世貿三館
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獵地桃園王3／國泰十年前拿下台中BOT掀風潮 南山搶當北市「信義王」
政府不斷釋出「打房」訊號中，2022年開春後，金融保險界轉而將眼光放在交通部將釋出的近2千億元商機，包括台鐵的中壢、桃園、台中、員林、屏東等車站、客運站的開發案與周邊都更招商案，以及基隆港、台北港、台中港等招商土地開發案與清水、新營、南投等國道休息服務區標案。「由於台北市大型精華地區土地供給非常稀缺，過去壽險公司較少參與政府地上權標案，現在已成了熱門標的。」世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超分析，2012年5月國壽以4.2億元權利金與台中市府簽約，取得「市81」公有市場30年地上權的BOT案，開啟了新風氣。南山人壽火速跟進，同年7月，以268億權利金底價，擊敗國壽成功取得北市信義計畫區5,357坪台北世貿二館的50年地上權，興建完成今日的「南山廣場」；2019年11月再以159億搶下信義行政中心50年地上權，預定興建商辦大樓，結合南山廣場打造辦公園區。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超認為，由於市區精華地段標得愈來愈少，壽險界積極搶進政府地上權招標案。（圖／報系資料照）2020年3月，南山人壽又以312.76億元，取得舊台北世貿三館70年地上權案，被市場視為「蛋黃區中的鑽石」；八年來皆以逾百億元以上的11位數金額，共砸了739.76億元標得以上這三案地上權，堪稱是壽險界地產北市「信義王」。世貿二館標案戰役中，國泰人壽董事蔡宗翰與不動產投資團隊，雖以256億元敗給南山人壽，接著2012年10月，國泰人壽團隊以逾43億元權利金，一舉拿下高鐵桃園站產專特區BOT案70年地上權，創下壽險業擴展交通部鐵道局標案的先例。開發金（2883）旗下的中國人壽，則是以「必勝」決心，在2013年11月大手筆出價141.68億元，高於底標23.88%，搶下北市南京敦化精華路段台北學苑地上權，成為今天開發金與中壽總部新大樓。今年1月，中壽再豪砸120.5億元取得台中市七期整棟的「市政核心」商辦大樓，另以31.99億元買入北市潤泰金融大樓8個樓層。世邦魏理仕董事、資本市場部主管林敬超進一步指出，「地上權案面積完整，近市區精華路段與交通幹線附近，已成為壽險公司競標之處，長期來看不動產投資策略，主要仍是看好商辦市場未來性，以及多元化投資百貨商場、物流倉儲、科學園區等。」南山人壽在台北市信義區共砸逾739億元，搶標世貿二、三館等三處地上權案，興建南山廣場與商辦大樓等，堪稱獵地信義王。圖為南山人壽副董事長尹崇堯。（圖／黃威彬、趙世勳攝）確實，富邦金（2881）子公司富邦人壽也不遑讓，2014年6月以172億8,800萬元取得北市信義計畫區A25設定地上權案，將興建複合式商辦大樓；並於四年後首度進軍高雄地上權開發案，於2018年5月與高雄市府簽約，以78億780萬元取得「捷運凹子底站旁商業區開發案」70年地上權，預計投資開發200億元。新光金（2888）旗下新光人壽也繼國壽之後，加入搶標高鐵站前特區行列。2015年5月，新光人壽以10.48億元標得高鐵台中車站特定區3,689坪土地，預計興建為集團的教育會館及出租住宅。六年後聯手新光三越百貨、新光保全競標高鐵台中站前「超級娛樂購物城」4.8萬坪開發案失利，氣得新壽欲提申訴，可見所釋出高鐵站周邊商機帶來的競爭激烈。不過，去年10月，新壽還是以44億搶下兩筆台北士林科學園區土地，初步計畫未來可做辦公室、生技醫療設施、企業總部等。全球人壽則是在2013年以13億元得標宜蘭礁溪台電地上權，興建成寒沐酒店；2016年則以41.39億元取得國產署北市八德路商圈的希望廣場地上權案，並在2020年6月以97.8億元拿下國泰營區地上權，計畫興建為全球人壽總部。
樂見政府打炒房 顏炳立：自住客買房好時機
戴德梁行董事總經理顏炳立15日指出，今年蛋白區土地放量增溫，商辦、工業區廠房確實交易熱，由於供給量有限，這些價格回不了頭；可是一般房市沒有雞犬升天，卻「炒得雞飛狗跳」，樂見「政府喊打房，把投機客手上的油桶搶下來」。打炒房，沒打自住顏炳立在北威冬季論壇表示，台灣房市在2019年落底，全年交易量約31萬棟，是健康的市場，今年第四季以來，金管會緊盯不動產授信、財政部央行都打炒房，實際上是不打自用購屋，以房貸利率極低的條件下，目前是自住購屋最好出手的時機，預測2021年房市能呈現價、量、買氣，三指標均「樂觀健康，不失控」。作為房市仲介指標業者，顏炳立強調，「房市沒有炒作中的熱」，被當作房市交易過熱象徵的「紅單」，主要是因為科技業今年很旺，營建業者認為可以上下其手，把預售屋當成金融資產商品交易，搞得「預售屋市場像夏天」，紅單亂象在部會宣布嚴查的隔日立即實行，投機作法馬上被遏阻，這是十分正確的作法，相關部會及時防止了房價炒作的惡行。「成屋市場像冬天」，顏炳立指出，很多購屋者三年前買到的高價屋，到現在還沒回到原來的價位，「台灣房市沒有好到用凳子排隊」，2020房市上漲多在蛋白區，也只是漲回下跌的部分，而且房地產投資不是企業主的主流標的，很多從海外拿回台灣的錢，企業主會先買土地廠房，其餘進入股市，房子多只買來自住，因為把閒置房屋出租的租金太低了。顏炳立表示，中南部科技業建廠搶工、搶料、搶土地，使得相建商也出現缺工、缺料，這是廠辦的需求大；而商辦需求在南山人壽以312億元標下世貿三館案中，「把地上權賣到所有權的價格」，反映了土地稀有性的價值，大型業者接下來把搶地目標放在南港區，將會讓2021年的商辦熱度再升一級。
新歡是女神1／速拎新歡過夜 毛弟疑無縫接軌啦啦隊女神Yuri
本刊7月初曾直擊邱宇辰（毛弟）和女友吳品潔與朋友球敘，想不到事隔2個月，這段1年多的戀情竟悄悄收場，且毛弟已光速結交新歡。本刊記者觀察多日，發現毛弟的新女友，竟是樂天桃猿棒球隊的「Rakuten Girls」啦啦隊成員陳怡叡（Yuri），兩人甚至已經進展到過夜關係，而去年被毛弟帶去見家長的吳品潔，正式成為過去式。九月十二日晚間六點半，戴著口罩和藍色棒球帽、身穿白色帽T搭配牛仔短褲的Yuri，到台北市信義區的百貨公司吃壽喜燒，沒多久，戴著紅色棒球帽的毛弟也跟著抵達；兩個小時後，飽餐一頓的兩人走出餐廳，女方去上洗手間，男方則在外頭邊滑手機邊等候。小倆口接著走到世貿三館的停車場，雖然一路上始終保持刻意安全距離，但取車時，Yuri仍忍不住勾了毛弟的手展現親密；隨後他們就驅車前往大直的電影院，觀賞《特務搞飛機》。用餐後，毛弟帶著Yuri去停車場取車，Yuri輕輕地勾住毛弟展現親暱。（圖／本刊攝影組）晚間十點三十九分電影散場，或許是約會行程讓小倆口相當放鬆，心情大好的Yuri，在大庭廣眾下，主動伸手從毛弟背後環抱；隨後兩人搭電梯到停車場取車，直奔男方的住處。隔天早上九點四十三分，在毛弟家待了近十一個小時的Yuri，才從後門搭多元計程車離開，準備出席當天下午的記者會活動，穿著仍和前一晚相同。看完電影後，Yuri熱情地從背後環抱毛弟，毛弟則忙著滑手機。（圖／本刊攝影組）在兩人相約吃飯看電影的前三天，九月九日零點二十三分，毛弟結束購物網站的活動後離開會場，當晚與他同場的Yuri，則與一名短髮女子共乘多元計程車離去。途中短髮女先行下車，接著車子開到捷運內湖站附近的巷口，此處正是毛弟的新家。隔天早上Yuri從毛弟家離開，身上穿的衣服與前晚一樣。（圖／本刊攝影組）Yuri下車後，站在路邊用手機通話，沒多久，本刊記者發現毛弟乘坐的計程車停在巷子的另一頭，隨後下車返家。毛弟進入住家社區後，便走到後門接應，只見Yuri急急忙忙地跑到後門方向，進入男方住處就沒再現身。結束購物網站直播活動後，毛弟（下中）與Yuri（上中）一前一後離開活動現場，沒有什麼互動。（圖／本刊攝影組）到了毛弟家附近後，Yuri一直在傳語音訊息，似乎是在確認毛弟何時抵達。（圖／本刊攝影組）
5G頻譜進帳1,422億 正好彌補短缺稅收
財政部統計，截至7月底今年度中央政府總預算歲入執行結果，累計實收1兆3,411億元、年增9％，實收數占全年預算數63.7％，稅收雖有所下滑，但5G頻譜與各項規費成長、彌補減幅。財政部國庫署副署長顏春蘭27日指出，今年歲入的稅課收入累計實收9,754億元、年減659億元減幅最大，預估全年稅課收入可能出現短徵千億元情況。顏春蘭表示，所幸今年仍有5G頻譜釋照許可費1,422億元進帳，較預期目標440億元多出近千億元，且今年還會有國產署標售世貿三館（313億元）、國泰營區地上權案（98億元）等權利金收入，可紓解財務壓力。顏春蘭分析，今年我國稅收有三大稅目成長，包括：證券交易稅、綜合所得稅以及營業稅分別增加291億元、58億元及39億元。證交稅受惠於交投熱絡，台股連續五個月日均交易量都在1,881～2884億元之間、挹注前七月證交稅收786億元。而綜所稅主要是去年景氣仍在高檔，我國個人申報稅額及扣繳稅款增加，累計今年前七月綜所稅收達3,390億元、約年增2％。營業稅則是在政府推動三倍券、安心旅遊補助等政策誘因下，還有國內消費升溫，挹注前七月營業稅收達2,768億元、約年增1％。然而，營所稅收則受到內憂外患影響，去年有外部的中美貿易戰衝擊企業2019年營收，另外則是國內稅制的未分配盈餘稅率由10％降為5％、產創條例智慧機械與5G投資抵減等租稅優惠，加上今年稅務紓困延期與分期繳稅等措施，大幅衝擊營所稅收。顏春蘭認為，今年稅收雖有減少、但規費收入則逆勢成長，國庫署將持續關注各項歲入執行情形，盼能達成今年歲入預算目標。
3大世紀標案966億 力拱松山車站生活圈
軌道經濟一直是房市不敗定律，也是民眾購屋時一大考量因素。北市松山車站鐵路地下化、潤泰新導入CITYLINK商城和蔦屋書店，為松山車站生活圈大改造，周邊推案量增，也讓帶動土地交易及城市輪廓翻新。近期北市東區重大標案輪番上陣，京華城、信義區世貿三館、大南港3大世紀標案總計966億元，圍繞著雙鐵共構松山車站生活圈，329檔期才推出小坪數預售案「松蔦青語」，520檔再添一總銷70億大案「信松廣場」。「信松廣場」為松山車站斜對面，為520檔期台北市中心最高總銷金額指標案。（圖／報系資料庫）甲桂林總經理陳衍豪分析，松菸台北機場京華城、信義計劃區、南港東區門戶計畫這3大台北東軸線重點商圈，從去年下半年迄今開出3大超級標案，包括中工化372億買回「京華城」改建4棟豪辦挑戰每坪150萬、南山人壽312億標下「世貿3館」、富邦壽282億拿下「大南港」，松山車站周邊推案位處信義區性價比最高區段，將看見3大世紀標案總計966億投資額在未來兌現的力量。松山車站周邊生活機能豐富，除了雙鐵共構複合式商場，一旁還有五分埔商圈、饒河街夜市及河濱休閒生活，近年推案的還有都更案「揚昇君苑」、「正隆ONE+」。「信松廣場」原定329檔期推出，受疫情影響延至520檔期，該案基地面積423坪，規劃地下6樓、地上22層樓鋼骨建築，21-58坪住宅空間，因臨松山路及松隆路各30米超大面寬街廓，又由名建築師李天鐸打造，預計將成為松山車站廣場地標。
絕版珍藏世貿三館標售 南山人壽312億高價奪標
台北信義計畫區最後一塊未開發娛樂設施區「世貿三館地上權標售案」，今(30)日開標，南山人壽以312.76億元權利金得標，高於底價約46億元，溢價率17%。換算每坪權利金單價644萬元，容積單價115萬元，是近幾年少見70年地上權。世貿三館基地總面積為4,856.3坪，基地三面臨路。都市計畫使用分區為娛樂設施區，建蔽率50％、容積率560％，粗估興建成本約121億元，若加計土地開發權利金312.76億元，另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏表示，世貿三館標售案不畏新冠肺炎影響，還吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標，為低迷景氣注入強心針，對今年商用不動產市場極具指標性意義，在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下，可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。南山人壽對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益愛不釋手，繼南山廣場及去年信義行政中心後，南山人壽再次搶進信義計畫區，至今斥資已達741.45億元購地成本於信義區獵地。高力國際董事總經理劉學龍認為，土地為長期儲備的操作策略，尤其世貿三館又是信義計畫區內稀有的地段，此次順利吸引4封標單，代表投資人及開發商對於長遠商業開發仍具信心，而未受到短期疫情紛擾的影響。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，此次標售期間正是股災與疫情發酵期間，標售結果可當成市場的壓力測試，結果多家機構投標，反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際，精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，疫情畢竟是短期突發事件，對比台北市精華區商業土地稀有性、辦公室斷貨潮等供給面結構性因素，再加上預期台商回流、外資投資的需求增加趨勢，已經激化投資人對土地投資的渴望。世貿三的絕版珍藏誘因，絕對是投資人看長不看短、願意放手一搏的主因。近2年台北市地上權案，包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口，全部由壽險、金融業得標，而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心，元大銀行以溢價率123%拿下，顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的，而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫，可望激勵投資人進場意願。據了解，目前信義計畫區高樓層租金站穩單坪4,000元，空置率來到2.1%的新低點，預期世貿三完工後辦公室租金能上看至6,000元，在市場仍短缺的情況下，未來開發辦公室比例高。
AV男優一徹說真相：潮吹是事前灌水
「AV情節很多都是假的！」、「女優潮吹是假的！」日本當紅AV男優鈴木一徹接受日本HUFFPOST網媒訪問時，直指不少人靠AV學習性知識，現實世界和AV幻想分不清楚，誤解很深。1979年出生的一徹指出，拍潮吹高潮情節前，片場女優會大量灌水，以利拍攝；現實生活中的性行為不太可能發生潮吹。至於AV中常見體位換來換去，那是拍攝剪接結果，真實的性行為也不見得需要。每部AV中，女優一定可以達到陰道高潮這件事，一徹認為現實中在性行為，女性能夠達到陰道高潮應該不多，但因為AV這樣演，會讓女性認為自己冷感或身體有問題，或男生認為自己性技太差，造成誤解。為了澄清這些誤解，鈴木一徹將入行15年以來的這些經驗出書寫成《性愛的真相セックスのほんとう》，另外，他也將在8月2日來台參加在世貿3館舉行第八屆TAE台灣成人展，與喜歡他的粉絲們見面。2019台灣成人博覽會（TAE）日期：08/02～0804地點：台北世貿三館主打女優：本庄鈴、小泉日向、戶田真琴、七海蒂娜等重量級女優、一徹、向理來、北野翔、PC田園等男優及其他多位女優