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開心農場變調3/控地主不提供文件 律師建議租地簽約載明用途

農舍 水耕 營利事業 房租 權狀 鄧湘全
黃婦指控,地主家族一度把唯一的對外道路封住,讓她無法進出。(圖/黃耀徵攝)

黃婦指控,地主家族一度把唯一的對外道路封住,讓她無法進出。(圖/黃耀徵攝)

黃婦指控,當初她承租時,這處農舍根本是廢墟,不僅沒水、沒電,連屋頂都會漏水,兩位林姓堂兄弟地主把違法的農舍租給她,卻又不願意去補辦手續,害她白白付了一年多的租金,還花了一千多萬元整修農舍、加蓋鐵皮棚架及購置水耕設備。

「我請地主幫我申請農業認證與營業執照,申請農場及農業合作社申請免徵營利事業所得稅登記,還有農業用電等優惠;結果地主的老婆卻來來指責我們為難她們,並說房子他們要用,要我搬出,還嗆『要登記免談!』」黃婦說,林姓地主說要等房舍建置好,相關單位來檢視過才能辦理,她半信半疑下在二0一八出五月要求簽了附加合約書,又繼續建設,沒想到已經籌備開幕了,到了十二月還是沒有結果,「我再次催問登記的事,林姓堂哥說使用執照只有一張,是由堂弟保管;但我們詢問堂弟,對方卻又說使用執照不能拿出來給別人。這時我心涼了一半,才發覺自己被惡房東騙,已經傾家盪產,負債累累。」

黃婦說,因為一直無法營業,沒有收入,無力再繳納房租,地主也因此二0一九年五月向法院提起民事訴訟,要求黃婦返還土地與房舍;黃婦覺得受騙,也控告林姓地主兄弟詐欺,後來因為農地遭地主家族用鐵練封路,再加告對方強制罪。

林姓地主其中一位兄弟批評黃婦的控訴是「亂講」,並指控黃婦「到處租房子不繳房租」;他說,「這件事已經請律師打官司,是她(指黃婦)欠房租都不繳。」林姓地主說,黃婦當初訂定合約的時候,沒有註明要地主提供所有權狀去辦登記,也沒有農地農用,「哪有租地第二天就要拿所有權狀的?萬一她把我們土地拿去賣掉怎麼辦?」

律師鄧湘全說,民眾簽訂租約時,最好把承租房屋或土地的用途寫進合約中。(圖/鄧湘全提供)
律師鄧湘全說,民眾簽訂租約時,最好把承租房屋或土地的用途寫進合約中。(圖/鄧湘全提供)

律師鄧湘全建議,民眾簽訂租約時,最好把承租房屋或土地的用途寫進合約中,舉例來說,如果有意要向政府申請商業執照,就要把此目的加入合約中;他解釋,出租房地產的合約關係中,提供土地或房屋是主義務,但也可以加註其他附隨義務,如果不清楚所需文件的細節清單及內容,可以載明「申請某某執照所需文件由出租方配合提供」。鄧湘全說,房東與承租人簽訂合約最好約定強制執行的條款,並到法院公證,如此一來,若是有一方違約,就不必再經過訴訟程序,省去一項困擾。

另外,鄧湘全也提醒,房東或承租人就算遇到對方有違約的情況,覺得自己是有理的一方,也不能因此不履行自己的義務;他舉例說,若是承租人覺得房東違反合約,也不能不繳房租做為抵制,應該尋求法律途徑解決或是找當地調解委員會協助。

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