交屋
」 房市 房貸 央行 限貸令 信義房屋房市價量增溫國庫也賺飽!2024房產稅收將挑戰3900億新高
受惠房地產價格與交易量雙雙增溫,統計今年前10月房地產相關稅收已達2729億元,全年有機會挑戰3900億元,將創歷史新高。其中房屋稅收與房地合一稅收也雙雙來到頂峰,反應價格大幅上漲與新成屋數量多,尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後,稅收一路成長。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後,持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加,未來若沒有設籍的屋主,例如因為學區等需求戶籍遷出,導致房屋沒有人設籍,房屋稅就無法適用自用住宅稅率,再加上近年交屋潮帶動,房屋稅稅收還會增加,房屋稅屬於地方稅,稅收增加也有利於地方發展。根據財政部113年10月全國賦稅收入初步統計,今年房屋稅稅收已達922億元,首度突破900億元,房地合一稅收前10個月857億元,已經寫下歷史新高,契稅前10個月稅收159億元,土地增值稅前10個月749億元,地價稅則是仍在課徵階段,過去兩年地價稅稅收都在940億元,今年應不會有太大變動,推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。曾敬德表示,持有稅因為房屋標準單價拉高,再加上新成屋不斷落成,預料未來稅收也會達每年千億元,民眾購買新成屋持有成本的負擔增加,至於交易稅則多是因為2016後買進的房地產價格大漲帶動,今年推估房地合一稅收也增加到近千億元,對於國庫也大大進補。也因為稅收增加許多,民眾應多利用合法管道節稅,例如注意戶籍設籍規定,同時房地合一稅也有重購退稅等優惠,建議最好提早詢問專業人士做好規劃,避免被國稅局關注。
兩房一廳變空地!小賴裝潢新家遭詐騙 設計師人間蒸發
「小賴」賴晏駒推出單曲〈NEVER THE SAME〉,以往大家對他的形象都是性感、舞曲,此次翻轉風格展現帥氣、壞男孩的一面。小賴日前作客Hit Fm聯播網「活力DJ」阿娟節目,不僅分享新歌創作過程,更透露新家裝潢被人詐騙的崩潰故事,讓主持人阿娟聽了之後也忍不住大罵:「低級錯誤!」小賴認識的一位設計師朋友打包票說,可以幫忙把房子裝潢好,不會多賺他一毛錢,接著便開始溝通討論設計,一開始都很順利,等到交屋後差不多要挑建材,沒想到設計師朋友人間蒸發,兩週後他才收到對方的訊息,表示:「我最近要住院動手術,能否等我出院?請再給我一些時間!」小賴察覺不對勁,到新家現場看,發現房子的一道隔間牆消失不見,從兩房一廳變成一片空地,讓他驚呼:「我是買了什麼廣場嗎?」小賴遇到的荒唐設計師連主持人阿娟都傻眼。(圖/Hit Fm聯播網提供)最慘的是小賴已經付了設計費,他再次聯絡設計師朋友,嚴肅地告知:「請問當初溝通設計是哪裡出錯了嗎?我希望你身體健康,手術順利,如果你是騙我的,你真的會有報應!」結果對方還是消失。小賴表示自己原本住的房子租約要到期了,若是新家沒在期限內裝潢好,他會有家歸不得,只好趕快找了新設計師,因為前面發生的事情讓他無法放心跟信任,必須時刻去監工,深怕廣場變「操場」。木工師傅還發現,前一位設計師把冷氣的管線裝錯,居然把冷氣孔打在地板上,荒唐到連師傅都說從沒看過管線這樣裝,讓阿娟驚呼:「這真的是太低級的錯誤了!」小賴無奈表示管線已經救不回來,他為了遮掩這個離譜的錯誤,又做了小隔間遮蔽冷氣管線。小賴也說新歌本來可以更早發行,但因為新家花了很多錢去裝潢,只好先喊停,但他充滿正能量說:「好險沒有讓之前那位設計師繼續做下去,不然這個家可能四不像!」
建築界米其林?城安建設摘「6星」 台南首座Fitwel健康建築落腳善化
健康宅蔚為潮流,高雄營造起家城安建設,近期高雄文化中心案「新文化城安」與南科善化市中心案「明日新城安」,雙雙榮獲美國 Fitwel 全球最高三星健康認證,「明日新城安」同時也是台南首座Fitwel建築。今(6)日舉辦授證記者會,美國健康認證領導機構 Center for Active Design 總裁暨執行長 Joanna Frank 專程來台授予證書。目前高雄「新文化城安」已銷售近8成,台南「明日新城安」將於下個月推出。城安建設董事長洪健溥今表示,城安以自住客為目標客群,健康建築必須是基於住戶生活的通盤檢討與規劃,不只是建材的疊床架屋。在接觸到Fitwel前,高雄「新文化城安」就已開賣,但仍重新研究檢討如何符合Fitwel規範,並取得三星的高標準,儘管會增加前期設計修正的時間與溝通成本,但一切都值得!城安建設高雄文化中心案「新文化城安」目前已銷近8成。(圖/林榮芳攝)Fitwel 健康建築評估系統由美國疾病管制中心 CDC及聯邦總務署 GSA發起制定,針對集合住宅類建築的 12 大評估指標包含:選址、周邊健身機會可及性、戶外活動空間、出入口與及地面層、樓梯、室內環境、居住空間、共享空間、飲水供應、備餐區與生鮮超市、自動販賣機與點心吧、緊急情況應變。Fitwel 亞洲技術委員、綠矩整合總經理黃家明博士表示,目前台灣正在申請Fitwel認證的建築約有20~30件,僅前10%能符合三星認證。高雄「新文化城安」基地面積約345 坪,規劃地上 15 層、地下 5 層,45~54 坪 2~3 房,總銷22億元,同時取得Fitwel與SGS認證。專案經理陳英豪表示,去年3月開案,至今已銷近8成,每坪開價落在43~51萬元,成交落在43~46萬元,預計2026年第一季交屋。由於屬城安自建自銷,開價相較周邊新案CP值來得高,周邊新案開價約落在47~58萬元。延續高雄「新文化城安」的國際認證,城安Fitwel與SGS雙認證建築即將於下個月首度跨足台南,插旗「南科善化」市中心推出「明日新城安」。該案基地面積526 坪,規劃地上 15 層、地下3層,26~38坪 2~3房,總銷約20億元,由於目前市況混沌不明,預計下個月推出。對於月前第七波打炒房,使得下半年房市冷卻,洪健溥也坦言,來客數確實有減少,客戶考慮和決策時間也都有拉長,不過因為城安以剛性需求自住客規劃產品,不影響未來推案腳步,加上下個月台南「明日新城安」的推出,目前城安線上銷售案共高雄2案、台南1案,明年預計還會在台南推出1案。
台南捷運深綠線未蓋先轟動 「這區」房價漲幅衝123%
台南捷運深綠線已完成可行性研究期末成果,計畫雖還有待送交通部審議通過,但沿線區域房價已先漲翻?!根據台灣房屋集團統計,台南捷運深綠線預定計畫路線行經歸仁區、永康區、新化區、新市區與善化區,這5大行政區近3年房價已全面上揚,其中新市、歸仁及新化區,漲幅均達6成以上,同時新市與歸仁區平均房價,更從1字衝破3字頭,而新化區平均房價也從12.5萬元,今年上半年上揚至27.9萬元,漲幅翻倍高達123.2%,漲勢力道位居5區之首。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,捷運深綠線預定行經的5大行政區,本身就自帶豐沛的建設紅利,因此深綠線利多還沒正式發酵,房市表現就已頗亮眼,以南科特區善化及新市區,受惠南科效應,近幾年來房市價量持續旺盛,而永康區做為台南傳統購屋熱區,亦是距離南科最近的成熟市區,加上已有捷運藍線利多走在前頭,擁有強勁剛性買氣支撐房市表現。圖表。而房價漲幅最強勁的新化區,與永康及大南科特區相鄰,受外溢效應,近一年公寓、華廈新建案供給量攀升,磁吸買氣進駐,最高成交單價已奔上3字頭,3房總價最高衝破千萬元,受新屋助攻,中古房價連帶補漲,拉抬力道強勁有逾4成漲幅表現,以目前新化區均價已達27.9萬元,未來捷運利多如順利進駐,房價恐一路向3字頭前進。不只房價表現亮眼,觀察捷運深綠線5大行政區今年上半年買氣,其中,新化區近幾年供給量攀升,去年一整年包含交屋、買賣,去化了將近600棟量能,創下近10年來高峰,今年上半年進入盤整期,讓整體表現呈價漲量縮,其他包括歸仁、新市、善化及永康4區,近3年買賣移轉量均呈年增表現,其中歸仁區累計今年上半年移轉量達822棟,近3年年增率高達173.1%,房價亦同步飆升逾7成,站穩3字頭,整體價量表現,可謂深綠線各區中的佼佼者。台灣房屋台南高鐵加盟店店東劉津妤表示,歸仁區紅利眾星拱月,匯集台南高鐵站、沙崙智慧綠能科學城、台南三井Outlet、成大沙崙醫院等建設利多,帶動近年推案量能大爆發,歸仁區同時也是捷運藍線延伸線與捷運深綠線雙線受惠區,做為串連台南市區與大南科生活圈的主要交通樞紐,還有高鐵軌道經濟加持,未來發展潛力強旺,磁吸龐大買氣進場,主要購屋熱區就集中在台南高鐵特區,市場以2-3房低總價預售小宅為主力,目前推案量能已超過2000戶,統計今年上半年移轉量,甚至已超越北區、中西區等蛋黃區,等待未來捷運機能錦上添花,房市價量表現將更樂觀可期。李家妮指出,捷運深綠線串連南科與沙崙綠能科學城,2區為啟動台南產業經濟2大重要引擎,做為串聯科技廊帶生活圈的重要交通建設,深綠線整體開發進度備受市場矚目,未來如審議通過,將與一期藍線延伸線形成十字路網,市區串聯到台南高鐵站及南科路程,可望大幅縮減,除了深綠線,捷運第一期藍線主線今年4月已通過環評,預估2031年通車,藍線延伸線,今年8月可行性研究亦通過審查,台南已準備進入捷運世代,待未來捷運機能到位,也將為沿線房市再挹注大紅利。
房價漲太快?預售屋遇建商「自願毀約賠款」不交屋 專家:要求賠償總價15%
房價居高不下,不少民眾選擇早早購買預售屋,以此縮小資金壓力。然而近日有不止一名網友發文抱怨,此前下訂了預售屋,鄰近交屋時卻遇到建商拒絕驗屋入住,不是要求解約甚至主動賠償數十萬違約金,就是要求重新簽約,還一口氣加價數百萬,讓網友不知如何是好。專家指出,若是不幸遇到這種狀況,千萬不要急著解約,記得先找消保單位尋求調解,爭取在「原合約」條件下交屋。萬一協商破局,則可以要求建商賠償房屋總價15%的違約金。近日,有網友在臉書粉絲頁「靠北建商2.0」發文求助,表示自己3年前在某處建案預售屋開賣初期就下訂,預計在2023年11月交屋。但建商2023年8月完工後,竟然拒絕他驗屋入住,並給了網友「2個選擇」:其一是解約並退款,二是重簽購屋合約,但價格比當初簽的原價多880萬元。這名網友還表示,根據住戶社群上的交流,這種「拒絕驗屋」的狀況只發生在3年前下訂的那批購屋者,去年7月之後簽約的購屋者都已經陸續入住。他如今面對建商「獅子大開口」,不知如何是好。 另一名網友也在相近的時間發文表示,2023年5月在台中下訂了預售屋,預定2024年9月交屋,但他6月底接到建商電話要求與他溝通,訴求也是:一、退還訂金88萬並且加賠60萬違約金。二、重新簽約,在原價上加價360萬元。這名網友自稱去年下訂時房價為1280萬,如今要加價360萬「離譜到極點」,於是求教如何能維持原狀。 對於這兩名投稿PO文者的遭遇,許多網友認為,建商如此舉措的動機是因為近期房價大漲,比起3年前、去年的房價,那怕是故意違約賠違約金,也比乖乖交屋以低價賣出划算。但也有網友認為,兩則發文的時間相近,狀況相似,懷疑是有人故意「帶風向」。《記者爆料網》則根據第2則貼文提供的資訊,過濾台中第四季交屋的新成屋、且有88萬元訂金到交屋的方案,推測如果該發文狀況為真,僅有南屯嶺東個案符合。面對上述消費者糾紛狀況,《ETtoday房產雲》訪問到周延法律事務所主持律師周念暉,周律師表示,依照買賣契約,建商本來就有配合交屋的義務,如果不配合就屬於「違約」,一般契約條款都有違約金的規定,此外若建商在應交屋期間而不交屋時,消費者也可以主張建商持續違約,按日要求處罰。誠銓國際法律事務所長陳祖祥則補充,消費者可以主張建商履行契約,但走到法律訴訟環節,通常單戶消費者力量不足,建商就是看準這點,才敢這樣耍無賴;陳祖祥建議住戶們要聯合起來提告,建商房屋有可能被假扣押,消費者在法律上的贏面大。此外,房仲沈政興也表示,上述情況「近年偶有發生」,因為房價上漲過快,加上通膨及原物料漲幅,讓少數賣方「甘冒風險」違約,但建議消費者「千萬不能答應解約」,可先找當地消保單位尋求調解,尋求在原合約情況下交屋,萬一協商破局才能根據合約進行索賠。若之後雙方破局,除了解除契約外,可要求建商全額退回已繳交款項加上延遲利息,尚須賠付房屋總價15%的違約金,且不能低於房地總價15%。以第2位上網投訴的網友為例,如果預售屋總價為1280萬元,賣方違約後需賠付192萬元的違約金給買方,或是雙方議定可接受之價金和解。
裝潢不當盤仔2/專家分享4招裝潢省錢術 找統包省設計費「這類人」不適用
面對通膨萬物齊漲,再加上缺工工資也漲,裝潢費用動輒百萬起跳,小資族成家預算有限,專家建議4方式,至少能省下一半以上費用。其中一種便是找「統包」,能省去設計費,不過專家也提醒,統包較適合有清晰想法與經驗的消費者,如果是裝潢小白或較重視美感者,設計師提供完整設計圖較能縮短現實與想像的落差。想在有限預算打造舒適居家空間?CTWANT總結專家建議,1.若是老屋裝修,先以改善水電及必要項目為主;2.省去過度華麗裝潢,以輕裝修、機能性為主要考量;3.購買活動傢俱,善用裝飾物布置;4.找統包業者,省去設計費。住宅消保會顧問吳翃毅建議,若是購買中古屋因管線需要大翻修,往往裝潢支出比新屋來得高,若是又碰上預算有限,建議可以先以改善浴廁、水電管線等必要的基礎工程為優先,新屋因為廚衛設備、地面牆壁交屋時大多都已完備,可以只做重點式的輕裝潢,例如只做天花板,將華麗卻不重要的功能暫時省下。有不少民眾為了省預算,不做天花板的接受度越來越高。(圖/狸樂聚裝修平台 設計師謝孟萩提供)「現在很多人甚至連天花板都省去,管線外露,只塗漆,走工業風,也不失為一種省錢方式,一來能維持原本天花板高度,視覺效過較寬敞,也能觀察有無漏水,維修方便。」吳翃毅說,若以20坪空間計算,不做天花板裝潢,至少能省去10萬元以上的裝潢費用。除了天花板外,想省錢就要盡可能少做硬體工程,如格局變動、木工櫃體,減少不必要的裝飾,並選擇經濟實惠的平價建材,搭配少量的系統櫃,再以活動傢俱和軟裝搭配,不僅能讓空間更加彈性運用,也是最經濟又合宜的裝修方式。「最省錢的方式,真的只有自己DIY了!」吳翃毅說,以前系統櫃會比木工便宜一點,現在幾乎也漲得差不多貴,退而求其次就是買活動家具,想要再省,就是到量販店買組裝家具自己DIY組裝。不過自己組裝,除了要先確認家具尺寸和空間比例是否吻合適用,還需要有看圖手作的功力才有辦法完成。「真的沒有預算就找統包囉!」狸樂聚裝修平台創辦人陳竑銘解釋,所謂統包業者,就是以單一工種為主業,例如木工、水電,向外對消費者承攬工程後再把本業以外的工程發包,而統包本業的執行成本本來就低,有較大彈性讓利給消費者,同時比起找設計師,消費者還能再省下一筆設計費。狸樂聚裝修平台創辦人陳竑銘認為找統包或找設計師各有利弊,民眾應先了解兩者差異,評估自身需求。(圖/狸樂聚裝修平台提供)兩者上的合作差異:設計師重於溝通和美感設計,會了解客戶在機能與風格上的需求,根據客戶量身規劃,並用3D示意圖和消費者確認未來裝潢後的樣子,減少想像落差;統包業者工程背景出生,會畫簡單的CAD檔,不會畫到3D示意圖,較專注於機能性,美感與設計方面可能較為缺乏。陳竑銘說,一般中古屋裝潢就要200萬元起跳,找設計師會更貴,通常買中古屋的客戶,8成都會找統包,先求機能完整來省裝潢費;而買新成屋的民眾,找設計師的比較多,因為會覺得既然已經花大錢買新房,社區公設美輪美奐,總不能家裡沒有風格,而新房裝潢工項較簡單,因此也較願意撥出預算注重美感的設計。雖然找統包看似能省下不少裝潢費,不過陳竑銘也提醒,如果是沒有經驗的裝潢小白,除非做足功課或本身就有很清晰、明確的想法,否則統包業者簡化的溝通和作業流程,容易在完工後出現想像落差,進而引起糾紛。最後,吳翃毅也提醒,不管是找設計師或找統包,都會有「裝潢蟑螂」隱身其中,建議可上營建署「室內裝修業者登記查詢」頁面,輸入公司名確認是否為合法業者,或是指定使用「住保履約」的裝潢業者、設計師,在住宅消保會監督下,可避免裝潢踩雷的悲劇發生。裝潢最花錢的就是做木工,最省錢的就是買組裝家具自己動手DIY,挑戰民眾看圖拼裝的能力。(圖/IKEA提供)
裝潢不當盤仔1/杜絕「浮報亂象」行情價大公開 「這2工項」4年漲5成
年底即將進入裝修旺季,尤其今年迎來史上最大交屋潮,近年不只房價飆漲,裝潢費用也三級跳,由於建材價格、裝修費用行情不透明,「浮報」引發的裝潢糾紛日益增加,CTWANT記者委託狸樂聚裝修平台調查統計,公開裝修費用正常市場行情,提供有裝修需求的廣大讀者參考。依狸樂聚裝修平台統計發現,近4年「統包業者」常見發包工項的市場行情,氣密鋁窗和浴室全套翻新連工帶料費用漲幅達5成,油漆工程也有3成漲幅,若不幸碰上業者刻意「報高」,裝潢成本狂飆的感受會更加明顯,「建材價格的不透明,讓不肖業者有利可圖!」狸樂聚裝修平台統計近4年「統包業者」常見發包工項市場行情,發現氣密鋁窗工程和浴室全套翻新連工帶料報價漲幅達5成。(圖/狸樂聚裝修平台設計師林豐甲提供)雖然今年下半年經歷銀行「限貸令」,又碰上「金龍風暴」第七波信用管制,但根據房仲業者估算,2024年交易量預估仍有31.8~32.6萬棟,與2023年相比,成長3.6%至6.2%,其中包含今年前8月核發住宅使照共8.9萬戶帶來的史上最大交屋潮。年底進入裝修旺季,不少人都希望在農曆年前完工入住,「打炒房不影響啦!因為本來案子就接不完,還可以稍微緩解年底趕工的壓力!」一位設計師說。也因為裝潢業者案子接不完,市場呈現供不應求,甚至「以價制量」,網路社群時不時有網友反應,「裝潢費用暴漲」「沒有XX預算不接案」的情形,就連接受投訴調解的第三方單位住宅消保會,也觀察坊間報價單「浮報」情況相當嚴重。「今年上半年住保會收到600餘件糾紛案,裝修糾紛約占其中7成,大多都是價格報得很高,但施工卻做得很爛,最後消費者才知道要回頭檢討業者報價不合理。」住宅消保會顧問吳翃毅表示,有設計能力的設計師收費高沒有問題,但有很多裝潢蟑螂,或是經驗不到位的也跟著很敢開價,「有系統櫃業者拿幾張圖,設計費就要收6萬元,把消費者當韭菜收割!」住保會顧問吳翃毅表示,報價將依品牌、型號、規格、工法有不同的價差,但經常發現即便不是使用高檔或特殊建材,也有業者亂開高價欺騙無知消費者。(圖/CTWANT資料室)CTWANT記者委託狸樂聚裝修平台調查,2024年裝潢統包業者常見發包工項「連工帶料」市場行情,其中氣密鋁窗漲幅最大,相較2021年漲幅高達5成,現在每才600元起;浴室全套翻新也要18萬起跳,價格漲幅也超過5成;乳膠漆2底2度每坪2,200~2,500元,較2021年漲幅3~3.5成;另外平釘天花板每坪4,200~4,700元,漲幅25%;台貼系統高櫃每尺8,000~8,500元,漲幅28%。狸樂聚裝修平台創辦人陳竑銘表示,此價格為「統包業者」行情,統包業者往往是單一工種為主業,例如木工、水電,向外對消費者承攬工程後再把本業以外的工程發包;若民眾找設計師設計,則需另外支付設計費。但市場並無標準定價,只能提供市場均價做參酌,實際情況仍須看品牌、型號、規格、工法,甚至老師傅的經驗、手藝而定。另外,陳竑銘也比較中古屋與新成屋裝潢費用的差別,中古屋因管線、天地壁幾乎全翻新,裝潢設計費相較新成屋來得高,設計費分別為每坪4,000~8,000元及3,000~6,000元的價差;工程費上中古屋每坪可略抓6~12萬元,新成屋可估4~8萬元,使用高檔特殊建材不再此範圍限制;在丈量費和監工管理費上,新舊屋價格則沒有差異,丈量費每坪約在1,000~3,000元,監管費則是依工程款的5%~10%不等。一般浴室或廚房翻新現在大概都要18~20萬元起跳。最後,吳翃毅提醒,報價單上的每項工項和建材用料,品牌、型號、數量、尺寸,以及完工時間、分段式付款都必須寫得一清二楚,或是參考住宅消保會網站上的制式合約,以避免成屋美夢最終敗在裝潢糾紛。
「屋主急出國所以賣房」 專家:房仲騙術要小心!
千金買厝,萬金買厝邊!房產專家提醒,買房過程中,常聽見房仲表示「屋主出國了,房子用不到才要賣」,但真正成交後才會得知,原屋主其實是被鄰居嚇到跑出國,「你的鄰居是正常人,那是三生三世修來的福份,且敬且珍惜。」俗話說:「千金買厝,萬金買厝邊」,買房時最怕遇到惡鄰居。對此,房產專家何世昌昨也在臉書粉專發文提醒,有時候買房情境是這樣,去看預售屋,銷售小姐說:「買我們建案的都是三師,素質很高。」交屋入住後,買家才會發現銷售說的都是真的,「住戶有不少牛鬼蛇神,一個月需要去看三次心理醫師的那種。」又或者去看中古屋,房仲聲稱:「屋主出國了,房子用不到才要賣。」但等買家成交之後才會知道,「原來前屋主被鄰居嚇到跑出國。」因此何世昌也強調,「如果你的鄰居是正常人,那是三生三世修來的福份,且敬且珍惜。」貼文曝光後隨即引發網友熱議,「銷售小姐沒騙你呀,買的都是三師,住的都是8+9」、「樓下以前開手機維修,半夜開音樂修手機吵到無法入睡,報警和投訴房東都沒有用,最後只能等它倒閉」、「所以只好上下左右都買下來了」、「我鄰居真的超好,常常在我這門口放水果,我也會禮尚往來」、「要買真的要買頂樓,居高臨下」、「看房跟剛住進去都很好,但無法預測之後搬來的鄰居好不好。」不過也有網友分享,「上次買房,房子條件很好,入住後才聽鄰居說原屋主和樓上有糾紛,樓上常常製造地板噪音。但入住幾個月後發現,樓上的噪音對我完全沒有影響,但原屋主卻很在意。這樣反而讓我買到了一個難得的好物件,樓層高、價格合理、採光和景觀都很好。」這也讓何世昌感嘆,「不怕吵鬧的人也是一種幸福。」
小王逃生出口?買預售屋發現「樓梯通自家陽台」 建商回6字甩鍋
買預售屋雖然價格較便宜,但多少還是會有風險!一名女網友發文控訴,購買預售屋在驗屋時發現,公設的樓梯竟可以通往自家陽台區,建商起初坦承會處理,交屋後卻丟了6字:「陽台門可以鎖。」網友見狀笑說:「小王的逃生出口。」一名女網友在「爆料公社」發文控訴,購買預售屋後,在驗屋時發現公設樓梯可以直接跨進來自家陽台,詢問建商後,對方一開始承諾「我們內部會再討論怎麼處理」,之後拖了三個月回覆「不可能處理」、「陽台門可以鎖」,若住戶擔心安全,可以鎖好工作陽台的門,讓她心急上網求解。貼文曝光後,不少民眾笑說根本是「小王的逃生出口」,偷吃很方便,「你回家超方便欸,如果想偷吃也超方便」、「忘記帶藥匙的時候可以不用爬外牆回家耶」、「這建案的設計師,把現在男女的問題都想到設計好了」、「給隔壁老王一個方便」、「是後門,也可以是正門?」、「那可能是個逃生口以備不時之需,你可能用不到所以覺得是設計的問題。」也有不少網友給出可以鋪上雞爪釘等實際建議,「這個簡單,鋪滿雞爪釘,絕對嗨」、「加裝隱形鐵窗」、「冷氣機兩台裝上去…外加熱水器,說實在能爬過來我也很佩服」、「可以在中間通道放卷鐵刺網,訓練一下匐匍前進」、「裝冷氣空間!裝滿就不能過」、「準備幾根膨脹螺絲。」網友控訴建商竟設計樓梯可以通到自家陽台。(圖/爆料公社)
新光三越台北信義新天地 2024 週年慶今登場!人潮破26萬,搶麝香葡萄買1送1、化妝品買1送1、首日任天堂快閃店人潮擠爆!
新光三越台北信義新天地 2024 週年慶今日(10/17)今日開打!11:00開門首日人潮就爆量,預估首日人潮26萬,加上今天也是任天堂快閃店第一天開櫃,一大早就湧現排隊人潮,今年新光三越除了祭出日本任天堂快閃店,讓喜愛超級瑪利歐和周邊的粉絲們能零時差買到最新限量日本商品,另外週年慶第一天就有新櫃登場,包括韓系品牌《STAND OIL》、《Carlyn》韓妞人手一包的人氣品牌,快閃期間狂銷 2000 顆。另外精品彩妝、頂級保養部分,年輕顧客也買單,新品氣墊粉餅熱銷斷貨,高訂唇膏立馬賣完,想要只能再等明年!新光三越說,今年化妝品專櫃都祭出最強優惠,包括許多明星精華買正送正、買一送多,讓今天首日就半小時完售!首日人潮眾多(圖/業者提供)任天堂快閃店今天開幕大排隊!(圖/業者提供)新光三越也預估,今年因為很多新青安交屋,添購新屋的家電頗為熱銷,許多消費者選擇一站式購物,品牌都用同一家為多一次買齊所有新家必備家電,包括洗碗機、洗衣機單日賣破100台,讓業績首日攻破!加上新光三越一年一度的日本展也同步推出,首日來客增 1 成,來自東京沾麵王者《麵屋一燈》 百貨首店以及集結 70 家專櫃的日本商品展,也在 A11 登場!還有首日瘋搶的超市麝香葡萄買一送一,限量200串,開店一小時就全數賣完!日本商品展,這次是跟熊本、沖繩合作,把當地最有名的食品店家引進,吃貨們不要錯過。(圖/業者提供)此外,首日也請到包含原子少年 U:NUS、中信啦啦隊、樂天啦啦隊、婁峻碩、詹子晴「京都蛋包飯之神」幸村元吉等明星站台,還有可愛的超級瑪利歐、熊本熊見面會,以及超過 20 場高爾夫講座,要用活動打造最有趣的週年慶盛典!超人氣全創作男團UNUS為台北信義新天地週年慶揭開序幕! (圖/業者提供)中信兄弟啦啦隊來歡慶新光三越信義新天地周年慶首日。(圖/業者提供)
明年10萬預售交屋受房貸緊縮衝擊 「這區」自備款恐需多籌260萬
全台房市受到房貸緊縮與第七波信用管制影響,銀行對於房屋鑑估值持保守態度,也讓貸款成數難以達到實際交易價格的8成。有房仲業者就推估2025年全台約有10萬件預售等著交屋,細觀行政區,發現台中市北屯區、桃園市中壢區預售交屋量皆衝破4000件,影響最大,而平均總價最高的台中市西屯區,若貸款成數少1成,就需多籌措260.3萬元,「屆時若交屋民眾無法在短時間內籌措到額外的資金,可能會面臨交屋的違約風險。」永慶房產趨勢前瞻報告推估,2025年全台預售可能交屋量高達106,924件,相當驚人!若細觀到全台各個行政區,台中市北屯區、桃園市中壢區是2025年預售屋交屋量最大的前2個行政區,推估分別有4,573和4,388件。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示,台中市北屯區和桃園市中壢區區域內擁有許多大型重劃區,近年隨著台灣經濟穩健成長、區域建設等利多,促進區域房市熱絡,帶動大量的預售屋交易量。但面臨銀行房貸緊縮以及央行第七波選擇性信用管制影響,近期即將交屋、需要申請房貸的購屋族,恐怕未能申請到當初設想的房貸成數。若以購屋族需額外自籌1成的購屋款進行推測,根據北屯區和中壢區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價計算,2025年的北屯區和中壢區的預售屋購屋族可能分別需要額外籌措178.1萬元和139.2萬元。考慮到北屯區和中壢區兩地在2025年有望超過4,000件的預售屋交屋量,房貸緊縮情況對於2區房市的衝擊恐怕相當大。在2025年推估預售屋交屋量前十名行政區中,以台中市西屯區在2021下半年至2022上半年間的預售屋平均總價高達2,603萬元,是前十名中最高的行政區。也代表著,若房貸成數少1成,需要申請房貸的購屋族恐需額外自籌260.3萬元,壓力恐最大。最後,陳金萍建議,隨著銀行貸款緊縮、第七波選擇性信用管制的影響持續發酵,建議潛在交屋者須提前審視自身、家庭財務規劃,備足充分資金,積極與銀行、建商洽商,方能有效避免資金不足而帶來的交屋違約風險。
加強稽查哄抬房價!落實居住正義 內政部提三方案解決
賴清德總統在國慶演說宣示加強「打炒房」,落實居住正義。內政部13日表示,未來將優先於六都、竹苗彰等縣市,盤點5公頃以上退場校地等基地,擘劃社宅小造鎮計畫,並研議「使用權社宅」方案,提供社宅租屋新選擇,另將發動預售屋聯合稽查,對於哄抬房價或重大違規行為,將會快速嚴格處理。在推動社宅方面,內政部表示,未來辦理區段徵收及市地重劃都須留設總開發面積3%至5%土地作為社宅使用,並以開發成本專案讓售給中央興建社宅;內政部也將優先於六都、竹苗彰等縣市,盤點5公頃以上國有非公用土地、國有公用或國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案留設社宅用地等基地,協同地方政府共同擘劃小造鎮計畫。為滿足長期租屋者需求,內政部強調,已研議「使用權社宅」方案,未來將透過公辦及民辦協力模式,提供有別於現有社宅短租之外,長年限使用權且負擔合理的租屋新選擇。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示,對退場校地做社宅等廣建社宅政策,樂觀其成,像是推動使用權社宅,公會過去便曾建議過,以政府財源來看,可比地上權住宅照顧更多年輕人,至於年限上,可規畫為5年、10年等不同配套供選擇,以滿足不同經濟狀況需求,等年輕人有錢,再去買一般住宅。賴清德在國慶演說中強調,人民在乎高房價,他向國人承諾,執政團隊不會迴避這些問題。另內政部之前針對不動產炒作,已會同地方政府進行過8次預售屋聯合稽查,累計查處350個建案,裁罰金額超過4734萬元,內政部承諾,對於哄抬房價或重大違規行為,將加強稽查,也會快速嚴格處理,以保障消費者權益。陳勝宏表示,打炒房是正確的,但房價高低是巿場及社會經濟問題,且一連串的打房措施,已讓投機客退場,建議政府可以廣建社宅方式,疏導需求,協助年輕人解決居住問題,對於部分業者反映衝擊預售巿場,衍生無法交屋爭議,公會會盡量與政府溝通。
預售屋貸不到款恐現解約潮 央行:政策屬於不可歸責的狀況
中央銀行9月祭出第7波選擇性信用管制,堪稱史上最嚴,對於多年前買預售屋,如今面臨管制措施可能影響交易,央行9日解釋,依據內政部相關規定,貸款金額短少如屬不可歸責於雙方時,已訂有相關處理機制,而「政策便是屬於不可歸責的狀況」,賣方可同意由買方分期清償差額,或雙方得選擇解除契約。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,央行此次特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加。為免這波「金龍海嘯」傷及無辜,央行也祭出豁免條款,宣布包括繼承取得房屋及房貸者,以及1年內賣舊換新的換屋族,在與金融機構切結後,可豁免房貸限制;已簽訂購屋合約要申請房貸,符合繼承或換屋條件者亦適用。對於央行作法,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,央行認為「換屋即破口」的心態不變,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議,爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,多戶投資者們仍得想好下一步。央行此波打房也打到銀行,以都更分回宅「吉美大安」為例,鄰近大安森林公園,處北市蛋黃區,土銀分回6戶從去年7月開始招標,底價約1.35億到1.52億元,每戶大約80到90坪,1年多來只標脫1戶。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今(9)日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套,有前提之下,讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布,針對信用管制措施推出數項鬆綁,包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者,以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定,可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,近幾年房價持續高漲,加上少子化、高齡化,社會結構發生劇烈變化,致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下,其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群,由於名下有房或有部分持分不動產,欲購屋卻適逢央行推出信用管制,貸款被阻於門外,因此此波央行願給予繼承者豁免權,應能獲得廣泛民眾之認同,並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外,外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大,且切結期間仍在1年,顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及,真換屋族與繼承者們可寬心購屋,但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後,存準率上調,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為,就算定義標準放寬,銀行願意受理承貸,許多購屋族仍須排隊苦候,擠不進房貸窄門,或者利率高到令人卻步,因此第四季的買氣仍是考驗,量縮趨勢不變。張旭嵐表示,限貸令實施後,由於買賣雙方對於貸款下不來,是否為不可歸咎雙方之因素有歧見,導致市場上衍生許多買賣糾紛,但央行在配套方案中,特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制,形同為限貸令開啟了解約的詮釋,若買賣雙方往解約方向處理,短時間會掀起解約潮,市場待售物件會增加,增加首購族的選擇性。
打炒房後浮現5大趨勢 專家預測「最佳進場時間點」
今年Q3季末央行祭出第七波信用管制,重打投資客,讓不少民眾期待是否能趁這波打炒房?台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴透露,「盤整向下的初期,較有機會撿到便宜」,有剛性需求的民眾可趁此時段多看房。同時他也預測國內房市將浮現新興區盤整、稀有區價穩、新青安淡化、工商農穩健、現金族崛起等5大趨勢。周鶴鳴指出,對於有剛性需求的客群來說,在盤整向下的初期,通常會有資金需求較高的族群拋售,這時有機會撿到便宜;但到了盤整後期,市場沉澱完畢,剩下的屋主多半為財力相對好,可賣可不賣,撿到便宜的機會就會越來越小。由於這波房地產在很多時間漲非常多,他表示,目前待售量增加1-2成,目前已見預售交屋物件讓利幅度達1成。對於非常稀有釋出的產品,周鶴鳴認為,「買到」比「買貴」重要,只要是長期持有,在能力範圍內,危機都會伴隨商機,因此他建議,有剛性需求的民眾,在能力範圍內,想在此時找到性價比高的好產品,必須多看、多比較、多出價,「過程中也會累積對景氣判斷的經驗,藉由多方嘗試,爭取屋主的正面回應,或許就有機會遇到適當的賣方、合理價格,沒有多看,遇到購屋契機的機會就是零。」房市在混沌不明的氣氛下,他也預測國內房市將浮現5大趨勢:第一,「新興區盤整」:供給量大、投資客較多的新興開發區,將進入價格盤整,政策利空早期出售的案件,少數讓利出場。第二,「稀有區價穩」: 供給需求決定價格,精華地段少量釋出的指標社區,甚至低總價3房產品,市場稀有釋出,支撐力道仍強,價格持續走高。第三,「新青安淡化」:政策上路一年多來,已消化不少首購需求,加上行庫緊縮銀彈,鑑價上趨於保守,首購族不易貸好貸滿,因此近期新青安的申辦戶數與5月時的高峰期相比已明顯下滑,後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。第四,「工商農穩健」:工業地產、商用不動產並非打炒房範疇,尤其企業基於長期發展,購地、建廠都經過中長期審慎規劃,不會因一時波動改變發展藍圖;部分高資產族群,也會轉向投資店面、商業辦公室,作為長期置產、收租的資產選項。另外,戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求,也讓稅務成本低的休閒農地、農舍,近期有升溫趨勢。第五,「現金族崛起」:資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族,因不受限貸政策影響,在市場上的競爭力大幅提升,可好整以暇慢慢挑選保值性佳的物件,成為房市的最大贏家。台灣房屋集團8日攜手知名AI軟體企業HOMEE AI,運用領先性AI空間運算技術,推出「AI地產機器人5.0」升級版之「全能魔法家」,有「2D美妝師」、「3D設計師」、「AI智囊團」3大智慧功能,能快速精準提升賞屋、銷售、裝潢過程所需的房屋資訊,並提供消費者以全新AI科技數據即時互動,解決購屋痛點,降低繁瑣房源上架流程,提高賞屋品質,打造嶄新的科技化賞屋體驗。
「營建股王」前三季營收年增92% 永信建:房價回落空間有限
「營建股王」永信建(5508)今(4)日公告9月營收14.36億萬元,月增183.61%,年增34.84%;累計1-9月營收90.33億元,較去年同期增加91.92%。限貸令讓房市提前進入寒冬,永信建表示,消費者觀望房價是否鬆動,拉長買屋的決策期,但在土地、工料成本壓力下,預期房價回落空間將有限。明年永信建預計將有4案完工入帳,合計總銷金額為110億元。永信建自結9月營收14.36億萬元,和上個月的5.63億元比較,增加了約9.3億,月增183.61%;與去年同月的10.64億元相比,增長金額為3.71億,年增34.84%。累計前三季方面,1-9月營收為90.33億元,和去年同期的47.68億元相較,增加金額約為43.26億元,年增率91.92%。永信建在9月的法說會上透露,7月推出2大新案,包括位於高雄仁武區澄清湖附近的「澄光」,總銷19億元,已銷售3、4成;以及位於鳳山區鳳翔特區的「水律」,總銷20億元,也銷售1成多。個案均呈穩定銷售,反映市場對高雄房產需求的持續強勁。然而,由於限貸令的推行,約有1成客戶因貸款不順,無法如期於9月交屋,交屋進度被迫延至10月。至於第四季的交屋情況,公司將進一步觀察政策的影響,但對全年營運仍持樂觀看法。永信建指出,限貸令自8月底、9月初開始對市場造成影響,來客量普遍下降約4成,主要是消費者觀望房價是否鬆動,觀望心態拉長買屋的決策期,而截至目前為止房價並未下降。永信建也表示,永信建的房屋幾乎是完工後才開始銷售,成屋產品的成本均已確定,而整體來看房價,在土地、工料成本壓力下,預期房價回落空間將有限。明年度永信建即將完工個案共計4筆,包括第1季的三民區「中都五期」、第2季仁武區「大昌二期」、第3季鼓山區「龍華九期」,以及第4季楠梓區「高雄大學二期」,4案合計總銷金額為110億元。永信建表示,公司對高雄房市結構改變仍具信心,個案完工後會視成本和市況定價,追求穩定的營收、獲利、股利表現。永信建最新價為219.5元,近5日股價上漲1.16%,相關建材營造股價指數下跌-0.65%,股價漲幅表現優於產業指數。
房市管控打中痛點 五都成交量全下滑僅「它」維持正成長
8月起房市受銀行水位緊縮衝擊,買氣大幅下滑,央行9月又推出第七波房市管控措施,更讓市場買氣跌落谷底。除高雄今放颱風假外,台北、新北、桃園、台中及台南等五都皆已揭露9月買賣移轉棟數,與上月相比皆呈減幅,僅台中市維持正成長,但也僅勉強維持平盤。據五都地政局統計,台北市9月買賣移轉棟數為2,259棟,月減11.8%、年減11.8%;新北市買賣移轉棟數為5,666棟,月減1.4%、年增6.8%;桃園市買賣移轉棟數為3,857,月減18.4%、年減4.1%;台中市買賣移轉棟數為5,033棟,月增0.7%、年增12.7%;台南市買賣移轉棟數為2,213棟,月減11.8%、年增13%;五都總計9月買賣移轉棟數為19,028棟,月減7.4%、年增3.9%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,下半年銀行緊縮銀彈,讓買家擔心貸款下不來而卻步,且Q3央行打炒房風聲鶴唳,加深民眾的觀望心態,因此9月的買賣移轉表現,比8月的民俗月縮水近1成,台北與台南更寫下今年單月的次低量。隨著金龍海嘯持續發酵,預估買氣將進一步收斂,加上去年Q4受新青安拉抬墊高基期,所以今年Q4的買賣移轉年增率,負成長的可能性很高,買氣可說是提早入冬。而北台灣對政策的感受向來比中南部即時,因此台北、桃園等北部都會,去年同期率先反應新青安利多,今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心;加上北部都會區的素地有限,交屋潮相對中南部低調,僅新北受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤,所以北部買氣縮減的時序比中南部更早,金龍海嘯才發佈,台北、桃園的買賣移轉棟數隨即年月雙減。9月各都會區的量能與8月相比,幾乎都縮水,唯獨台中逆勢開出正成長紅盤,尤其太平區年月增幅都超過100%,翻倍激增成為台中9月買賣移轉的大補帖,除Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」新案交屋潮,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也分析,太平區達828棟創該區自2011年有統計以來單月最高紀錄,主因是在北屯、西屯等過去房市熱點高房價帶動之下,太平區有新光重劃區等房市熱門議題,吸引大咖建商進駐,且新案價僅約3~4字頭價位,「甜甜價」吸引年輕族群移入,帶動區域買氣增長。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒,雖說與去年同期相比,第三季移轉棟數有不少增幅,但主因是去年房市買氣受《平均地權條例》修法衝擊,買氣瞬間下滑,而相對來說,今年則有新青安貸款帶動,買氣有不少增長,惟央行已祭出第七波房市管控措施,各界預測下半年房市趨冷,惟新青安優惠仍在,首購族群也不受央行這波打房影響,在剛性買盤持續加深支撐力道之下,下半年市場雖會量修,但價格仍朝穩漲局勢發展。
928強碰打炒房2/金龍海嘯換屋難逃?葉凌棋:沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制,「要給投資客、投機客一個lesson(教訓)」,市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」,是在向投資客宣戰,「就是不借給你!」他也說明配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,「其實換屋問題沒有想像中嚴重!」這次打炒房出拳力道出乎預料的重,不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期,就連七都第2戶購屋貸款也降至5成,並擴及全國通用,法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為,恐讓預售交屋釀糾紛,換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問,莫名被這波政策打到該怎麼辦,然而一旦被認定非首購,還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料,央行這波打炒房,「是被賴清德罵出來的」,因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款,因此要楊金龍負責,才有現在的第7波信用管制,要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭,來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策,讓投資客再起,買不起房的年輕人也趕著跳上車。(圖/報系資料庫)對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制,葉凌棋有不同看法,「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容,一定有他的用意!」他認為是要傳達3件事,「房市已過熱,擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰,資金優先支持無房者。」白話就是,「我不借你了,你自己想辦法去別地方籌錢」,同時「扭轉大眾對房價上漲預期,確保房市冷卻」,大家認為房價不會再漲,就不會再搶進、繼續追逐房價,市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快,讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐,2年前買了預售屋,預計2027年交屋,但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房,她一度誤認為自己只能貸到5成,經過記者一番解說,她才放下心中大石,因小套房無貸款,不影響她日後的申貸成數,只是沒有寬限期,「雖然當初首購膽子很小,把最壞的情況都考慮進去,但和當初購屋時預期不同,只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房,或是繼承者購屋,不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題,換屋問題沒有想像嚴重。(圖/記者林榮芳攝)另一位年約55歲的北漂S小姐,在台北已有1戶購屋貸款,2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋,預計年底交屋,「本想著先出租等退休後收回返鄉自住,原本可以貸款8成,現在可能被打到,因為5月底就對保了,不曉得怎麼認定,我到現在還不敢問銀行,貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸,總價600萬房屋為例,第七波打炒房前,貸款成數還可貸到8成,如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成,本來頭期款只要準備120萬元,現在要準備300萬元,否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說,手頭資金還不至於會斷頭,但錢全部都得投進去,打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成,讓不少換屋族恐慌,想要「先買後賣」,還必須和承貸的金融機構切結書,約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售,才能不受貸款成數上限限制;相反的,若未能在1年內達成,將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨,這根本就把問題丟給銀行端,1年後可能也沒人力能查核,或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出,許多換屋族擔心市況不佳,恐難在1年內完成「先買後賣」,因此被迫轉向「先賣後買」,但售屋後也可能無法及時找到合適物件,甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況,他認為,「換屋問題沒有想像中嚴重!」以單身者來說,第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制;夫妻狀況,若個人無房無貸,即便配偶有房(無論有沒有貸款),都算是首購可貸8成且可享寬限期,只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房,又要再買第3間,才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍,葉凌棋說明,繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產,都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期;若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋,即無新青安和寬限期,但仍符合首購可貸8成;但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸,即算是個人第2戶貸款,貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制,楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施,但仍引發慌亂及民怨,「目前已經可以看到量急縮現象,雖然造成恐慌,但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
928強碰打炒房3/社區1/7零貸款大投資客玩法曝光 「現金為王」賺更多
7月「限貸令」席捲全台後,即傳出不少「求貸無門」,甚至房子沒買到,先賠上違約金的慘案,秋節過後,央行再祭第7波信用管制,力保「新青安」及首購族不受影響,卻殃及全國其他購屋客。CTWANT記者調查,央行重拳促下房市出現「現金客為王」,某間近期將交屋的700戶大社區,就有近百戶「不須貸款」,「厲害的投資客早已下車,或改全現金買房!」永慶房產集團整理國銀及民營銀行房貸利率,新青安申貸,8家國銀裡,台銀、土銀最快送件後1~2個月完成審查,但撥款時間未定;一銀則是最快收件後3個月撥款;其餘5家國銀須排隊至今年12月或到明年1月撥款。一般首購貸款,幾乎全面性的利率上升,「央行雖然沒有升息,但銀行房貸利率上調幅度已等同於央行升息1.5至4碼之多,首購仍要排隊!」永慶房產集團業務總經理葉凌棋說。位在桃園龜山A7重劃區就出現活生生被銀行、建商剝皮的實際案例,首購A先生3年前以每坪18萬元購屋,現在房價已翻倍,今年8月使用執照下來準備對保,但因為他的小孩剛出生、手頭吃緊,建商配合銀行給的貸款成數和寬限期不如預期,因此選擇自行找其他銀行對保,但卻要等到12月以後才撥款,建商不願等,認定他違約,要求A先生賠償違約金並解約。業者調查國銀及民營銀行新青安和首購申貸情況,仍是要排隊等撥款,且貸款利率普遍來到3%。(圖/記者黃耀徵攝)目前A先生只好讓合約先進入調解,暫時維持合約效力,等待銀行撥款。A先生認為,這幾年房價漲得一蹋糊塗,建商心態就是客戶無法交屋最好,可以收回再以現在更好的價格再出售。 不只建商想撿漏,一名投資客就分享,他一個朋友,最近就在台南善化,承接一個近期交不了屋的透天新案,前屋主以賠售300萬元出場,「這種機會會越來越多,尤其自備款一下從2成變5成的非七都會更明顯。」而他自己有被打到嗎?「因為政府太賊,避免政府反反覆覆的政策給套,前幾波賺到錢就下車了,現在都量力而為,用最安全的一般貸款且只有貸1戶,其他都靠現金買斷。」據了解,由於「理財型房貸」不在《銀行法》72-2規範內,因此投資客會先以現金購買1戶,或是手上無貸款的房子,以該戶申貸理財型房貸,貸出來的錢拿去買股票、債券、保單等,再將這些資產質押套現,以避開理財型房貸資金用途不得買房的規定。此操作手法不僅可以避開打炒房「購屋貸款」戶數的計算,貸款成數不受影響,現金買房的議價能力又更強。第7波打炒房後,不少非七都的多屋族,從貸款成數8成立刻掉到剩5成,預期刊登「平轉、賠售」的廣告訊息將越來越多。(圖/報系資料庫)記者詢問,萬一房價不漲怎麼辦?他回答,「不會不漲啦!任何東西都會下跌,唯獨房子不會。而且現在打房打下去,以後房子就是有錢人的遊戲,窮人、中產階級買不了、頂多買1戶,未來連換屋都有困難,因為要自備款5成。」「就像現在被打到的,也都是資本不夠雄厚的小投資客,資金軋不過,最後不得已賠錢賣,然後有錢人、大投資客就伺機等著用現金撿這些賠錢貨,再轉賣賺一波!」 記者也詢問到非七都一間總價落在800萬元上下的社區,因鄰近周邊有科技園區話題,2年前預售時很熱門,近期準備交屋,該建商就透露,「總戶數近700戶,就有將近100戶不用貸款,這數字太恐怖了!真正有錢的人,影響不大!」正心不動產估價師聯合事務所市場研究室協理陳孟筠認為,當前政策彰顯了「現金客為王」的絕對優勢,現金買家不論是在交易靈活度、下手速度、風險控制及議價能力均處於領先地位,將進一步強化馬太效應(指強者愈強、弱者愈弱),讓富者更富。業者認為,此時待售物件傾巢而出,在競爭之下議價程度也更寬裕,此時正是多看房、多出價的好時機。(圖/報系資料庫)陳孟筠也提醒,市場在變動時,不能躁進貪快只想著有便宜價可撿,台灣房地產對於政策的敏感度極高,所以還是建議多「停、看、聽」,以便因應後續可能的變化。好比新青安一開始推行時,因為有寬限期及可貸金額拉高,所以吸引不少人勇敢下手買了比自己原本預算高、甚至是超出自己未來可負擔範圍的房子,還款前期可能會是蜜月期,到後面可能就會窒息,現在正是考驗著大家對突發意外的耐受程度,人人都該有控管資金風險的觀念。至於房價會不會跌?現在是否為進場好時機?葉凌棋分析,現在供給量開始出來,尤其是投資客多的重劃區,競爭之下價格就易出現鬆動、價跌,下半年「量縮價盤整」格局已定,真的有需求的民眾,現在可以認真看屋、勇敢出價。預期這一季度交易價格會在目前實價登錄震盪5%內,「但絕對是上不去了。」
金龍海嘯打炒房!買氣進入「降溫期」 專家:政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議,不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動,並加碼第七波房市管制措施,其中第2戶貸款最高成數降為5成,信用管制區域也從七大都會區擴及全台,堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施,全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者,被市場稱之為「金龍海嘯」,房市專家也普遍預期,住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出,此波信用管制衝擊不動產業,購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加,貸款成數也降低;且新措施也取消部分族群寬限期,對於房仲產業而言,明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示,房仲端只能針對買方做粗略的過濾,無法深入系統查詢詳細資訊,因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋,最怕因貸款貸不出來,後續衍生較多問題,恐造成相關訴訟;因此,政府應該針對換屋、繼承等族群,訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析,第七次選擇性信用管制共計有4道措施,出手力道遠高於市場預期,對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況,下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變,觀望情勢較為顯著,致使住宅市場進入降溫期,交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局,畢竟央行連兩季升準,連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說,此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴,況且仍需留意部分新案房價進入高原期,高房價也考驗市場的接受度,以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數,加上台灣仍有地緣政治因素,對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為,由於通膨與熱錢效應,以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量,全台開創今年房市史上最狂熱買氣,但在央行第七波打炒房管制上路後,接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」,全台房價雖難以出現大幅度下跌,但有機會出現約5%議價空間的微幅鬆動,而首當其衝的交易量必然驟減,市場仍以低總價小宅有相對支撐力,至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整,並提供完整的配套措施,減緩有真正需求自住客的衝擊,也避免出手過重後又要花費更多資源救市。