危老迷你化8.17坪蓋新房　北市近4成基地不到百坪

日前北市出現地坪僅8.17坪超迷你透天改建案，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區的平均基地面積，最大的為信義區，平均223.5坪；最小的大同區，僅平均150.6坪；而全市平均僅188.5坪，其中基地未達百坪的案件，占比高達35.8%，等於每3件有1件「危老小案」。

危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。根據統計調查，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。

不過超過千坪的危老案非常少見，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示，除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，像是今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建。

根據台灣房屋觀察數據發現，全市有5個行政區的百坪內危老案占比逾4成，其中內湖占比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案占比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案占比，均居全市之冠。

張旭嵐指出，危老重建雖沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。