一生一屋
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租事難圓滿3/政府開大門讓房東房客「互咬」 偷偷申請房東恐面臨高稅金
為了讓租屋族看得到也領得到,「租金補貼2.0」不但強調「申請租金補貼不需要取得房東同意」,還鼓勵房東成為公益出租人,享有稅賦優惠,但新政策上路後糾紛層不出窮,房客抱怨房東不給申請、房東無奈房客未告知就跑去申請,「不用提供房東身分證字號,房東沒法成為公益出租人,怎享優惠?」專家向CTWANT表示,「這等於要房東與房客互咬!」挑撥房客與房東間的信任。依現行的租金補貼政策,房東加入公益出租人後可享有房屋稅同自住住家用稅率1.2%,地價稅同自用住宅用地稅率2‰,綜合所得稅每屋每月租金收入最高15,000元的免稅優惠。但是,公益出租人日後若要出售房子,將面臨不小的租稅負擔,需繳納較多的土地增值稅,多則可達上百萬。按土地稅法第34條第5項規定,如果土地所有權人出售自用住宅用地,土地增值稅想適用「一生一次」的規定,出售前1年不能有「出租」行為;若想適用「一生一屋」的規定,出售前5年內,不能有「出租」行為。此外,一旦自用的房子租人後,就不再享有房地合一稅400萬元的免稅額,除非收回後自住滿6年,才能恢復免稅優惠的資格。雖然合法報稅天經地義,但權衡利弊得失,沒有人想跟錢過不去,讓不少黑市房東選擇繼續隱形。此外,依新版租金補貼政策,房客申請租金補貼,不再需要房東同意,內政部也指出,只要租客申請補貼,房東就可直接取得公益出租人資格,並享有所得稅等稅捐減免優惠。但果真如此?崔媽媽基金會法務組長曹筱筠提醒,「如果沒有房東身分證字號,是完全沒辦法查到出租人是何人,房東自然也無法享有稅賦減免,還會從自用稅率變成非自用稅率而多繳稅,這對房東而言是件很可怕的事!」租金補貼議題在Dcard上討論熱絡,租客盤算著申請補貼房東將轉嫁稅金調高租金,還可能被刁難而不敢申請,馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府放任「房東跟房客互咬」,卻不主動加強稽查,相當不負責任。(圖/翻攝自Dcard、CTWANT資料)以房屋稅為例,原本使用自住稅率1.2%,會變成非自用稅率1.5%,同時也沒有每屋每月租金收入最高15,000元的綜所稅免稅優惠,「我們問過營建署,事後就等房東願從良自己主動申請公益出租人,稅率才會降低和享有公益出租人優惠,對於房東來說是相當麻煩。」近期Dcard討論版上就有不少租屋族討論是否要「偸偷」申請租補,有網友本來就打算搬走,決定先申請再說,也有人抱怨,「我有室友要搬走偷申請,結果我們其他人遭殃超哭的」「真的超哭就是怕房東知道偷偷申請租屋補助然後怕之後會被刁難」「這樣搞房東就退押金然後違約賠一個月的租金最後搞到的就是沒地方住的自己」。政府為租客開了便利大門,租客或許連找房東溝通都不願意就直接申請,等房東發現時,已是面臨高額稅金,肯定是氣得跳腳算帳,最後承受後果的依舊是房客。顯然這樣的政策只為達成目的,但卻犧牲了人與人之間的和諧與互信。而過去1年房東與房客因為漲房租或申請補貼的糾紛未少過,6日也才發生,新北樹林一名男子不滿房東通知他租金要調漲1000元,於是心生怨恨恐嚇房東「讓你變凶宅」,並在租屋處引爆家中瓦斯桶。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為,政府祭出租金補貼政策,卻加上房客可自行申請的但書,無疑是讓「房東跟房客互咬」,糾紛得由租屋族跟房東承擔,「不是很負責任的作法」,雙邊若是硬碰硬,最後只是兩敗俱傷,建議房客能平心靜氣與房東商量,提出可彌補房東稅負損失,又能領取租金補貼的做法。他也強調,若國稅局未能大範圍主動稽查,單靠補貼讓租客咬出房東,是很難改善租屋黑市、健全租市,相信接下來幾年,房東與房客對峙與租屋爭議仍會不斷發生。補貼亂象多,民進黨立法委員何志偉5月接獲民眾陳情,申請的租金補貼在請領後遭內政部要求追回,理由是房東並未繳納房屋稅。何志偉批評,審查疏失卻讓民眾承擔。(圖/黃鵬杰攝)
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賣屋繳稅好心痛? 專家教3招有感降稅
房市進入高原盤整期,近來有不少人選擇賣屋、獲利了結。信義房屋自製Podcast節目《房屋聽信義》中請來資深專家提醒,賣屋所衍生的稅金可不少,屋主不妨先思考節稅規劃,以最大筆的土地增值稅來說,光是自用優惠稅率就有「一生一次」、「一生一屋」、「重購退稅」這3大類,妥善運用便能省下許多稅金。受疫情再起、台海動盪、升息壓力大等因素衝擊,近日房市呈現震盪格局,不少屋主考慮賣屋,希望能獲利了結出場。擁有40年房仲豐富經驗的信義房屋天母店經理邱創顯,於《房屋聽信義》談「這些賣屋成本你算進去了嗎?土地增值稅大解析」教屋主省稅。邱創顯說,在評估賣屋成本時,較大筆的有2類,第一是土地增值稅,第二則是財產交易所得稅或房地合一稅,如果賣方取得不動產的時間點在2016年以後,就是繳納房地合一稅,若在2016年前,則是繳財產交易所得稅。其中,土增稅的概念是「漲價歸公」,是以現在的土地公告現值,減掉當初買進時的公告現值,再將兩者差額乘以稅率,計算公式複雜,還有一些優惠稅率,常讓賣方頗為困惑。邱創顯指出,土增稅的自用優惠稅率有3種,第一種是「一生一次」,只要房屋的所有權人或配偶、直系親屬,在買賣前登記戶籍在此,而且出售前一年未出租或營業就適用,通常可以省下一半的稅金。「一生一次」雖然還規定土地面積不能超過300平方公尺、約90坪,但一般物件很難超過這個上限。此方案如同其名,一生只能用一次。第二種優惠稅率是「一生一屋」,需本人、配偶、未成年子女等都沒有持有其他房屋,在售出物件設籍滿6年,而且出售前5年沒有出租或營業用;雖然「一生一屋」的規定比較嚴格,但沒有限制使用次數,只要設籍滿6年就可再度使用。第三種則是「重購退稅」,是政府為了鼓勵自住買家換屋所設計而出的。邱創顯舉例,一般人在單身時可能住套房,結為夫妻後住2房,生了一個孩子後需要3房,再生一個小孩變4房,在換屋過程中,就能用「重購退稅」減免土增稅。當然,使用上有其條件,包含戶籍要設在原本的房屋,而且新購房屋的土地價值要大於原本的房屋等等,邱創顯說,所謂土地價值,就是持分面積乘以公告現值,計算起來較複雜,加上稅額動輒上百萬,建議可至仲介門店委由專家估算。
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先試算不吃虧!售屋族繳交土增稅 6成適用優惠稅率
5月報稅季來臨,換屋族須留意售屋要申報繳納土地增值稅,調查發現有1成5的民眾不知道自己售屋是否符合優惠稅率,信義房屋提醒,留意自己售出的房子是否符合「自用住宅用地」標準,就能快速判斷是否享有土地增值稅優惠稅率。信義房屋數位流程發展部執行經理張雅翕表示,土地增值稅及房地合一稅是賣屋前後最難理解的課題,且售屋除了土地增值稅外,還要因應持有情形不同,符合的稅率也不一樣,信義房屋透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動調查發現,有6成的民眾符合土地增值稅「一生一次」、「一生一屋」的優惠稅率。土地增值稅主要有二大優惠,首先是稅率方面,出售的房子符合「自用住宅用地」標準,可適用「一生一次」及「一生一屋」優惠稅率10%。「一生一次」的適用要件,除了屋主為「首賣」外,也要確認在「出售的1年內未做營業或出租」、「出售的物件,必須是土地所有權人或其配偶、直系親屬所有,且設有戶籍」。如果過去賣屋時已使用過「一生一次」的優惠稅率,可改用「一生一屋」,不過條件較嚴,主要為「土地必須持有6年以上,在出售前5年無營業或出租」。已經取得優惠稅率10%的自用住宅用地,還能適用「重購退稅」優惠,信義房屋提醒,不論是先賣再買或先買再賣,需於售屋後的登記日開始起算,2年內完成購售屋,且出售的房子1年內未做營業或出租,以及購售屋的所有權人是同一人,才可再利用重購退稅措施,領回已繳稅款。信義房屋在疫情的衝擊下,運用網路科技,透過「算出你的順税人生」稅率試算網路活動,不僅讓民眾不用出門就能了解如何申報土地增值稅,及自己符合土增稅的何種優惠稅率,更有線上即時客服諮詢或是有專人與民眾聯繫說明。