買房4招學估價　「實價登錄」平台找屋可以這樣設定坪數、方圓距離

看到一間喜歡的房子，該如何估價、出價、議價常常是許多買房族的困擾，不論買房投資或自住都需要擁有這樣的能力。其實仔細想想，「估價」是自己判斷房產價值的能力、「出價」是與仲介溝通相互說服的能力、而「議價」是與賣方達成共識的能力。

通常成屋的議價大都交給仲介幫忙與屋主斡旋，因此許多人的問題會是「我在向仲介出價時，該怎麼評估應該出多少價格才合理？」。在房市打滾多年，其實有4招可以分享給讀者，讓自己逐漸培養起評估房價的敏感度。

4招培養房價敏感度

實價登錄出現之前，成交的房價並不是市場公開資訊，因此只能靠自己慢慢地問，因為同一間房子可能有好幾間仲介在賣，當時就每一間仲介都去詢問，交叉比較不同仲介所提供的資訊，拼湊出賣方可能期望的成交價。

房產投資者通常會在一個區域看許多物件，因此在好多物件、好多仲介的資訊比對下，對於市場行情會越來越熟悉，對於仲介講的房價和屋主開的房價會越來越容易判斷是否合理。

但說真的，上述第1招相當花時間也相當累，但卻可以紮實培養自身能力的方法。當然，由於銀行承做許多房貸，在提供房貸時勢必要了解抵押房產的真正價值，因此銀行資料庫中有眾多合理房價可以參考。

雖然第2招「銀行估價」比一間一間房仲交叉比價的方法來得方便，但許多人不敢使用此方式，因為可能遭銀行拒絕，要讓銀行專員願意幫你估價也是一種能力，簡單來說要讓銀行專員認為你真的是要貸款的，而不是只來問好玩的。

不過，銀行估價也不一定準確，在長久累積的看房經驗中，曾經有一家銀行的估價一報出來，我就直接打槍「這個區域你估25萬，是不是看錯了？」，後續銀行專員才承認他真的看錯了，因此就算是銀行估價，自己還是要有估房價的能力，而銀行估價只是拿來確認自己的估價以及評估可以貸款的額度而已。

我們常用的第3招實價登錄平台在實際使用時，會發現同一區域每坪房價範圍超廣，有可能從20幾萬到50幾萬都有，那到底出價時要拿20萬出價，還是拿50萬出價？也因為實價登錄網中的每坪房價範圍太廣，有時候仲介拿的實價登錄也會篩選過。

因此參考實價登錄評估房價，一定要設定好自己想購買的條件，例如要買30坪左右的房子，就設定在正負3坪內的成交實價登錄參考，地點也要設定在方圓500公尺內的物件進行比較，屋齡、房型、樓層也要與想購買的物件相似。

還有最後一招要培養的是，有看中的案子就算沒有順利買到，也要追到最後的成交實價，這樣也可以比較與自己的估價差異，調整自己的房價敏感度。

買房只追求低價，很容易買到地雷

雖然上述方式可以練合理房價的敏感度，但要買到低價的apple物件又是另一個更難的能力，便宜買房人人要，在這麼多人要搶的情況下，這種紅海市場很容易讓自己搶到一個低價的爛物件自己還不自知，後續才發現要一堆修繕費，其實也沒有買便宜。

如果你身邊有專業的房產投資朋友，他可能會跟你說「這個區域多少錢合理、多少錢不要買、多少錢便宜」，這些都是他們長期累積起來的經驗，但如果你不逐步練起，聽到便宜就去買，很可能就會造成上述並沒有買到便宜的狀況。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）