打炒房靈嗎2／打炒房是心理遊戲　房地合一2.0「這些人」影響最大

行政院祭出修改房地合一稅，目前較具爭議的是2.0版本是否回溯至2016年，永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，如果回溯，短期交易影響衝擊最大的便是「持有滿1年不滿5年」，將增加10%~15%課稅。他也表示，紐西蘭去年房價就漲了20%，因此政府提前出手抑制房價上漲，超前部屬降低民怨，政府打炒房目的是控制預期急漲變緩漲，而非交易行為。

葉凌棋分析房地合一2.0回溯對房屋持有人的影響，持有預售屋者，預售稅負增、重稅期拉長，最好的對策是在立法實施前換約；成屋持有1-5年者，立法前脫手能以輕稅下車，「但預售換約不易，成屋下車機會高，預計立法實施前將出現一波節稅潮，但目前實體交易狀況尚不明顯。」

觀看整體影響，葉凌棋認為房地合一2.0上路後，投資客少了真正有需求的人比較容易買到合理價位，不會有搶購問題；未來成屋部分以自住、長期投資、置產成主流，短期交易減少；豪宅交易因以法人名義購買已無短期交易節稅效益，因此價格波動小，未來將呈個案表現；商用不動產則沒有太大影響。

不過目前都沒有討論預售屋該不該納入房地合一2.0，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰認為，房地合一稅2.0若將高稅期的閉鎖年限延長為5年，加上預售期蓋屋需要3年，等於要等8年才能買賣，政府接連推出奢侈稅、豪宅稅、房地合一稅等，已經逼退投資客，房屋土地買賣要課徵增值稅，又要用房地合一實價課稅，對850萬位擁房者而言，簡直就是懲罰稅。

葉凌棋認為，如果預售屋納入，對預售未來炒作空間有很大壓抑作用，以目前缺工，15層樓蓋3年很正常，閉鎖期可能達7-10年，但他也強調，房地合一稅有獲利才課稅，除非房價狂漲，如果是平緩上升，影響就沒有那麼強烈。

葉凌棋表示，疫情後美國和全世界救經濟的措施激勵了想買房的人，擔憂晚買會買貴，中國大陸、美國房價都漲，紐西蘭去年房價就漲了20%，政府提前出手抑制房價上漲，超前部屬降低民怨，一步不夠就兩步，是否能完全壓住機會不大，但目的是讓民眾能感受漲幅受到控制。

「政策在管理控制的是對漲價的期待，雖然現在買賣雙方都覺得漲勢會持續，但受到壓抑從急漲變緩漲，政府管理的是人的想法不是交易行為，所以才叫超前部屬。」葉凌棋說。