離譜法拍屋2／與法拍蟑螂鬥法眉角多　看清法院公告別當冤大頭

北市萬華一對洪姓夫妻檔（先生小洪、太太小Ｍ），去年8月相中一間位在環河南路上的法拍屋，該間透天厝共4層樓，以3900萬得標後，著手辦理不動產移轉等程序，最後卻因高院裁定廢棄「除去租賃」，債權銀行又撤銷原聲請，以至於最後房屋無法點交，得另提起「請求返還」訴訟，讓小Ｍ直搖頭「又是場漫長煎熬的硬仗」。

小M說，最衰的情況都被他們遇到了，懷疑自己是不是碰到法拍蟑螂，擁有20多年經驗的法拍顧問張世興也說，買法拍屋確實有許多小細節要注意，民眾若想買低於市價的法拍屋，首先要找有登記在「企劃經理人職業工會」的合法代標公司，信譽度、專業度、合法性都應考量進去，因為有些代標公司一張桌子就能投標，碰到事情就跑掉。

此外，還要審視不動產的產權，建物、土地的產權是否齊備，再來是拍賣公告的心臟、就是仔細查看法院公告的拍賣內容，因為法拍屋通常無法進到屋內檢視屋況，因此要如何在短短的文字敘述中推敲出房屋目前的使用狀況，可能產生哪些的法律關係，找到有品牌、能信任的代標公司很重要。

張世興表示，代標公司不僅能找辦理法拍屋的代墊銀行，省去不必要的麻煩，得標後，還會幫拍定人取得「不動產權利移轉證明書」、「代墊尾款」及「包辦點交」，從頭到尾一次到位。

若遇到法拍蟑螂怎麼辦，張世興表示，因為現住人臉上並未寫著自己是法拍蟑螂，那是社會大眾冠上的名號，所以真的碰到了，可以用懇切婉轉的態度去跟對方談，談過了才知道對方身分為何，才能判斷下一步怎麼做，再來一一解決。

律師廖芳萱也指出，「針對高院廢棄裁定的理由，就實務上我覺得有點『倒果為因』，因為這物件二拍有可能因為點不點交而流標，拍賣公告寫可點交，所以民眾才願意進場投標，但高院最後卻說，因為物件拍賣成功了，抵押權銀行不須『除去租賃』，這個是用後面結果推論前面，我覺得有違反信賴原則。」

廖芳萱強調，拍定人在此案根本不曉得中間的抗告程序，且點不點交在實務上會影響價格跟購買意願，高院的見解可能有問題。至於拍定人要怎麼把房子要回來，廖芳萱表示，可以向執行處所屬法院請求減少價金，不然就請求解約，要求對方返還價金以及額外的損害賠償。

議員徐立信則認為，依照現行法規，拍定人買到的法拍屋，是不負瑕疵擔保責任，所以某種程度上已存在風險，更何況，法院既然是主持一個公正的拍賣程序，更應該要站在拍定人的立場設想，高院的裁定讓拍定人無法接受，因本該點交的物件，卻因種種問題被「逆轉」，拍定人不能去法院陳述意見，也無法閱卷，所以資訊並不公開透明，也讓他們束手無策。

對此，高院表示，租賃可以被除去的前提是，它要影響拍定，但該物件租賃契約的存在不影響到拍定，所以就不須除租，至於拍定人利益的部分在裁定裡面是無法處理的；法院能夠審酌的範圍是很有限的，會被拘束在針對原審不服的地方，或是一些程序上的事項才能夠去處理。華泰銀行則認為該案件涉及個資問題，他們是照法院程序走，因此不予回應。