世界明珠
」 南港 世界明珠 林學圃 南港輪胎 馬述健
雙鐵高科技聚落！運校重劃區躍升南港2.0
南軟園區、南港車站、台北流行音樂中心、三井Lalaport、世界明珠、漢來大飯店、台肥總部，近20年的蛻變，南港徹底擺脫過往「黑鄉」之名，也帶動房市的蓬勃發展，對比4、5年前每坪7、80萬元的行情，現今新案都已穩站三位數，成功的區域轉型經驗，讓各界開始尋覓下一個點土成金的重劃區究竟在哪？產業轉型升級 板南線雙捷共構綜觀大台北捷運系統，板南線肯定是含金量最高的路網，從南港開始，沿途行經信義計畫區、東區、新板特區等，均是大台北房市的一方之霸，同為捷運板南線一員的頂埔，和軌道另一頭的南港有著許多相似之處，早期也為工業都市且近年力求產業轉型，包括鴻海、正崴等眾多上市櫃科技公司，加上中工雲智慧園區、國泰人壽商辦等興建中指標投資案，日前正崴更攜手華碩與日商優必達，宣布在此打造全台最大AI運算中心，林立的科技總部與新式商辦，一掃過去傳產工廠林立的刻板印象，日後將引入超過3萬人次高素質就業精英，為周邊房市點燃旺盛買氣。再者，不單是板南線，串聯三峽、鶯歌及桃園八德的三鶯線也交會於頂埔站，無論是對日後的科技或居住聚落，都會產生顯著的正向質變，尤其近年大台北捷運路網日趨完整，捷運宅已是基本款，雙捷共構才是未來置產的績優股。捷運頂埔站周邊科技產業眾多，居住需求旺，目前捷運三鶯線施工中，未來頂埔站將成為雙捷運交會站。（圖／品牌提供）運校純住宅重劃地王 近期開案當中，位在鴻海總部後方的運校重劃區，近兩年以猛烈的勢頭竄起，銷售熱度更足以和同區老大哥暫緩重劃區一掰手腕，這片占地不大的自辦重劃區，緊鄰鴻海總部所在的頂埔科技園區，與目前中工、國泰等重大投資案齊發的土城產業園區僅隔一條中央路，並握有板南線、三鶯線雙鐵共構的頂埔站，另可迅速銜接土城交流道，加上全區純住宅規劃，大為吸引科技新貴目光，包括新濠、新潤、力璞、合康、和耀等一線建商，先後插旗購地推案，銷售成績也一如外界預期，紛紛開出亮麗紅盤。運校重劃區緊鄰捷運站，是土城新的推案熱區，區內即將開賣的新案「新濠岳」，尚在籌備階段便引發熱議。（圖／品牌提供）然而，近期備受期待的新案，莫過於近期會開賣的「新濠岳」，該案基地規模為區內之最，占地近2500坪且四面臨路，同時闢設近千坪的泳池花園，住宅單位則鎖定周邊科技聚落需求，規劃12~29坪的1~3房輕總價產品，並給予高效格局與頂規建材，景觀戶更可享大暖尖山森林保育區永久綠意，尚在籌備階段便引發熱議，預約看屋據透露已破千組，注目度堪稱區域首見，屆時開案可望為當地房市點燃另一波買氣高峰。
北市最大公辦都更動工！潤泰新回約1300戶 簡滄圳：房價沒下修環境
北市最大公辦都更案「南港之心」於2018年由潤泰新(9945)拿下，經5年規劃，於9日開工，全案面積7879坪，預計引入新南港轉運站、國際會展中心、商場、商辦、住宅等多用途，民間投資金額約351億元，全案推估2030年完工。其中潤泰新將分回約1300戶的住宅，由於該案鄰近的「世界明珠」每坪成交價120~180萬元，被問到房價，董事長簡滄圳表示，「工料雙漲下，房價沒有往下修的環境。」「南港之心」開工典禮，台北市長蔣萬安表示，土地100%鐵路局所有，過去用於存放資財，近年南港發展、建設展開，為強化周邊土地利用，2015年與台鐵局簽合作意向書，2018年由潤泰創新投資擔任實施者，一路走來不易，召開公廳會、審查會，到今天終於正式開工，前後經歷8年，為台北面積最大、投資金額最高公辦都更案，預計2030年啟用。簡滄圳認為選後變動因素少，除非想搬離，不然該生活還是要生活，有剛性需求，隨時可出手。（圖／林榮芳攝）簡滄圳表示，該案預計興建1棟為地上32層辦公大樓、還有3棟則是地上37層的住宅大樓，預估總樓地板面積達11萬4595坪，1樓規劃面積1509坪的轉運站，另外大樓還規劃有3820坪的會展中心，未來將由台北市政府取得使用，台鐵局則分回5萬坪的辦公室面積，潤泰新將分回約1300多戶，但暫時還沒有銷售計畫。「南港之心」緊鄰南港車站，由於地下三鐵共構，工程複雜，潤泰新保守預估工程期7年。（圖／林榮芳攝）由於鄰近的豪宅案「世界明珠」，每坪成交價依高低樓層不同已來到120~180萬元，讓人好奇該案推案時程及銷售價格。簡滄圳表示，自2018年取得此案至今，營建成本上漲2~3成，「等工程成功發包至少8成，成本大致確定後，才會開始進行預售，否則中間有太多變數。」簡滄圳也提到，平均地權實施後房地產不再是好的投資標的，但勞動力缺乏勢必工資會上漲，還有原物料成本及地緣政治影響，房地產市場經過政策淬鍊，只剩置產跟剛性需求。等到選後局勢穩定，變動因素減少，「大家該買還是要買，因為天要下雨，娘要嫁人，但房價要下修是不可能的！」
美鷹會2把手「毛毛蟲」涉廢土案 慘遭查扣1.4億還被起訴
擔任台北土石方同業公會理事長的天道盟美鷹會二把手王建翔、全國土石方聯合會理事長陳偉國等人，承攬南港世界明珠建案廢土清運案，轉將廢土由砂石車司機運往彰化、雲林、嘉義等山區濫倒，再由土資場開立假證明並從中賺取價差，士林地檢署依違反《廢棄物清理法》、偽造文書等罪、起訴王、陳、及提供棄土證明的土資場負責人，砂石車隊司機等共63人本案南港世界明珠建案廢土，總計31萬多立方米的土石，嚴重影響生態環境，檢方建請法院沒收不法所得1億9509萬餘元，實際查扣工程款1億4447萬元。檢方表示，黑幫以為幫建商濫倒廢土能賺大錢，現在「偷雞不著蝕把米」了。綽號「毛毛蟲」的台北土石方同業公會王建翔，是天道盟美鷹會精神領袖王鑫的左右手，2010年7月與長期配合建商的土石業者陳偉國合作，向建商、營造商承攬土方生意，標得土方清運工程後，先以每立方米20元至40元不等價格，向寶山、淳家、全民3間土資場購買收容同意書後，轉而找到砂石車司機，以每立方米700元至750元不等價格，利用深夜將土方運至中、南部各地棄置，以規避查緝。3間土資場業者則以每立方米20元，配合於運送聯單上用印，並開立不實收容完成證明文件，再由相關人員持上述文件向有關機關申報，總計非法棄置近15萬立方米土方，造成國土受到破壞、污染。檢方指出，王建翔等人自2020年11月，世界明珠開工至2022年1月止，以「北土南運」非法棄土，檢察官在世界明珠的營造廠付款前，向士林地院聲請查扣清運土方的工程款1億4447萬元，與不法所得1億9509萬3881元僅相差5000多萬。
北流還能這樣玩1／黃韻玲帶路 逛遍特色風格店舖、常設展 還要辦鄰里歌唱大賽
喜歡看表演、聽音樂的人，對「台北流行音樂中心」（簡稱北流）一定不陌生，位於南港車站與台北捷運藍線昆陽站之間的北流，宛如一座大型複合園區，由三館一廣場組成，各館從2020年～2022年陸續開幕，包括許多人對北流的最初印象、汲取台灣層巒山脈打造不規則外型的「表演廳」，可容納5,000人、作為流行音樂演出的中大型表演場地；另一側則有以主題策展方式呈現台灣流行音樂歷史與多種面貌的「文化館」，及以培育台灣音樂人才為目標的「產業區」。但不只如此，還有25間風格店舖陸續進駐，讓北流除了看表演或展覽之外，有了更多休憩、停留的可能，我們特地邀來北流董事長黃韻玲親自帶路，看看變化中的北流有多好玩。文化館一樓大廳有個特色打卡點「卡帶牆」，很多人會在此回溯青春，最近剛辦完演唱會的李心潔亦特地在其卡帶上簽名。（圖／焦正德攝）在卡帶牆旁的另一個打卡點就是曾出現在周杰倫電影《不能說的．秘密》中，讓男女主角定情的古董鋼琴。（圖／焦正德攝）在走逛各小店之前，不免俗地還是先來認識一下北流場域與近期重要計畫，首先我們瞧瞧對一般人來說最易直接進入的「文化館」，館內先前曾辦過頗受好評的「想你到月球｜張雨生特展」，近期雖無特展計畫，但常設展「唱我們的歌 流行音樂故事展 MUSIC,ISLAND, STORIES」仍持續展出中。該展完整重現台北圓環、校園民歌及演唱會現場等不同世代音樂場景，並陳列樂曲手稿、歌手樂器、服裝及經典黑膠唱片，主要集中呈現1930～2000年左右的台灣流行音樂面貌。黃韻玲也預告，由於先前展件有特定年限，但台灣流行音樂歷史應該持續地書寫下去，因此預計將擴增展區，聚焦2000年至今的音樂類型與大事件，例如嘻哈流行、獨立音樂竄起、載體變化等，讓這個常設展彷彿有機體不斷生長。常設展其中一個展區「音樂現場」，記錄了包含LIVE HOUSE、貢寮海祭、墾丁春吶、大港開唱等讓台灣流行音樂生根的重要舞台。（圖／魏妤靜攝）常設展透過手稿、裝幀設計等讓大家多方了解專輯製作，甚至還有1981年發行的方正與許不了《歡樂大兵》專輯等老海報。（圖／魏妤靜攝）北流表演廳擁有世界頂級音響品牌之一的法國L-Acoustics K2音響系統、隔音門、電動舞台、母桁架，又稱為「北流四寶」。（圖／台北流行音樂中心提供）下半年除了表演廳將有安溥、婁峻碩、「鐵達尼號電影音樂會」、「漢斯季默：好萊塢王者之音」音樂會等大型演出外，北流還將繼續在戶外自辦結合音樂與美食的「喔北搖音樂節」，以及今年首次推出的全新戶外音樂節品牌「北流音樂生活節」，預計將以偏向輕鬆Chill的音樂吸引民眾。另外為了維繫社區鄰里，還打算舉辦以南港居民為報名對象的「北流金舞台卡拉OK歌唱大賽」」，讓大家透過上台高歌拉近距離，「希望讓他們了解我們彼此在做什麼，會想因為各種活動走進北流。」屋頂表面以玻璃馬賽克材質堆疊的產業區，目前已有金曲製作人陳建騏等11間音樂產業進駐，是許多音樂人的辦公區。（圖／焦正德攝）立方體建築的文化館是國內第一座以流行音樂為主題的展覽館。（圖／焦正德攝）黃韻玲表示，北流本身距離CITYLINK商場很近，周邊豪宅建案「世界明珠」蓋好後也將有微風集團進駐，預計帶進美食與超市；而依據台北市政府規劃，未來南港經貿園區到北流沿途還將闢設空中廊道連結，因此除了人流可期，也要想好北流怎麼跟音樂、藝術與跨界結合，讓進駐店家類型有別於其他已形成的文創園區，而更像是一個音樂文化聚落。確實，目前進駐北流的店家類型十分多元，而且或多或少都與音樂連結，至少來個半日遊也不為過，接下來幾篇，就讓我們直接走進北流特色店家吧！圖中展館左起為文化館、表演廳、產業區，彼此之間也以天橋連結，加上戶外表演廣場構築成北流音樂聚落。（圖／台北流行音樂中心提供）台北流行音樂中心電話：（02）2788-6620地址：台北市南港區市民大道8段99號網址：https://tmc.taipei/
和泰興業代理大金空調30周年感謝有您 ESG領先業界全方位空氣及服務專家
大金空調為全球空調產業巨擘，一條龍垂直整合，技術實力卓越。和泰興業早自1992年代理DAIKIN以來，率先導入分離式空調、定頻進化到變頻技術，用世界尖端的專業與科技引領台灣空調產業，一路前行。和泰興業代理大金屆滿30年，將透過直膨空調系統、冰水系統、冷凍冷藏、IAQ室內空氣品質四大領域，提供健康呼吸、品味生活、經濟推手、能源管理四大解決方案。近期斥資30億元，於桃園投資倉儲物流及服務中心，整合營業據點與維修、先進的自動化倉儲設備，強化整體戰略版圖並提升顧客滿意度。規劃未來提供一站式滿足的全方位服務。2023和泰興業代理大金空調30週年暨新品發表會儀式(左起)大金工業全球戰略本部本部長上原章司、和泰興業董事長蘇一仲、和泰興業總經理林鴻志（圖／大金空調提供）。和泰興業台北總公司與中部分公司獲得WELL認證最高等級-鉑金級認證，高度肯定產品舒適節能的空氣技術專業，更為企業落實綠色永續更推進了一步。我們重視建築物與自然、空氣與人的和諧關係，將透過優質的多元商品、材料和服務，為客戶提供企業ESG最高水準的解決方案。2023年大金一對一家用空調新機種-大關X系列一機多用 防蝕防霉又防疫大金一對一家用空調新機種-大關X系列，2.2kW-9.0KW全系列機型超越一級能效，省電再進化。機體防腐蝕部份，室外機並採防蝕藍波處理，室內機熱交換器使用DNNS防鏽油處理。防霉運轉，在關機後自動送風吹乾熱交換器，讓室內機內部自動乾燥以抑制發霉、降低室內機異味發生。 健康空氣濾網-結合了集塵濾網（PM 2.5）和除臭濾網（酶藍），可吸收清除PM 2.5、家庭異味，過敏性物質，細菌和病毒減少99.9%。搭載日本最先進閃流放電技術，有效分解空氣中有害物質、去除濾網上細菌，清淨空氣；閃流放電功能可與冷氣、暖氣或送風、除濕模式同時運行。強力除溼模式因應濕度，可將風量大幅變化，除溼量較傳統機型提升18%。運用航太科技，創新研發康達效應導流板，不直吹人體，廣域舒適氣流，分布均勻室溫平穩。室內機可直接透過網路智能語音控制，雲端智慧家庭一指搞定。輕型商用單冷機(壁掛)新設汰換皆容易，異味濕氣不擔心全新上市的R32商用Top Air店鋪用單冷大壁掛系列(FAA71 X、FAA100 X)，適用於小型商用空間、較大坪數的家用空間(大客廳、民宿、樓中樓、透天厝)也很好用。能效一級省電，長時間開啟更省成本。商用壁掛機種，適用多種場所，應用更多元。新設、汰舊容易，能滿足最小限度的異動裝修。針對在意的空氣清新需求，配置酶藍濾網能分解異味分子，去除異味。防霉運轉與除臭運轉，可避免發霉和減少異味產生。並較傳統機種提高除溼力，營業空間更乾爽舒適！NEW VRV S系列 要多少 給多少夜間靜音不擾鄰 空間設計再升級新VRV S 高效率系列，實現更高的能源效率的同時，提供舒適性和高性能。擁有三大優勢:室外機高度更低、冷媒配管更長，安裝設計更靈活。採用「VRT Smart」控制，追求極致節能。VRT Smart針對室內機與室外機之間的協調溝通，「要多少給多少」精準控制電力消耗，減少壓縮機負載進而達到節能。運行噪音低，並有「夜間靜音運轉功能」透過減少運轉能力來自動抑制夜間運轉噪音，保持附近居家環境安靜。新的超級印刷電路板，即使在電壓不穩定的地區，也能夠繼續在大範圍電壓內運行。2023年家用一對一新機種-大關X系列（圖／大金空調提供）。外氣處理機 引進新鮮外氣智慧控制好人性 顧客上門好放心適合小型商用場所，最小容量為8kW。室內設定溫度與VRV室內機溫度設定模式一樣，直覺好上手。本新款外氣處理機，可以選用MERV8 和 MERV14 過濾網，滿足各種需求。更大的連結率，連接比例從50- 130%。並能三段風速條調整(強/中/弱)具有高風量模式，提供更靈活的風速及風量的調控需求。VRT 控制邏輯超節能，還可選配遠程控制器。多元智控能源管理 一指搞定多據點 機房控制也AI建築物對於控制的需求，精細化且多元。伶俐Reiri智能空調解決方案，最多連結320台室外機、2048台室內機，搭配行動App。住家商辦飯店，隨時隨地藉由平板電腦或手機智慧控制，一指搞定。當需要進行空調能源管理、或多空間的設備操控時，可選用iTM觸控型中央集中控制器，針對家用空間、學校、公家單位與企業辦公大樓等不同需求導入遠端控制，透過清單與圖控式雙瀏覽介面，最多可同時監控512台室內機、建立100組自動控制排程。多元化連鎖控制指令，整合空調以外設備，能精準控制建築物能源管理，設定相關的連鎖控制與換氣等舒適需求，實現物聯網概念，此外，也能夠將大量的大樓控制介面單一化，避免過多的操作介面，造成管理者困擾。大型的冰水機則有iPM冰機房智慧管理系統，可收集智能AI運轉數據，透過趨勢管理及用電分析，不但設備管理的系統架構一目了然，非常清楚之外，能源可視化更大幅協助人員管理。讓冰水主機機房透過此系統達到自動化調整使系統達到最佳化的運轉狀態，應用空間如醫院、百貨、廠辦、大樓，透過AI智慧管理，可額外提供最高8-12%節能成效，能效再大幅提升。大金空調家用五大空氣解決方案（圖／大金空調提供）。AP冰水系統&RP冷凍冷藏 省能省力又省錢 廠辦冷鏈全包辦大金空調大型冰水應用系統以節能為優勢，產品陣容齊全，包括氣冷式冰機、水冷式冰機、空氣調節箱AHU、小型送風機 FCU…等，受到各科技大廠及指標商辦大樓採用，如:台灣人壽南港C3開發案、南港世界明珠、台中勤美洲際酒店…等廣獲得客戶高度肯定，努力成為AP(大型冰水應用系統)的No.1。冷凍冷藏方面，包括DAIKIN冰鋒冷凍冷藏變頻機組、AHT冷凍冷藏展示櫃、J&E Hall 大型冷凍冷藏機組、Zanotti 冷凍冷藏設備。適用於冷凍冷藏庫、肉品蔬果加工區、開放櫃、紅酒窖等，持續獲得連鎖便利商店及各大賣場採用，低噪音且節能穩定，冷鏈溫控實力獲得信賴。大金30感謝有您 雙重感恩回饋最高可省12000元 再享TOYOTA COROLLA CROSS汽車連續抽即日起至7月31日止，購買大金家用變頻空調一對一到一對四全系列機型，可享每組現金回饋最高5,000元，VRV mini系列每組現金回饋最高7,000元，還可以申請政府節能補助3000元/組，貨物稅退稅2000元/組，最高可省12000元，超划算！2023/2/1~7/31期間購買大金家用空調，即可參加抽獎。擬於6~8月抽出5位幸運得主，獨得2021-22連續兩年最暢銷車款TOYOTA汽車COROLLA CROSS 1.8L(汽油安心車款)壹輛(市價80.5萬)，合計抽5輛，可以累積連續抽獎，越早購買抽獎機會越多！詳情歡迎參閱官網：https://www.hotaidev.com.tw/web/
愛山林存7萬坪地轉建商 祝文宇：明年房市「這樣走」
愛山林今(9)日舉行法說會，董事長祝文宇表示，愛山林除了代銷外，現在已經多了建設開發和營造收入，目前已開始賺錢入帳，走向建設公司為主的方向。對於2023年房市，祝文宇認為，「量會減少，價會撐住，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」祝文宇表示，愛山林過往營業項目以代銷為主，去年將股本增加1.65倍，主要是賺錢的項目開始動作了，這兩年增加營建和建設開發收入。過去愛山林沒有配股配息一直積蓄能量，每年營收都有10多億元，應該有很好配息條件，但都拿來儲存土地及負擔相關利息及費用，現在愛山林土地非常多快7萬坪，對公司能回饋的量也非常大，今年把股本從19億調到26億元，接下來還有增資計畫，加上更多營運資金，把手上土地更快變現利潤。愛山林去年合併營收55.21億元，刷新近8年最高，今年受到政府打房政策與央行升息影響，截至2022年第三季前，營業收入32億元，每股盈餘0.57元，每股淨值21.96元。祝文宇表示，今年有疫情、選舉、政府打房因素造成銷售上，去年銷售共700多億，今年預估600億元左右，「房價因為造價增加不斷提升，前陣子大家把房價升的較快，現在消費者僵持，量會少價會撐住。」目前愛山林線上銷售案量850億元，其中以北市南港「世界明珠」222億元為首，其次為新北淡水「海上皇宮」89億元、高雄鼓山「美術1號院」83億元。12月起新增個案北市高達341億元，以北市松山興富發復興北路145億元為首，另外還包括新北三重「都廳大院」450億元、新北「甲山林土城永寧案」150億元。對於明年市場降溫的疑慮，祝文宇回應，明年度市場會有些競爭，公司都選擇競爭力產品，開價太貴或品質不好都不會參與，手上目前個案都是會動的個案，有市場需求還是會增值。營建個案方面，目前線上預售案共246億元，案量最大為屏東「甲山林花園帝寶」及北市士林「圓山帝寶」分別是54及50億元。2023年預計公開銷售總銷247億元，目前房市成長動能主要來自首購的剛性需求，未來開發主力朝向雙北去域或以外精華區。祝文宇補充說明，明年自建案會非常多，但代銷案能當年認列，自建案代銷收入是要跟著完工認列。愛山林總經理張境在表示，自建案營收主要會在2年後入帳，預估每年自建案收入能帶進20~30億元，未來每年代銷營收約10~15億元。愛山林近年推案重壓基隆，祝文宇表示，高雄周邊、台南周邊3字頭，基隆也3字頭，「是要選擇1000萬人口的3字頭，還是200萬人口3字頭重要？」他也提到，台北周邊3字頭剩淡水，A7都要4字頭，基隆到北市只要15分鐘，讓很多年輕人圓夢，3字頭買30坪總價不超過1000萬，有需求價就不會跌，尤其大片社區跟自辦重劃一樣，環境會好，如果是小案，當然會比較困難。祝文宇表示，甲山林過去都是在不景氣大賣，景氣時反而看不到我，「城上城」、「湯泉」都是不景氣時大賣，「不景氣時誰還有在動就很清楚，我都幫客戶先挑過房子才賣給客戶。」他也強調，今年大家都說房市降溫，事實上因為兩岸問題和選舉，沒有人會看房子，現在選也選完了，才開始安定，很多案子才要蓄勢待發，「北北基供不應求，還會往上，但供過於求的地方，明年有局部降價的隱憂。」
國產南港起家厝開發案今動土 林家持有68年開發利益翻千倍
國產建材集團起家厝台北廠「國產南港開發案」，於今(22)日上午舉辦動工典禮儀式，該案占地6500坪，為北市少數大面積開發案，同時也是國產第一代創辦人林燈，於公司成立初期為了蓋水泥廠全台跑透透買進的45萬坪中最重要的土地之一，今日國產集團總裁林孝信及林家成員國產副董林明昇、中保科副董林建涵皆出席。國產建材集團在創辦人林燈時代，為了蓋水泥廠全台跑透透買地，才有今日全台29個工廠有45萬坪土地的規模。其中南港台北場1萬多坪土地，當年入手價每坪才100、200元，如今已飆漲至500萬元，2021年國產董事會通過158億元開發預算。國產集團董事長徐蘭英表示，南港大型開發案身處大台北「東區門戶」的軸心地段，未來完工現代智慧綠建築群將點亮大台北都會。（圖／方萬民攝）林孝信致詞表示，這塊地到現在已經68年，土地價值差了千倍，早期董事長鄉下出生，對各種事都有獨特看法。老董事長林燈22歲到台北，建的第一個工廠是石綿工廠，發展後發現土地不夠用，民國43年搬到這裡成立國產，陸續發展基樁、電線桿及水泥製品，買時1萬多坪，鐵路局徵收後剩不到9,000坪，100年鐵路地下化後變更計畫跑10年終於開工。該案位於南港路三段與昆陽街附近，距離南港車站開車僅5分鐘，分為A、B兩棟，A棟為國產自有的商辦大樓，B棟為代興建的台北市政府大樓，完工後國產可分回約4.6萬建坪及550個車位。A棟為地上26層、地下5層，預計於2027年完工。國產創辦人林燈於68年前以每坪100、200元價格買進作為國產南港水泥廠，如今土地每坪飆漲超過500萬元，改建商辦開發利益可觀。（圖／CTWANT資料室）集團董事長徐蘭英致詞表示，這10多年來，國產善用現代先進科技，建立了以科技行控中心為基礎的大溯源管理系統，厚實深具競爭優勢的營運基礎，同時也以創新研發，積極發展綠混凝土產品、碳盤查認證、以及碳礦化技術等等，善盡企業社會責任與環境永續發展，現在又要點燃資產活化策略，相信在這雙重優勢引擎加足馬力之後，可望奠定國產集團的世紀大未來。林孝信也提到，每個行業30年就是個關卡，未來時間沒有所謂第二代、第三代，每個人都是第一代，南港開發案4年半完工後又是個新環境，新計畫要技術更新，跟環境、世界變化走，「國產86年了，再過14年100年，能破百年行業不多，但再過100、200年都是跟老董事長走，期許國產蒸蒸日上，我們一定會成功的。」林家自宜蘭員山鄉發跡，由林孝信的父親林燈早年開設台灣最大的石棉加工廠，有「石綿大王」稱號，1945年物資短缺的年代，他經營建材貿易與加工，後擴大改組為國產興業公司，從事水泥加工及建材製造，日後創辦了「國產實業」集團，林燈經營的國產實業，原交由長子林政嘉打理，次子林孝信另行創業。1977年時友人問林燈，「日本有間警備保障株式會社（SECOM）想來台投資」，林燈告訴剛從日本唸書回來的林孝信，「有興趣，咱就來做。」於是成立「中興保全」，起初只有買賣、安裝防火防盜的器材，直到80年代台灣治安欠佳才正式跨入「警備保障」。1998年金融危機爆發後，國產實業因林嘉政過度投資陷入債務危機宣布破產，由林孝信以中興保全資金投入接手。如今，國產實業及中興保全成了國產林家的兩大事業支柱。由於南港具有四鐵共構交通優勢，加上東區門戶計畫加持，南港房地價格不斷創新高，包括華固建設以每坪513萬元天價，取得國產南港開發案對面土地，以及指標建案「世界明珠」實價登錄商辦每坪單價最高達139萬元，住宅最高單價每坪175萬元，均刷新南港房價最高紀錄，也讓國產建材集團的南港大型開發案潛在開發利益值得期待。
北士科500億案量上線 催生大北區門戶計畫
建商線上銷售中新推案量達500億的北投士林科學園區，是台北市928檔期最大黑馬。市場人士指出，北士科有「北投士林再生計畫」推動包含台北表演藝術中心、捷運士林TOD開發案、劍潭站TOD案、士林北投科技園區開發案，未來則有捷運環狀線北環段、陽明戲院重建案、民間自辦士林紙廠開發、新光紡織舊址開發等重大建設不斷挹注，雖未正式有「北區門戶計畫」名號，但已經開始在房市發揮不輸東、西區門戶計畫的影響力，今年共計約有500億案量上線。北士科布局最早的士林天母在地高端住宅品牌家居建設，預售新案「家居璽玉」穩站三位數，且中高樓層成交行情達120萬/坪以上，同期進場的「國泰雍萃」、「華固文臨」等案，也全數站穩110~125萬。銷售業者評估，西區門戶計畫雙子星案讓大同區行情三年內從8字頭站上120萬，東區門戶計畫則讓南港從8字頭短短幾年新案站上每坪110多萬，超豪宅案「世界明珠」更創下實登每坪180萬的區域天價交易紀錄，北士科房市也有「北區門戶計畫」光環，想像空間超越南港。北士科金仁寶總部與新光人壽雙子星大樓模擬圖，開發量體相當於1棟台北101加南港中國信託金融園區，未來3棟矗立，將成大北區門戶計畫地標。圖：摘自台北市政府都發局地產業者進一步舉出產業押寶北市科遠景的實例指出，「去年底，國內代工龍頭大廠金仁寶集團與新光人壽，在北士科標得T16、T17和T18案，三塊地開發規模，相當一棟台北101加南港中信金雙塔總部園區，就是北區門戶計畫的地標。」據了解，金仁寶集團溢價81.2%，花81.99億元T16土地50年地上權案，計畫再斥資180億蓋集團總部，新光人壽也分別溢價27.85％、9.26％布局北士科，「從溢價率可看出產業與金控對北士科增值潛力的評估。」金仁寶北士科新總部預計2026年落成，新光人壽近期也釋出規劃圖，市場預料北士科房市價值主升段將落在2026至2032「這6年」。天母人私藏的豪宅品牌－家居建設，跨足北士科高規格推出「家居璽玉」預售案，市場反應熱烈。「家居璽玉」卡位北士科稀有的萬坪福星公園首排地王地段，一出手就大膽推出區內最大戶型，獲高資產客追捧，76坪完銷，三面大採光的67坪雙主臥產品預約熱烈。社區更首創獨幢休閒會館，規畫23米室內溫水泳池俱樂部與空中網球場。據了解，已購客有兩大類，分別是來自天母的家居建設品牌粉絲，以及看好北士科未來科技與金融兩大高含金量人口進駐的拉抬效應，從中山、大安、信義跨區購屋的置產族群。
實價登錄蓋牌1／北市200戶預售屋交易「被隱藏」 險釀消費糾紛
為讓預售市場更加透明化，實價登錄2.0去年7月上路，預售屋交易須於30天內即時申報，不過台北市有民眾反映，購買預售屋簽約後遲遲未被放上實價登錄網。CTWANT記者調查，過去一年來，推估北市約有200件預售屋成交筆數，「因被認定成交價偏離市場行情2成以上」，暫不公開，有違「公開透明」之虞。一名民眾近期向CTWANT記者反映，4、5個月前他於北市精華地段購買預售建案，但遲遲未見實價登錄網出現交易紀錄，詢問銷售業者，對方告知有申報但是地政局沒有公布。原以為銷售人員私下做手腳，沒想到致電地政局詢問才知道真有此事，險些造成消費糾紛的他發現，「實價登錄原來沒有想像中這麼透明！」CTWANT記者也找到該建案主管，業者無奈解釋，應該是去年銷售較多是低樓層，且因潛銷所以售價較親民；今年成本上漲反映在售價上，同時陸續對高樓層進行銷售，價差因此拉大，結果被認定偏離行情不揭露，所以造成與消費者間的誤會。業者對「被蓋牌」感到疑惑，「我們建案並非總銷百億大案，也未創區域高價，或是特殊關係的交易，是真真實實的成交價格，卻不被揭露。」據了解，該案去年成交價約落在110萬元，今年反映物料成本後，高樓層成交價約落在130萬元，漲幅約2成。「消費者來反映實價登錄沒有揭露的狀況不只一件，我們要消費者放心，都有登記報備，但怎麼解釋客戶都不相信，最後只能請客戶親自詢問北市地政局，才化解誤會。」被蓋牌情況不是單一案例，住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有過類似實價有登錄未揭露的情況，其中最著名的就是豪宅「陶朱隱園」及「世界明珠」，地政局會和估價師公會合作，如果估價師認為成交價高出市價20%以上，擔心少數幾筆高價成交是建商安排定錨拉抬市場行情，就會先暫不公告，等成交量累積到一定程度，才會選擇公開。未求資訊更即時、透明，修法推動實價登錄2.0，不過地政局先過濾再公開的作法，卻讓民眾及業者覺得仍有不便之處。（圖／報系資料庫）根據北市地政局提供數據，去年7月1日預售屋即時實價登錄新制上路截至8月7日，總共受理申報12,469戶成交件數，已經實價揭露的有12,225筆，占98%，剩下的244件除少部分近期申報在查核中，其餘皆已列為暫不揭露，推估數量約有200件。同樣情況也出現在其他縣市，高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀表示，高雄也曾有案子少數戶別因成交價較高，地政局先暫不做實價登錄。台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章也聽聞台中七期豪宅因價格過高沒有被刊登出來的情況。至於房價屢創新高來到7字頭的新竹，銷售業者則表示沒有聽到有蓋牌這種狀況。住宅週報社長陸敬民推估，應是建案普遍熱銷，「如果是一整批送件都是每坪68~72萬元的話，就代表作假可能性低，因此沒有蓋牌的必要。」一位不具名代銷表示，聰明的消費者會去查實價登錄做功課再跟銷售小姐談判，但若地政局選擇性登載交易，消費者相信政府實價登錄的準確性，只會認為是業者不老實，真的是啞巴吃黃蓮。該業者認為，政府想在房價上作管控能理解，但實價登錄的初衷本就是公開揭露最新成交行情，且確確實實是客戶合意的買賣價格，政府希望業者能誠實登錄，自己卻不誠實揭露，有違這項政策設立的初衷，建議審核機制能再更因應實際環境做改善調整。謝哲耀也認為，地政局不該有蓋牌的機制，應該查核一下是事實後直接揭露，才能即時反映行情，不揭露反而不論是買方或賣方都更難判斷市場價格。不過也有人持不同看法，何世昌就表態支持這項作法，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價，大家不應該苛責北市地政局審查太嚴，而是應該要督促其他縣市也能嚴格審查才對。住展雜誌研發長何世昌表示，北市過往也有不少建案有類似實價有登錄卻未揭露的情況，不過他認為地政局能將價格偏高的交易有所保留，才能遏止不肖業者刻意炒作墊高房價。（圖／CTWANT資料照）
實價登錄蓋牌2／「不揭露交易」判定原則公開 承辦科長坦言「壓力大」
北市一名房地產業者向CTWANT反映銷售中建案沒有創區域高價，只是將成本上漲反映在今年售價上，較去年高出約2成，卻遭地政局以偏離市場行情，實價登錄遭「蓋牌」。北市地政局出面解釋未揭露實價案件的原因，承辦科長坦言，「不希望實價登錄變成炒房平台，沒揭露壓力也很大，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。」過去，北市建案也曾有過，成交但實價登錄未揭露的案例，像是2019年起預售的南港輪胎豪宅案「世界明珠」，就因為住宅及商辦皆以每坪百萬起售出，刷新區域房價新高，去年實價登錄2.0上路後成交的案件也都未公開揭露，直到今年1月才一口氣公開150筆、總金額高達294億元的成交紀錄。南港豪宅「世界明珠」過去也曾因為好幾位估價師都認為交易價格過高，且周邊建案沒有一個單坪有破百萬元的紀錄，因此決定先蓋牌；不過目前銷售數已過半，地政局今年初決定掀牌，目前實價登錄已可查詢。（圖／黃耀徵攝）另外一件著名蓋牌案，正是挑戰台灣史上最高價的信義區旋轉豪宅「陶朱隱園」，2019年中華工程宣告7樓戶以每坪單價610萬元、總價18億元成交，打破台灣史上豪宅雙記錄，但實價登錄至今皆未揭露，外界推測因買家是自家威京集團旗下的承耀股份有限公司，屬特殊關係交易，且成交價大幅偏離市場行情，因此被蓋牌。北市府地政局科長鄭益昌解釋未揭露實價的原則，只要超過估價師認定合理價格的上下2成，皆會被列為偏離市場行情，暫且不公開，等到銷售過半、代表市場認同時，會一次放上實價登錄。他進一步說明，新建案銷售要上實價登錄前，依照中央規定至少要累計3件成交案件的申報，由台北市不動產估價師公會2位以上估價師協助審查，後續上傳交易將依據首批審查作為標準由系統自行判別，若是價格高於或低於20%，將會被判定為異常價格，暫不會揭露。 北市地政局長張治祥（左）2019年與時任台北市不動產估價師公會理事長郭國任（右）共同簽署合作備忘錄，由估價師協助檢視價格合理性，為實價登錄的正確性進行把關。（圖／北市地政局提供）若遇到類似豪宅案，整批成交價都偏高的情況，地政局則會請更多估價師加入複核，認為有影響市場行情的疑慮，就會保留到業者去化可銷售戶數的一半後再一次性揭露。對於民眾反映，蓋牌後無法真實知道該建案銷售成數，鄭益昌表示，如果是北市預售屋的話，民眾可以上「臺北地政找房+」網站，上面會登載預售屋總戶數、地主戶或保留戶的戶數，以及目前實價登錄件數，即便是被列為暫不公告實價的交易，亦會列在已銷售戶數數量中；但若是已購戶要知道該筆交易是否有申報，實價登錄上找不到紀錄，可能仍需致電地政局查詢。鄭益昌解釋，就是因為不希望被質疑政府控制房價，所以才導入第三方公正單位台北市估價師公會協助審查，目前公會有48位估價師擔任實價顧問團。「我們沒揭露的壓力確實很大，但不希望實價登錄變成炒房平台，然後失去民眾對實價登錄的信任，所以才依照中央規定做基本的把關。」面對外界質疑聲浪，鄭益昌直言，這是吃力不討好的工作，要有一點使命感才做得下去。
雙捷運加持！南港「輕豪宅」燙金區段成搶手建案
比起開發已臻飽和的台北市各區，南港挾卓越的交通優勢與眾多建設挹注，燙金區段潛力隱隱有超越內湖之趨勢，尤其2022年全台近四分之一全新商辦都坐落於南港，更被視為台北東區門戶樞紐。鄰近捷運南港展覽館旁的建案「全陽馥」，擁有頂流的交通優勢，加上高制震、重隔音的訴求，18至42坪輕豪宅的規劃，一推出便成熱議的話題。「全陽馥」坐擁南港絕佳的地理優勢，預售一推出便形成話題。內湖、南港近年在台北房市的話題熱度居高不下，鄰近的南港不僅交通四通八達，據統計2022年全台全新的商辦就有四分之一會落腳於南港。作為東區新門戶，後起之秀的南港更成為房市檯面上的焦點，而全陽建設預售建案「全陽馥」，挾眾多有利優勢開賣，成為聚焦並不令人意外。「全陽馥」緊鄰捷運南港展覽館站旁，雙捷運的利多加持，成了支撐房價的最大力道。緊鄰雙捷運 多項重大建設增值「『全陽馥』距離捷運南港展覽館站約200公尺距離，步行約3分鐘就可抵達，而且該捷運站位處板南線和文湖線起訖站，不管往信義區或是去內科都極為方便，而且絕不怕沒位置坐。」負責該建案的專案經理周藝修表示。「全陽馥」坐擁的地理優勢不僅是雙捷運而已，欲驅車往國道一號或國道三號，甚至聯結台北市中心主幹道的市民大道、忠孝東路都近在咫尺，加上五鐵共構的南港車站僅需一站的距離，對有出差需求的民眾來說，搭乘高鐵或台鐵移動都十分便利，南港也位處關鍵樞紐。「全陽馥」戶數單純，全棟僅164戶住家，公設比也是漂亮的32%。除了交通優勢的強大支撐，欲看區域發展潛力亦可從周遭重大建設作為評估指標。除了上述提及大量商辦的設立外，包括漢來集團的「漢來鬱金香酒店」、預計多達250家店舖進駐的大型區域型購物中心Mitsui Shopping ParkLaLaport、大型音樂展演場地「臺北流行音樂中心」，加上既有的中信金融園區，未來不僅區域機能將更臻成熟，甚而儼然有成為另一個信義區的增值潛力。「全陽馥」除地理優勢外，高抗震亦是吸引購房族群的利多因素。高制震、重隔音 三房為主力「全陽馥」共一棟建築，戶數單純，僅164戶住家，坪數為18至42坪，公設比為32%，主力產品以三房為主，坪數為30、35及42坪左右。除了坐擁絕佳的交通位置，在地震頻發的台灣，於防震規格更是要求。「全陽馥」提升至0.28G，抗震達六級，另加裝EDS制震器，既保持居住舒適度又能抵銷搖晃程度。建案配置五合一電子密碼鎖，省去帶鑰匙的麻煩。除了為建築安全性「加保險」外，「全陽馥」在居住品質的採光隔音上亦十分追求，特別選用其他建案少見的6+6+6Low-E玻璃+YKKAP氣密窗，不僅擁有高隔音性，更具有高度安全、高效節能、高抗UV及高隔熱性等多重特質，不管烈陽暴雨，都能提供安穩的住宿水平。此外建商亦在樓層地板間加裝了隔音墊，更能有效阻隔樓上樓下鄰居的嘈雜聲響。「全陽馥」主力商品以三房為主，挑高三米四，三面採光，方正的空間能運作更好的坪效。選用北歐吸氣閥 近兩年因疫情緣故，許多購屋民眾甚至會將「防疫」當作考量因素之一，對此「全陽馥」選用了北歐瑞典DURGO吸氣閥，可阻隔穢氣在排水系統亂竄，避免回流室內，不單能預防臭氣、蚊蟲入侵，更能避免病毒造成全棟建築垂直感染，等於為全家健康多了一層保障。「防疫宅」近來也成為話題，「全陽馥」選用瑞典吸氣閥，可避免垂直感染。綜觀南港近年房市趨勢，增值曲線不容小覷，以指標建案「世界明珠」來說，單坪最高已破170萬水平，幅度驚人，顯見購屋族群看好南港未來發展。「全陽馥」目前每坪落在120萬上下，TA除鎖定台北市換屋群外，包括南軟、南港商辦企業及內科都是潛在購買客戶。Info.全陽馥戶數：164戶、10戶店面樓高：地上24層，地下4層公設比：約32%坪數：18、23、30、35、42坪，主力二～三房周藝修專案經理認為，南港未來潛力無窮，擁有很好的增值空間。
「世界明珠」豪宅每坪175萬創南港新高 聯強貢獻63億包商辦15層樓
台北市南港指標案「世界明珠」最新預售實價揭露，累計揭露150戶，總銷達294億元，平均成交單價約每坪127.7萬元，最高單價為每坪175萬元，一舉刷新南港最高價紀錄。住宅最貴一戶總價近3.17億元，商辦交易個案最高交易總價則是達50.9億元。「世界明珠」為南港輪胎舊廠養地20年的工業地變更住商複合開發案，基地面積約9454坪，是豪宅「帝寶」門面的4倍大，而且社區首創自有生態園區，打造生態池、動物步道，一甩南港工業區的氛圍，反而成為區域中指標型複合式開發案，同時也是東區門戶計畫的指標案。這次揭露多筆預售案交易，住宅單價落在每坪107.2~175萬元之間，成為南港住宅最貴社區，買家不乏南港企業主，購置商辦之餘，也加購豪宅作為貴賓接待處之用。其中商辦交易總價達50.9億元的買家為聯強國際，於2019年買下商辦16至27樓共12個樓層加上80個車位，每坪單價約100萬元；同年，聯強國際又再砸近12.7億元買進13至15樓，共15個樓層，實際總投入金額約63.6億元。台灣房屋南港經貿園區加盟店店東江東陽指出，目前預售案「世界明珠」行情一舉超越同樣有科技園區的內湖、士林預售價，而近年南港也因許多建設利多加持之下，房價也有提升趨勢，像是南港經貿園區一帶的豪宅，近年也出現8、9字頭，而3房公寓總價至少要2000萬元起，單價來到6、7字頭，未來南港可望跟隨信義計畫區的發展模式和腳步，成為新興的經濟生態圈。江東陽表示，「世界明珠」對於周邊機能和氛圍頗有鼓舞作用，不過社區屬於特殊條件個案，對於南港房價帶動程度有待觀察。
南港輪胎榮譽董事長林學圃驚傳辭世 公司證實回應了
南港輪胎榮譽董事長林學圃驚傳辭世，南港稍早證實，今日接獲家屬通告，林前董事長學圃先生因病已於12月底辭世，享壽74歲。南港輪胎公司表示，暨全體同仁深感悲痛與不捨，且帶著緬懷感念之心，感謝林前董事長對南港輪胎公司無私的奉獻與付出，賦予台灣最老字號輪胎品牌一個嶄新的面貌與品牌價值。他將是南港輪胎永遠的榮譽董事長。南港輪胎表示，林前董事長數年來或以策略顧問角度義務提供經營建議，但是並未擔任公司任何實際正式之職務。南港輪胎具備完善的管理與營運體制，由專業經理人治理，今後將持續按既定方向及軌道運作，公司營運並不受影響。營運動能方面，去年下半年輪胎本業雖受美國反傾銷法及全球航運高漲等因素侵蝕獲利，但隨著陸續將運價及原物料高漲的成本轉嫁客戶端，搭配全球車市需求仍持續暢旺，並在取得律師團隊與當地協商，將重新出貨於美國市場，後續營運將逐步回溫，產業後勢審慎樂觀看待。此外，備受矚目的原南港工廠開發案-世界明珠將如期完工，整體銷售已達七成，17樓以下多數完銷，將挹注南港大量營運動能，也會持續在輪胎本業投入發展，目前已全力投入新世代產品研發，為不斷轉型的車用市場提供多樣化的選擇，並持續搶攻電動車後勤市場，已陸續開發出兩款電動車胎產品，料將穩定提升未來營運表現。
南港輪胎林學圃辭世 公司證實了：未來由專業經理人治理
南港輪胎（2101）6日傍晚公告，接獲家屬通告，前董事長林學圃因病已於12月底辭世，享壽74歲。南港公司暨全體同仁深感悲痛與不捨，且帶著緬懷感念之心，感謝林學圃對南港輪胎無私的奉獻與付出，賦予台灣最老字號輪胎品牌一個嶄新的面貌與品牌價值。他將是南港輪胎永遠的榮譽董事長。南港主管表示，林學圃數年來或以策略顧問角度義務提供經營建議，但是並未擔任公司任何實際正式之職務。南港具備完善的管理與營運體制，由專業經理人治理，今後將持續按既定方向及軌道運作，公司營運並不受影響。營運動能方面，去年下半年輪胎本業雖受美國反傾銷法及全球航運高漲等因素侵蝕獲利，但隨著陸續將運價及原物料高漲的成本轉嫁客戶端，搭配全球車市需求仍持續暢旺，並在取得律師團隊與當地協商，將重新出貨於美國市場，後續營運將逐步回溫，產業後勢審慎樂觀看待。此外，備受矚目的原南港工廠世界明珠開發案將如期完工，整體銷售已達七成，17樓以下多數完銷，將挹注南港大量營運動能，也會持續在輪胎本業投入發展，目前已全力投入新世代產品研發，為不斷轉型的車用市場提供多樣化的選擇，並持續搶攻電動車後勤市場，已陸續開發出兩款電動車胎產品，料將穩定提升未來營運表現。
林學圃以資產股創百億身家 重整王、炒股王評價兩極
南港輪胎榮譽董事長林學圃於去年11月18日還親自主持南港輪胎法說會，11月下旬就因心臟不適住進台北仁愛醫院加護病房。近日傳聞林學圃離世，員工透露應該還在醫院療養，沒有聽到消息，不過知情人士今（5）日證實此事。由於事出突然，林學圃的太太及兒子正在處理後事。林學圃近年掀起國內老牌輪胎廠泰豐經營權大戰，又於南港輪胎舊廠舊址近萬坪重新開發，推出總銷高達1000億的超級大案「世界明珠」，備受關注，同時也因過去炒股案牢獄之災纏身，業界普遍認為林學圃爭議高，對他是評價兩極。林學圃高商畢業，早年靠著股市發跡，炒股起家，其中又以炒資產股聞名，1980年進台鳳當董事，累積處理土地資產經驗，也奠定他用土地致富的手法；1985年，他用同樣手法，入主國豐，重整有成，自此被稱為「國豐林」；1988年，他和金主入主復木，也是看上復木資產價值，接下來楊鐵、南港輪胎都是同樣的手段，因此又被稱作「重整大王」。一路順風順水的林學圃在2000年時栽跟斗，當時他手握國豐、楊鐵和南港3家公司，資產超過百億元，為護國豐、楊鐵和南港股價，拿融資進場護盤，最後爆出單日3.7億元的違約交割和內線交易案，林學圃被判刑2年，並辭去南港董座一職，2012年入監服刑，隔年才假釋出獄。2014年林學圃回鍋擔任南港名譽董事長，扮演顧問角色，為南港輪胎舊址開發案「世界明珠」親自站台，不過相關市場人士認為，林學圃隱身幕後，卻對南港輪胎有實質影響力，恐有「影子董事」疑慮。接著林學圃盯上泰豐，2020年砸下14億元買泰豐股票，業界人士認為，林學圃看上泰豐擁有桃園中壢精華區4.5萬坪土地，即便在疫情期間，泰豐輪胎股權大戰卻未停歇，最終由南港輪胎拿下6席、泰豐取得3席董事，經營權之爭正式落幕。不過據了解，林學圃仍有炒股案尚未服刑，被檢方聲請執行合併有期徒刑2年半，迄今仍未擺脫牢獄之災。業界普遍認為，林學圃爭議高，是評價兩極的老練作手。
台塑房事賺百億2／台塑王家決策小組攜手看房 187億買商辦時隔3年「仍是貴！」
為了讓台塑大樓進行都更，台塑2018年斥資187億買下內湖「T.CBD」3棟商辦作為臨時新總部，如今搬遷計畫延宕，新大樓繼續閒置。回想起2018年添購新樓被市場議論「買貴」，3年過去，這筆交易有無增值？附近房地產業者形容，「依舊是最高價，而且未來3年也沒得比！」台塑大樓於2014年啟動自辦都更，同時找尋臨時辦公總部，原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。尋尋覓覓的總部新家，終於在2018年拍板，以現金187億元買下美孚建設位於北市內湖的「T.CBD」3棟獨立商辦大樓。業界傳聞買房一事「不是男生，是女生（指「台塑企業管理中心」4人，包含主委王文淵及王瑞華、王文潮、王瑞瑜等3名常委）。另一位知情人士透露，「交易前，曾看到王文淵帶著包含女性主管在內的一群人前往「T.CBD」商辦，應就是為了評估交易而去。」台塑集團2014年原打算入手新北市林口區一塊土地自建總部，後又傳出評估台肥南港開發案、南港輪胎舊廠等，要找尋一次能容納將近5000名員工的辦公空間相當不易。圖為南港輪胎舊廠「世界明珠開發案」土地。（圖／馬景平攝）這筆交易創下實價登錄以來最高成交金額，台塑王家的實力震撼業界，同時市場也傳出雜音，「附近廠辦實價登錄每坪40萬上下，卻買了6字頭。」「批發還比零售貴！」當時也有人說與2015年高點相比打了69折，是一個好的投資。不過一位業者表示，所有估價師都估不到187億元的價值，至今仍覺得這件交易案疑雲重重。鄰近「T.CBD」周邊的商辦大樓，近期交易有「識野科技大樓」，今年2月國內汽車金融龍頭「和潤企業」砸近7.2億買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元；4月，威剛科技砸26.23億餘元向長虹建設包下興建中的廠辦「長虹雲端科技大樓」1/4棟產權，每坪均價約45萬元。今年8月間，三商美邦人壽也以34億元包下全棟「華固智富中心」，雖然每坪單價破60萬元，不過業界人士認為，「華固智富中心」地點較佳，取得面積較小，照理說應該較貴，因此仍不及2018年台塑買下「T.CBD」的未來價，時隔3年來看，仍是「買貴了！」台塑大樓從興建、整合到搬遷、都更，一舉一動都是矚目焦點，過去王永慶對經營成本斤斤計較，也從不炒作房地產，如今經營之神的兩大堅持是否還被視為集團圭臬，還有待觀察。今年2月，距離「T.CBD」500公尺的「識野科技大樓」被「和潤企業」砸近7.2億元買下7樓整層辦公室，拆算車位單價約55.29萬元，比起批發採購3棟商辦的台塑買得還便宜。右為和潤、和運董事長劉源森。（圖／翻攝自益靖有限公司官網、報系資料庫）
泰豐傳將重啟「中壢廠土地」標售案 林學圃操盤動向備受注目
泰豐輪胎（2102）明天即將召開股東臨時會全面改選董事，會前公司派與市場派大股東釋出和解消息後，據了解已在司法訴訟、獨董解任案等逐步各自讓步撤案，就連暫停的中壢廠土地公開招標出售一案，也傳出將重新啟動解封。8月12日，由於大股東南港輪胎（2101）已提供15.5億元做為定暫處分擔保金，當時泰豐輪胎收到桃園地院執行命令，即發出重訊暫停原訂8月18日公開招標中壢廠土地一案。泰豐輪胎公司派也表示已向智慧商業法院提出抗告，待抗告結果後，再決定是否繼續進行該案的公開標售程序。如今隨著大股東之間釋出的「泰豐共治新時代」大和解消息後，也逐一就雙方在經營權大戰交手過程中的案件，達成共識予以解套。據了解，泰豐輪胎大股東南港輪胎的名譽董事長林學圃已與泰豐創辦馬家第三代、現任董事長馬述健等會面多次，雙方即將於明日股東臨時會改選後所組的新經營團隊，針對搶救泰豐輪胎營收、中壢廠土地公開標售等重大案件，列為最優先任務。本刊調查，有大股東提出建議，由於泰豐面臨美國反傾銷高關稅影響北美市場的主要營收大幅衰退，產量降低，導致中壢廠需關閉、大量解僱180名員工，中壢廠土地公開標售一案仍有其繼續執行之要。「6月中泰豐董事會決議要關廠，是所有董事的共識，但當時疫情升溫提高警戒，房地產熱度也一度降溫，對於要趕在8月就完成標售，實在是太趕了，董事馬佩君、董事趙國帥都認為應該要謹慎思考賣地決議程序是否合法，應該交付股東會討論。」一名知情人士分析說。在中壢廠土地公開標售一案，由於南港輪胎提供15.5億元做為定暫處分擔保金，重大資金卡在此也非財務投資管理之良策，且多名大股東傾向「重啟出售中壢廠土地案，標的物單純也較有助於買方申請融資，而非出售公司股權較符合市場需求」，藉此活化泰豐資產改善現今面臨財務的壓力，並且能帶動中壢當地經濟房市，符合桃園市府要求需在明年9月前完成都市土地重劃等時限，將是泰豐10月15日之後的新經營團隊優先任務項目。至於是否有可能比照南港輪胎開發世界明珠之模式，南港輪胎旗下開發公司是否有意參加競標，涉及交易關係人相關法規，都是泰豐新經營團隊需審慎評估之處。據悉，此時此刻時空變遷，大股東之間也已建立溝通橋樑，逐步建立和解共識後，首步即是公司派與市場派各自依股權比例，提名董事候選人共同達到滿額，也就是「提名即當選」之意。接著雙方也就先前司法提出告訴案部分，陸續撤案，甚至解任三位獨董之案，儘管股臨會為投票通過，但卡在還需視第三方專家鑑定而論才能做最終確認是否能因此解任，這也將是雙方和解尋求解套之一。
南港輪胎大反攻2／林學圃豈非省油之燈 連出2招逼宮馬述健凍結賣地
泰豐輪胎董事長馬述健要賣的「地」，與去年的一場牛排宴有關，當時南港輪胎名譽董事長林學圃告訴他：「你管輪胎，土地交給我！」其中，｢土地｣指的就是泰豐輪胎創辦人、馬述健爺爺馬岐山半世紀來留下的祖產。市場盛傳，泰豐輪胎中壢廠的土地開發價值高達兩百億元，分為工商綜合區及住宅區，由泰豐輪胎百分之百持股的子公司「泰鑫建設」及「泰誠開發」持有。今年6月間，南港輪胎副董趙國帥宣布聯署逾50％股東，將在10月底前召開股東臨時會，全面改選董事會，看似逼宮馬述健；然而，馬述健一記「賣地」的回馬槍快狠準，打亂南港輪胎的布局。當然，南港輪胎也非省油的燈，現正全力回擊。本刊調查，6月22日，南港輪胎已向金管會等單位陳情，認為泰豐輪胎董事會未遵守《公司法》，在不經股東會決議下，執意於不動產急凍的不利環境下，處分部分主要財產（近百億元重大資產），希望主管機關調查，阻止董事會濫權，損及股東權益。金管會證券期貨局則已請證交所調查，請泰豐輪胎提供營業資料等說明，進一步釐清是否依《公司法》做實質認定。「董事會中，泰豐輪胎（賣地）只邀請『世邦魏理仕』與『仲量聯行』兩家參加遴選，前者評估土地價值約62億元，後者估值為121億元，最後卻決議委由世邦魏理仕處理。賣地竟自貶身價，豈有此理！」一名泰豐輪胎改革派大股東憤慨地指出，「其中的工商綜合區，位於桃園市中壢蛋黃區商業土地，緊鄰繁華的中華路及興建中的中壢捷運線，市價每坪約45萬元，以世邦魏理仕估出的19.9億元換算，每坪才15.6萬元，悖離市場行情。」「人家是賣瓜的說瓜甜，泰豐是賣地說自己的地有一堆問題，有但書不好賣、有禁業條款不好找買主、還沒全部重劃完成、期限內無法開發就打回原形（原土地區分）、估值低的世邦魏理仕比較接近行情……，有任何一家上市公司這樣處分自己的重大資產嗎？」知情人士分析說。
泰豐擋南港2／馬述健怒斥大股東沒護好泰豐 願給美國反傾銷調查惜未被採納
泰豐輪胎（2102）董事會決議出售中壢廠土地，換取現金充實轉型、尋找東南亞代工夥伴等營運資金，連同準備的大量解雇人員，今年上半年共將資遣近500人，泰豐董事長馬述健及泰豐企業工會都認為係受到接受美國反傾銷稅率調查的南港輪胎（2101）所波及，頻頻對南港名譽董事長林學圃叫陣，該向輪胎業說清楚講明白，到底是提供了哪些資料給美國，竟會被初判稅率達98.44%。台灣輪胎一年輸美貿易額約3億8千多萬美元（約新台幣106億元），出口稅額在40％以下才有利潤，美國商務部裁判結果一公布，輪胎廠恐將全部遭殃，而8成出口美國的泰豐首當其衝。5月24日美國商務部DOC正式公布對台灣「乘用車與輕卡車」輪胎反傾銷終判稅率，正新橡膠為20.04%，南港輪胎則是中途退出調查，調高到101.84%，其他的泰豐、華豐與建大以正新、南港的平均稅率來計算為84.75%。泰豐輪胎董事長馬述健。（圖／王永泰攝）儘管7月美國政府才會決定是否要執行，泰豐已做最壞的打算，6月15日董事會決議出售中壢廠的4.4萬坪土地、關閉中壢廠生產線，「那些土地是爺爺馬岐山創辦泰豐後陸續買來的，土地開發是一時，產業永續經營才是國家發展的根本，有工作才有家，即使土地要開發，我也不會讓南港輪胎蓋民眾買不起的豪宅，我們寧願蓋平價宅，回饋中壢地方鄉親。」馬述健5月初受訪時，提起祖父「取之於社會，用之於社會」的家訓。2020年疫情爆發後，輪胎業訂單多，泰豐輪胎（2102）也受惠營收持續成長，原預料去年12月大豐收，卻因美國反傾銷稅利率調查初判結果出來達88.82℅，當時泰豐趕緊通知一艘開往美國的滿載輪胎貨船回頭及停止出貨量達15萬條輪胎止血，結果自此到今年5月月月皆呈虧損，營收降幅最多近8成。馬述健曾向記者拿出美國商務部資料，砲轟：「南港輪胎最後竟說要退出調查，讓同業都很『挫賽』。」起因為2020年5月起，美國商務部對台灣及泰國等輪胎業者，展開「反傾銷稅率」調查，在台灣5家業者中，抽檢正新橡膠與南港輪胎的產銷及帳冊等資料，據了解，當時出口北美占8成營收的泰豐董座馬述健，就曾主動跟美國報名願意做為受調查公司，但未獲美國接受。知情人士告訴本刊記者說，美國以為我國出口到美國汽車輪胎最多的為正新橡膠與南港輪胎，其實是誤將正新出貨的備胎量也算入，扣除的話，應該是南港與泰豐才是出口到美國最多的前二家業者。泰豐輪胎自創品牌FEDERAL。（圖／馬景平攝）而當時業者原以為台灣廠商出口到美國的輪胎量，約3.5%，遠低於出口量最多的泰國、南韓與越南等，多認為只要正新、南港多加準備提供給美國調查的資料，結果應不會很高，豈料12月底公布初判稅率，正新橡膠為52.42%，南港輪胎98.44%，業者才驚覺此案恐將讓國內汽車輪胎業者繼製鞋業，再掀起一場關廠風波，出走到海外設廠。因此，今年1月13日，經濟部國貿局召開協調會，包括泰豐、南港輪胎等台灣橡膠暨彈性體工業同業公會（橡膠公會）成員均出席，南港輪胎名譽董事長林學圃也現身，2月25日並在世界明珠建築基地會議室，與同業共商對策，就連拜訪行政院副院長沈榮津之行，林學圃也一同前往出席。馬述健說，平常橡膠公會的會議，其他家都是董事長或總裁出席，南港輪胎多由一位國外部特助莊明宏經理出席。「同業都知道前往中央部會的會議，主要是看到南港輪胎名譽董事長林學圃出席表達意見，會議出席名單上可見林學圃的名字與簽名，他才應該是南港輪胎實質控制權人。」南港輪胎副董事長趙國帥。（圖／趙世勳攝）至於南港輪胎在3月下旬，通知美國決定中途退出反傾銷稅率調查，並要求美國退還先前提供配合的調查資料等，「南港並沒有跟我們說要退出稅率調查，況且南港還是泰豐的大股東，也知道泰豐主要市場是在北美，會受到很大的衝擊，竟然都沒先說一聲，會影響到泰豐股東權益。」馬述健說，他還提到建大在南港退出後，便趕緊通知美國，泰豐也跟進，也就是希望美國能將決定退出稅率調查的南港，改判為不配合廠商，能讓結果翻轉劣勢。不過，以上馬述健的說法，南港輪胎認為並非為事實，並且以泰豐和同業都知道南港會考慮選擇退出稅率調查，寄存證信函給泰豐澄清之外，還發布重訊公開聲明，並要對泰豐馬述健提起妨害商譽告訴，副董事長趙國帥還說，「南港也是受害者，是被美國抽檢到的，泰豐不應該怪罪到南港，反而是過去市場布局過於集中在美國，反而來不及應變。」金管會。（圖／報系資料照）金管會證期局官員，則對擔任「名譽董事長」的決策行為，認為可依公司法第8條，公司之非董事，而實質上執行董事業務或實質控制公司之人事、財務或業務經營而實質指揮董事執行業務者，與本法董事同負民事、刑事及行政罰之責任。6月4日，國貿局邀請台灣橡膠暨彈性體工業同業公會、全國工業總會、5家輪胎業者，透過線上會議方式，就美國擬對台灣「乘用車及輕卡車」輪胎課徵反傾銷稅的最新進展，做後續因應討論，「南港上線代表就是莊明宏經理，泰豐馬述健就多次追問他說，南港要退出調查為何不跟泰豐說一聲？你有我的電話，可以打來跟我說？」同場出席人員聽了也很難插話，對泰豐的遭遇慘況深表同情。
輪胎大戰1／泰豐將易主？兩大馬家鬆動 南港砸30億搶下3成股權
泰豐輪胎（2102）股價，8日上午不到11時以32.55元漲停板，堪稱17年來創新高，其中大股東南港輪胎（2101）更在當日再以3.07億元取得9544張泰豐股票，至今已砸30多億元持有泰豐股權達30.69℅，對於目標6月底連署股權過半，10月召開股東臨時會改選董事會，勢在必得。泰豐輪胎6月8日以32.55元漲停板。（圖／截自網路）而泰豐面對自家原持有的優勢股權結構，先是在5月20日董事馬述壯辭職後，連續兩天盤後交易出現共逾7億元的鉅額股票出售，釋出約6℅股權，市場陸續傳出泰豐創辦馬氏家族其他成員、元大馬家（泰豐董事馬佩君，其父馬德玲為元大馬志玲胞弟、母親為蕭祥玲）等大股東的股權，似有出現鬆動之勢。對此，泰豐與南港皆不願證實，知情人士則研判，「現在還會繼續買泰豐股權的人，就是南港輪胎名譽董事長林學圃，或泰豐輪胎董事長馬述健」。林學圃在1994年就開始布局南港輪胎，後順利取得經營權，2019年更因世界明珠開發案回收大筆資金。圖為2019年聯強國際購入世界明珠商辦大樓簽約記者會。（圖／黃鵬杰攝）依據南港輪胎重訊資料，110年5月27日至6月4日，南港輪胎共砸了5億7680萬7千元，平均以30.24元持有泰豐輪胎1萬9075張股票。6月8日再砸3億714萬元，以32.18元取得泰豐9544張股票。迄目前為止，南港輪胎持有泰豐輪胎股權已逾30.69℅，累積持有泰豐輪胎共14萬5258張股票，共花費30億4475萬7千元。再看南港輪胎從去年7月24日起至今年5月26日止，持有泰豐股權由19℅增至24.64℅，並於6月份短短的8天內，南港持有泰豐股權再成長6℅，激增到30.69℅。再加上5月20、21日盤後交易售出的6℅股權（市場推測買家為傾向南港輪胎改革派），今年以來傾向泰豐公司派的股權流失恐達17.64℅，對馬述健是否能以馬家第三代穩守泰豐董事長一職，深具挑戰。據本刊調查，南港輪胎持續增持泰豐股權，以及股市聞人孫鐵漢的力挺襄助，南港輪胎有信心在6月底前，取得泰豐過半股權及連署，依法預計在10月可以自行召集股東臨時會，目標就是全面改選董事，進而取得泰豐經營權。「原本南港輪胎名譽董事長林學圃希望能與泰豐董事長馬述健好好談談合作之道，如今熱心人士見兵臨城下，欲穿針引線希望能與林學圃協談，恐怕已錯失機會，僵局難解。」知情人士分析說。泰豐輪胎改革派股東聯誼會號召，連署股權過半召開股東臨時會，全面改選董事。（圖／讀者提供）泰豐輪胎全面改選董事之法源依據有泰豐股東以「泰豐輪胎改革派股東聯誼會」為名，於2021年5月29日以泰豐5年虧損為由誠徵連署股權過半，便可依《公司法》第173-1條，繼續三個月以上持有已發行股份總數過半數股份之股東，得自行召集股東臨時會，主張全面改選董事等案由。