升息加增房貸成本「與想像不一樣」　包租公想降壓可能這樣做

「Cosmo，央行宣布升息一碼，原本房貸壓力已經快喘不過氣，現在又變重了，該怎麼辦？」、「Cosmo，升息後房屋持有成本變多，會不會一直一直升息，到時候真的負擔不了，該怎麼辦？」

從央行宣布升息一碼開始，許多人房貸的負擔又加重，加上通貨膨脹導致物價飛漲，因此會有上述的擔心也是情有可原。還在繳房貸的自住者、買房收租的包租公，該如何看待這波升息潮，這篇我們一起來討論。

升息一碼，房貸將會差多少？

一碼代表0.25%，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息一碼房貸利率就變為1.6%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，1.6%的利率每月需繳48716，大約增加1148元。

很多人在看完實際試算後，才發現原來跟自己想的不一樣，以為升息一碼每月房貸會增加超多。如果每月增加一千多元，就覺得讓自己快負荷不了，那其實必須重新檢視自身的財務狀態，可以試著做財務報表幫助自己釐清財務問題根源。

如果一直不斷升息，怎麼辦？

由於美國聯準會在3/16宣布升息一碼，並且市場預期今年剩餘6次的利率會議中都會升息，因此大家自然會擔心一直升息，到時候會不會貸款壓力爆表。當然，利率的決議並不是我們的可掌控範圍，因此要準確的預測實屬困難，但我們可以從一些數據中試著先預算，早點未雨綢繆。

從台灣的指標利率「重貼現率」來看，2015年~2016年間降息了4次，每次降息都半碼，而2020年疫情時，一次降息了1碼，來到了1.13%；這次的升息一碼，就讓重貼現率重回了疫情前的1.38%。如果繼續升息回到了2015年降息前，則會來到重貼現率1.88%。

如果你去查詢，美國基準利率在疫情時直接降至0.1%以下，因此這次美國升息一碼，也只是讓利率回到0.33%而已。也就是說，若美國接下來6次利率會議都升息一碼，大約會升至1.83%，其實跟台灣升息3碼後的利率差不多。

因此，我們如果以今年升息3碼來看，假設升息前的房貸利率是1.35%，那升息3碼房貸利率就變為2.1%。以實際金額計算，假如我們買1250萬的房子，貸款8成也就是1000萬，那以20年本息平均攤還房貸計算，1.35%的利率每個月須繳47568，2.1%的利率每月需繳51063，大約增加3495元。

話說回來，如果每月房貸款增加3495元，自己的財務會無法負擔，那就必須提前先未雨綢繆，在還未升息到這個程度時先檢視自己的財務。

作者／吳建賢Cosmo Wu　AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長，目前已諮詢過數千人，協助數百位小資族成為包租公婆，著作《出擊吧！奪回你的人生主導權》。