房市衛生紙之亂1／打炒房失靈助漲房價　入行49年老前輩：央行後衛變前鋒

9月30日，央行總裁楊金龍在立法院一席「房價回到買得起的價位『太難了』！」房價漲勢不回頭，不但直接打臉央行三波打炒房政策，更戳破蔡英文總統高喊得「居住正義」口號美夢。

打炒房到底有沒有效？業界一片檢討聲浪。「土地漲、營造成本漲，房價怎麼可能不漲？打房只會將房價越打越高！」建商一致坦言，唯獨戴德梁行總經理顏炳立跳出來護航，「楊金龍很厲害，滾動式調整，下藥下得非常好。」

這一年內，政府為了打炒房三度出手，包括去年12月及今年3月兩度祭出選擇性信用管制新規，還包括今年7月實施房地合一2.0，到了9月23日再次出手，就六都及新竹縣市取消第2戶購屋貸款寬限期及調升利率，總共進行三次信用管制調整及一次稅制調整來打炒房。

入行已有49年的吉家網不動產創辦人李同榮直批，「現在是沒有規律地打，打炒房變草（率）打房，時間點和工具很重要，稅制打房時間點不對，只會在跌時助跌，漲時助漲（成本轉嫁）。」

尤其1年內三度靠央行信用管制來打炒房。李同榮想起前央行總裁彭淮南曾言，「央行非打房前線，只會做風險控管，不讓金融風暴產生」，「現在是錯把後衛當前鋒！」現在資金充沛，有錢人多的是，限制貸款對市場影響有限，只會影響換屋族群。

至於房地合一2.0，上路前市場原預期上半年有逃命潮，下半年交易量萎縮，如今預估全年交易量34萬棟，將創8年新高，完全打臉打炒房策略，因此疫情一退燒，政府又祭出第三波信用管制，想抑制房市熱度。

新聯陽副總經理闕山振表示，「實價登錄早已為各地區房價定錨，通膨、低利環境，房產要回到過去不太可能。」另一名業者也表示，「稅制打房要經過立法院，最快的工具就是央行信用管制，但現在還沒到泡沫程度，本來預期心理層面能壓制市場溫度，現在看起來保值心態和通膨壓力，搶購心理大於打房威脅。」

「稅制是讓房地產健全發展，但絕對不是拿來影響房市漲跌。」李同榮以近10年稅制打房政策為例，2011年開徵的奢侈稅、豪宅稅，當時也是金融海嘯後量化寬鬆（QE）資金過剩，大台北房價演變成價穩量縮的格局，中南部則持續2年補漲行情。

至於台北市，雖祭出豪宅稅，但房價在1年內卻上漲9.5%。2013年奢侈稅解除，大量出脫，出現價量背離，2014年達到房價高點後反轉向下，2016年再實施房地合一稅1.0是加速跌勢。

「大家認為房地合一1.0對上波房價調降有利，其實房市2014年就往下走，只是更加確立軟著陸，2016年也是跌幅最深的那年。」李同榮提醒，台灣稅制疊床架屋，不用再添加，而是要全面改革；打炒房除了靠央行信用管制，政府還要紓解資金、解決土地炒作問題，而就處罰短期紅單炒作，問題出在稽核有能力、沒人力。

看著楊金龍背起打炒房不力之責，李同榮不忘緩頰，「現在理監事會裡面出現很多年輕鷹派，面對外界壓力，對於打房政策很快拍板定案，其實楊金龍人溫和。」