打炒房發威！建商縮手購地銳減50%　自用擴廠逆勢增長6成

全球邁入升息循環，加上本土疫情干擾與通膨雙重考驗，上半年全台不動產投資市場以土地交易降溫較為明顯，據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年土地交易額896億元，年減36%。其中，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%；反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，上半年投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。

據世邦魏理仕研究部最新統計，2022年上半年台灣大型不動產交易金額共近1,601億元，其中包含土地交易額896億元，商用不動產交易額704億元，土地投資金額年減36%，商用不動產雖較去年同期小幅衰退7%，仍寫下歷史次高紀錄。

台灣央行於今年3月及6月理監事會議決議，各調升政策利率一碼與半碼，至於與房市息息相關的選擇性信用管制，則連續兩季未作調整。分析2022年上半年土地買賣市場，建商購地金額共計594億元，相比去年同期銳減50%，其中第二季建商投資金額僅254億元，創2019年以來單季最低水準。反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，持續鎖定工業用地，今年上半年合計投入逾229億元購買土地，較去年同期成長60%。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，雖然今年來房市信用管制並未緊縮，且平均地權條例修法已延至9月，但在央行連續升息、銀行放貸趨於保守的情況下，當前住宅交易市場降溫跡象浮現，預料建商在土地儲備尚屬充裕下，未來數季追價意願將轉弱。

今年上半年前十大土地交易中，3月份南亞塑膠以56.4億元申購彰濱工業區土地，及4月份聯發科斥資37億元取得新竹高鐵特區地上權，分別名列第一和第三，李嘉玶分析，反映本土廠商自用需求相對穩定，惟部分地區工業土地價格已高，加以考量全球經濟面臨下行風險，預期下半年自用型買家出手轉為謹慎。

商用不動產部分，今年前6月全台市場總投資額達704億元，當中以辦公室投資成長最為吸睛，交易額高達270億元，相較去年同期大增191%，占總投資額38%。上半年間工業類型物業（含廠房與廠辦）成交額近193億元，占整體交易量27%，且高達74%投資額來自於有自用需求的本土買方。

今年上半年保險業者購買力道增強，共投入227億元購置商用不動產，相比去年同期成長49%，標的位置分布於台北、台中及新竹，其中以中國人壽最為積極，今年1月購買台中及台北辦公室資產，合計斥資逾152億元。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，央行升息決策使得保險業投資不動產最低收益率門檻拉高至2.47%，未來保險公司能夠評估的投資標的將有所限縮，部分業者將往南部縣市尋找符合投資限制的物件。此外，在不動產市場處於高檔的環境下，預期將陸續有壽險業者調節手上資產，以為新投資計畫挹注資金。

2022上半年整體工業地產市場呈現量縮走勢，主要是中南部地區在過去一年多項利多消息的帶動下，許多賣方姿態轉高，導致成交難度增加，林敬超預料，未來數季自用需求仍在，但偏離市場行情過多的工業型地產將難以