世界名珠
」 泰豐 世界名珠 南港輪胎 馬述健 林學圃
泰豐擋南港1／華南銀給「超低利率」貸款助南港買股 驚動金管會要查
泰豐輪胎（2102）創辦人馬家第三代現正面臨內憂外患，一是因應美國反傾銷高稅重挫營收，得變賣中壢土地祖產換現金，關廠出走到東南亞找代工、研發新商品等的轉型，同時赫然發現南港輪胎多達六次未依法申報，涉嫌隱匿貸款買股資金來源，金管會已去函要求南港一周內補件說明，並爆出其中一家華南銀提供的貸款利率，還低於勞工紓困貸款的1.854℅。泰豐輪胎經營權大戰開打，南港輪胎一年來已花了30億4475萬7千元，取得泰豐股權30.69℅，泰豐現任董事長馬述健與經營團隊，6月4日、9日連續兩周砲轟質疑「南港輪胎名譽董事長林學圃，買進泰豐股權資金來源？疑申報不實？並呼籲銀行放款應遵守赤道原則，重視貸款對象的ESG」等訴求。聯強去年斥資63.58億元，向南港輪胎旗下南榮開發買下12層辦公樓層，一舉打響「世界名珠」及林學圃的知名度。（左：聯強集團總裁杜書伍）（圖／黃鵬杰攝）本刊調查，金管會已於六月上旬去函南港輪胎，要求就2020年的4月24日、5月5日、6月30日、7月7日、7月31日與9月1日共六次買進泰豐股權之案，須依《證券交易法》規定，取得泰豐股權超過10℅時，應據實申報及公告，申報事項為取得股權數、目的、資金來源等，違反者最高可罰480萬元。據了解，南港輪胎多次買進泰豐股權須向金管會申報資料，副本給泰豐與證券交易所，但在給金管會申報書中的資金來源明細資料，卻漏給泰豐六次，泰豐公司因此提醒南港輪胎補件未果，改向金管會檢舉而驚動金管會發文，請南港輪胎本周內補件說明。本刊還接到爆料，南港輪胎購買泰豐股權資金中，有一筆3億多元是於去年上半年向華南銀申辦貸款，由南榮開發建築提供擔保品，林學圃列為保證人之一，貸款利率約1℅出頭，遠低於勞工紓困貸款1.854℅。舉例來說，勞工紓困貸款10萬元的年息為1854元，若依華南銀貸款給南港輪胎的年息，約可省下數百元。金管會已發函請南港輪胎申報補件說明，取得泰豐股權的資金來源明細。（圖／報系資料照）根據泰豐的廣告聲明，南港輪胎先後向主管機關申報，購買泰豐股權的資金全數來自其「自有資金」？但再看南港輪胎於今年第1季「長短期借款餘額」即達126.18億元，今年5、6月花12.35億元買入泰豐股票，究竟資金何來？公司派質疑，買股之現金流出，遠高於因營業活動流入的現金，淨流出達7.24億元的話，為何能在今年第2季有大筆自有資金購買泰豐股票，請求金管會等了解南港輪胎是否有申報正確。泰豐並也呼籲像是提供貸款的華南銀等金融機構，應嚴加審核貸款資金目的並追蹤資金用途，勿成為違反ESG企業之幫兇，在放款業務應遵循「赤道原則」，恪遵所制定的「永續授信原則」及「負面表列清單」。
【輪胎奇襲2】愛輪胎更愛開發區土地 南港趁疫破40年平衡
新冠疫情重創股市期間，泰豐輪胎卻一支獨秀，短短46天，股價從跌破面值的9.22元，驚奇翻倍衝上18元，然而，掌管泰豐輪胎已66年的馬家，面對6月13日的董監事改選，卻是苦不堪言。南港輪胎（南港）與泰豐輪胎（泰豐）都是老字號，40多年來相安無事，4月9日的一紙股市公告，卻洩漏了「南港偷襲泰豐」的事實。原來，自3月18日起，南港豪砸6.09億元，購入泰豐股票，擁有9.59％的泰豐持股，成了單一最大股東；4月13日的停止過戶日後，南港又狠砸約3億元買入泰豐股票。算一算，南港一個月內共搶下14.25％的泰豐股權，超過泰豐馬家檯面上13.37％的持股。對此，南港聲稱是「投資理財」、「看好未來輪胎市場」、「對於加入南港團隊後的泰豐輪胎有信心，因而續增持股」，卻又提出「二董一獨董」名單，入主董事會意圖明顯，引起外界「打算整碗端走」的揣測。泰豐輪胎（2102）從3月18日起短短1個月，股價上漲2倍。一名業內人士指出，南港及泰豐即使聯手，規模仍與正新、建大等輪胎大廠有段差距，「明眼人都知道，南港志在泰豐的中壢廠土地，希望複製『世界明珠』模式。」去年底，南港在台北市推出「世界明珠」千億豪宅商辦大案，大筆現金陸續落袋，手中銀彈豐沛。泰豐中壢廠位於主要幹線中華路旁邊，距離中壢火車站僅約800公尺，附近有天晟醫院、中原大學，加上鄰近的中原火車站、捷運綠線體育園區皆已定案，土地價值水漲船高。本刊調查，1960年，泰豐以每坪230元取得中壢廠土地，總面積高達5.8萬坪；1999年，其中的3.1萬坪變更為工商綜合區，其中4400坪，2001年以每坪22.5萬元售給TESCO大賣場（現為家樂福）。2006年時，泰豐曾辦過資產重估，估計處分該筆土地後，可獲利26.4億元，如今已過14年，相信「含金量」會更為驚人。
【輪胎奇襲3】每傳要整地股價就飆漲 「小貨車載百億」實在招搖
南港輪胎名譽老董林學圃在1994年時，透過國豐持有南港輪胎股票，最後從仰德集團手中取得經營權，除了看中南港輪胎本業外，也鎖定其位在南港的土地，在2019年世界明珠案引起各界關注後，當時的努力也慢慢回收，如今手中有了銀彈，也將目標轉向在中壢有大塊土地的泰豐輪胎。當地「中信房屋」首璽團隊執行長林宗瑩指出，「以目前中壢地區指標案『海華特區』來看，住宅區每坪單價最貴約四十萬元，泰豐這塊土地的開發利潤龐大。」此外，「屋比房屋」總監陳傑鳴以桃園地價分析，他推估泰豐中壢廠的土地市價至少二百一十二億元。二○一七年，泰豐中壢廠發生大火，濃煙罩頂的末日景象，讓人記憶猶深；災後桃園市政府不允許原地重建，只能修補燒毀的鐵皮，如今空地堆放著上千條輪胎，實在相當突兀。該區里長張正忠表示，「泰豐說要開發這塊土地很多次了，每次一說，股價就上漲，最後卻不了了之。」他透露，當年的大火，讓里民更加厭惡泰豐中壢廠，若南港加入泰豐後，能夠加速開發該塊土地，里民倒是樂觀其成，「不過得要注意開發後，道路能否承受龐大車流，以免塞車變成常態。」泰豐中壢廠區是中壢市區最大的土地，左鄰中壢火車站、天晟醫院，下有中原大學，地理位置極佳。（圖／本刊繪圖組）一位投資人在社群上傳神地形容泰豐中壢廠的土地價值，「用一台小貨車載兩、三百億，又不請保全，大家都看到了。」如此「招搖」，南港輪胎名譽董事長林學圃又怎能視而不見。由於「世界明珠」的建築安全規格比照核電廠震度係數○．四、地震七級，去年九月，成為國際頻道Discovery第一個邀約拍攝的台灣住宅工程。這個報導，不但重新擦亮南港輪胎的六十一年老招牌，七十二歲的林學圃也重攀高峰，受到前所未有的高度關注。「媒體大篇幅報導，我的電話接不完，詢問的、卡位的都有、道賀的更多。『世界明珠』的聲量頓時暴增。」林學圃公開表示，還笑說自己連帶受惠「是一個小小網紅了！」林學圃從1985年開始陸續重整國豐、楊鐵等公司，獲得重整大王的美稱。（圖／報系資料庫）
【輪胎奇襲4】「重整大王」專挑有土地公司 曾涉內線交易判2年
老一輩的投資人，都稱林學圃為「國豐林」；據傳，林學圃的老家本就富有，他年輕時在銀行工作，結識許多大老闆；1980年，年僅31歲的他，進入當時在股市呼風喚雨的「台鳳集團」（已下市）擔任董事。1983年至1985年間，林學圃參與台鳳集團處分龐大土地，台鳳集團股價狂飆到500多元，林學圃因此賺進20多億元。初嚐暴利甜頭的林學圃，1985年向法院申請接手重整已宣布停工的「國豐興業」，一接手後，比照「台鳳模式」大舉處分土地資產，並精簡員工，順利讓國豐興業起死回生。緊接著，林學圃花了2年重整「台中楊鐵公司」，更讓公司股價站上99元的高點，因而贏得「國豐林」、「重整大王」封號。1994年，林學圃鎖定「南港輪胎」，南港輪胎前身是日治時代「台灣工礦公司」旗下公營機構「南港橡膠」。1955年開放民營時，「仰德集團」創辦人許金德等人拿下南港橡膠，更名為「南港輪胎」並上市，後來林學圃透過國豐興業持有南港輪胎十九億元股票，從仰德集團手中拿下經營權，當上董事長。林學圃入主南港輪胎後，手上資產近百億，1998年登上台灣百大富豪；不料，2000年「一邊一國論」讓台股自萬點跳水，林學圃連帶跌落谷底。當時，林學圃為了護盤，將股票全部質押，最終爆發違約交割及內線交易；檢警調查發現，他為了美化國豐興業、台中楊鐵公司和南港輪胎財務報表，利用親友名義在多間證券商開戶買賣股票，甚至偽造不動產買賣契約，最終遭判刑2年，坐牢1年後獲得假釋。此役後，林學圃潛沉十多年，直到南港輪胎去年推出「世界明珠」建案，擔任名譽董事長的他，才再站上檯面。重出江湖的他，寶刀未老，今年一出手，就是以過去的套路，「奇襲」擁有龐大土地資產的泰豐馬家。自1999年開始泰豐中壢廠就傳出即將開發，卻一直未有動靜，附近居民表示如果南港加入能加快速度，大家都樂觀其成。（圖／報系資料庫）
【輪胎奇襲6】泰豐董座砍老臣親戚不留情 喊話誓死保家產
接任董座的馬述健，高調又自負的洋派作風，在傳統老廠裡卻惹來不少爭議。據悉，由於他執意開發競技跑車輪胎，不惜得罪日本合作夥伴和公司老臣，甚至獨自跑了60多國當起銷售員。做事講求效率的馬述健，對人也不太留情面，為了改造組織，他不惜在1年內資遣50歲以上的員工；此外，他更撤換2位堂弟馬述康（母親為台泥董事長張安平的胞姊張仙平）、馬述壯的董事職位。一位熟悉馬家的企業人士說，「馬家第二代得知南港輪胎的意圖後，曾在家族聚會中下達『誓死保護家產』的指令。」然而至目前為止，僅見泰豐將股東會紀念品「商品卡」的面額，從50元調升到500元。「依時下氣氛來看，即使馬家順利保住泰豐經營權，馬述健仍會陷入董座保衛戰。」本刊調查，剛過46歲生日的馬述健，今年的過年期間出國，遇上新冠疫情爆發而滯留海外，迄今已4個多月。「董事長（馬述健）遠距辦公，天天與台灣公司開會聯繫。」泰豐內部透露，馬述健正安排近日返台。面對林學圃的強娶，馬家如何保衛？一位有併購經驗的上市公司主管說，「公司派持股低，得撒出『豐沃銀彈』，打仗要看籌碼，但泰豐是否有足夠糧秣作戰守住經營權，有待觀察。」另一家上市公司法務長則分析，「泰豐還有時間可以透過現金增資、私募等類似『文曄迎戰大聯大』公開收購的策略，就要看泰豐大股東決定是否要去做？而且還要比速度，機會正在流失中。還有，改選時配票策略若巧妙，50%股權不一定打得贏49%股權。」對於南港發動奇襲，泰豐發言人楊建忠質疑「其意圖不明、動機耐人尋味」，但他表示願意在雙方合意下「安排見面」。截稿前，本刊聯繫上馬述健，他越洋喊話「將全力鞏固經營權」，將私募兩億股票，稀釋市場派股權，以捍衛馬家跨越一甲子的家業。
【329鬧房疫2】台北市豪宅惦惦 緩銷策略接待中心工程慢慢來
在新冠肺炎疫情直球對決下，今年房市329檔期整體呈現「龜縮」狀態，去年大鳴大放的台北市豪宅推案，今年329檔期幾乎全面「噤聲」，北台灣建商都以20坪至45坪的中小坪數當主力！今年329檔期最大的不同，就是去年大張旗鼓的台北市豪宅推案，如今卻無聲無息。例如東區「正義國宅」都更案「Diamond Tower」開案一延再延，預計第三、四季推出，具體時程尚未確定；就連傳聞「台北市329檔期唯一大坪數新案」的「潤泰敦峰」，本刊記者詢問後，只得到「因工程進度延至5月公開」的答案。正義國宅都更案「Diamond Tower」1月16日舉行上梁典禮，目前持續興建工程，公開推案時間未定。原訂今年首季公開的南港區千億超級大案「世界明珠」，迄今也無公開計畫。對此，負責代銷該案的「甲山林機構」總經理張境在繞了個彎說，「世界明珠正以新的模式進行銷售。最近有很多台商客戶賞屋，賣得比過年前還好，上上個星期賣了5戶，每戶約1億5000萬元。」「跟疫情完全沒有關係，高調不見得賣得好。」據了解，甲山林機構在總部設有招待所，若買家有興趣進一步了解，會帶買家到基地的工務所，實地感受大基地的規模和地段價值。「宏築信義」接待中心尚未全部整理完成，不少區域客已前來探詢房價。（圖／黃威彬攝）「宏築信義」在信義區擁有難得的1700坪大基地，坪數規劃25-95坪2-4房，另有百坪以上特殊戶型，產品多元。（圖／建商提供）在台北市329檔期的豪宅推案消失下，中小坪數新案上陣稱霸，鎖定自住客群。指標推案有信義區的「宏築信義」、「信松廣場」，以及士林區的「圓山帝寶」與「陽明大苑」。然而，本刊記者致電上述建案，發現一切仍在「龜速」籌備，「信松廣場」、「陽明大苑」接待中心還在搭，「宏築信義」、「圓山帝寶」的樣品屋也尚在局部施工中。一名業者溫吞地說，「房市大咖『台商們』短期內也走不了，不用急，慢慢來！」創意家行銷品牌公關陸宜表示，台灣醫療系統控制疫情得當、備受肯定，吸引不少台商加速回流購屋。（圖／黃耀徵攝）位於捷運麟光站旁的「宏築信義」，算是「腳程」較快的新案，基地面積約1800坪，產品規劃最小25坪的2房格局，鎖定周邊「舊換新」的區域客。「雖然接待中心樣品屋還沒完成，已有不少區域客來詢問，假日賞屋人潮非常多，到晚上9點半都還有客戶在洽談。」代銷業者「創意家行銷」公關陸宜透露。「松蔦青語」基地坐落於台北市松河街，享有無敵水岸河景。（圖／王永泰攝）另外，「松蔦青語」是少數趕在3月中前公開的個案，建商為營造起家的「大家地產」，共規劃108戶，12坪至29坪，格局1到2+1房，主打防疫概念宅。大家地產董事長卓家雄說，「我們苛求防疫安全與居住品質，光是和建築師溝通室內格局設計圖，就更改了上百次，務求戶戶有窗，即使是12坪小套房，衛浴也能開窗通風。」「圓山帝寶」位於承德大道第一排，享有大佳河濱公園（下圖）水岸生活。（圖／圓山帝寶提供）「圓山帝寶」（上圖）位於承德大道第一排，享有大佳河濱公園水岸生活。（圖／台北市工務局提供）