房地產投資人五大類，你是哪一種？

「Cosmo，這間可不可以買？」，我從Line上收到一則學員的訊息，傳了一張仲介發布的廣告，然後問我可不可以買。與此同時，另一位學員也傳了一封訊息，「Cosmo，在新北新莊xxx路xx號有一個5樓公寓我很喜歡，預計購入房價+仲介費+裝潢費大約xxxx萬，房貸8成抓1.8%利率，以區域平均租金計算總價投報率約x.xx%、自有資金報酬率為xx.xx%，您方便幫我看一下是否有我漏掉的地方嗎？」

說真的，就算是專業的房地產投資人，也不太可能看了仲介的廣告詞和一些照片就能決定可不可以買；但我也可以理解剛踏入買房的新手無法抓到評估的重點，因此才會直接詢問「可以買嗎？」。

所以，本文將跟你分享5種房地產投資人，讀者可以從中學習買房投資的五大學習歷程。

房地產投資人五大類

第一類房產投資人會問的問題，「這個好嗎？可以買嗎？要出價多少？」。通常他們看到了一則令人心動的廣告，便會直接將廣告貼給別人，並詢問是否可以買。這樣的情況下，等於直接將選擇權交由別人決定，若遇到願意真實分析優缺的人，那還好；但若遇到只是為了銷售的人，就很有可能吃了悶虧。

第二類房產投資人會問「有一個物件我有興趣，可以陪我去看房嗎？」。通常從一類跨到二類代表已經學會篩選自己喜歡的條件，但擔心自己無法準確地抓出房子的瑕疵，害怕買到了問題屋該怎麼辦；這個階段其實找擅長看房的朋友或教練一起看房，就算身邊沒有這類朋友，也可以在網路挖寶學習，例如「看房注意事項五大篇章」，再搭配實際看房經驗就能進步了。

第三類房產投資人會問「這間房子我看過OK，房價房貸是我可以負擔的範圍，但你覺得我應該買多少？可以投資嗎？」這類人對於買房的數字敏感度尚未建立，不知道如何議價、也不確定到底投資這間房報酬率會有多少。

當然，最基礎的你必須知道房產投資報酬率的計算方式有2個，《總價報酬率=(總租金/買房總價)x100%》、《自有資金報酬率=[(總租金-房貸利息)/(買房總價-房貸總額)]x100%》，不然很容易被高報酬率的數字誤導。至於該買多少房價，你可以學「合理房價估算的4種方式」或「買房議價策略5步驟」。

第四類房產投資人已學習了很多房產知識，自己會詳細的分析「這間房為何要買、打算買多少、可貸金額、投報率估算」，列出來給我看後會問「這樣的數字，可以執行嗎？會不會遇到什麼問題？」。

第五類房產投資人已經相當成熟，會開發、會評估、會執行，但我總是被問到「我的隔租物件被檢舉，該怎麼辦？」，這類投資人缺乏了合法的意識，如果想做的長久，絕對要注意到如何合法的執行！房產投資不要只專注在投報率，合法更重要！（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯）