屋主「賣房」意願變低？　網友最常問如何能「等到房價下跌」再出手

「高房價，房子還能買嗎？」，這個問題算是每年都會被問到的，在2022年問這個問題的人，大多想知道：「升息了，貸款壓力會變重，房價會不會下跌，我應該要等到房價下跌才買房嗎？」

從救經濟，變成想辦法減緩通膨

在疫情的影響下，全球為了救經濟而持續的降低利息，市場有了更多資金的動能可以使用，很常會聽到：「現在利息這麼低，不借白不借」。然而，熱錢也導致通膨的逐漸加劇，民生最有感的就是物價和房價的節節高升。

在通膨物價飛漲的影響下，升息壓力逐漸增加，畢竟也不能讓物價失控的上漲，必須要有所控制；而在美國升息之後，美股開始上下震盪，投資人對於升息還是有影響經濟的疑慮，長時間的廉價資金情況不再，企業借債的成本負擔增加，將面臨更大的還款壓力。

至於房地產，由於我們買房幾乎都會用到房貸，升息導致的房貸利息上漲也會增加我們的負擔；例如貸款1000萬，當升息一碼（也就是0.25%），房貸利息每年就要多繳25000元，假設是30年的房貸就要多支付75萬元的房貸利息，也難怪大家會擔心現在買房是否合適。

從實務的基本面來考量，是否該現在買房

對於一般人來說，想要預測未來房價是持續上漲、持平、還是下跌，這就跟預測股市的漲跌一樣，即便是專家也不一定100%預測得準。因此我常建議回歸基本面，「該不該買房」這個問題必須要先問自己是要自住還是投資。

假設目的是自住，那就必須要從三個面向出發，包含「頭期款、月付款與看房挑選」。

從現有的頭期款扣掉裝潢款後，再加上8成的貸款，計算自己大概可以買多少錢的房子，並從貸款金額中計算未來每個月需繳交的本金＋利息是否自己的月收入可以負擔，確定好自己買房的資金能力後，便能從計算出來的房價中找出自己期望的物件，當然如何看出房子的瑕疵、避免買到地雷房也是自住買房必須學習的能力。

至於買房投資要學的更廣，舉例包含「租金分析、房客招租管理與月現金流計算」。

許多人會覺得買房來再轉賣就好了，為什麼要了解租金分析？首先當然受到房地合一稅的影響，短期的買賣會被抽取大量的稅金，導致投報率降低；因此在持有時間延長的情況下，利用租金來增加收益算是許多房產投資者的想法，當然也就要學習房客招租管理。

再者，由於也沒有人100%確定未來房價一定會一直不斷的漲上去，因此當買房後的租金收入可以支付房貸的本利攤，可讓自己不因房貸壓力而急著賤價賣房，這份投資就比較立於不敗之地。

所以說到「到底可不可以買房？」，其實首先在於自己的資金規劃，以及買房後的現金流計算，估算自己可以買多少錢的房，而不是因為擔心房價一直上漲而買下自己能力不及的房子，最終導致債務問題。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）