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房市價量增溫國庫也賺飽！2024房產稅收將挑戰3900億新高
受惠房地產價格與交易量雙雙增溫，統計今年前10月房地產相關稅收已達2729億元，全年有機會挑戰3900億元，將創歷史新高。其中房屋稅收與房地合一稅收也雙雙來到頂峰，反應價格大幅上漲與新成屋數量多，尤其新成屋的房屋稅因為標準單價拉高後，稅收一路成長。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地產的持有稅在房屋標準單價拉高後，持有新房屋的屋主房屋稅負擔明顯增加，未來若沒有設籍的屋主，例如因為學區等需求戶籍遷出，導致房屋沒有人設籍，房屋稅就無法適用自用住宅稅率，再加上近年交屋潮帶動，房屋稅稅收還會增加，房屋稅屬於地方稅，稅收增加也有利於地方發展。根據財政部113年10月全國賦稅收入初步統計，今年房屋稅稅收已達922億元，首度突破900億元，房地合一稅收前10個月857億元，已經寫下歷史新高，契稅前10個月稅收159億元，土地增值稅前10個月749億元，地價稅則是仍在課徵階段，過去兩年地價稅稅收都在940億元，今年應不會有太大變動，推估這些房地產的交易稅與持有稅收今年可望挑戰3900億元。曾敬德表示，持有稅因為房屋標準單價拉高，再加上新成屋不斷落成，預料未來稅收也會達每年千億元，民眾購買新成屋持有成本的負擔增加，至於交易稅則多是因為2016後買進的房地產價格大漲帶動，今年推估房地合一稅收也增加到近千億元，對於國庫也大大進補。也因為稅收增加許多，民眾應多利用合法管道節稅，例如注意戶籍設籍規定，同時房地合一稅也有重購退稅等優惠，建議最好提早詢問專業人士做好規劃，避免被國稅局關注。
上半年房市有多熱？全台房地合一稅桃園年增1.2倍 六都稅收王「是它」
今年上半年房市有多熱？財政部近期公布今年1~8月個人房地合一稅收情況，全台共達437.6億元，其中以台中市達81.9億元位居六都「稅收王」，另觀察漲幅則以桃園市成長逾1.2倍最多。上半年經歷房市多頭，促進全台稅收大補血，如今央行祭出第七波信用管制，專家認為市場環境轉冷，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。根據財政部資料，今年1~8月全台個人房地合一稅共約437.6億元，較去年同期增長92.1%；其中，台北市同時段個人房地合一稅稅收約48.6億元，年增率為99.1%；新北市為77.1億元，年增率106.1%；桃園市達56億元，較去年同期成長123.8%，漲幅居六都之首；台中市為81.9億元，是六都冠軍，年漲幅則是76.4%；台南市則達27.8億元，年漲幅達57%；高雄市為64.2億元，年漲幅達101.6%。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，今年1~8月雖有不少風波，但新青安利多仍在，僅出現零星賠售個案，且賣方若在2016~2018年入手，價格位於相對低點，今年售出仍有不小增值空間，致使全台個人房地合一稅稅收皆大漲不少。觀察六都各區域，台中市仍是六都房地合一稅收王，主因仍是區域有重劃區、台中捷運等議題加持，區域買盤有所支撐；桃園市則受惠於大台北房市外溢，且區域房價相對雙北、新竹親民，持續吸引外縣市年輕族群移入，市場蓬勃發展，致使房地合一稅收能夠年漲1.2倍之多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，央行已多次升息，同時9月祭出近年來最嚴苛的第七波房市管控措施，市場環境趨冷，惟新青安優惠貸款方案仍在持續，且央行眾多舉措僅劍指投資、囤房族群，同時房地合一稅2.0、預售屋禁止轉約等影響仍在，弱化市場供給，且首購買盤持續支撐之下，下半年市場預計朝「量修價穩」局勢發展。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，短期內房價未必會大幅下跌，長期來看，若供應量相對穩定，需求持續減少，價格可能會有所調整，而部分屋主若有急用資金需求而出售的情況，也將影響價格走勢。儘管政策短期內可能帶來不穩定因素，對於有剛性需求的買方而言，尤其首購族，隨著投資客競爭者減少，有機會以更理想的價格購入心儀房產。
公告地價調幅創7年新高！自用宅地價稅「這三地」漲幅最大
全國公告地價調幅前5名縣巿11月地價稅即將開徵，2024年公告地價平均調幅5.78％，創7年來最大漲幅，依公告地價計算的地價稅跟著水漲船高，根據統計，自用住宅每戶平均增加約數十元到百元，非自住戶則上看千元。專家透露，養地的建商、飯店業者、大地主等適用最高級距，對稅率的調升將非常有感。地價稅與公告地價息息相關，稅捐稽徵機關是依據公告地價的80％作為申報地價計徵基礎。2024年適逢各縣市調整公告地價，內政部統計，全國22縣市公告地價皆調漲，以桃園市上漲14.78％最高、其次是金門縣11.28％、新北市漲幅也有10.44％，台中市、台南市及宜蘭縣、新竹縣的調幅則在4.12％以上。永慶房產集團總經理葉凌棋說，公告地價雖推升地價稅，但對一般自住，特別是大樓住戶因土地持分少，影響有限，若住在土地持分大的透天厝則衝擊較大；但為避免民怨，縣市政府大多不會大幅調高公告地價。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，公告地價的調漲會拉高地價稅、地租，增加地方財源，只是對非自用，如養地的建商、大地主若適用最高級距，對稅金增幅將很有感。值得注意的是，同一縣市會依土地使用目的不同，適用不同稅率，特別是自用與非自用，有相當大差距。以桃園為例，稅率相差4倍起跳，所以購買預售屋、新建案等民眾，記得一定要在9月23日（22日適逢假日順延）申請變更為自用，桃園市已有4萬多戶提出申請。以桃園適用自用住宅稅率為例，每戶平均稅額增加約56元。新北市公告地價調幅平均逾10％，在六都僅次於桃園市，一般自用住宅平均每戶的調幅超過百元，大約在140多元。新竹縣今年地價稅調幅4.11％，低於全國平均。根據新竹縣的試算，2024年調整後，一般非自用住宅戶例如公司企業、法人組織、建商、房東、地主等，每戶地價稅平均增加約897元；自用住宅平均每戶增加約26元、97％民眾的稅額增加在300元以下。財政部將在10月23日公布今年地價稅開徵情形，以2023年度為例，開徵戶數為894萬戶，整體稅額936億元，平均稅額大約是1萬469元；其中383萬戶是自住戶，稅額大約是1645元。
打炒房見效？全台「純住宅開工量」創6年新低 專家：前景不看好
近期颳起「限貸風暴」，房市前景不明，2024年上半年全台「純住宅開工量」創6年新低，回到2019年疫情前水準；其中新北市更創2009年統計以來最低紀錄。有房仲專家指出，「平均地權條例」修法通過加上建商專注銷售餘屋，才導致開工量驟減。根據內政部統計，上半年度全台扣除農舍的純住宅開工量達5萬2,712宅，與去年同期相比減少21%，同時為近6年來同期最低。觀察六都數據，新北市上半年開工量僅3,575宅，不僅年減幅高達71.6%，也創內政部自2009年有統計以來同期新低；而台南市上半年開工量達3,259宅，年減幅高達49.1%，近乎腰斬；而近年來都為建照量、開工量龍頭的台中市，今年上半年開工量達1萬2240戶，與去年相比也減少22.5%。另觀察其他三都，台北市上半年開工量成長26.4%最多；桃園市則以年增率約11.6%，漲幅居於六都亞軍；而高雄市與去年同期相比成長約1.1%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析，建商申領建照後需半年內開工，且可展延3個月，因此開工量反映半年前至9個月前的新案市場狀況，當時適逢「平均地權條例」修法通過，加上建商專注銷售餘屋，致使開工量驟減。大家房屋企研室公關主任賴志昶也分析，開工量會出現大幅衰退，主因為去年7月「平均地權條例」修正案上路，房市前景較不看好，加上土建融限縮、工料雙漲等因素，致使整體開工量皆呈下滑。而新北市開工量衰退最嚴重，研判是疫情後建商推案集中於新北市第一環、淡水和新店等行政區，這些區域餘屋量供給大，建商傾向於先專注銷售，進而使延後開工情況嚴重。
房貸鬧錢荒？銀行放款緊縮「陸續調高報價」 專家解析罕見狀況
近年房價持續上漲，銀行房貸金額同步攀升，造成房貸鬧錢荒？！據房仲業統計，2010年第一季民眾購屋貸款平均每件542萬元，到2024年第一季平均貸款每件977萬元，14年來，就多出8成的金額，研判可能是短時間內出現大量貸款與房價大漲下，導致市場資金吃緊。信義房屋指出，今年房市交易暢旺，全年有機會挑戰36萬棟，移轉棟數有機會挑戰2011年後新高，雖然交易移轉棟數未創歷史新高，但銀行房貸卻是罕見的緊縮，主要原因可能與單筆房貸金額快速攀升有關係。信義房屋統計，2010年第一季平均房貸金額為542萬元，但今年第一季平均房貸金額已達977萬元，房貸金額相當於一件抵2010年的1.8件。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，已經很久沒聽到銀行房貸像現在這麼緊縮，部分銀行開始陸續調高報價，甚至針對VIP放款、或者排隊等放款等情形，雖然過一陣子，可能銀行就會又有額度出來，不過若是公股行庫放款態度趨於保守，房貸案件湧入還有資金的民營銀行，現在還正常接案的銀行，可能過幾個月，也會受不了。曾敬德指出，現在銀行放貸保守也出現一些過去罕見的狀況，包括可能本來有洽詢過的預售整批房貸，有些銀行現在不認當初條件，還有整批房貸只給部分名額，最後交屋客戶只能去找自己熟悉的銀行。曾敬德表示，為了爭取客戶與維護往來關係，整批房貸本來條件都會比較優惠，不過現在資金有限，留給一般房貸戶更有利可圖的狀況下，購屋人要多問幾家銀行才較為保險。信義房屋預期，2024年全台建物買賣移轉棟數有機會挑戰36萬棟，2004~2007每年移轉棟數都超過40萬棟，當時也未出現錢荒的現象，但觀察2010年第一季民眾購屋貸款平均每件542萬元，到2024年第一季平均貸款每件977萬元，14年來，就多出8成的金額，短時間內出現大量貸款與房價大漲下，導致市場資金吃緊。曾敬德表示，市場資金吃緊最明顯就是股票質押借貸金額，上半年有些還貼近房貸的利率，近期都快速拉高，央行的貨幣緊縮與市場機制產生效果，現在甚至有購買預售屋的客戶，希望案子不要蓋太快，尤其工程進度快要完工的預售屋，客戶反而會擔心交屋時銀行核貸成數的問題。
「富爸媽」避稅！房屋贈與移轉創33年新高 雙北居前二名
上有政策、下有對策！7月囤房稅2.0上路，為達節稅效益，「富爸媽」紛紛卯起來送房，根據內政部統計顯示，全台上半年贈與移轉棟數達2.87萬棟、年增3%，創1991年有統計以來同期新高。內政部統計顯示，贈與移轉的高峰期為房地合一稅實施前的2015年，當年高達5.5萬棟，2016年房地合一稅上路後降至4.1萬棟，不過近年隨房價上漲、房市熱絡，贈與移轉棟數逐年攀高，去年已達5.2萬棟，今年上半年續成長3%。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，中央銀行信用管制針對七都自然人購買第二屋，貸款由6成降為5成、且無寬限期，購置第三戶高價住宅貸款上限僅4成，此外，今手7月上路的囤房稅2.0，規範非自住住家用房屋改採「全國歸戶」，且調高多屋者房屋稅率達2~4.8%，各種限貸、重稅壓在多屋者身上，使多戶持有人贈與房產給親人的需求提高。以六都來看，房價最高的台北、新北不僅贈與移轉棟數高居一、二名，上半年年增率7.3%、4.9%也遙遙領先其他四都，反應雙北房價高、年輕人購屋不易，贈與移需求大，尤其台北市不少金字塔族群，若持有多戶不動產，房屋稅等持有成本較高，更有贈與房產給親人的節稅需求。此外，戰後嬰兒潮世代多是享受台灣早年經濟成長、擁有房產的族群，隨此世代步入老年，加上贈與移轉快速增加，今年繼承移轉則有趨緩，內政部統計顯示，上半年繼承移轉為3.73萬棟、年減3.1%，但仍創下有統計以來同期次高。
17坪小戶型買2衛？他勸表弟「改1衛」被已讀 過來人喊：別害人家
每個人買房著重的考量各有不同，因此選擇在他人看來或許有些難以理解。一名網友就上網抱怨，表弟買了一間預售屋，17坪2房2衛，加上車位總價1600多萬元。原PO認為17坪不用買到2衛，建議表弟改成1衛就好，另一間拿來當儲藏間，卻被以讀整整2天，因此上網發問：「怎麼勸退表弟買2房2衛？」一名網友在PTT發文，表示自己的表弟日前簽約預售房，17坪2房2衛，含B3車位，總價約1600多萬元。但他認為，17坪的房子並不需要配置兩間衛浴，其中一間可以改成儲藏室，還說「而且房子在2樓，真有急用去1樓公設上廁所就好，還不用自己打掃」。結果他提出的建議，被表弟已讀了整整2天，讓他覺得對方不識好人心，「現在年輕人那麼愛住鳥籠，1600萬蛋白區蓋日式平房都能蓋好幾間了。」貼文曝光，有網友也愛2衛，「2衛的價值高多了，別害人」、「一堆人同時屎在滾就知道2衛的重要了」、「17坪2房2衛是很小，但好租人，租給2人的租金2衛比1衛能收更多錢」、「2衛很讚，你根本反指標」。不過也有人同意坪數太小，2衛根本是浪費空間，「15坪或以下的，才不需要2衛」、「這什麼蚊子宅 還2房2衛」、「2房而已為什麼要2衛？17坪還要浪費1坪空間」。據《ETtoday房產雲》報導，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德針對這個問題表示，17坪的房子有2間衛浴真的不會太多，「建商會這樣賣，一定有他的道理」。曾敬德指出，2房2衛的戶型「未來會很好賣」，市場需求很大，尤其是上班日的早晨，大家起床同時搶著要用廁所時，就不會互相干擾。
台灣戶均人口「2.52人」再創歷史新低 小宅成房市主力產品
據內政部統計數據顯示，1991年全國平均每戶人口數為3.94人，之後家戶人口持續下滑，並在2009年跌破每戶平均3人關卡；截至2024年4月底，全國平均每戶人口更寫下2.52人的新低紀錄。而在主要六都中，又以台北市2.35人最少、台中市2.67人最多。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，傳統大家庭時代不再，加上高房價小宅化、高齡化又喪偶，年輕人不婚不生、居住觀念改變等因素，都是造成戶均人口持續下跌的原因。倘若國內移民政策沒有大幅變動，估計未來趨勢也很難有翻轉的機會。曾敬德指出，主要都會區中，台北市戶均人口數最少，僅2.35人，也為當地房市結構帶來變化，成為全台灣「小宅化」最先興盛的城市。而台中市雖然是六都中戶均人口數最高的都市，但同時也是近4年戶均人口數下滑最快的主要都會區，自2020年的2.81人減少至2.67人。曾敬德認為，這種變化主要與近年來台中人口、房市結構變動有關。台中市近年交通、重大建設、科技廠話題等利多齊聚，除了新遷入人口大多是小家庭外，房價飆漲下，低總價的小宅新大樓，逐漸取代傳統三代同堂的透天厝，年輕人陸續分家，讓戶均人口數快速下滑。曾敬德表示，高房價、建商狂蓋小宅、居住觀念轉變，三者間環環相扣。開發商因單價上揚壓縮建案空間坪數，控制總價來吸引新一代年輕購屋族；而許多年輕人不喜歡與長輩同住，小家庭化趨勢明顯，也造成對居住空間的需求下滑。估計未來的房市主力產品，仍將以小宅為主。
520商辦突起2／大建商百億案轉戰中南部 業者：市場熱、未見利空
在政府房市及經貿產業政策推波助瀾下，今年建商「520檔期」住房推案出現板塊大挪移。據591新建案調查，今年520住宅指標案平均分布，雙北、桃園、台中、高雄各約有200億元案量釋出，值得注意的是，大型建商明顯往中南部布局，台中有潤隆(1808)、華固(2548)，高雄有豐邑、興富發(2542)；雙北百億案則由國泰建設(2501)、新潤興業(6186)帶領國賓大、新濠建設撐場。據信義房屋不動產企研室統計，今年前2個月預售屋交易揭露共計約1.9萬戶，較去年同期增加約1萬戶，銷售金額高達3202億元，年增近2000億元、增幅150%。若以區域來看，2月銷售量最大的是台中市，共1624件，其餘像新北市、桃園市、高雄市也是預售熱區。需求也反映在供給上，百億指標大案過去多集中在雙北，今年520檔期，指標案遍地開花，均勻分布全台，甚至因大型建商積極布局中南部，讓台中、高雄比雙北更搶戲。潤隆建設在水湳經貿園區推出預售案「當代首馥」，總銷110億元，近期接待中心才剛上案名。（圖／潤隆提供）台中地區520亮點都集中在西屯區，有總銷106億元的「華固頂匯」，此案也是華固建設首度跨足台中推案。華固總經理洪嘉昇告訴CTWANT記者，台中土地資源豐富，又有許多殷實企業，科學園區腹地廣大，消費力又強，相較台北舊市區開發要走都市更新、時程長，因此華固決定跨足台中，目前已經買了4塊地，「華固頂匯」為第1案，開發順利緊接著第2案就會推出。洪嘉昇也笑回，本來打算在台中經貿二路搭建華固行銷館，預計8月才要啟用銷售「華固頂匯」，「沒想到很多台中好朋友一直問，因此4月底就先在新聯陽(代銷)台中辦公室潛銷，反應很好，第一批實價登錄預計520就會送出。」據了解，「華固頂匯」每坪成交單價落在77~88萬元。台中西屯另一大案，潤隆建設在水湳經貿園區推出「當代首馥」，總銷110億元。潤隆總經理林暐鈞表示，該案基地位置非常漂亮，位於逢甲大學東側，旁邊就是中央公園軸線，規劃3~6樓為辦公室、7~29層為住宅，跳脫小坪數思維，設計45~52坪3~4房產品。2021年8月豐邑建設以17.1億元購入高雄市前金區「WO HOTEL」(右)後，於今年520檔期推出「豐邑TOP+」(左)，坪數規劃29~49坪。（圖／豐邑提供）「水湳經貿園區就是下一個七期！」目前七期不論住宅還是商辦新案價格都已站穩7字頭，林暐鈞認為，七期開發已飽和，水湳才正要起步，未來5~10年發展性和房價都將不輸七期。高雄方面，520檔期原有清景麟320億元總銷的「金銀島案」，不過因建照尚未取得，因此房市聚焦在前金區2大案，興富發總銷100億元的「巴黎河左岸」及豐邑建設總銷101億元的「豐邑TOP+」，且2案距離5分鐘車程內，短兵相接，相當競爭。據了解，「巴黎河左岸」規劃2房為主小坪數產品，開價每坪45~65萬元，搭配興富發集團的優惠付款方案，目前潛銷已近8成；「豐邑TOP+」則為豐邑建設收購Wo Hotel窩飯店後的改建案，由創意家操刀代銷，每坪開價也將介於5~6字頭。豐邑建設總經理邱崇喆表示，目前「豐邑TOP+」接待中心趕工中，已在飯店舉辦2場說明會，預收50幾組預約客。該案也同時為豐邑和創意家首度跨足高雄的處女作。新潤「士科大院.」坪數規劃26~53坪，於5月8日正式公開，新潤興業董事長郭長庚(左3)、慕樺廣告董事長李幹樂(右3)。（圖／記者方萬民攝）北台灣桃園地區則由璟都機構一次推出2大指標案，分別為中路重劃區「璟都仰目」與大園客運園區「璟都航空城」，總銷分別為80與96億元。而桃園A7重劃區總銷80億元的「鴻築善捷段」，據悉開價已站穩5字頭。雙北地區，原本市場預期520檔期還有潤隆總銷逾100億元的萬芳路案，不過就在5月後，經CTWANT記者求證，確定延期推案，讓雙北520檔期由北投區新潤興業「士科大院.」、南港區「國賓大南港路案」、中和區國泰建設「METRO PARK」、土城區「新濠岳」，4個百億大案撐場。根據記者調查，南港區「國賓大南港路案」和土城區「新濠岳」，2個接待中心都還在趕工中；國泰建設攜手日本房地產龍頭三井不動產推出的「METRO PARK」，總銷165億元，為「META PARK」的二期，即將於5月27日舉行公開記者會。新潤興業在北士科推出的「士科大院.」則是於本月8日正式公開，但其實早在1個月前就已經銷售，新潤興業董事長郭長庚表示，「士科大院.」總銷金額127億元，目前每坪開價105~120萬元間，相對大直河岸豪宅每坪要200多萬元來說，「士科大院.」只要一半的價格，未來也有望比照大直房價。對於今年市況，林暐鈞表示，依潤隆內部銷售數據來看，今年房市滿熱，尤其購屋年輕化明顯，總價帶在1000萬元出頭的產品相當熱門，也出現不少80年次的客戶，「由於之前政府推很多抑制房價的政策，現在購屋人也都知道不能轉約、貸款條件上有限制，但仍有很多剛需客，不只自住也置產，並沒有消退。」至於新內閣上任未來市場是否有變數？他認為，「都是同一黨派，應不會有太意外的事發生！」慕樺廣告董事長李幹樂也認為，受到通膨壓力因素，使得目前全台房市表現還不錯，但缺工料漲、電費上漲、碳費等問題，導致整體營造成本居高不下，現在還沒看到有利空，也因為政府超前布局祭出不少管控措施，台灣房市相對健康，預期今年下半年房市持穩，與上半年差不多。
要命的屏蔽2／沒管委會政府不甩 老舊公寓公安淪踢皮球
花蓮強震不僅震出老舊房屋的結構安全問題，也抖出不少舊公寓管理爭議，因為早年的老舊公寓並沒有設置管理委員會，不僅部份住戶抱怨公寓管理品質差，遇上「鄰避設施」時更無力據理力爭。對此學者直批，這是許多住民心中的痛，而其根源就在縣市政府怠於行政，刻意漠視。0403強震造成北部縣市多處大樓傾倒，商家和住戶的物品也一片狼藉，住在台北市木新路一棟四樓公寓的L小姐與住戶向本刊記者投訴，她們一樓的知名烤鴨店生意極旺，一樓店面製餐空間不足，老闆娘常利用深夜在二樓自宅使用機器備料，除了夜間不得安寧外，老舊機械臭味撲鼻，甚至曾數度引起火花，梯間更是常堆滿桶裝瓦斯筒，0403大震之後由於強烈搖晃，住戶逃生時甚至看到瓦斯桶傾倒，憂心氣爆，險象環生。烤鴨店遭控長期以2樓民宅違法當備料廠，機器環境髒亂且發出陣陣刺鼻味，衛生局推稱不具搜索票無法強行蒐證，居民生活陷入極度不便。（圖／讀者提供）L小姐手持公文控訴，從去4月起鄰居與自己曾多次申訴北市建管處與衛生局，但最後不是以「免罰」結案，就是從未看到來稽查，都發局甚至直接搬出《公寓大廈管理條例》第59條，聲稱「區分所有權人會議召集人等若發現社區疑似不法情事……管委會可以列舉事證報請縣市主管機關處理」。看似公務機關依法行政言之合理，「老舊公寓根本沒有管理委員會」L小姐說，業管單位都知道老舊公寓沒有管委會的事實，這種答法無疑是踢皮球。對此，北市衛生局食品藥物管理科長林冠蓁表示，目前稽查人員每人身上至少40案，去化確實需要時間。本月3日已有人員稽查，發現排風扇截油設施不潔、食材未加蓋、工作人員沒有健檢報告等問題要求限期改善，10日起已屬隨時複查可開罰階段，衛生局也會隨時派員稽查。林冠蓁坦言，民眾控訴指摘關鍵的二樓備料區，衛生局行政調查有侷限，衛生局不若檢調有搜索票，只要業主自稱是民宅「我們沒辦法進去」。陳情人拿著公文站出來控訴，由於舊公寓沒有管委會與商家抗衡，在衛生與公安上疑慮不斷，自己買屋兩年從沒睡過一天好覺。（圖／記者顏瑋辰攝）景文科技大學財務金融系副教授章定煊直言，都發局的說法就是不想管啦！由於台灣民情關係，對公寓成立管委會，最芥蒂的就是需要交管理費，如果沒有管理費，管委會根本沒法運作。章定煊建議參考「美國模式」，美國不少獨棟住宅，看似彼此關聯性低，卻能由政府介入，依照地緣關係強制設立管委會，並由住戶繳交管理費，以利永續經營。而在台灣，不妨也由地方縣市政府都發或城鄉局介入，將各老舊公寓以「鄰」為畫分，統一設立管理委員會，並入法需繳納類似管理費概念的公積金，初期由政府補貼，並階梯式逐步落日，讓即使老舊公寓，也能逐步建立完善健全制度，「對房價也有幫助」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分享，不少老公寓面臨樓下快炒店等油煙、噪音甚至光害汙染，老舊公寓早期法令並不完善，常常需靠里長等鄰里「頭人」協調，現代工商社會則有不少人透過瘋狂檢舉，包含食安、光害、噪音等違規，「以戰逼和」要求商家改善甚至搬遷。曾敬德直言，通常戰敗的都是樓上的住戶，因為快炒等「鄰壁商店」常常比樓上住戶早進駐該區，開店也有盤根錯節的人際網絡。因此若自知是此類高敏感族群，「建議買房子時就先選純住宅物件」。
升息半碼對房市影響有限？ 專家點出三不利影響但肯定房市需降溫
央行21日宣布升息半碼(0.125個百分點)，打破市場原先預期央行利率將連四凍的推測，房地產界普遍認為對房市影響有限，儘管升息半碼，千萬房貸每月僅多出631元，專家則點出三大不利影響，其中即包括租金持續攀高，而對於交易量影響，認為短期內還是會有降溫效果。房市趨勢專家李同榮認為，央行突然升息理由包括抗通膨、抑游資、降溫股市、防範房市甩尾上升，升息策略可謂一石二鳥，而對處於高檔的房市而言，將產生三大不利影響，包括住宅首購市場買氣降溫、租賃市場租金持續攀高、商辦廠辦市場投資意願降低。依據2024年1月主計總處統計，租金指數高達105.19，已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，李同榮說，顯然租賃市場供需失衡，若利率再往上升，房東的持有成本一旦增加，就會帶來轉嫁效應，租金就會持續高漲，對年輕人又是一大打擊，而住宅首購者的負擔就在溫水煮青蛙的情況下，漸進式的往上增加，也會影響剛需市場購屋信心與買氣。觀察2022年利率連五升當時的房市價量變化，2022年下半年的買賣移轉棟數為14.7萬棟，年減15%，一直到2023年下半年逐漸消化完連續升息的利空，加上平均地權條例上路後利空淡化，建物買賣移轉棟數才逐漸轉為年增。若統計信義房價指數則可發現，在連續升息房市交易量縮後，房價表現明顯趨穩，統計2022年第二季到2023年第一季的信義房價指數，六都加上新竹地區的房價漲幅為-2%~6%，不過2022年第二季到2023年第四季六都加上新竹地區，房價漲幅則為4%~20%。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，2022年下半年預售禁止換約政策題材發酵，市場交易量萎縮，不過2023年上半年升息循環告一段落後，市場也逐漸習慣2%的房貸年代，加上新青安貸款協助年輕人降低短期購屋房貸負擔，台股也出現一波漲勢與通膨等因素帶動，房市又出現一波漲勢。此次雖然升息半碼對於房貸族的房貸支出增加，曾敬德說，短期內還是會有降溫效果，不過影響程度不會像2022年連續升息5次那樣顯著，升息背後原因主要來自於通膨預期與市場資金過多，要觀察這些因素對於今年房市影響。並且這波買氣衝最快是新青安族群，中高總價市場並未出現失控狀況，反而總價1500萬元以下市場表現活絡，推估央行因而未再進一步縮緊信用管制措施，不過這次突發升息也有一石多鳥效果，一方面降低民眾通膨預期、房市也可暫時降溫，也可避免ETF市場資金過熱狀況。
租屋族日子更苦了…今年3大殺手級政策上路 專家學者預測最快下半年調整租金
租屋族的日子更苦了！今年3大殺手級政策上路，包含電價上漲、央行升息、囤房稅2.0版7月上路，專家學者預測，房東最快下半年就會調整租金，漲幅10到50％。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，年輕人面臨租金上漲、另還要忍受通膨，兩邊夾攻生活將會更困難。住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，通常房東都會超額反映成本上漲，例如央行升息半碼，房東房貸1000萬元，貸款30年、每個月本息攤房貸負擔增加630多元，就會漲1000元因應。目前會造成房東成本增加，除了房貸利率增加，還有電價上漲、囤房稅2.0即將在7月上路，明年5月開徵等，預估每月租金在5萬以下的房子將面臨被漲1成左右的危機。立委郭國文也憂心，囤房稅2.0上路之後，租金轉嫁的問題，他引用財政部委外研究報告《我國房屋稅轉嫁租金效果之研究》，以台北市為例，如果房東稅額成本增加2776元；反映在租金上成長3萬8975元，等於是實際成本的14倍，恐會發生超額轉嫁的現象，造成租屋者負擔過高的轉嫁。他擔憂在租屋市場保障不足下，7月即將上路的囤房稅2.0恐造成甫創下歷史新高的房租物價指數再暴增。章定煊認為，「通膨」是驅動房東漲房租的最大因素，當滷肉飯的價格從30元漸漲到50元，房東就會有感、進而漲房租。2023年消費者物價指數（CPI）平均漲幅2.50％，章定煊表示，現在台北市分租套房租金7、8000元起跳，漲幅甚至會達到50％。40歲汪先生與妻子皆是上班族，每月收入10多萬，在新北市蘆洲區租三房兩廳約30坪房子，育有兩個子女，每月租金3.3萬元，汪先生無奈表示，上次搬家是因為房東要賣房子，為了生活穩定，如果房東只漲1、2000元，還是能夠接受。單身、北漂的許小姐是租台北市文山區屋齡超過40年的分租雅房，裝潢陽春沒有空調，每個月租金可壓在6000元，為了享受便宜的租金，她每天通勤時間來回超過2個小時，扣除必要支出，每個月剩下不到2萬元可用，許小姐說，如果房東漲租超過50％，她就考慮搬到離公司較近的地方。
直球對決電價先打預防針 央行利率突襲升半碼壓慘房貸族
中央銀行21日宣布升息半碼，其後重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點。由於市場原普遍預期不會升息，此決定跌破不少專家眼鏡。央行21日召開理監事會議，會後宣布升息半碼，是2023年第2季以來首次升息。官員說明，3月22日上路後，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率將分別由年息1.875%、2.25%及4.125%調整為2%、2.375%及4.25%。此外，會議也上修2024年經濟成長率預測值至3.22%，對消費者物價指數（CPI）調高至2.16%。官員會後受訪表示，綜合國內外經濟金融情勢，預期今年國內通膨率將逐季緩步回降，但考量2021年以來物價漲幅較高，以及4月國內電價恐怕會調漲，通膨預期調高在所難免，而在經濟成長可望增溫下，為抑制國內通膨預期心理，理事會議參與者一致認為調升政策利率，有助促進物價穩定，並協助整體經濟金融穩健發展。對此，前金管會主委曾銘宗向CTWANT表示，考慮今年1-2月消費者物價指數（CPI）平均年增率為2.43%，未來CPI有望續創新高，升息半碼能形成預防針的效果。曾銘宗說明，升息主要讓貨幣流動性減少，也會導致貨幣供應減少從而出現貨幣增值，央行本次出手主要意義仍聚焦在「抑制通膨」，畢竟台灣大多數人仍是靠存款過活，4月還得再漲電價，升息能讓各項投資活動回歸基本理性。樂居網創辦人李奕農則向CTWANT表示，央行想必認為市場經濟比現有資訊想像中好，畢竟這次美國聯準會沒有特別動作，央行卻選擇升息，顯見台灣經濟不錯。李奕農分析，目前預售市場比中古熱很多，房市短期或許會壓抑一下「但過幾個月就風平浪靜了」，反而是未來央行會不會持續升息，值得關注指標。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則試算，若以30年期房貸千萬元試算，每位房貸族換算每月會多繳新台幣631元，每年因而需多繳7,572元「也是一筆錢」。而既然央行未祭出信用管制，顯然「不是針對房市而來」，反而是對準4月之後漲電價後的通膨壓力先拆彈「口頭警告味道濃」。
內政部統計揭台中建照商辦爆量 專家曝七期下一步
內政部日前公布，2023年「住宅、工業、商辦」三大類別核發建照，量體皆較2022年衰退，其中以住宅年減19％最多，工業倉儲年減17%緊追，商辦則相對穩定，僅年減6％。值得一提的是，台中市商辦建照核發量逆勢暴增，引發關注。對此，順天建設總經理林丙申接受CTWANT記者採訪分析，主要是台中七期商業用地開發所致，過去七期優先開發住宅區，近期住宅區已開發近乎完成，接下來以商業用地新六、新八用地為開發焦點，商辦建照核發量暴增可預期。林丙申補充，台中的產業多以傳產為主，加上近年台商回流，中部傳產大多在彰化與南投設廠，而非廠區的總公司辦公室，則大多就近在七期台灣大道、市政路、環中路等地設立，加上台積電在中科入駐，商辦建照核發量增可謂產業發展水到渠成的結果。政大地政系退休教授張金鶚向CTWANT記者樂觀表示，過去產業聚集情況集中在北部，現在配合中科等利多發展，在台中地區形成完整產業鏈，尤其中科也有推波助瀾效果，健全中部產業發展，大量辦公人口也可養起中部終端市場「好事一樁」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則分析，去年不動產三大市場中，反而是辦公市場表現相對穩定，且除了台北市商辦市場興建火熱外，企業也有逐漸向其他區域遷移的現象，台中商辦的穩定表現也是產業分散的結果。
最爽房屋稅率只撐4年? 北市稅捐處：未定
立法院於去（2023）年底三讀通過《房屋稅條例》修正案，將全國單一自住稅率從1.2%降至1%，今年7月1日上路。原有意鼓勵多屋族釋出房屋，增加供給以平抑房價，然而近期坊間盛傳，因北市原享全國最優惠單一自住房屋0.6%稅率，未來恐將跟進全國，一併漲回1%。以北市權狀30坪的單一自用住宅房屋稅率為例，每年房屋所有人料將暴增千元房屋稅，引發熱議。台北市稅捐稽徵處官員23日表示，現行北市符合單一自住稅率要件的房屋稅0.6%自2020年7月1日上路，當時因為市內不動產評價委員會決議調漲多處市內房屋稅路段率，引爆民怨，為安撫反彈，市府將市內單一自住稅率從跟進全國一致1.2%降為北市獨有0.6%，延續至今近4年。官員補充，過去北市符合0.6%自用住宅稅率者，本就較全國規定嚴格，僅大約20萬戶符合資格。比方過去全國以「縣市歸戶」，各縣市獨立計算自用住宅數，但是北市早已規定此0.6%計算基準為「全國歸戶」，亦即「名下全國只有一戶」才適用，本次立院修法從「縣市歸戶」擴大為「全國歸戶」，反倒是中央跟進北市腳步。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則樂觀評估，如果北市較全國維持折減比例不變，仍以降稅目標調整起課稅現值折減比率，那麼不只將不會增加房屋稅負擔，甚至有望再降房屋稅，可持續觀察地方政府對折減比率的態度。稅捐處官員重申，配合《房屋稅條例》修正案7月1日上路，目前北市刻正研擬新版市內房屋稅計算公式，去年已針對新落成房屋標準單價提高，繼而影響新房房屋稅，如再一次漲回比照全國房屋稅，恐對都更進行造成負面衝擊。目前暫無確定方向，請房屋所有人不須提前過度擔心。
租屋族慘！通膨、高房價致「房租指數」再創新高 近2年漲勢加速
通膨、高房價推升租金！根據主計處統計資料顯示，房租指數11月再創歷史新高，年增率連續4個月超過2%，顯示租金漲勢似乎仍未停歇，若以年度的房租指數來看，今年前11個月平均已達2.16%，全年將寫下27年來新高，也是27年來首度年度房租指數超過2%。對此，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，前11個月租金指數年增率平均達2.16%，顯示近2年房租漲勢有加快的現象。據主計總處統計，1999年至2021年期間，房租指數年增率每年波動皆在1%內，但2022年房租指數年增率躍升至1.68%，今年前11個月平均年增率更達2.16%，寫下27年來新高。對此，曾敬德也分析，房租受到房價高漲、新房子租金水準較高、通膨帶動生活支出增加等多重因素，而市場供需也會是影響房租的重要關鍵，高房價也可能讓租屋需求增加，若加上一些稅費的調整，未來都有機會反映在租金上。曾敬德也補充，政府積極推動的租金補貼也讓租客對租金承受度增加，從官方的租金指數統計來看，租金仍呈現緩漲趨勢，不過因為統計方式的關係，民眾實際上的感受會比數字更為強烈。若以區域分布來看，今年前11月房租指數上漲最多的是中部地區，房租指數年增率平均達2.85%，東部地區則是平均年增2.68%，南部地區平均年增2.37%，北部地區因為房租基期較高，平均房租指數年增1.89%。這顯示，這波租金上揚，過去租金較低的區域因為基期低，漲幅最為明顯。因此曾敬德也建議，面對租金高漲，年輕人可以多利用政府的租金補貼美意，或者也可以先窩在家裡多存一些資金，日後若真的要購屋才有第一桶金。
情侶買北市老公寓才住一月…馬上問都更 網羨慕「根本中樂透！」
日前一名網友在PTT論壇分享，表示他跟女友近期買了北市一棟老公寓，原先小倆口住的相當舒適，不料鄰居突然問2人有沒有意願參加都更，讓他們很驚訝。原PO表示雖然本就有預期要等都更，但不知道會來的這麼快，「雖然可能到真正都更那天還要很久，但很怕做出錯誤的決定」，於是向網友請益。信義房屋的專家針對此事認為不用太過煩惱，都更速度不會這麼快。原PO在文中表示，他跟女友當初購買時對屋況、屋主的新裝潢都相當滿意，因此當初購屋時價格比周邊區域都高一些，入住一月後，樓下鄰居就突然問2人是否有意願參加都更，更表示旁邊的3間2層樓老透天屋主都有意願加入，讓原PO感到相當苦惱。原PO購屋前有聽前屋主說過，該屋很久以前有人想整合但沒成功，但這次整合的範圍小很多，「可能看上這裡位置不錯（離捷運站近），雖然面積小（大約150坪），但屋主也少（大概少於10人）可能比較好談」。他表示與女友入住後對房屋很滿意，沒有很想參加，「但很怕旁邊的都更之後，未來我們自己一棟反而沒有辦法成行，加上剛背了一個金額滿大的貸款」，心裡非常煩惱、不安。「雖然可能到真正都更那天還要很久，但很怕做出錯誤的決定」，原PO向網友請教經驗，不少網友認為2人很幸運，「統一發票特獎吧這機會」、「根本中樂透耶，多少屋主想都更都不見得有機會」、「恭喜，財富自由」；不少人也能理解原PO狀況，勸他們先去聽說明會再決定，「先去聽聽看了解一下，真的不想再拒絕，別亂簽什麼就是了」、「先去看看合約條件吧」、「實際接觸不少建商後才知道實際都更的困難」。有網友指出都更的速度並不會太快，「等到開始動，你裝潢也折舊完了啦」、「真的到要你搬出去那也是3到5年以後甚至更久的事，不會你今天說好明天就來拆屋」。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德對於危老與都更改建情況表示，現在改建仍以所有權人較少的物件為主，多數的公寓因土地持分少、造價上漲，要順利改建並不容易，不用擔心馬上就會動工。
全台50年老屋超過百萬戶 今年激增10.9％
台灣將在2025年正式邁入超高齡社會，也就是每5人中就有1位年齡超過65歲的長者，不僅人口快速老化，台灣住宅老宅數量也迅速攀升，根據官方統計，50年以上老屋從去年第3季突破百萬大關後，今年第2季已達111.9萬間，較去年同期大增逾12萬間，年增10.9％，平均住宅屋齡33年，全台有483萬間的房子超過30年。安信建經總經理張峰榮表示，全國平均建物屋齡在十年前僅約26年，如今平均屋齡已達到33年，屋齡老化愈趨嚴峻。全台房屋 半數逾30年根據不動產資訊平台資料顯示，今年第2季全台房屋稅籍住宅類共912.1萬間，逾483萬間屋齡在30年以上，比例達到53％，這意味不到2間就有1間屋齡30年以上。六都中平均屋齡，包括台北、新北、台南、高雄都逾30年，桃園以平均28.8年平均屋齡最年輕。值得注意的是，「年逾半百」的50年老屋數量快速攀升，全台有111.9萬間屋齡在50年以上，六都中以台北14.6萬間最多，占住宅總量也是最高，來到16.2％，就增長速度來看，以新北的年增18.5％最快。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市的屋齡老舊，加上缺乏大型重劃區供給，新房子供給量相對較少，加上房價水準也是六都之冠，一般受薪階層難以購屋自用，即使是有間老公寓的住戶，換到周邊的新大樓也面臨房價問題，同樣的室內面積加上公設，坪數放大，加上單價又比公寓更高，打拚一輩子的屋主也可能不想再背負過多房貸，因此常見的就是沿著捷運往外找新房子，不然就是住在本來的老宅內，等看看是否有更新的機會。惟台北市即使老房子多，只要地段精華，銀行仍願意給予較好的貸款條件，若是雙北以外的老房子，銀行放款就會謹慎很多。專業協助 降低重建風險早年興建的住宅逐漸老化，可能抗震、防災等條件較差，政府積極推動都更與危老改建，不過改建還是在高房價區相對較容易推動，或者雙北以外的大地坪產品，比較有改建機會。內政部統計月報資料顯示，今年上半年核發拆照數量達3554戶，相較於2017年數量成長1倍，數量創下24年以來的同期新高，其中光台北市就有1315戶，數量比其他5都的總量還要高，顯示危老等改建等政策推動，的確有其改建的效益產生。另據台北市建管處統計，北市的中山北路周邊危老改建興盛，光是中山北路與巷內就有44處危老核准，土地面積高達1萬坪。曾敬德表示，危老給予的高額容積獎勵，讓不少產權較為完整且位於精華區的老舊不動產得以順利改建，也成為台北市預售推案的主力，如中山北路上最著名的國賓飯店改建案，透過危老進行資產活化開發，目前實價上已經揭露13戶，總銷售金額超過30億元，成交單價則落在每坪180~218萬元。張峰榮指出，「整合只是老屋重建其中一個環節」，民間在執行危老重建過程中，會遇到林林總總的繁雜問題，包括建材設備、選配房屋、啟動訴訟排除占用事宜、鄰地界線鑑界、協調施工順序、施工出入口公車站牌移除、電線桿地下化，甚或是近年最常見的缺工料影響工程發包等狀況，這時選擇相關專業團隊協助，將有助降低重建風險。
租金追上東區！ 台北「這區」店租每坪1.3萬創今年第二高
根據最新實價資料顯示，店面市場有築底復甦跡象，最新北市實登有筆每坪1.3萬元的店面租賃揭露案件，地點就位於知名韓烤站著吃烤肉的對面，一樓的租金店面單價是今年北市實價揭露的第二高，若以每坪1.3萬元的租金高價來看，似乎已經有追趕上東區的趨勢。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，相較於東區、士林夜市與西門町等國際觀光夜市，在過去兩年疫情期間，沿街店面深受疫情衝擊，信義區的市府商圈以內需消費為主，未見大幅空置狀況出現，即使空置也很快可以找到新的租客，區域內指標店面甚至出現每坪萬元以上實價紀錄，頗有超越東區的氣勢，尤其區域內的忠孝東路五段沿線到永吉路三十巷，都是熱門店面區段，永吉路三十巷甚至有手搖一條街的稱號。此次揭露是忠孝東路五段167號，月租33萬元，前一個租客是登山品牌業者，此次承租除了一樓店面外，二樓也一併承租，二樓實價揭露月租7.5萬元，每坪租金就剩下3018元，不過以2樓公寓來看，月租7.5萬元租金行情也算不錯的水準。曾敬德指出，統計今年以來單坪破萬的店面實揭已經達到12筆，其中最多還是在西門町商圈內，累計至今年已經有7筆單價突破萬元，東區巷內則有兩筆小店面單坪租金萬元，顯示國際觀光商圈開始觸底復甦。
9月居住指數105.51創新高 業者：房租、裝潢、管理費無一不漲
不僅民生、食品價格飆漲，裝潢、管理費也都增加，通膨讓荷包慢慢變薄。根據主計處最新統計，消費者物價基本分類指數中的居住類指數，9月寫下新高105.51，其中，居住分類下的房租、住宅維修費皆創下新高，家庭管理費用則是8個月新高，居住成本居高不下。統計顯示，居住類指數105.51寫下歷史新高，房租指數104.36也是歷史新高，今年6、7月房租指數年增率曾短暫的跌破2%，不過8、9月馬上又回到2%以上，9月房租的年增率達到2.11%，反映租金上漲趨勢似乎並未停歇。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析原因，一來受到物價上漲帶動，房價上揚也陸續反映在租金上，所幸政府積極推動租金補貼等政策，幫租屋族扛了一些租金壓力。除了租金外，與居住相關的住宅維修費用與家庭管理費用都持續上揚，民眾維持居住品質的代價也在攀升。曾敬德表示，住宅維修費雖然寫下新高，不過年增率已經滑落到3%以下，2022年的住宅維修費年增高達5.83%，顯示修繕工資與原物料價格漲勢趨緩；不過家庭管理費卻明顯增溫，若扣除過往農曆年前家裡管理費單月拉高的慣性，實際上家庭管理費也寫下歷史新高，反映包括家事服務費、住宅管理費用等，今年都出現一波明顯漲勢。