自備款不足「建商公司貸」下場慘　北北桃8500戶拿房抵押升息恐斷頭

年初以來央行已升息4次，幅度高達2碼半，11月五大行庫新承作房屋貸款利率來到1.851%，預計年底就會直逼2%大關，「升升不息」對購屋者是壓力，有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，更可能是惡夢！根據業者統計，北北桃有近4000個社區、約8500戶的屋主拿房子借錢，其中又以桃園最多，未來恐出現降價急售屋的狀況，業者推測應是建商推出「公司貸」所致。

元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個，共8483間房子，屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園市桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次，北市中山區213個社區居第三；各行政區有私人設定房屋數量排序，同樣也是桃園市桃園區958間居首、中壢區628間居次，第三名則為新北市淡水區的406間。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，有資金壓力、房子有私人設定的屋主，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，形成價格破壞，民眾可以多留意。

以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲，但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額占收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少...等，還款就容易出現出問題。

再以有房子有私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立觀察，這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出，如:打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。

周昆立表示，建商「公司貸」套路，雖然可以讓民眾看起來買得起，但也導致購屋者扛了更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2~3年，利率也可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會也會相對更高，民眾最需特別留意。