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房市大逃殺1/打炒房慢半拍成放水?禁轉售醞釀1年投資客「我準備好了!」 

平均地權條例 李同榮 政治圖謀 新竹縣市 蕭順智 投資客 下車 薛大川 謝哲耀 利空
樂屋網發現,今年有降價字的待售物件明顯比去年來得多,11月相較去年同期更是幾近翻倍。不過根據CTWANT記者調查,約有一半的投資客都已下車,「降價」詞只為吸眼球,大多投資客仍想平轉。(圖/翻攝自樂屋網、業者提供)

樂屋網發現,今年有降價字的待售物件明顯比去年來得多,11月相較去年同期更是幾近翻倍。不過根據CTWANT記者調查,約有一半的投資客都已下車,「降價」詞只為吸眼球,大多投資客仍想平轉。(圖/翻攝自樂屋網、業者提供)

2022年末,立法院飛快通過《平均地權條例》修正案初審,預計最快明年5月上路,已讓投資客急跳車,售屋網湧現下車潮。房仲業統計,桃園1年來預售屋刊登量增加近8成,新竹縣市則是轉售量居冠,每4戶就有1戶掛售。有投資客急跳車,也有人有恃無恐,「政府給了很長時間,其實大部分投資客都有所準備了!」一位手握10戶的投資客說。

政府為要打房,早在2021年就提出《平均地權條例》修法,外界原預期2022年上半年立法院將排審,但始終無聲無息,直到11月九合一大選後才快馬加鞭通過初審,此案中的打炒房5大重拳,包括限制預售屋及新建成屋換約轉售;炒作房價最重可罰5,000萬元;私法人購置住宅採許可制,5年內不得移轉;建立吹哨者制度,及預售屋解約需申報等。

房市新措施最快明年5月最慢7月上路。對此,房產趨勢專家李同榮痛批,政府打房慢半拍,敗選後才找戰犯,房市降溫才來收割政績,以打擊高房價當祭品,「政府不研究高房價真正核心在於政府帶頭炒地、社宅推動不力、有法可管執行不力等問題,卻把帳算到已經收斂的市場炒作,全為政治圖謀,實不可取。」

打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)
打炒房禁轉售令於2021年底便提出修法,不過外傳擔憂影響九合一選情,在縣市長選舉前遲遲未有排審動靜。(圖/周志龍攝)

據永慶房屋統計,2022年6月全台房屋買賣平台所刊登的預售屋轉售量高達19,945件,12月掛售數量則增加到22,658件,較去年同期暴增41 %,約6,500件左右。

細看七大都會區變化,與去年同期相比,桃園暴增77.4%,台南成長逾5成,台北、台中、高雄也都有4成以上增幅;雖然新竹縣市增幅不大,但轉售戶數占完工總量卻高達26.1%,等同4戶預售屋就有1戶等著轉手。

CTWANT記者採訪調查,不少動作快的投資客已搶先倒貨減壓,市場呈現「做好準備等著交屋,同時,順便掛售等待有緣人」,尚未出現「下車」變「跳車」的降價拋售氛圍。

被點名掛售暴增逾7成,桃園不動產仲介公會理事長蕭順智觀察,「投資客我認識很多,今年早就放掉(轉售)了。」他分析,「桃園推案量大,但在雙北比價效益下,外來人口豐沛,加上公共建設議題多,推案去化速度快,以數據來看4萬筆預售屋有1,877戶待售,占比僅不到5%,想下車是少數,以投資客最多的青埔來看,多是平盤轉售,沒有大規模降價拋售的情況。」

在七都中預售屋掛售比第一的新竹,以「掛著賣賣看,不急著賣掉」為主。住宅週報社長陸敬民以高鐵新竹站前東出口為例,寶佳建案預售屋2年前每坪才30多萬元,最新預售屋行情已來到65~70萬元,換句話說,帳面每坪賺30萬元,30多坪獲利可達近千萬元。

「投資客一定會持有到交屋,因為換約買方要拿出近千萬元現金,幾乎是不可能的事;投資客若等到交屋,貸款還是原來的3字頭房價,對於高所得的竹科人來說,負擔輕鬆,所以不大可能出現賠售狀況。」

過去受惠台積電擴廠,湧入大量投資客炒作的南二都,服務台南市場的不動產仲介公會全聯會發言人薛大川也說,投資客手中大概有一半的量都已經在過去1年中脫手了,剩下還拋不掉是因為下半年開始,買方期待降價,投資客也還想小賺,沒有交集,也沒人想開賠售的第一槍,目前安平區、高鐵特區爆量現象較嚴重。

一位手握10戶的台南投資客S先生告訴CTWANT記者,「今年上半年,每個月都能賣出2間,下半年是只賣出2間,預售根本賣不動。」S先生專門統籌親友投資團買賣屋事宜,目前手上還有6戶預售、4戶成屋,面對條例即將上路,他不慌不忙說,「其實政府給了很多時間,讓大家做準備,所以就算政策通過,影響也不會太大。」

過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)
過去3年新竹、台南多處都有預售案傳出排隊買房的奇蹟,不少投資客藉由換約轉售大賺一筆;如今《平均地權條例》將上路,預售屋非得等到成屋才能買賣,也正式宣告預售案將無利可圖。(圖/翻攝自住宅週報臉書)

如何做好撞擊準備?「我個人名義持有3戶,1戶全額現金付款,2戶貸款,其他物件則是多人合資,以不同人頭掛名,避開3戶以上只能貸4成的限制;交屋後打算先收租,等持有5年房地合一稅金變少後再轉賣,或是用小換大申請重購退稅。」這位資深投資客都已安排好。

「還沒準備好,就太不長眼了!」不只台南,高雄代銷公會理事長謝哲耀也觀察資深投資客都早已下車,「我問了幾個案子跟仲介,前一波該換約的投資客都換的差不多了,剩下的都是打算長期置產持有,所以沒有大量跳車的狀況,市場都早有準備。」他認為,打房新措施上路反而是利空出盡,有助房市朝更穩定健康的方向走。


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