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買氣縮!六都8月實價登錄住宅410戶 專家憂房市供過於求

實價登錄 房市 升息 房貸 供過於求
升息後座力漸強導致買氣下降,六都8月份成交量僅410戶(圖/報系資料照)

升息後座力漸強導致買氣下降,六都8月份成交量僅410戶(圖/報系資料照)

中央銀行不斷升息,房貸「地板價」利率將跳到1.81%,銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言,有觀察到房市供過於求的問題,而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸,因此供過於求問題未來會更嚴重。

銀行主管也點名,北部的五股、林口、淡水、新莊、三峽、桃園青埔等六大重劃區,以及南部地區台南、高雄兩都,其中因為近年來台積電的積極建廠,而使房價上漲近2成的地區,基於風控,在鑑估擔保品價值時,也都會以更嚴格、保守的方式進行。因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的,產生有0.5至1成的落差。

國銀業者指出,更大的轉變在台灣房貸市場,財力雄厚的借款戶取得1.81%利率的比重只會越來越大,但財力不足者恐更容易面臨銀行以拉高利率、調降成數的方式來取得房貸,房貸條件將隨著借款人的財資力而產生M型兩極化發展。

綜觀目前北市房價依舊居高不下,加上房屋貸款利率升高,也讓不少人不敢買房,根據最新估價師公會發布的實價登錄統計,8月以來六都二樓以上住宅成交量僅410戶,除了新北交易破百之外,各都都沒破百,甚至北市成交量只有17戶

專業分析師分析房市景氣指出,先前有不少重劃區的房價,就是靠炒作炒起來的,現在央行不斷升息,銀行也評估這些被炒作起來的房價,因為買氣退燒,下行的速度會加快,此時建商先前過度供給造成供需的問題,就會更加嚴重,包括先前所謂的蛋黃、蛋白區,現在都不斷的「向內收斂」,有些蛋白區,現在在銀行的眼中已退居到蛋殼,有些則在銀行的評估中,現在連蛋殼的等級都沒有。

買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。

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