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台灣REITs買不買?1/清算新光一號讓首富都搶買 六棟大樓翻三倍受益人期待高報酬

新光一號 兆豐新光R1 新光中山大樓 起家厝 新光國際商業大樓 董俊毅 REITs 富邦一號 樂富一號 壽險公司 新光信義華廈商場 立志開發 張榮華 鼎固置業 日月光集團 金地遠實業 林顯東 張能耀 台灣首富 長春集團
日月光集團地產開發商鼎固- KY(2923)子公司鼎固置業,以116.81億元標購取得「新光天母傑仕堡」,創下今年房地產界最大宗交易案。右為鼎固-KY董事長張洪本、總經理張能耀父子檔。(圖/CTWANT合成)

日月光集團地產開發商鼎固- KY(2923)子公司鼎固置業,以116.81億元標購取得「新光天母傑仕堡」,創下今年房地產界最大宗交易案。右為鼎固-KY董事長張洪本、總經理張能耀父子檔。(圖/CTWANT合成)

近一個月來「新光一號REITs」(兆豐新光R1,01003T)100%標脫旗下全部六棟大樓,總標售額306.9億元,相較初始購進113億元來看,房價翻三倍,最終受益人可獲得多少資本利得還未出爐,總令人期待,是否能激勵國內REITs長期冷清的市況,仍須觀察。

國內首檔掛牌上市REITs為2005年「富邦一號」,迄今共發行10檔,其中三檔於2012年、2014年先後清算、下市,「新光一號」為第四檔清算的REITs。從前三檔的買家來看,有新光人壽、三商美邦人壽、台銀人壽與基泰建設子公司維勝國際開發,以壽險業為主。

對比「新光一號REITs」清算六棟標的買家身分來看,日月光張家、台灣首富長春集團林家、能率集團董家等,皆豪砸逾百億到數十億元搶買置產,就連出自晶華酒店REITs的「樂富一號」、三立合作夥伴立志開發、財團法人信用卡聯合處理中心等都成功競標,獨不見壽險公司身影。

能率集團董俊毅(右)以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」,中為董俊仁。(圖/報系資料照)
能率集團董俊毅(右)以能率資本砸下29.81億元得標「新光國際商業大樓」,中為董俊仁。(圖/報系資料照)

CTWANT調查,十年風水輪流轉,國內商辦大樓市場買家霸主,不再是壽險業,先不論這些買家是自用、還是當房東收租投資,能夠擠走保險公司,主要六棟標的中就有五棟的租金投報率2.2%或2.5%上下,低於金管會對壽險業投資不動產的2.845%最低年化報酬率規定。

負責本案公開標售的世邦魏理仕資本市場部董事林敬超說,「只有台南新光三越百貨大樓的租金投報率5%超過規定,領標者中逾半數為壽險公司。」

不過,最終由「樂富一號REITs」的管理機構晶華公寓大廈管理維護,以約43.75億元得標,溢價率0.0%,也就是說出價與底標相同;特別的是,晶華公寓大廈管理維護同時還是「新光一號REITs」的管理機構。

新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。(圖/第一太平戴維斯提供)
新光一號REITs處分旗下六棟大樓中的「新光國際商業大樓」。(圖/第一太平戴維斯提供)

「新光一號REITs」六棟標的包括台新金控起家厝「新光中山大樓」、台証金融大樓、新光國際商業大樓的部分樓層,以及台南新光三越百貨大樓、新光信義華廈商場、新光天母傑仕堡大樓,分別委託第一太平戴維斯、世邦魏理仕兩大商仲業辦理公開標售案。

其中,標脫溢價率最高14.9%的為「新光信義華廈商場」,位於北市東門捷運站附近,由立志開發以20億元購入,可直接現成當寶雅、何嘉仁美語的房東,而立志開發負責人朱家麒不僅為志榮建設法人代表,還出任博德開發負責人,博德開發最大股東蘇麗投資負責人即現任三立董事長張榮華。

底價最高逾114.5億元的「新光天母傑仕堡」,則是由鼎固控股100%的鼎固置業以116.81億元得標,該棟現有房客包括五星級的壐悅產後護理之家、全真瑜珈(True Yoga)及家樂福便利購忠誠店。

台灣首富、長春集團總裁林書鴻(左)的長子林顯東(右),以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」,該棟為台新金起家厝。(圖/CTWANT合成)
台灣首富、長春集團總裁林書鴻(左)的長子林顯東(右),以金地遠實業出標72億580萬元成功取得「新光中山大樓」,該棟為台新金起家厝。(圖/CTWANT合成)

鼎固置業為上市公司日月光集團地產開發商鼎固- KY(2923)的子公司,總經理張能耀為日月光第三代,從父親張洪本接手鼎固後,疫情期間即將經營中國房市轉到台灣。

2021年5月,鼎固與日月光集團關係企業宏璟建設以33.17億聯手購入台中14期市地重劃區5千坪土地,接著又以約14.17億元取得台中西屯區市政路約567坪土地;今年則再與宏璟攜手砸逾百億拿走天母精華地段房產,創下今年房地產界最大宗交易案。

鼎固總經理張能耀表示,由於該棟地段佳、使用率高,加上看好台灣經濟發展,經審慎評估後決議投標,後續仍將以維持租賃為主。

「新光中山大樓」位於台北市中山北路,此次標售其中部分辦公樓層,由金地遠實業以72億580萬元得標,溢價率4.67%;金地遠實業負責人為林顯東,為長春集團總裁林書鴻長子。

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