一戶建
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海外置產停看聽2/直擊日本說明會「一戶建」最雷 現在流行「這物件」
這波爆起的赴日買房當包租公瘋潮,有不少是網紅帶路力推便宜又大碗的「一戶建」。然而「這類郊區500萬新台幣有找的透天厝『最雷』,租售管理都不易。」熟悉日本房市的業者就說,近年日本主流物件已從小套房變成2房產品,選擇「蛋黃區」「新大樓」物件投資風險較低,「不過追求的目的不是獲利,而是資產配置風險分散。」業者解釋,網上常見「1K、1R、studio」指的是套房,「1LDK」指的是1房,「2LDK」指的是2房,以此類推,所謂的「一戶建」就像是台灣的透天別墅,以目前市價來說,1500萬日圓就能買到。去年以來不時有網紅介紹赴日買透天,分享超寬敞空間,價格卻「超便宜」,還有不少仲介帶民眾飛日一圓透天夢,就是業者眼中「很容易踩雷的『一戶建』」。CTWANT記者深入日本房產講座,業者傳授「Youtuber沒說的事」,「日本與台灣居住文化不同,一戶建大多都是屋齡老舊的木造房,位於蛋白區,買這類物件需要有一定語言社交能力,需垃圾分類,自主維護修繕,例如冬天剷雪,維護成本非常高。」此外,一戶建可取得貸款較低,且不符合當地民眾的承租習慣,資產不易有漲幅等。台人購屋若以投資為目的,業者推薦鎖定大樓產品,雖然新屋與中古屋房價價差不大,但預售屋或新屋在租售市場競爭力較佳,「現在選擇新成屋,放10年要轉售還行,但若一開始就買中古屋,雖便宜,但未來租售的障礙也會相對較高。」日本嚴格規定各類垃圾必須在特定時間放置於指定的場所,業者認為,台人赴日居住最好是住大樓,比較符合台灣的生活型態。(圖/新華社)由於前波投資日本不動產失敗案例中,最燒腦的是「找不到房客」。「一定要在交通便利蛋黃區,千萬別因為總價考量買郊區」,業者再三強調,要慎選地點。此外疫情過後,日本租屋市場主流物建也有了變化。業者表示,一位客人疫情前在東京買了黃金門牌的套房,前個房客退租後卻空置了一年,「因為疫情在宅工作時間增加,不少人傾向搬到較大空間的房子,讓套房退流行,現在主力是2房約15~20坪,未來好租也好賣。」即使地段好,仍有不可控的市場變化風險。根據日本不動產HOME’S公司調查,東京中古屋2019~2022年雖上漲了2.73%,但疫情使日本民眾生活型態改變,讓空間大的房子租金變貴,小空間的房子則變便宜。「日本置產投報率還高嗎?」面對投資人最熱絡的提問,業者多一率回答,「日本沒有高投報收租的產品!」台下聽眾反問,「既然投報率沒有較好,那你又怎麼說服我來投資日本?」業者趕緊機會教育一下,「日本追求的永遠都不是利潤,而是穩健保險的資產配置。」東京房東網集團執行董事李奇嶽表示,日本房價會緩漲不會飆漲,比較適合長期資產配置,「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進」。(示意圖/翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書)「日本房市一直都是會生蛋的雞,但不是可以養大的豬!」東京房東網集團執行董事李奇嶽也表示,日本房價會緩漲,租金表現也不錯,但不要期待能像東南亞國家飆漲或是國內炒紅單有一日三市的情況,「建議至少有長抱5年以上的規劃再買進。」李奇嶽也強調地點的重要性,他以台灣的城市為例,房子買在大安區,人潮多,租售不擔心;要是買在暖暖、瑞芳,入手的總價低,租金回報率高,但是出租和轉手速度就沒這麼快,就看個人選擇。但他也強調,沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價錢,若不想有賠售出場的風險,建議外國人還是買在市中心安全,像是東京都心5區、沿著山手線大站。有不少外匯投資專家、金融業者認為,日幣還有可能再回貶,甚至有機會碰觸150兌1美元價位,此時赴日買房會不會吃到匯損?李奇嶽表示,只要向銀行借日幣購屋,就能避免匯差。目前台人可在日本辦理貸款的台系銀行有台銀、第一銀、兆豐銀、中國信託、彰銀等,但貸款額度約5~7成,自備款相當高,再加上5000萬日幣以下的物件不能貸款,李奇嶽建議,可以國內定存單、資產跟上述銀行在國內先做質押後,由日本分行做借貸日幣,「內押外貸」方式就不會有結匯問題。李奇嶽也分享投資經驗,10年前以「內押外貸」進場,美金對日幣85~90元間,現在幾近150,這波日幣暴跌,借日幣買房的他,沒有任何的匯損,「只要是匯率變動大的國家,一定要善用貸款工具避險,但如果是看準賺匯差進場的朋友,此方式未來日幣回升也不會實現匯差收益。」
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吳淡如東京買房「10年漲到6900萬」 Joeman揭殘酷真相
知名作家吳淡如對投資理財很有一套,很早就開始投資房地產,甚至在日本置產,東京有一棟房子因為疫情,有2年沒回去,於是她請網紅Joeman(九妹)幫忙看看,結果發現殘酷真相。Joeman拜訪吳淡如位在杉並區的房子,是透天一戶建物,他拿了鑰匙開門進屋,因為多年沒人住,電閘已經關閉,因此首先要先找到,並把總開關打開,屋內才有燈光。接著,他開始評估房子,土地大概60平米,吳淡如是在2013年以6000萬日幣購入,保守估計2022年的價格漲到6900萬日幣,但是當時的匯率是0.29,現在日幣狂跌,「雖然房價本身有微漲,可是匯率跌了快20%」,換算成台幣,其實是稍微有點賠錢。屋內的走廊較為狹窄。(圖/翻攝自Joeman YouTube)Joeman也提到,房子如果拿來出租,保守估計可出租20~25萬日幣,但吳淡如將房子留給家人,如果有來日本就可以住,所以就沒有用來出租。至於房子格局,玄關本身自帶天然採光,而且側面有樓梯,樓梯本身也有採光,進門就有一個鞋櫃,讓他覺得很有生活感,而當初蓋好的時候,吳淡如沒有特別裝潢,只買了一些家具,「整個是停留在昨天還有人住在這裡的狀態」。房子給人溫馨舒服的感覺。(圖/翻攝自Joeman YouTube)Joeman指出,這棟房子算是特色,畢竟不是真的地坪很大,廊道本身其實滿窄的,「2人同時走應該會摩肩擦踵了」,樓梯也比較窄,不過都有附扶手,就算是老人或晚上,都會比較安心。參觀完吳淡如在東京的置產,Joeman認為如果是自住,會非常溫馨和舒服,包括採光、通風,還有挑高的空間感;不過,如果從投資的角度來看,2013年東京房價還算便宜,如果當時進場的人,沒有換成台幣的話,基本上房價都有漲,如果有出租投資回報率也不錯,可是換成台幣獲利了結,匯率一路往下跌,就有點賠錢了。