實價登錄藏祕密1／富豪資產配置大搬風　大直隱藏版特殊交易有這2筆

2021年全台房屋移轉棟數34.8萬棟爆8年新高，再加上政府祭出多項打炒房措施，使得企業資產配置重新布局，自然人財富管理也出現新的變化，房市交易中親友與員工間的「特殊交易」筆數也出現增加趨勢。CTWANT記者調查，北市大直地區不動產買賣備註「特殊交易」，從房地合一稅新制2016年上路前的20筆，去年暴增為33筆，占大直地區房屋交易數量的1成。

其中，去年金額最高的一筆為印尼紡織大王宋家兩名孫子，以近1.3億元轉手交易大直伊都汽車旅館1/10產權，另外去年還有「西華富邦」富邦蔡家成員40樓保留戶及「景泰園」光隆實業詹家兄弟檔的轉手交易，雖未備註特殊交易，但也被外界認為是左手換右手的關係戶。

東龍不動產專任約經理陳泰源解釋，實價登錄特殊交易主要可分13種類別，其中又以含增建或未登記建物與親友交易為最大宗，若是備註欄出現「親友、員工、共有人或其他特殊關係間之交易」，通常有兩種情況：公司換自然人、自然人換公司，為了節稅或事業布局考量的轉手交易；再來是二等親間的買賣，提前規劃遺產。

印尼紡織大王宋良浩孫子、家族第三代接班人宋大江、宋大華兄弟，分別率領「虹光大江」、「虹光大華」雙品牌打造全新的虹光國際集團。近幾年，外界對於哥哥宋大江較為熟悉，十年來至少砸下200億元全台獵樓、搶地；而與兄差10歲的弟弟宋大華原本待在國外負責宋家全球事業，在疫情影響下，宋大華也跟著哥哥腳步，把事業重心移回台灣。

去年6月，宋大華正式成立「虹光大華」，第一筆投資就是去年9月以近1.3億元買下「虹光大江」位於大直的伊都汽車旅館10%的產權，據了解，兄弟二人計劃合作開發資產。

而大直知名豪宅「西華富邦」去年全年熱銷15戶，也有多筆特殊交易戶，但最為爭議的則是去年11月以總價6.83億元、單價233萬元，一口氣成交40樓2戶，且均無貸款，買家都是蔡姓自然人，買方戶籍地登記在仁愛路三段的富邦家族豪宅中，因此推測買家應為富邦集團蔡家成員。

依「西華富邦」實價揭露行情，至今單價最高是2015年39樓的291萬元，同年38樓也是以288萬元成交，2020年42樓頂樓戶同樣是賣到264萬元，2021年40樓戶蔡家以每坪233萬元買下，因此被外界視為是建商保留戶。

根據CTWANT調查，至今實價未揭露的41樓戶，地籍謄本已有資料登記，所有權人為蔡小姐，戶籍地址就設在「西華富邦」42樓，推測「西華富邦」40樓以上多戶都早已被富邦蔡家打包。

「富邦蔡家自購的這2筆，實價登錄雖然沒有註明特殊交易，但也算是特殊交易的一種，因為單價買得太低、太便宜了！」陳泰源分析可能原因，建商本來就預定了保留戶，由於便宜過戶不利餘屋市場銷售，因此等到銷售剩沒幾戶、接近完銷時，再用超優惠價格自己人購買取得。

而大直豪宅「景泰園」去年12月則是以總價1.76億元成交7樓戶，因賣方為凱盛投資，負責人詹其哲，為光隆實業董事長詹賀博的兄弟，而買方也為詹姓自然人無貸款購入，也被外界推測是一筆企業資產配置操作的特殊交易。

這個「景泰園」社區可說是大有來頭，20多年前，由光寶集團創辦人宋恭源、前環保署長蔡勳雄、光隆實業前董事長詹正華等人因興起退休後住在一起的想法，於是號召了前海基會董事長江丙坤等近30位政商好友集資共同打造，稀有36戶，戶戶都是精挑細選的名流大咖。

「景泰園」過去實價登錄上僅有2筆交易紀錄，2012年10月前總統李登輝孫女李坤儀以1.86億元買下5樓戶，另一筆則是2020年8月，「台軒投資」搬1.26億元現金購入，負責人及董事就是王道商銀創辦人駱錦明的家族。

陳泰源表示，「景泰園」過去少有交易紀錄，而這次光隆詹家法人換自然人的物件，根本沒有拿出來市場賣過，就默默成交了，雖然實價登錄沒有標註特殊交易，但他認為，應該跟「西華富邦」40樓蔡家自購一樣，也算是一種特殊交易。