開心農場變調3／控地主不提供文件　律師建議租地簽約載明用途

黃婦指控，當初她承租時，這處農舍根本是廢墟，不僅沒水、沒電，連屋頂都會漏水，兩位林姓堂兄弟地主把違法的農舍租給她，卻又不願意去補辦手續，害她白白付了一年多的租金，還花了一千多萬元整修農舍、加蓋鐵皮棚架及購置水耕設備。

「我請地主幫我申請農業認證與營業執照，申請農場及農業合作社申請免徵營利事業所得稅登記，還有農業用電等優惠；結果地主的老婆卻來來指責我們為難她們，並說房子他們要用，要我搬出，還嗆『要登記免談！』」黃婦說，林姓地主說要等房舍建置好，相關單位來檢視過才能辦理，她半信半疑下在二０一八出五月要求簽了附加合約書，又繼續建設，沒想到已經籌備開幕了，到了十二月還是沒有結果，「我再次催問登記的事，林姓堂哥說使用執照只有一張，是由堂弟保管；但我們詢問堂弟，對方卻又說使用執照不能拿出來給別人。這時我心涼了一半，才發覺自己被惡房東騙，已經傾家盪產，負債累累。」

黃婦說，因為一直無法營業，沒有收入，無力再繳納房租，地主也因此二０一九年五月向法院提起民事訴訟，要求黃婦返還土地與房舍；黃婦覺得受騙，也控告林姓地主兄弟詐欺，後來因為農地遭地主家族用鐵練封路，再加告對方強制罪。

林姓地主其中一位兄弟批評黃婦的控訴是「亂講」，並指控黃婦「到處租房子不繳房租」；他說，「這件事已經請律師打官司，是她（指黃婦）欠房租都不繳。」林姓地主說，黃婦當初訂定合約的時候，沒有註明要地主提供所有權狀去辦登記，也沒有農地農用，「哪有租地第二天就要拿所有權狀的？萬一她把我們土地拿去賣掉怎麼辦？」

律師鄧湘全建議，民眾簽訂租約時，最好把承租房屋或土地的用途寫進合約中，舉例來說，如果有意要向政府申請商業執照，就要把此目的加入合約中；他解釋，出租房地產的合約關係中，提供土地或房屋是主義務，但也可以加註其他附隨義務，如果不清楚所需文件的細節清單及內容，可以載明「申請某某執照所需文件由出租方配合提供」。鄧湘全說，房東與承租人簽訂合約最好約定強制執行的條款，並到法院公證，如此一來，若是有一方違約，就不必再經過訴訟程序，省去一項困擾。

另外，鄧湘全也提醒，房東或承租人就算遇到對方有違約的情況，覺得自己是有理的一方，也不能因此不履行自己的義務；他舉例說，若是承租人覺得房東違反合約，也不能不繳房租做為抵制，應該尋求法律途徑解決或是找當地調解委員會協助。