一招擊破所有仲介話術！議價談判最終心法
「Cosmo，仲介跟我說屋主沒有1100萬絕對不賣，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介跟我說之前有人出價1040萬都被屋主打槍，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介跟我說現在有人斡旋1070萬，很可能被搶走，要我趕快加價，是真的嗎？」、「Cosmo，仲介說......」。Stop！如果努力的盤點仲介話術，我相信有上百、上千個，難不成得一一解析嗎？畢竟在買房這個人生大事中，大家絕對都不希望買貴，因此難免上述的問題會一直被學員重複問到。本文將用實際經驗跟大家分享議價談判的最終心法，讓你學會一招擊破所有房仲話術。感性勸說、競爭壓力、疲勞轟炸，買房竟是場心理博弈！如果你也買過房，一定可以感受到買房可不只頭期款壓力、貸款負擔而已，在買房前的談判議價，心理需要的穩定性還真不是一般人可以扛的住的。房仲可能講一個扣人心弦的故事，訴說著屋主對於這間房屋的愛惜與不捨，希望我們「加價」；也可能突然冒出好幾個競爭對手，每個人的出價都比自己高，讓我們有「加價」的壓力；更可能明明就已經到了仲介店，熬了快3個小時，只剩臨門一腳的時候，仲介突然喘著氣跑進來，說屋主生氣快坐不住了，我們應該把握機會「加價」。嗯！一切都在於「加價」。於是經驗不足的買方可能就被感動、激起想搶到的慾望、或在最後精疲力盡時，做出加價的決定，只希望這一切趕快結束，買到就好！精通「這招」才能化解一切仲介話術！哪招？那就是完整的做完「事前功課」。如果你是自住客，想著至少要買到合理價不想買貴，那現在實價登錄已經相當完備，先做好功課了解該區房價合理範圍；如果你是投資客，先做好功課了解要達到心中理想投報率，房價可接受的範圍到哪裡？以及該區域是否有可能到達該投報率。對於房價心中已經有個既定的範圍上限，也才不會因仲介的話術而不小心加價，立場也才比較容易壓得住！議價結束後，談判還沒結束！多數人只在意房價議到多少，但其他還有「付款時程」、「在交屋前先取得原始竣工圖」、「貸款條件」。舉例來說，一般付款時程為10%、10%、80%（貸款），但若要減低初期付款壓力，是有可能談到5%、15%、80%的，或有時間跟銀行再談到5%、5%、90%。另外，先取得原始竣工圖對於要做合法室裝的包租公有幫助，但由於申請需要屋主的印章與身分證件，在過戶前屋主若能先幫忙申請，可以節省時間。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）
11月26日, 2022
繼續閱讀
這面牆能打掉嗎？ 買房新手最常問的結構問題：有3項絕對不能動到
「Cosmo，我們在看房時都會看格局嘛！那麼如果有一面牆我想打掉，或者是想要挖一個門，甚至動到一整層分隔成幾間套房，格局上如果要動到，勢必得打掉幾面牆，該怎麼確認會不會影響到結構安全？」房屋空間與結構問題的評估，對於看房新手算是很難的問題，畢竟這涉及到許多專業知識；上述的問題其實就是兩種典型，一種是單純自住裝修考量，另一種是想要分割出租的考量。確保結構安全的基礎入門，「樑、柱、結構牆」絕對不能動天花板的橫樑、垂直站立的柱子、以及厚厚的結構牆（結構牆包含承重牆與剪力牆），這3項是房屋結構安全的根基，在裝修敲敲打打的時候，是絕對不能動到的，就連洗洞開窗也不能。由此可知，新手在看房時也要特別注意樑、柱、結構牆是否有大裂縫，如果有就必須請結構技師評估是否需要補強，代表這也會是一筆成本的支出。樑、柱大家都知道，但對新手而言，結構牆的判別有3個簡單的方法，首先可以用手先敲敲看，敲起來如果牆面是空空而非實心的聲音，那可能是輕隔間或木板隔間，這種牆面拆除是不影響結構安全的。如果是實心的牆面，那簡單判斷是否為結構牆的方法就是「牆面厚度」，室內隔間牆大約為10~12公分，差不多就是一塊磚的寬度再加一點點；而結構牆是2塊磚的寬度再加一點點，因此通常都會大於20公分以上（1塊磚的寬度大約為10~11公分）。而如果是有管委會的電梯大樓，通常管委會有留存一份建築藍曬圖，可以快速得知哪面牆是承重牆、剪力牆、或隔間牆。然而，雖然有上述方法可以初步判斷，但房屋結構安全屬於相當專業的範疇，如果有疑慮還是建議請房屋結構技師進行評估；特別是，在打牆的過程中如果發現鋼筋，就要特別小心。買老屋想隔間出租，必須申請室內裝修審查許可2016年台南維冠大樓地震倒塌，檢調發現疑似一樓任意打通，才導致建築結構的問題；2017年中和興南路民宅大火，燒出了違建密集隔間的問題，為了避免以上悲劇的發生，在室內裝修的法規上勢必更趨嚴謹，甚至到2019年必須擁有直下層同意書，才能合法的進行隔間裝修。雖然室內裝修審查會增加裝修成本的20%~30%不等，但對於一個注重房客安全的房東來說，這是必要的開銷。內政部營建署的室內裝修管理辦法中就明文規定，除了壁紙、壁布、窗簾、家具、活動隔屏、地毯等之黏貼及擺設外，固著於建築物構造體之天花板裝修、內部牆面裝修、高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修、分間牆變更等等，都必須申請室內裝修審查許可。室內裝修審查根據的面相包含通風採光、載重面積、防火區劃、隔間數、外牆開窗、以及建材的耐燃等級，都在審查的項目之中。舉例建材需要使用耐燃一級的材料，也就是防火時效有一小時的建材，原因在於起火時，待救者若無法逃出火場，在未著火的空間中將房門緊閉，至少會有一小時的時間可以等待救援。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
01月01日, 2022
繼續閱讀