紐約租金衝42年新高　留學租賃需求轉向置產房價漲

為抑制通膨，美國聯準會FED自2022年3月啟動升息，至2023年7月一路升息21碼，深耕紐約房市20年的台人、玉石不動產顧問公司創辦人總裁張惠紋（Anne Chang）返台舉辦紐約房產投資講座分析紐約房市，買方的購買能力雖受升息影響下降很多，但也因為租金市場來到過去42年的高點，房價不跌反漲，過去2年也因地緣政治影響，美國置產的華人有增加的趨勢。

張惠紋自1997就在紐約曼哈頓一路求學、就業及生活，經歷過紐約房產3大利空，包括911事件、2008年的金融風暴與此次的新冠疫情，不過依她觀察，紐約對於市場上的壞消息反應較慢，「因為紐約是全世界經濟金融中心，有能耐去撐，等到利多消息一出，馬上就會反應走升，也因此相對穩定與保值。」

張惠紋分析，紐約市的5大區中，以曼哈頓的價位最高，也是美國居住成本最高的地區，目前租金中位數仍然保持在每月近4,150美元（約為台幣13萬元）的高點，甚至在去年租金市場來到過去42年新高，「因此即便去年一路升息，買方確實購買力大降，也期待房價下跌，交易量下跌近3成，但賣方因為隨時都租的出去，根本不急著賣房，市場產品少，價格反倒上漲，平均中位數銷售價格1.15M美元（約為台幣3635萬元）。」

至於美國的公寓式房產，又分為Co-Op合作公寓及Condo共有公寓。張惠紋解釋，在價位上，Condo平均比Co-Op高出30%以上，主要基於其較彈性的購買過程、財務要求及出租投資策略，適合外國投資者；而Co-Op通常要求購買者是自住使用，對於購買者的財務要求也比較嚴謹，目前市場上大概有6成是Co-Op。

張惠紋提到，台灣人到紐約置產，很大的剛性需求來自小孩留學，考慮到租金高，華人喜好買房的特性，一些有能力的父母會選擇直接置產；個人投資上，過去2年因為兩岸的衝突、地緣政治，確實越來越多人往美國投資置產。

世界富豪以在紐約曼哈頓擁有房產為驕傲，儼然已是個非常成熟的市場，不過張惠紋也提醒，買方仍有需要權衡的地方，包括複雜的法規環境，以及成本高，房產稅、物業管理費用相對比較高，此外像是居住空間有限，公寓往往比其他城市小，快節奏、人數過多，導致擁擠的地鐵、繁忙的街道和吵雜的環境等。

對於今年紐約房市，張惠紋表示，去年大家擔心的經濟蕭條與高通膨目前都沒有發生，對於紐約房產樂觀看待，預期市場會比去年來得好。雖然市場原預估今年3月開始至少可能降息3次，不過日前又有消息指出可能會暫停降息，但市場預期降息心態，會使買家有進場的行動，價格預期也會再增高。