設施有所不同，本案為單純素地，以捷運出入口及空橋與車站連通，具規劃設計彈性，加上面臨永吉公園，享有寬廣之視野，將會是區域極具潛力的開發案。仲量聯行總經理趙正義表示，捷運三鶯線位處串連台北市、新北市與桃園市等都會核心之廊帶，人口約137萬人，從台北車站板南線到土城的頂埔站後，經由三鶯線延伸至鶯歌的鶯桃福德站，在未來將可連接至桃園八德、桃園機場及桃園捷運綠線等，附近更有國道2號之大湳交流道，未來發展潛力無窮。基地周邊有永吉公園、永吉國小，如開發做住宅產品，具有到站就到家的便捷性，對於年輕家庭具有相當潛力。該案預計於2022年10月正式公告徵求投資人，備標期間預計約4至5個月，2023年第1季擬就開發內容、亮點營造、建築設計等開發建議書內容及承諾地主最低分配比率進行綜合評選作業，評選出商譽、財務及實務經驗兼備之最優申請人。
動能依舊疲弱 陸7月經濟數據全面下滑
大陸國家統計局15日公布7月經濟數據，消費、投資及規模以上工業增加值等均遜市場預期，顯示整體經濟動能依舊疲弱，下半年經濟增長面臨極大考驗。統計局與機構分析，需求不足阻礙了經濟復甦。大陸設定2022年經濟成長目標為5.5％，但在上海封城兩個月影響下，上半年GDP僅年增2.5％，要達成全年目標，下半年需增長8％左右。統計局數據顯示，7月社會消費品零總額年增2.7％，遠遜預期的5％，亦低於6月的年增3.1％。當月規模以上工業增加值年增3.8％，遜於預期的4.3％，也低於6月的3.9％。固定資產投資部分，前7月年增5.7％，低於前6月的年增6.1％，增速全年最低。同期全國房地產開發投資更加慘澹，續跌至年減6.4％，遜於預期的年減5.5％，也遜於6月的年減5.4％。值得注意的是，大陸7月青年失業率再創新高。當月16～24歲青年失業率升至19.9％，6月為19.3％。全國城鎮調查失業率為5.4％，略優於6月份的5.5％。統計局新聞發言人付凌暉表示，國際環境加上7月國內本土疫情多點散發，多地頻發，疊加高溫多雨不利因素，保持經濟平穩運行難度有所加大。從當前來看，經濟目前還是處在恢復進程中，市場需求的限制作用還是比較大，企業經營的困難比較多。民生銀行首席經濟學家溫彬分析認為，7月經濟整體延續恢復態勢，特別是基建投資增速繼續加快，發揮撐底作用，但內需不足導致復甦基礎不穩固。中信證券首席經濟學家明明表示，數據顯示社會消費品零售總額仍受疫情散發拖累，地產投資仍是最弱一環。財信研究院副院長伍超明預計，消費全年增速可能在0～2％左右，大幅低於去年。他認為疫後服務業和大量中小企業經營困難，導致企業吸納就業能力下降，僱員工資縮水，將對居民消費能力的提升形成最大阻礙。最近在部分地區疫情又出現反覆，可能導致的消費場景受限會對零售數據增速形成一定拖累。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟指出，經濟復甦形勢仍面臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，難點在於有效需求不足。政策重點在於優先保證現有政策發揮效能，加大宏觀政策調節力度和密度。
荒地變蛋黃2／昔日種田養牛惡臭之地 高雄市府大興土木一天當一周用
「高雄捷運開通超過10年，這麼久了周邊開發居然這麼少，每次經過都是甘蔗園一片荒涼。」達麗建設董事長謝志長坦言，4年前與市府簽下BOT案、砸20億元在岡山投資「樂購廣場」很心慌，直到去年聽到台積電進駐高煉廠，他才轉憂為喜。「以前搭火車到高雄，聞到中油臭味就表示高雄到了。」一位高雄在地人形容，橋頭原是一片農地，高雄新市鎮重劃多年後仍可見牛群漫步；岡山也好不到哪去，即便高雄捷運開通多年，周邊也多是荒蕪一片。如今，北高雄已不可同日而語。自台積電確定進駐楠梓區後，北高雄已是各大企業、外資爭相落腳之地，市府也想方設法釋出未開發的國有地，其中左營高鐵站正對面逾7000坪土地，被視為精華中的精華，市場預估明年就能進行招標。而原本是甘蔗園的捷運南岡山站周遭，6月23日也搖身為首家結合影城的大型購物商場「樂購廣場」，盛大開幕。「試營運期間創20萬人潮光顧，以後岡山居民看電影與購物不用再跑大老遠，捷運帶動人潮，加上鄰近已有許多重大建設及科技大廠聚集，對區域發展相當有信心。」謝志長表示。不過謝志長也提到，目前唯一缺乏的就是「旅宿」，他在4年前市調時就發現，岡山、橋頭、楠梓等地企業主晚上應酬，都要跑到漢神巨蛋才有下榻的地方。另一位企業人士也指出，商辦及會議設施也都相當缺乏，為了實現一日生活圈、辦公圈，「最好是出高鐵站就能抵達辦公室、會議室。」高雄市都發局日前公告預計將左營高鐵站後站的空地變更為商業區，市場預估，以目前市府高效能行政效率下，最快明年上半年就能招標。（圖／高雄都發局提供）民間需求市府也看到了，捷運岡山站共構聯開案預計今年底、明年初就會進行招商；高雄市都發局日前也公告預計將高鐵左營站後站的廣停用地、轉運專用區將變更為商業區，總面積約7246坪，消息人士透露，目前正在走都市計畫變更，預計明年上半年就會招標。仲量聯行董事總經理趙正義表示，北高雄原就有產業聚落，在台積電及相關半導體產業的進駐下，將會帶動相關的辦公、商業、餐飲休閒等需求，預估商業行為將從左營車站周邊開始發展，並逐步成長至高雄新市鎮等捷運沿線；岡山地區人口還算稠密，商業活動先期會以當地消費需求為主。此外，趙正義也提到，高雄市府團隊現在是一天當一個禮拜在用，行政效率驚人，其中關鍵人物就是副市長林欽榮。林欽榮就是2016年幫柯P拆除台北市忠孝橋引道的重要推手，陳其邁曾誇讚他有優秀的執行力與協調力，「高雄若要接軌國際，啟動重大建設，林欽榮是最適合的副市長。過去都市計畫變更需要1~3年，現在2個月就完成。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀也說，以前建照申請流程要3個月，現在簡化行政程序只要1個月；園區開發速度也是，過去從園區規劃到就業人口進駐要10年，現在土地重劃、招商、道路建置幾乎同時進行，3年就完成。可以預見，北高雄面貌正不斷更新中。仲量聯行董事總經理趙正義表示，產業進駐帶動商業需求，岡山除了捷運岡山站共構聯開案預計今年底、明年初進行招商，公辦都更的岡山行政中心未來分為兩棟，一棟公部門進駐，另一棟約莫明年初也會進行招商。（圖／林榮芳攝）
北市辦公租賃空置率2%再探新低 商仲：供不應求、量穩價揚
台北市辦公室空置率再探新低，根據仲量聯行及高力國際最新2022年第二季季報皆指出第二季空置率僅2、3%，「正常應該要3~5%，2%已是供不應求狀況，接近滿租，未來幾年仍維持量穩價揚。」仲量聯行董事總經理趙正義表示。根據仲量聯行統計指出，2022第二季台北A辦平均月租金為每坪2953元，相較去年上升4.4個百分點，因供給有限空置率維持2%，這一季適逢疫情高峰，房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證，以增加市場競爭力，雖辦公室搬遷計畫多稍有推遲，但優質辦公室商品需求力度仍強。趙正義表示，升息與疫情基本上對於商辦市場沒什麼影響，還是受到剛性自用及擴充需求穩定，科技業、製造業表現良好，產業擴張持續對辦公室有需求，因市場供給緊縮，未來3年市場可租面積稀缺，新供給有限下，造成價格緩升。北市空置率最低的行政區為南港，空置率僅0.8%，東區門戶計畫進行中，大坪數需求、全棟企業總部大樓需求，帶動南港市場租金；內湖也因市場釋出量少，空置率4%，平均租金為每坪1200~2000元。趙正義表示，正常應該要3~5%，2%以下是供不應求狀況。而根據高力國際統計數據顯示，第二季頂級及A級辦公大樓空置率分別為2.48%與2.96%，均低於北市整體平均；而B級大樓空置率為3.90%，較上季明顯下降0.86%。從區域來看，僅民生敦北與西區的空置率高於北市整體平均，其餘5處商圈空置率遠低於2.5%。租金方面，台北市辦公空置率跌租金漲的趨勢依舊全面上漲，整體平均租金上揚至每月每坪約2402元，單季漲幅達0.96%；其中頂級辦公室租金來到每月每坪約3482元，單季就漲了1.69%。高力國際研究部董事梁儀盈也指出，台北市近3年來租賃市場的供需趨勢並無太大變動，由於市場長期低新增供給的狀態，每季均係就現有存量去化，並且也礙於可供搬遷選擇有限，再加上新冠疫情干擾，租客多以既有續約為主。對於今年辦公室租賃市場展望，高力國際認為，基本上因為市中心新增供給仍有限，會讓房東對租金仍有期待，而確實今年在無任何新供給紓緩市場的情況下，年底前空置率勢必再探新低。租金方面，由於台灣此波疫情也即將趨緩，大多數的企業仍營運正常，整體經濟韌性佳，因此預期租賃市場仍將穩定，租金可望持續上揚，整體年租金漲幅維持2%。
信義A辦租金最高仍擠爆 商仲曝去年最難做的案子是「這件」
仲量聯行舉辦2021年終回顧記者會指出，去年台北A辦平均月租金每坪2,894元，年上升2.4%，預計2022年將達到每坪近3,000元歷史新高。仲量聯行董事總經理趙正義預期，在資金豐沛及實體產業發展需求增加下，今年市場將持續熱絡，除了能看到辦公室租金保持2~3%的年成長，由壽險業、科技製造業、物流業為首的投資需求，將持續推動全年交易量成長。根據仲量聯行調查統計，目前南港租金為每坪1,400~2,500元，空置率降至0.8%，市場已近滿租；內湖西湖段租金每坪1,300~2,000元，空置率4.6%低點，相較去年下降3.4%；而信義區A辦平均月租金每坪3,465元，較去年上升1.3%，空置率更降至1.5%歷史新低，顯示多數企業面臨升級新形態辦公室壓力，儘管租金較高，仍更願意選擇頂級辦公室。企業對頂級商辦需求殷切、卻找不到適合的辦公空間，也發生在仲量聯行位於台北101的辦公室。會中仲量聯行副總經理劉建宇坦言，去年最難做的就是幫公司找更大更好的環境，但是都滿租，於是只好原地進行裝修。趙正義也嘆，「自己辦公室要搬家都沒位置，連自己都很辛苦！」趙正義分析，台北市區仍受限供給有限，租賃交易動能轉至南港，需求主要源自製造業、科技業、金融業。但值得留意的是，市場已出現房東將辦公空間收為自用的跡象，諸如原定2023年完工的國泰寰宇約1萬坪辦公空間，於2021年已調整為自用等情況，使得A辦選擇越來越少。預計今年完工非市區的萬坪辦公室亦已改為全數自用，未來3年A辦新增供給將只減不增。綜觀去年商用不動產市場，雖二、三季逢疫情高峰，表現保守，但第四季迅速回升，全年投資額達1,325億元，為歷史第二高。在研發中心及總部型科技廠辦續熱下，投資自用買家紛紛出手，去年交易主要以工業不動產為主，其中以廠辦尤為熱門，全年投資額約508億，相比前年138億元投資額，成倍數成長。土地交易也受到建商看好，全年投資額達2,045億元，主要投資標的仍為住宅土地，約占整體投資標的 49%，另商業用地占比上升至31%，主因為9月中桃園青埔及機捷重劃區土地標售。工業用地也翻倍成長，年交易額達到652億元，相較2020年312億元增加明顯，亦和全球對工業用地需求成長趨勢相符。趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後表現十分穩健，科技業及製造業出口表現亮眼，企業對辦公空間的擴編及升級需求隨著市區老舊A辦的淘汰逐步顯現，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求，將持續推動工業不動產投資額成長。趙正義預估，土地稀缺下，五都朝捷運TOD規劃，並在政府積極招商且市場熱絡下，今年重大招標預估投資額上修至2,600億元。相信在政策支持、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，國內商用不動產市場可望持續成長。2021年台北A辦平均月租金為每坪2,894元，相較2020年上升2.4個百分點，預計2022年將達到每坪近3,000元的歷史新高。（圖／仲量聯行提供）
台電北儲都更案豪捐2公頃地 攜冠德打造南港300億複合商辦
緊鄰台北市南港區忠孝東路六段的台電南港北部儲運中心舊址，荒廢多年，於今(1)日舉辦都更案簽約典禮，由台電公司董事長楊偉甫、冠德建設董事長馬志綱共同舉行簽約儀式。「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」為國內首宗由國營事業主辦公開評選的公辦都更，台電也因此捐地2公頃給台北市政府全力支持東區門戶計畫，共計打造1幢2棟住宅及1棟商辦，並規畫1~4層樓商場，預計將於2029年完工，未來開發市值上看300億。「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」將打造兩棟地上22層樓，地下4層的複合式商業住宅大樓。（圖／冠德建設提供）台灣電力公司董事長楊偉甫表示，北部儲運中心曾是台電唯一的公司級倉庫，負責供應、管理各項電力設備元件，占地規模達3.69公頃，具有歷史意義，隨著城市發展及原先建物老舊不敷使用，透過都市更新方式活化利用，同時因位居東區門戶計畫重要位置，台電將與冠德攜手打造國際級永續數位轉型基地，並導入智慧綠建築概念。台灣電力公司董事長楊偉甫表示，台電與冠德有許多相似之處，都相當看重循環經濟、環境永續等社會企業責任，因此兩家公司的文創團隊「台電文創」與「小智研發」合力製作再生容器多肉盆栽，他向大家展示，「這是用台電煤灰加上寶特瓶壓製而成的花器。」（圖／馬景平攝）楊偉甫也分享，當初8個團隊競標，最後名單看見冠德與根基的組合非常高興，「這兩家公司是建築和營造赫赫有名的公司，和台電的3方合作開發案，為台電資產轉型且創新區域風貌，指日可待。」另外他也特別向北市府喊話，「台電全力配合東區門戶計畫，並且捐了2公頃的土地，是多贏，也希望市府在電力供應上，變電所用地能多多幫忙。」「台電南港北部儲運中心舊址AR1都市更新案」分回基地面積為1.57公頃，全區採黃金級智慧綠建築，商辦棟再取得LEED黃金級標章，打造1棟地上22層樓複合式商業大樓及1幢2棟22層樓住宅大樓，預計2024年開工，預計2029年完工。據了解，台電將分回1棟辦公大樓及零星住宅戶，辦公大樓則由冠德建設回租10年，而冠德將再對外招租；而冠德也將分回住宅大樓，預計規劃20~45坪住宅，共計460戶；另外，冠德也將在辦公大樓的1~4層樓導入旗下環球購物中心，商場面積共4400坪。冠德建設董事長馬志綱表示，近年台電公司在能源政策轉型下以智慧節能再生永續發展為原則，冠德建設也遵循台電公司的理念，在智慧節能永續發展的理念下，以「循環再生、城區經營、智慧建築、人才培育」四大主軸為出發點，與日本森大廈、微軟、小智研發組成合作團隊，以綠色規劃、節能永續及智慧科技，創造辦公、居住及商業融合的全新生活體驗。仲量聯行董事總經理趙正義也看好表示，此案位居東區門戶計畫銜接信義計畫區起點位置，基地緊臨忠孝東路六段，並鄰近松山車站、捷運後山埤站及南港運動中心等公共設施，生活機能佳且交通便利，具結合住宅、辦公、商場之複合開發潛力。
南港輪胎大反攻2／林學圃豈非省油之燈 連出2招逼宮馬述健凍結賣地
泰豐輪胎董事長馬述健要賣的「地」，與去年的一場牛排宴有關，當時南港輪胎名譽董事長林學圃告訴他：「你管輪胎，土地交給我！」其中，｢土地｣指的就是泰豐輪胎創辦人、馬述健爺爺馬岐山半世紀來留下的祖產。市場盛傳，泰豐輪胎中壢廠的土地開發價值高達兩百億元，分為工商綜合區及住宅區，由泰豐輪胎百分之百持股的子公司「泰鑫建設」及「泰誠開發」持有。今年6月間，南港輪胎副董趙國帥宣布聯署逾50％股東，將在10月底前召開股東臨時會，全面改選董事會，看似逼宮馬述健；然而，馬述健一記「賣地」的回馬槍快狠準，打亂南港輪胎的布局。當然，南港輪胎也非省油的燈，現正全力回擊。本刊調查，6月22日，南港輪胎已向金管會等單位陳情，認為泰豐輪胎董事會未遵守《公司法》，在不經股東會決議下，執意於不動產急凍的不利環境下，處分部分主要財產（近百億元重大資產），希望主管機關調查，阻止董事會濫權，損及股東權益。金管會證券期貨局則已請證交所調查，請泰豐輪胎提供營業資料等說明，進一步釐清是否依《公司法》做實質認定。「董事會中，泰豐輪胎（賣地）只邀請『世邦魏理仕』與『仲量聯行』兩家參加遴選，前者評估土地價值約62億元，後者估值為121億元，最後卻決議委由世邦魏理仕處理。賣地竟自貶身價，豈有此理！」一名泰豐輪胎改革派大股東憤慨地指出，「其中的工商綜合區，位於桃園市中壢蛋黃區商業土地，緊鄰繁華的中華路及興建中的中壢捷運線，市價每坪約45萬元，以世邦魏理仕估出的19.9億元換算，每坪才15.6萬元，悖離市場行情。」「人家是賣瓜的說瓜甜，泰豐是賣地說自己的地有一堆問題，有但書不好賣、有禁業條款不好找買主、還沒全部重劃完成、期限內無法開發就打回原形（原土地區分）、估值低的世邦魏理仕比較接近行情……，有任何一家上市公司這樣處分自己的重大資產嗎？」知情人士分析說。
南港輪胎大反攻3／提醒馬述健莫賤售泰豐祖產 另找估值皆逾百億揪出4疑點
對於泰豐輪胎打算售出中壢廠地一事，南港輪胎副董趙國帥點出四大疑點。「南港輪胎雖同意土地採公開招標，但認為此時市場不佳不宜辦理，所以棄權投票。其他出席的董事，竟有6人投給世邦魏理仕，只有1人選了估值較高的仲量聯行，兩家相差近60億元，竟捨高估值就低價，這邊要提醒馬述健莫賤售泰豐輪胎資產！」「世邦魏理仕的估值，是被交代的金額？」趙國帥透露，南港輪胎遂自行委託戴德梁行、第一太平戴維斯與仲量聯行重新估值，皆逾百億元，相差甚大。此外，趙國帥也質疑，泰豐輪胎對外說工商綜合區土地為8560坪，事實上，泰鑫建設還擁有多目標使用停車場用地4150坪，「多目標使用停車場用地怎麼被刻意忽略？」趙國帥細算，泰鑫建設的工商綜合區法定容積率為360％，總銷售面積可達4.4萬坪；多目標使用停車場用地法定容積率為640％，建築總坪數扣除停車場用途，興建成商場可銷售面積達約2.4萬坪。「也就是說，泰鑫建設的工商綜合區可興建高達6.8萬坪商場，是桃園市未來最具規模的新地標，同時擁有1500個停車位的最佳條件，土地價值怎麼可能只有19.9億元？」泰豐（2102）對此發布重訊，說明泰豐董事會對於辦理公開標售作業公司之遴選，係由全體董事各自就參與遴選公司之規模、商譽、過去三年是否具銷售工商綜合區及重劃區之實績、標售方案之完整性等項目，進行加權比重計分評估後，依各董事評分結果決定遴選順位；另本公司並未委託參與遴選公司進行擬標售土地之鑑價。就報導「世邦魏理仕的估值，是被交代的金額？ 」，嚴正聲明絕非事實，為恐造成世邦魏理仕公司聲譽之傷害，爰予澄清。泰豐輪胎處分資產必當遵守公司取得或處分資產處理程序，就處分資產採行公開標售作業而遴選專業廠商，即是為謀求公司及全體股東之權益；媒體報導遭有心人誤導，中傷本公司及所委任辦理公開標售作業之公司，合理懷疑渠係為私利企圖妨礙本公司處分資產，併此保留追究法律責任之權利。泰豐輪胎公開標售處分資產，會依公司取得或處分資產處理程序規定，擇定二家以上公正鑑價機構進行公開標售標的之鑑價，媒體報導表列「泰豐中壢廠地-四家估值表」，註記文字「資料來源：南港輪胎提供」，可見所示之估值並非本公司之委託鑑價或（及）參與本公司遴選二家專業廠商之評估資料，該等不具公信力之表列估值與衍生之偏頗言論，有混淆視聽之虞，特此澄清。
泰豐擋南港3／賣祖產變現救泰豐！元大馬佩君有意見 跟進馬述壯、母親蕭祥玲轉讓股權
泰豐輪胎（2102）面臨大股東南港輪胎（2101）將在10月底前召開股東臨時會，取得經營權來勢洶洶，市場盛傳馬家第三代鞏固董事會立場鬆動，先是堂弟馬述壯辭去董事，上週另一席董事馬佩君也申報出售代表的大天投資近50℅股權，且昨天董事會中決議出售中壢廠土地前，據悉馬佩君曾提出許多意見，並要求公司提供完整財務報告，恐非支持該出售案。根據公開資訊觀測站資料，泰豐董事馬佩君代表大天投資，選任董事時持有泰豐174萬2861股權，已在6月11日提出股權轉讓85萬股，將採取一般交易，轉讓時間為6月14日起至7月13日。由於轉讓股權未逾選任時股權的一半，不會影響馬佩君該董事席次。泰豐先是在5月20日董事馬述壯辭職後，連續兩天盤後交易出現共逾7億元的鉅額股票出售，釋出約6℅股權，市場陸續傳出泰豐創辦馬氏家族第三代馬述壯（馬述健的堂弟，其父親馬紹祥為馬述健的叔叔，母親張仙平為台泥董事長張安平的姐妹）、元大馬家（泰豐董事馬佩君，其父馬德玲為元大馬志玲胞弟、母親為蕭祥玲）等大股東的股權，似有出現鬆動之勢，而6月9、10日及15日，泰豐盤後仍出現多達數億元的鉅額交易等，南港輪胎則已買進泰豐股權逾30%，研判馬述健可掌控股權約逾1成多。2004年泰豐50週年慶，前排左起二叔馬紹祥、奶奶馬于心素、父親馬紹進，後排左起堂弟馬述壯、馬述健以及堂弟馬述康一同出席。（圖／報系資料照）泰豐昨天上午召開董事會，基於防疫措施，出席董事分別於三個會議室採取線上會議，討論的議題包括處分中壢廠土地或子公司泰誠公司全部股權及子公司泰鑫公司全部股權案；遴選專業不動產公司辦理公開招標處分上開資產；及委任專業顧問公司擬訂中壢廠土地重劃作業書面計畫案。南港輪胎副董事長趙國帥便發表聲明，以南港持有泰豐逾3成股權的大股東身分，認為包括他自己與董事長馬述健等各位董事、獨董，應該是「看守內閣」身分，此時泰豐並未出現資金缺口，不宜在疫情嚴峻、商業活動低迷的此刻，出售土地，也反對其他提案。會後，趙國帥回答記者提問，南港輪胎是否會參加中壢廠土地公開招標案，他說「不排除」。而根據世邦魏理仕、仲量聯行的土地鑑價約為60億元、上百億元，與外傳200億元的開發價值尚有距離。本刊調查，泰豐中壢廠占地4.4萬坪，分為兩塊，靠近忠信路的2.7萬坪為都市計畫區住宅用地，原設有生產線現已停工，其中東南隅約4000坪倉庫，2017年曾發生大火；桃園市地重劃作業預計2022年9月核定，一旦開發，生產線將移至桃園觀音廠。至於靠近中華路的1.7萬坪空地，1999年轉型為工商綜合區，與桃園市政府簽署共同開發協定，作為大型購物中心、倉儲量販與停車場空間使用。原本馬述健認為這2塊地，應無法以公開招標處分土地，如今接受大股東南港輪胎今年2月的提案，據知情人士說，通過此案的董事希望能在9月底前完成。南港輪胎副董事長趙國帥。（圖／趙世勳攝）根據《蘋果新聞網》報導，泰豐中壢廠於1960年以每坪成本約230元取得，年產約300萬條輪胎，由於位於中壢市中心，2001年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福，其餘土地以市地重劃方式，自工業區變更為第二種住宅區用地，開發面積約4.4萬坪，約有1.7萬坪已變更為工商綜合區，由泰鑫建設負責，另2.6萬坪工業用地廠房，則由泰誠開發持有。知情人士透露，「這應該是馬述健所做的焦土策略，泰豐輪胎喊賣地很多年，要賣也不是件壞事，只是一旦違法賤賣，恐會涉及掏空公司，南港勢必會追究馬述健及買家的法律責任。」馬述健此刻突然提出泰誠、泰鑫這兩家的土地（或是泰誠、泰鑫這兩家的股權），都要採公開標售的方式出售。站在泰豐股東的立場，雖樂見馬述健終於同意以公開標售方式處理這兩筆佔泰豐資產近六成的重大資產，但除了時機不對，108年7月24日桃園市都市計畫委員會第35次會議決議，泰豐中壢廠（目前在泰誠名下）應「同時」與「另一區塊」之土地，一起以市地重劃方式開發，如無法合併開發時，中壢廠就不能取得應有之條件完成都市更新，屆時必須回復為工業區，而將來如有再變更為其他使用分區時，需另再負擔10％之回饋。股東質疑，當時泰豐公司為什麼會接受這種顯然對公司不利的條件，又「小塊土地牽制大塊土地」是否有被綁標之嫌？是否有圖利他人之嫌？應請馬述健詳細說明。再者，中壢捷運將於117年通車，屆時整體環境與目前不可同日而語。不過，董事會中仍通過出售中壢廠土地等案，依據泰豐重訊指出，受到美國商務（DOC）於110年5月24日通過對台及多國乘用及輕卡車胎案之反傾銷案終判稅率，已影響公司主要市場美國之接單全面性衰退，使得本公司營運產生衝擊。為面對現況變通求存及追求公司永續經營並顧及公司及股東最大利益考量下，董事會決議通過先行全面停止中壢廠生產，並申請員工大量解僱，非美國市場之訂單由觀音廠承接及出貨，以維繫客戶及本公司營運。並會將美國訂單轉與海外代工合作生產，以逐步恢復對美供貨。去年7月，馬述健邀請林學圃到教父牛排用餐，林學圃提議「土地我開發，輪胎給你做」被拒，雙方最後未達成共識。（圖／本刊繪圖組）泰豐輪胎現任董事長馬述健從去年疫情爆發以來，接到南港輪胎名譽董事長林學圃親自來電說買進泰豐股權，且表達欲取得董事席次意願後，馬述健遂邀請林學圃於教父牛排聚餐並深談五個多小時。「林學圃說由他來管理土地，我來負責輪胎本業，高端輪胎交由南港輪胎生產、低端輪胎由泰豐製作等建議後，我覺得不符合泰豐善長研發製作高端輪胎的經營理念，沒有答應他。」馬述健向本刊記者提起會面內容。而去年取得一席次董事的南港輪胎於今年2月起，先是建議中壢土地採公開招標未獲董事會通過，接著提案解任3席獨董，泰豐公司派也提案解任南港輪胎董事，並見報紙開始刊登給泰豐股東公開信，質疑馬述健為何反對公開招標土地等諸多事項，公司派也回擊「泰豐的美國反傾銷高稅率是遭南港輪胎池魚之殃」，點燃經營權戰火，延燒至今雙方砲火愈加猛烈。泰豐董事長馬述健面對南港輪胎名譽董座林學圃的來勢洶洶，一肩扛起，全力反擊。（圖／王永泰攝）泰豐輪胎簡介位於桃園中壢市的泰豐已有67年歷史，1954年由來自山東的馬岐山與胞弟馬積善合資300萬元創辦，主攻民生及軍用輪胎，是台灣首間輪胎廠。目前有中壢廠、觀音廠，年產量各300萬條輪胎，又以出口北美市場為最大宗占總營收的8成。馬家第三代馬述健於24歲時，回台加入泰豐並開創FEDERAL品牌等，現為泰豐董事長。泰豐創辦人馬氏兄弟與神通苗家、大成長城韓家、廣豐賀膺才、六和宗家、元大馬家等家族，被通稱為「山東幫」。第一代馬岐山有五個小孩，女兒馬紹文嫁給了廣豐賀膺才次子賀鳴琴；馬岐山年邁後，第二代長子馬紹進接手泰豐，創造每年營收逾10億元的佳績，泰豐輪胎的市占率維持2成5。馬紹進當家時期，一度因健康之故，和弟弟馬紹祥、馬紹泰等共治泰豐，當時元大集團馬志玲胞弟馬德玲也曾擔任泰豐副董事長，總經理馬紹祥則為馬述壯的父親、現任董事長馬述健的叔叔。
危機入市！全球商用不動產投資城市 東京奪榜首
日本境內新冠疫情嚴重，但房市卻是不同風景。跨國商仲集團仲量聯行（JLL）調查發現，2020年1~9月的全球商用不動產投資城市中，東京奪榜首，較2019年同期上升了4個名次，顯然海外投資家相當看好東京房市的後市發展。2020年1~9月的全球商用不動產投資城市前三名分別是：第一名東京、第二名首爾、第三名倫敦。這是2008年雷曼兄弟風暴以後，東京房市居榜首。依仲量聯行（JLL）的調查，在今年1~9月，直接投資日本不動產的海外投資家上升38%，較去年增加17個百分點。今年1~9月的投資物件中，物流設施30%、較去年增加11個百分點，住宅22%、較去年增加9個百分點，辦公室31%、較去年減少9個百分點，商業設施7%、較去年減少7個百分點。日本《產經新聞報導》，肺炎封鎖期間，外界原本預期日本房產可能會受影響，但現實上，在宅經濟以及無時空限制的網路交易幫助下，東京的物流設施、出租公寓因為出租率穩定，對歐美等海外投資家來說，在憂慮歐美經濟、房產復甦減速之下，相對願意投資東京。仲量聯行分析，「若考量疫情危機過後的1、20年發展，為了在低利時代追求最大報酬化，房產交易因此增加。」
香港商辦市場陷冰封期 凍央在中環
在疫情形勢嚴峻之下，對香港經濟衰退與商業地產市場的影響十分顯著。作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環租金曾經 「貴」絕全球，也向來是外資金融機構的大本營。但如今眾多企業為控制成本而紛紛搬離昂貴的中環核心區，讓中環甲級商辦上半年租金年減17.6％至每平方英尺100港元，在香港各區商辦市場中跌幅最大，在租賃需求趨疲弱的情況下，該區租金自去年四月高位下調了23.3％。另據報導，澳洲投資銀行麥格理與國際金融中心一期業主於今年4月底簽訂協定，提早兩年退租20樓大部分面積，只保留數層樓面，較高峰時期的承租面積減少近一半。日資券商野村證券也於2月決定退租二期的25樓及27樓，整體面積由6層縮減為4層。據《21世紀經濟報導》引述仲量聯行的統計數據顯示，上半年退租的樓面面積高達130萬平方英尺，創下18年以來的新高，其中74％的面積位於港島區。今年上半年整體甲級商辦的新承租樓面面積年減幅53％。
土地成交爆1500億 下半年恐現旅館「拋售潮」
本周將有五大外商不動產顧問公司，密集公布2020年上半年商用不動產市場季報，就趨勢來觀察，商用不動產市場受到肺炎疫情衝擊，買家觀望，市場面臨冷爆；反觀土地市場，受惠央行降息刺激經濟、游資頻頻轉向相對保值的土地市場，使得土地成交總額可望飆到「紫爆」等級，上看1,500億元、挑戰五年最大量。本周計有高力國際、世邦魏理仕、戴德梁行等業者公布第二季商用不動產市場季報，下周則有仲量聯行公布上半年商用不動產市場報告和下半年趨勢展望，話題勢必聚焦最近持續狂飆的土地市場。據先前世邦魏理仕統計截至6月22日的土地市場成交總額統計，累計已達1,469億元，比去年同期大躍進20％，更一舉超越2015～2017年的全年度成交金額，為五年最大量。由於周一（29日）「國泰營區」地上權案將公開標售，底價逾61億元，市場預期勢必引發金融保險業競標，因此成功標脫機率大增。若順利決標，上半年累計土地市場成交總額，將可望輕鬆突破1,500億元，創下五年最高紀錄。至於商用不動產，由於旅館是新冠肺炎疫情「海嘯第一排」，上半年成交量已「腰斬」；預期下半年，由於短期內跨境旅遊難以回復，旅館「拋售潮」恐怕會浮上檯面。由於全球經濟大幅衰退的隱憂，使得投資人改採觀望態度，因此今年上半年商用不動產投資市場的成交總額，幾乎面臨窒息量。展望未來，擁有穩定租金收益的不動產，包括辦公室、工業地產，才可望吸引游資停泊。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，這一波新冠疫情，激勵電子商務爆量成長，加上台商澬產能陸續遷回台灣，使得工業及物流地產成為最大受惠市場，預期未來數季該市場投資動能依然充沛。不過李嘉玶提醒，在買方競逐的情況下，工業及物流地產的平均租金收益水準，也可能導致受到壓縮。
仲量聯行：明年商辦價格看漲10%
台北商辦因新供給稀少，去年底空置率來到2.1%，創30年來新低。由於市場資金豐沛，台商回流帶動需求，仲量聯行總經理趙正義預期，明年台北商辦價格可望上漲5%至10%。根據仲量聯行調查，台北商辦多數大樓趨近滿租，所剩空間不多，去年第4季主要為中小型租約成交，淨去化達5,498坪。在信義及非核心商業區陸續滿租，需求逐漸往敦北及敦南商業區先前租戶搬遷後釋出的空間集中。2019年全年去化量如預測來到2萬9,642坪，因供給相對緊縮，相較2018年減少約5成。去年需求主要集中在國內外網通科技、醫療生技、零售、金融及共享空間業。因持續去化，台北商辦空置率持續下降，來到2.1%，創史上新低。租金方面，仲量聯行指出，在供給緊縮及新租約成交持續帶動整體租金成長， 去年第4季整體租金持續成長1.1%，來到每坪2, 806元；如先前預估，年增率2.9%。其中數筆位於敦北商業區的中小型新租約帶動租金成長，使該區租金季成長率及年成長率均達2.9%，漲幅創10年來新高。在多數大樓趨近滿租、低空置率的情況下，多數大樓業主降低免租期，整體平均由原先的0.8月/年降至 0.7月/年。仲量聯行市調亦顯示，過去幾季新A級辦公大樓釋出，吸引企業搬遷及營運總部化等因素，租戶退租釋出，促使區域廠辦空置率較前季微幅上升0. 2個百分點來到4. 1%。南港則因區域條件及屋齡較新等原因吸引租戶，空置則下降0.6 個百分點來到0. 5%。內湖、南港整體租金在多數房東維持租金，季成長維持平盤在每月每坪1, 416元，年成長則約達0.2至0. 5%。市中心B級辦公室走勢與內湖南港相似，去年上半年因租戶搬遷導致整體B辦空置率微幅上升，下半年則在A辦供給有限、B級商辦去化增加，空置率較前季下降 1個百分點來到 3%。多數房東亦維持租金水平，平均租金為每坪1 ,774元，年成長0.2%。仲量聯行指出，國內商辦大樓供給有限，2019年漲幅約3%。展望今年，因未有大面積供給預計釋出，部分大樓屋齡甚高、加上許多企業租期將至及企業陸續來台設點營運，旺盛的需求將持續帶動租金成長，今年租金漲幅可望達 3.5%，需求仍多集中於金融、科技、網通及醫療生技業。
台電中心倉庫南港舊址開發案 逾20家大咖有興趣
台北市大坪數土地稀缺，台電公司委託仲量聯行主辦的「台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商案」，首場招商說明會今天登場，吸引潤泰、國泰、富邦、皇翔、台灣三井、日勝生、宏匯、宏普、興富發、大陸建設、日商三菱、元利等18家開發商、5大壽險及誠品、遠東、晶華等重量級企業參與。仲量聯行表示，此次招商範圍為AR-1-2特定商業區（十）之土地，緊鄰後山埤捷運站（約200公尺），位處信義區至南港區東區門戶入口交通節點。基地面積約4,700坪，建蔽率55%、容積率353%，加計都市更新獎勵預計可建容積逾2萬3,500坪，是台北市稀有的大規模開發土地。該案預計明年上半年公告招商，後續將以都市更新權利變換方式實施，公開徵求民間實擔任實施者投資興建，土地權屬單純，實施者得依承諾共同負擔比例依規劃設計內容分回商用、辦公、住宅等產品，預計創造總開發價值達300億元。「台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商案」，今天舉行首場招商說明會，吸引潤泰、冠德、國泰、富邦、信義、皇翔、台灣三井、日勝生、宏匯、宏普、宏泰、元大、璞真、興富發、大陸建設、中工、日商三菱、元利等18家建設公司及地產開發商，以及國泰、富邦、中壽、新光、台灣人壽等5大壽險公司，還有誠品、國賓影城、遠東、晶華等零售旅館業者參與。